Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Г.А. Сурмаляна, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности от 09.11.2015, Рыбникова О.В.,
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьих лиц: от Озорнина А.Г. - представителя по доверенности от 29.03.2016, Макарова Р.В., от Уварова А.А. и Бояринова В.М. - представителя по доверенностям от 27.12.13 г. Горбуненко А.И., от ДИО г. Сочи и ФГБУ "ФКП Росреестра" представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Магос" и Озорнина Анатолия Григорьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.04.2016 по делу N А32-44897/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магос"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Озорнина Анатолия Григорьевича, Уварова Александра Александровича, Бояринова Владимира Михайловича
о признании незаконными действий
принятое судьей Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании недействительным, как несоответствующего Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), уведомления управления от 25.08.15 г. N 23/019/802/2015-8261 о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.06.15 г. к договору аренды земельного участка от 12.02.01 г. N 2122 и обязании управления произвести регистрацию указанного дополнительного соглашения в качестве восстановления нарушенных прав и законных интересов общества оспариваемым незаконным уведомлением.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - учреждение), Озорнин Анатолий Григорьевич, Уваров Александр Александрович, Бояринов Владимир Михайлович.
Решением от 04.04.16 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявления, сославшись на то, что, хотя у избранное управлением основание для приостановления государственной регистрации (и последующего отказа в таковой) не основано на нормах действующего законодательства, но у управления отсутствовали основания для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды ввиду ничтожности данного договора аренды.
Не согласившись с решением суда, общество и Озорнин А.Г. подали на него апелляционные жалобы в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления общества. Жалобы мотивированы тем, что при принятии решения суд нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы рассмотрения спора, установленные гл. 24 АПК РФ. В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ суд был обязан проверить законность оспариваемого ненормативного правового акта по указанным в нем основаниям его принятия. Суд установил, что указанное в оспариваемом уведомлении основание приостановления государственной регистрации является незаконным, но отказал в признании уведомления недействительным по основанию, на которое управление не ссылалось: ничтожность договора аренды. Тем самым суд вышел за пределы заявленных требований. Признавая недействительным договор аренды, на основании которого права общества уже зарегистрированы ранее, суд первой инстанции разрешил спор о праве, что не являлось предметом заявленных требований и вышел за пределы возможностей, предоставленных гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Так же не доказаны обстоятельства, которые суд посчитал установленными (ничтожность договора). Суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды N 2122 от 12.02.01 г. В материалы дела не представлено доказательств того, что спорный земельный участок располагается во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. В резолютивной части постановления АС СКО от 28.10.15 г. по делу N А32-16366/2014 отсутствует вывод о ничтожности договора аренды. В решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции по этому делу указаны обстоятельства действительности договора аренды, а не наоборот.
Управление в отзывах на жалобы возражает против их удовлетворения, ссылаясь на законность решения суда.
Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном гл. 34 АПК РФ.
Управление, учреждение и департамент своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
В судебном заседании представители общества и Озорнина А.Г. настаивали на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционных жалобах доводы.
Представитель Уварова А.А. и Бояринова В.М. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, сославшись на законность принятого судом решения.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.02.01 г. между администрацией г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 2122 (договор аренды), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 17 400 кв. м для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионатов по Курортному проекту в Хостинском районе г. Сочи.
В силу п. 2.1 договора срок действия настоящего договора и исчисления арендной платы устанавливается с 01.09.00 г. по 01.09.49 г.
20.03.01 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 23-01.19-3.1.2001-282 о государственной регистрации указанного договора, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.01 г. серия 23-АА 097173, согласно которому право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0030020027:0003, площадью 17400 кв. м зарегистрировано за обществом.
Впоследствии указанный земельный участок снят с кадастрового учета, в связи с образованием в его границах двух земельных участков - земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:007, площадью 16 800 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:006, площадью 600 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:006, площадью 600 кв. м принадлежит на праве собственности Яковлевой Н.В. с 2005 года.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:007 площадью 16800 кв. м находится в муниципальной собственности города Сочи с 2010 года, право аренды в отношении данного участка в ЕГРП не зарегистрировано.
