Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 по делу N А76-23691/2015 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" - Шайхисламов Эдуард Магданович (доверенность N 12/16 от 09.03.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" (далее - ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фаеровичу Леониду Семеновичу (далее - ИП Фаерович Л.С., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 арендной платы в сумме 57 750 руб., залоговой стоимости в сумме 57 750 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 364 руб. 20 коп. (т. 1 л.д. 5-9).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 (резолютивная часть объявлена 14.01.2016 - т. 1 л.д. 133-144) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (т. 2 л.д. 4-7).
В обоснование доводов апелляционной жалобы, с учетом уточнения к ней, ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" ссылается на отсутствие у арендодателя законных оснований требовать уплаты платежей за период, когда помещение фактически не использовалось арендатором. Соответственно, отказ в возврате перечисленной арендатором арендной платы за июнь 2015 года и залоговой суммы в размере месячной арендной платы является неправомерным. Полагает, что представленные в материалы дела доказательства не подтверждают, что повреждение арендованного имущества вследствие его возгорания произошло по вине истца, в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности в указанном помещении. В результате пожара каркас нежилого помещения пострадал частично, однако внутренняя отделка и сети коммуникаций приведены в ненадлежашее состояние и требуют капитального ремонта. Обязанность по капитальному ремонту нежилого помещения арендодателем не исполнена, помещение не соответствует санитарным и противопожарным нормам, что препятствует его использованию по назначению.
Кроме того, арендатор освободил нежилое помещение и принял меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен. Однако арендодатель уклонился от подписания акта приема-передачи, мотивируя это тем, что арендованное имущество должно быть возвращено в хорошем техническом состоянии (т. 2 л.д. 4-7, 15-18).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ИП Фаеровичем Л.С. (арендодатель) и ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" (арендатор) был подписан договор от 01.01.2015 N 5 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть временного некапитального стационарного объекта - торгово-остановочного комплекса "Остановка "улица 40 лет Победы" (направление из города) по Комсомольскому проспекту в г. Челябинске общей площадью 33 кв. м, в том числе торговая площадь 33 кв. м. Помещение будет использоваться с целью размещения магазина по продаже замороженных полуфабрикатов и колбасных изделий (пункты 1.1, 1.2 договора, т. 1 л.д. 12-15).
Договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи помещения и действует до 30.11.2015 (пункт 1.4).
По акту приема-передачи от 01.01.2015 нежилое помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 16).
В пункте 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы в месяц 57 750 руб., из расчета 1 750 руб. за 1 кв. м в месяц, НДС не предусмотрен.
Арендатор производит арендные платежи ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо по иным реквизитам, указанным арендодателем. Арендная плата за неполный календарный месяц, рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении.
В течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением в первый месяц, а также залоговую сумму в размере месячной арендной платы. В случае надлежащего исполнения арендатором условий договора указанная сумма засчитывается в счет оплаты за коммунальные услуги и (или) арендной платы в последний месяц действия договора. Оставшуюся сумму арендодатель обязуется перечислить на расчетный счет арендатора в течение трех дней с момента расторжения договора или истечения срока договора. В случае просрочки внесения каких-либо платежей по настоящему договору залоговая сумма идет в счет погашения образовавшейся задолженности, при письменном уведомлении, переданному уполномоченному лицу арендатора не менее чем за десять рабочих дней до предполагаемого списания денежных средств с залоговой суммы. При этом арендатор обязан в течение двух рабочих дней восстановить размер залоговой суммы до 57 750 рублей (пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, т. 1 л.д. 18-19).
29.05.2015 в арендуемом ответчиком нежилом помещении произошел пожар, о чем составлена справка Отдела надзорной деятельности N 3 Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций России по Челябинской области от 04.06.2015 N 1370 (т. 1 л.д. 20).
Телеграммой от 29.05.2015 арендатор сообщил арендодателю о факте пожара (т. 1 л.д. 21-22).
Уведомлением от 03.06.2015 N 17 арендодатель предложил оформить соглашение о сроках и составе ремонтных работ (т. 1 л.д. 25).