23.06.15 г. муниципальное образование город - курорт Сочи в лице департамента (со стороны арендодателя) и общество (как арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 12.02.01 N 2122.
В соответствии с названным дополнительным соглашением, п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 16 800 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302027:7, расположенный по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи с видом разрешенного использования - "для проектирования и строительства комплекса пансионата".
Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за участок произведен в соответствии с отчетом от 22 июня 2015 года N 2/42-2015 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок и составляет 4 514 817,00 рублей".
Как следует из кадастрового паспорта от 02.02.16 г. N 2343/12/16-108223 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3.
25.08.15 г. общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды от 23.06.15 г.
В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от 25.08.15 г., к заявлению приложены следующие документы: учредительные документы общества от 28.10.11 г.; дополнительное соглашение от 23.06.15 г. к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 490002122 от 12.02.01 г.; договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.02.01 г. N 2122; выписка из ЕГРЮЛ от 18.06.14 г. N 2258; доверенность от 26.08.14 г. на Рямова В.С., регистрационный номер 3-4093; письмо от 29.07.15 г. N 50; протокол разногласий от 29.07.15 г.; платежное поручение от 03.08.15 г. N 107 (600 рублей), заявление о государственной регистрации права от 25.08.15 г..
Согласно информации с сайта управления, государственная регистрация дополнительного соглашения по указанному заявлению общества на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7, приостановлена на срок до 25.09.15 г.. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации управление указало, что выявлены противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными, а именно: на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 право аренды общества не зарегистрировано.
30.11.15 г. общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ о признании указанного уведомления недействительным.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 14.01.16 г. N 23/019/802/2015-8261 обществу отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.06.15 г. Отказ мотивирован не устранением обществом в установленный срок обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отсутствии у управления оснований для государственной регистрации представленного обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, заявление о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, подлежит признанию недействительным при одновременном наличии двух оснований: при его несоответствии закону или иному нормативному правовому акту, и при нарушении им права и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконном возложении на него каких-либо обязанностей, создании иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела таких оснований в деле не нашел, отказав обществу в признании недействительным уведомления и обязании управления осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
При этом суд первой инстанции правомерно установил, что избранное управлением основание для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды (и последующего отказа в такой регистрации) не было основано на нормах действующего законодательства ввиду следующего.
Так, отказывая в государственной регистрации дополнительного соглашения, управление указало на отсутствие государственной регистрации права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3.
Суд первой инстанции признал данное основание неверным, сославшись на следующее.
В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка из участка, переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.
Таким образом, в случаях образования нового земельного участка из участка, переданного в аренду, законодательством прямо предусмотрена возможность оформления земельных отношений на вновь образованный участок путем заключения дополнительного соглашения к прежнему договору аренды.
Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
По смыслу Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765, выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правильно признал неправомерной ссылку управления в оспариваемом уведомлении на отсутствие зарегистрированного обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7.
Вместе с тем, при рассмотрении дела суд первой инстанции установил следующее.
В силу действовавших на момент заключения договора аренды от 12.02.01 г. N 2122 статьи 17, пункта 1 статьи 95 ЗК РФ, пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 и пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3, расположенный во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, на момент оформления администрацией и обществом арендных отношений относился к федеральной собственности. Администрация, распорядившись земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3, превысила свои полномочия.
Противоречие договора аренды от 12.02.2001 N 2122 статьям 125, 209, 214, 608 ГК РФ позволяло судам на основании ст. 168 ГК РФ заключить о его недействительности (ничтожности).
Ничтожность договора аренды от 12.02.2001 N 2122 констатировал также суд кассационной инстанции в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2015 N Ф08-7377/2015 по делу N А32-16366/2014. При этом указал, что введением в действие Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" порок договора аренды не устранен.
Определением ВС РФ от 17.02.2016 N 308-ЭС15-19476 обществу отказано в передаче для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ кассационной жалобы, в которой последнее просило изменить мотивировочную часть постановления суда кассационной инстанции, исключив из нее вывод о ничтожности договора аренды от 12.02.2001 N 2122.
Дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о указанного ничтожности договора аренды. Он совпадает с выводом суда кассационной инстанции по делу N А32-16366/2014. То обстоятельство, что данный вывод не изложен в резолютивной части, не лишает его правового значения.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что виду ничтожности договора аренды от 12.01.2001 N 2122 дополнительное соглашение к нему заключено быть не могло, и тем более, не могло быть зарегистрировано управлением в установленном порядке.
Доводы подателей апелляционных жалоб о том, что сформулировав данный вывод суд тем самым нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы рассмотрения спора, установленные гл. 24 АПК РФ, признав ничтожным договор аренды разрешил тем самым спор о праве, что не являлось предметом заявленных требований, суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный.
Как правильно указал суд первой инстанции в решении, целью обращения общества в суд с рассматриваемым заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды является восстановление нарушенного права, в рассматриваемом случае - защита прав общества в части легализации обременения в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7. В качестве восстановления нарушенного незаконным, по мнению общества, отказом управления в данной госрегистрации, общество просит обязать управление произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.
Тем самым общество, заявляя данное требование, фактически желает получить материально-правовой результат, закрепив свои притязания на спорный земельный участок в вещно-правовой сфере в рамках договора аренды.
С учетом изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении дела правомерно проверил вопрос о действительности договора аренды, о регистрации дополнительного соглашения которого обществом заявлено требование. Суд при этом не вышел за предмет спора и не нарушил установленные гл. 24 АПК РФ пределы исследования.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда. Апелляционные жалобы отклоняются.
На основании ст. 110, п. п. 3, 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ на обществом и на Озорнина А.Г. как сторон, не в пользу в которых принят судебный акт апелляционной инстанции, относятся расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционных жалоб в размере 1500 руб. - на общество и Озорнина А.Г. - 150 руб., в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 1500 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению 09.06.16 N 69. и Озорнину А.Г. из федерального бюджета подлежит возвращению 2850 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 28.04.16 N 187.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 по делу N А32-44897/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
Возвратить Озорнину Анатолию Григорьевичу из федерального бюджета 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей, излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 28.04.2016 N 187.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Магос" ИНН 2319028244, из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению 09.06.2016 N 69.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 15АП-8721/2016 ПО ДЕЛУ N А32-44897/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 15АП-8721/2016
Дело N А32-44897/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Г.А. Сурмаляна, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности от 09.11.2015, Рыбникова О.В.,
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьих лиц: от Озорнина А.Г. - представителя по доверенности от 29.03.2016, Макарова Р.В., от Уварова А.А. и Бояринова В.М. - представителя по доверенностям от 27.12.13 г. Горбуненко А.И., от ДИО г. Сочи и ФГБУ "ФКП Росреестра" представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Магос" и Озорнина Анатолия Григорьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.04.2016 по делу N А32-44897/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магос"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Озорнина Анатолия Григорьевича, Уварова Александра Александровича, Бояринова Владимира Михайловича
о признании незаконными действий
принятое судьей Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании недействительным, как несоответствующего Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), уведомления управления от 25.08.15 г. N 23/019/802/2015-8261 о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.06.15 г. к договору аренды земельного участка от 12.02.01 г. N 2122 и обязании управления произвести регистрацию указанного дополнительного соглашения в качестве восстановления нарушенных прав и законных интересов общества оспариваемым незаконным уведомлением.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - учреждение), Озорнин Анатолий Григорьевич, Уваров Александр Александрович, Бояринов Владимир Михайлович.
Решением от 04.04.16 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявления, сославшись на то, что, хотя у избранное управлением основание для приостановления государственной регистрации (и последующего отказа в таковой) не основано на нормах действующего законодательства, но у управления отсутствовали основания для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды ввиду ничтожности данного договора аренды.