Письмом от 18.06.2015 N 30 арендодатель предложил вернуть переданное по договору имущество на основании акта приема-передачи в соответствии с требованиями договора в хорошем техническом состоянии после проведенного ремонта, в случае невозможности - возместить убытки (т. 1 л.д. 26).
Уведомлением от 29.05.2015 N 98/2015 арендатор просил приостановить начисление арендной платы за объект в связи с пожаром и невозможностью использовать объект по целевому назначению (т. 1 л.д. 30).
Уведомлением от 15.06.2015 N 97/2015 арендатор сообщил арендодателю о прекращении договора аренды на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможность исполнения и потребовал вернуть обеспечительный взнос и арендную плату за июнь 2015 года (т. 1 л.д. 32).
Письмами от 26.06.2015 N 41, от 06.07.2015 N 40, от 29.07.2015 N 31 (т. 1 л.д. 27-29) арендодатель сообщил об отказе исполнить требование арендатора о возвращении денежных средств.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств невозможности использования по назначению переданного в аренду нежилого помещения после пожара, в связи с чем не усмотрел оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения прекратился в связи с невозможностью исполнения. Поскольку арендатор правом на односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения не воспользовался, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, суд также не установил оснований для признания договора аренды прекратившим действие. При сохранении договорных отношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал неосновательности получения ответчиком взыскиваемых денежных средств. Учитывая, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами производно от требования о взыскании неосновательного обогащения, исковое заявление в данной части также отклонено судом.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пунктах 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, условиями пункта 4.2 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 в редакции протокола разногласий сторонами согласована уплата арендной платы в размере 57 750 руб. ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц и разовый платеж залоговой суммы в размере месячной арендной платы. Арендная плата взимается за время, в течение которого арендатор фактически занимал помещение (пункт 3.2 договора).
Обязательства по своевременному внесению арендной платы, в том числе за июнь 2015 года, а также залоговой суммы исполнены арендатором надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 14.01.2015 N 104, от 25.05.2015 (т. 1 л.д. 44-45).
Исковые требования по настоящему делу мотивированы невозможностью использования обществом "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" арендованного нежилого помещения в июне 2015 года вследствие произошедшего в нем пожара, что влечет неосновательное обогащение арендодателя в виде уплаченной за указанный период арендной платы и залоговой суммы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Названные правила применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из согласованного сторонами срока действия договора аренды от 01.01.2015 N 5 и существа приведенных выше обстоятельств, обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения обусловленного удержанием ответчиком арендной платы за июнь 2015 года, а также обеспечительного платежа, истец в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать прекращение договорных отношений сторон с июня 2015 года.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью исполнения обязательств.
В силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. При этом, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер.
Прекращение обязательств по названному основанию применительно к арендным отношениям предполагает полную утрату предмета аренды, отсутствие возможности арендатором использовать предмет аренды, а также утрату возможности возврата арендованного помещения арендодателю.
В материалах дела отсутствуют доказательства полной утраты арендованных помещений в результате пожара, а также доказательства невозможности арендатором возвратить арендованные помещения ответчику в связи с невозможностью их использования по назначению.
Действительно, в процессе использования переданного в аренду нежилого помещения его состояние изменилось вследствие произошедшего в нем пожара, факт которого подтверждается справкой Отдела надзорной деятельности N 3 Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Челябинской области от 04.06.2015 N 1370 (т. 1 л.д. 20).
Однако, доказательств длительной невозможности использования помещения по его назначению по причине ухудшения состояния помещения после пожара и тем более прекращение существования объекта аренды в качестве объекта гражданских прав, истцом в материалы дела не представлено. Напротив, из составленного обществом "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" акта приема-передачи от 30.05.2015 и приложенных к нему фототаблиц усматривается, существование помещения имеющего бетонный пол; стены: металлосайдинг со следами копоти; потолок: деревянные балки, частично подгоревшие. Сведений о неработоспособном состоянии систем водоснабжения, водоотведения, отопления, по сравнению с тем в котором оно было передано арендатору, в акте приема-передачи не приведено (т. 1 л.д. 38-43).
О возможности использования нежилого помещения свидетельствует переписка сторон, касающаяся проведения ремонтных работ, в частности письмо ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" от 15.06.2015 (л.д. 32 т. 1).
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды не может считаться прекращенным вследствие невозможности исполнения обязательств.
При этом, существенное изменение состояние принятого в аренду имущества могло служить основанием для постановки заинтересованным лицом вопроса об изменении или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Более того, условиями договора аренды (пункт 6.4 договора аренды в редакции протокола разногласий) предусмотрено право любой стороны в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив другую сторону за 30 календарных дней.
В рассматриваемом случае правом на односторонний отказ от договора арендатор не воспользовался, так же как не обращался к арендодателю с предложением расторгнуть договор аренды на основании двустороннего соглашения.
Оценка в качестве одностороннего отказа от договора телеграммы от 15.06.2015 (л.д. 23 т. 1) произведена быть не может, так как из буквального содержания телеграммы усматривается постановка вопроса о прекращении договора в силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылки апеллянта на уклонение арендодателя от принятия переданного в аренду нежилого помещения путем подписания акта приема-передачи не могут быть признаны судом апелляционной инстанции обоснованными.
По смыслу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения, может рассматривается как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.
При сохранении отношений сторон, у предпринимателя не имелось обязанности принять от арендатора нежилое помещение до прекращения действия договора. Поскольку действия ответчика не могут быть признаны уклонением от принятия предоставленного им в аренду имущества, ссылки подателя апелляционной жалобы на положения пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", являются необоснованными.
Доводы апеллянта, касающиеся отсутствия оснований для возложения на него ответственности за состояние помещения и действия третьих лиц, повлекших возгорание помещения применительно к пункту 2.4 договора, не имеют самостоятельного правового значения для разрешения настоящего спора и подлежат оценке в рамках самостоятельного спора (при его инициировании заинтересованным лицом).
При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 115 500 руб., составляющих уплаченную за указанный период арендную плату и залоговую сумму, следует признать правильным.
Учитывая, что в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказано, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, удовлетворению также не подлежат.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 по делу N А76-23691/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2016 N 18АП-2011/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23691/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. N 18АП-2011/2016
Дело N А76-23691/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 по делу N А76-23691/2015 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" - Шайхисламов Эдуард Магданович (доверенность N 12/16 от 09.03.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" (далее - ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фаеровичу Леониду Семеновичу (далее - ИП Фаерович Л.С., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 арендной платы в сумме 57 750 руб., залоговой стоимости в сумме 57 750 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 364 руб. 20 коп. (т. 1 л.д. 5-9).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 (резолютивная часть объявлена 14.01.2016 - т. 1 л.д. 133-144) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (т. 2 л.д. 4-7).
В обоснование доводов апелляционной жалобы, с учетом уточнения к ней, ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" ссылается на отсутствие у арендодателя законных оснований требовать уплаты платежей за период, когда помещение фактически не использовалось арендатором. Соответственно, отказ в возврате перечисленной арендатором арендной платы за июнь 2015 года и залоговой суммы в размере месячной арендной платы является неправомерным. Полагает, что представленные в материалы дела доказательства не подтверждают, что повреждение арендованного имущества вследствие его возгорания произошло по вине истца, в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности в указанном помещении. В результате пожара каркас нежилого помещения пострадал частично, однако внутренняя отделка и сети коммуникаций приведены в ненадлежашее состояние и требуют капитального ремонта. Обязанность по капитальному ремонту нежилого помещения арендодателем не исполнена, помещение не соответствует санитарным и противопожарным нормам, что препятствует его использованию по назначению.
Кроме того, арендатор освободил нежилое помещение и принял меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен. Однако арендодатель уклонился от подписания акта приема-передачи, мотивируя это тем, что арендованное имущество должно быть возвращено в хорошем техническом состоянии (т. 2 л.д. 4-7, 15-18).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ИП Фаеровичем Л.С. (арендодатель) и ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" (арендатор) был подписан договор от 01.01.2015 N 5 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть временного некапитального стационарного объекта - торгово-остановочного комплекса "Остановка "улица 40 лет Победы" (направление из города) по Комсомольскому проспекту в г. Челябинске общей площадью 33 кв. м, в том числе торговая площадь 33 кв. м. Помещение будет использоваться с целью размещения магазина по продаже замороженных полуфабрикатов и колбасных изделий (пункты 1.1, 1.2 договора, т. 1 л.д. 12-15).
Договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи помещения и действует до 30.11.2015 (пункт 1.4).
По акту приема-передачи от 01.01.2015 нежилое помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 16).
В пункте 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы в месяц 57 750 руб., из расчета 1 750 руб. за 1 кв. м в месяц, НДС не предусмотрен.
Арендатор производит арендные платежи ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо по иным реквизитам, указанным арендодателем. Арендная плата за неполный календарный месяц, рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении.
В течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением в первый месяц, а также залоговую сумму в размере месячной арендной платы. В случае надлежащего исполнения арендатором условий договора указанная сумма засчитывается в счет оплаты за коммунальные услуги и (или) арендной платы в последний месяц действия договора. Оставшуюся сумму арендодатель обязуется перечислить на расчетный счет арендатора в течение трех дней с момента расторжения договора или истечения срока договора. В случае просрочки внесения каких-либо платежей по настоящему договору залоговая сумма идет в счет погашения образовавшейся задолженности, при письменном уведомлении, переданному уполномоченному лицу арендатора не менее чем за десять рабочих дней до предполагаемого списания денежных средств с залоговой суммы. При этом арендатор обязан в течение двух рабочих дней восстановить размер залоговой суммы до 57 750 рублей (пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, т. 1 л.д. 18-19).
29.05.2015 в арендуемом ответчиком нежилом помещении произошел пожар, о чем составлена справка Отдела надзорной деятельности N 3 Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций России по Челябинской области от 04.06.2015 N 1370 (т. 1 л.д. 20).
Телеграммой от 29.05.2015 арендатор сообщил арендодателю о факте пожара (т. 1 л.д. 21-22).
Уведомлением от 03.06.2015 N 17 арендодатель предложил оформить соглашение о сроках и составе ремонтных работ (т. 1 л.д. 25).
Письмом от 18.06.2015 N 30 арендодатель предложил вернуть переданное по договору имущество на основании акта приема-передачи в соответствии с требованиями договора в хорошем техническом состоянии после проведенного ремонта, в случае невозможности - возместить убытки (т. 1 л.д. 26).
Уведомлением от 29.05.2015 N 98/2015 арендатор просил приостановить начисление арендной платы за объект в связи с пожаром и невозможностью использовать объект по целевому назначению (т. 1 л.д. 30).
Уведомлением от 15.06.2015 N 97/2015 арендатор сообщил арендодателю о прекращении договора аренды на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможность исполнения и потребовал вернуть обеспечительный взнос и арендную плату за июнь 2015 года (т. 1 л.д. 32).
Письмами от 26.06.2015 N 41, от 06.07.2015 N 40, от 29.07.2015 N 31 (т. 1 л.д. 27-29) арендодатель сообщил об отказе исполнить требование арендатора о возвращении денежных средств.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств невозможности использования по назначению переданного в аренду нежилого помещения после пожара, в связи с чем не усмотрел оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения прекратился в связи с невозможностью исполнения. Поскольку арендатор правом на односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения не воспользовался, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, суд также не установил оснований для признания договора аренды прекратившим действие. При сохранении договорных отношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал неосновательности получения ответчиком взыскиваемых денежных средств. Учитывая, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами производно от требования о взыскании неосновательного обогащения, исковое заявление в данной части также отклонено судом.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пунктах 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, условиями пункта 4.2 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 в редакции протокола разногласий сторонами согласована уплата арендной платы в размере 57 750 руб. ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц и разовый платеж залоговой суммы в размере месячной арендной платы. Арендная плата взимается за время, в течение которого арендатор фактически занимал помещение (пункт 3.2 договора).
Обязательства по своевременному внесению арендной платы, в том числе за июнь 2015 года, а также залоговой суммы исполнены арендатором надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 14.01.2015 N 104, от 25.05.2015 (т. 1 л.д. 44-45).