Не согласившись с решением суда, общество и Озорнин А.Г. подали на него апелляционные жалобы в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления общества. Жалобы мотивированы тем, что при принятии решения суд нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы рассмотрения спора, установленные гл. 24 АПК РФ. В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ суд был обязан проверить законность оспариваемого ненормативного правового акта по указанным в нем основаниям его принятия. Суд установил, что указанное в оспариваемом уведомлении основание приостановления государственной регистрации является незаконным, но отказал в признании уведомления недействительным по основанию, на которое управление не ссылалось: ничтожность договора аренды. Тем самым суд вышел за пределы заявленных требований. Признавая недействительным договор аренды, на основании которого права общества уже зарегистрированы ранее, суд первой инстанции разрешил спор о праве, что не являлось предметом заявленных требований и вышел за пределы возможностей, предоставленных гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Так же не доказаны обстоятельства, которые суд посчитал установленными (ничтожность договора). Суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды N 2122 от 12.02.01 г. В материалы дела не представлено доказательств того, что спорный земельный участок располагается во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. В резолютивной части постановления АС СКО от 28.10.15 г. по делу N А32-16366/2014 отсутствует вывод о ничтожности договора аренды. В решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции по этому делу указаны обстоятельства действительности договора аренды, а не наоборот.
Управление в отзывах на жалобы возражает против их удовлетворения, ссылаясь на законность решения суда.
Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном гл. 34 АПК РФ.
Управление, учреждение и департамент своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
В судебном заседании представители общества и Озорнина А.Г. настаивали на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционных жалобах доводы.
Представитель Уварова А.А. и Бояринова В.М. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, сославшись на законность принятого судом решения.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.02.01 г. между администрацией г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 2122 (договор аренды), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 17 400 кв. м для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионатов по Курортному проекту в Хостинском районе г. Сочи.
В силу п. 2.1 договора срок действия настоящего договора и исчисления арендной платы устанавливается с 01.09.00 г. по 01.09.49 г.
20.03.01 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 23-01.19-3.1.2001-282 о государственной регистрации указанного договора, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.01 г. серия 23-АА 097173, согласно которому право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0030020027:0003, площадью 17400 кв. м зарегистрировано за обществом.
Впоследствии указанный земельный участок снят с кадастрового учета, в связи с образованием в его границах двух земельных участков - земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:007, площадью 16 800 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:006, площадью 600 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:006, площадью 600 кв. м принадлежит на праве собственности Яковлевой Н.В. с 2005 года.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:007 площадью 16800 кв. м находится в муниципальной собственности города Сочи с 2010 года, право аренды в отношении данного участка в ЕГРП не зарегистрировано.
23.06.15 г. муниципальное образование город - курорт Сочи в лице департамента (со стороны арендодателя) и общество (как арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 12.02.01 N 2122.
В соответствии с названным дополнительным соглашением, п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 16 800 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302027:7, расположенный по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи с видом разрешенного использования - "для проектирования и строительства комплекса пансионата".
Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за участок произведен в соответствии с отчетом от 22 июня 2015 года N 2/42-2015 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок и составляет 4 514 817,00 рублей".
Как следует из кадастрового паспорта от 02.02.16 г. N 2343/12/16-108223 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3.
25.08.15 г. общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды от 23.06.15 г.
В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от 25.08.15 г., к заявлению приложены следующие документы: учредительные документы общества от 28.10.11 г.; дополнительное соглашение от 23.06.15 г. к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 490002122 от 12.02.01 г.; договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.02.01 г. N 2122; выписка из ЕГРЮЛ от 18.06.14 г. N 2258; доверенность от 26.08.14 г. на Рямова В.С., регистрационный номер 3-4093; письмо от 29.07.15 г. N 50; протокол разногласий от 29.07.15 г.; платежное поручение от 03.08.15 г. N 107 (600 рублей), заявление о государственной регистрации права от 25.08.15 г..
Согласно информации с сайта управления, государственная регистрация дополнительного соглашения по указанному заявлению общества на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7, приостановлена на срок до 25.09.15 г.. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации управление указало, что выявлены противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными, а именно: на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 право аренды общества не зарегистрировано.