Исковые требования по настоящему делу мотивированы невозможностью использования обществом "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" арендованного нежилого помещения в июне 2015 года вследствие произошедшего в нем пожара, что влечет неосновательное обогащение арендодателя в виде уплаченной за указанный период арендной платы и залоговой суммы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Названные правила применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из согласованного сторонами срока действия договора аренды от 01.01.2015 N 5 и существа приведенных выше обстоятельств, обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения обусловленного удержанием ответчиком арендной платы за июнь 2015 года, а также обеспечительного платежа, истец в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать прекращение договорных отношений сторон с июня 2015 года.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 5 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью исполнения обязательств.
В силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. При этом, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер.
Прекращение обязательств по названному основанию применительно к арендным отношениям предполагает полную утрату предмета аренды, отсутствие возможности арендатором использовать предмет аренды, а также утрату возможности возврата арендованного помещения арендодателю.
В материалах дела отсутствуют доказательства полной утраты арендованных помещений в результате пожара, а также доказательства невозможности арендатором возвратить арендованные помещения ответчику в связи с невозможностью их использования по назначению.
Действительно, в процессе использования переданного в аренду нежилого помещения его состояние изменилось вследствие произошедшего в нем пожара, факт которого подтверждается справкой Отдела надзорной деятельности N 3 Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Челябинской области от 04.06.2015 N 1370 (т. 1 л.д. 20).
Однако, доказательств длительной невозможности использования помещения по его назначению по причине ухудшения состояния помещения после пожара и тем более прекращение существования объекта аренды в качестве объекта гражданских прав, истцом в материалы дела не представлено. Напротив, из составленного обществом "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" акта приема-передачи от 30.05.2015 и приложенных к нему фототаблиц усматривается, существование помещения имеющего бетонный пол; стены: металлосайдинг со следами копоти; потолок: деревянные балки, частично подгоревшие. Сведений о неработоспособном состоянии систем водоснабжения, водоотведения, отопления, по сравнению с тем в котором оно было передано арендатору, в акте приема-передачи не приведено (т. 1 л.д. 38-43).
О возможности использования нежилого помещения свидетельствует переписка сторон, касающаяся проведения ремонтных работ, в частности письмо ООО "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" от 15.06.2015 (л.д. 32 т. 1).
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды не может считаться прекращенным вследствие невозможности исполнения обязательств.
При этом, существенное изменение состояние принятого в аренду имущества могло служить основанием для постановки заинтересованным лицом вопроса об изменении или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Более того, условиями договора аренды (пункт 6.4 договора аренды в редакции протокола разногласий) предусмотрено право любой стороны в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив другую сторону за 30 календарных дней.
В рассматриваемом случае правом на односторонний отказ от договора арендатор не воспользовался, так же как не обращался к арендодателю с предложением расторгнуть договор аренды на основании двустороннего соглашения.
Оценка в качестве одностороннего отказа от договора телеграммы от 15.06.2015 (л.д. 23 т. 1) произведена быть не может, так как из буквального содержания телеграммы усматривается постановка вопроса о прекращении договора в силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылки апеллянта на уклонение арендодателя от принятия переданного в аренду нежилого помещения путем подписания акта приема-передачи не могут быть признаны судом апелляционной инстанции обоснованными.
По смыслу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения, может рассматривается как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.
При сохранении отношений сторон, у предпринимателя не имелось обязанности принять от арендатора нежилое помещение до прекращения действия договора. Поскольку действия ответчика не могут быть признаны уклонением от принятия предоставленного им в аренду имущества, ссылки подателя апелляционной жалобы на положения пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", являются необоснованными.
Доводы апеллянта, касающиеся отсутствия оснований для возложения на него ответственности за состояние помещения и действия третьих лиц, повлекших возгорание помещения применительно к пункту 2.4 договора, не имеют самостоятельного правового значения для разрешения настоящего спора и подлежат оценке в рамках самостоятельного спора (при его инициировании заинтересованным лицом).
При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 115 500 руб., составляющих уплаченную за указанный период арендную плату и залоговую сумму, следует признать правильным.
Учитывая, что в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказано, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, удовлетворению также не подлежат.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2016 по делу N А76-23691/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮЖУРАЛ-ТОРГ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)