30.11.15 г. общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ о признании указанного уведомления недействительным.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 14.01.16 г. N 23/019/802/2015-8261 обществу отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.06.15 г. Отказ мотивирован не устранением обществом в установленный срок обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отсутствии у управления оснований для государственной регистрации представленного обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, заявление о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, подлежит признанию недействительным при одновременном наличии двух оснований: при его несоответствии закону или иному нормативному правовому акту, и при нарушении им права и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконном возложении на него каких-либо обязанностей, создании иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела таких оснований в деле не нашел, отказав обществу в признании недействительным уведомления и обязании управления осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
При этом суд первой инстанции правомерно установил, что избранное управлением основание для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды (и последующего отказа в такой регистрации) не было основано на нормах действующего законодательства ввиду следующего.
Так, отказывая в государственной регистрации дополнительного соглашения, управление указало на отсутствие государственной регистрации права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3.
Суд первой инстанции признал данное основание неверным, сославшись на следующее.
В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка из участка, переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.
Таким образом, в случаях образования нового земельного участка из участка, переданного в аренду, законодательством прямо предусмотрена возможность оформления земельных отношений на вновь образованный участок путем заключения дополнительного соглашения к прежнему договору аренды.
Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
По смыслу Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765, выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правильно признал неправомерной ссылку управления в оспариваемом уведомлении на отсутствие зарегистрированного обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7.
Вместе с тем, при рассмотрении дела суд первой инстанции установил следующее.
В силу действовавших на момент заключения договора аренды от 12.02.01 г. N 2122 статьи 17, пункта 1 статьи 95 ЗК РФ, пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 и пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3, расположенный во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, на момент оформления администрацией и обществом арендных отношений относился к федеральной собственности. Администрация, распорядившись земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:3, превысила свои полномочия.
Противоречие договора аренды от 12.02.2001 N 2122 статьям 125, 209, 214, 608 ГК РФ позволяло судам на основании ст. 168 ГК РФ заключить о его недействительности (ничтожности).
Ничтожность договора аренды от 12.02.2001 N 2122 констатировал также суд кассационной инстанции в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2015 N Ф08-7377/2015 по делу N А32-16366/2014. При этом указал, что введением в действие Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" порок договора аренды не устранен.
Определением ВС РФ от 17.02.2016 N 308-ЭС15-19476 обществу отказано в передаче для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ кассационной жалобы, в которой последнее просило изменить мотивировочную часть постановления суда кассационной инстанции, исключив из нее вывод о ничтожности договора аренды от 12.02.2001 N 2122.
Дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о указанного ничтожности договора аренды. Он совпадает с выводом суда кассационной инстанции по делу N А32-16366/2014. То обстоятельство, что данный вывод не изложен в резолютивной части, не лишает его правового значения.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что виду ничтожности договора аренды от 12.01.2001 N 2122 дополнительное соглашение к нему заключено быть не могло, и тем более, не могло быть зарегистрировано управлением в установленном порядке.
Доводы подателей апелляционных жалоб о том, что сформулировав данный вывод суд тем самым нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы рассмотрения спора, установленные гл. 24 АПК РФ, признав ничтожным договор аренды разрешил тем самым спор о праве, что не являлось предметом заявленных требований, суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный.
Как правильно указал суд первой инстанции в решении, целью обращения общества в суд с рассматриваемым заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды является восстановление нарушенного права, в рассматриваемом случае - защита прав общества в части легализации обременения в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7. В качестве восстановления нарушенного незаконным, по мнению общества, отказом управления в данной госрегистрации, общество просит обязать управление произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.
Тем самым общество, заявляя данное требование, фактически желает получить материально-правовой результат, закрепив свои притязания на спорный земельный участок в вещно-правовой сфере в рамках договора аренды.
С учетом изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении дела правомерно проверил вопрос о действительности договора аренды, о регистрации дополнительного соглашения которого обществом заявлено требование. Суд при этом не вышел за предмет спора и не нарушил установленные гл. 24 АПК РФ пределы исследования.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда. Апелляционные жалобы отклоняются.
На основании ст. 110, п. п. 3, 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ на обществом и на Озорнина А.Г. как сторон, не в пользу в которых принят судебный акт апелляционной инстанции, относятся расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционных жалоб в размере 1500 руб. - на общество и Озорнина А.Г. - 150 руб., в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 1500 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению 09.06.16 N 69. и Озорнину А.Г. из федерального бюджета подлежит возвращению 2850 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 28.04.16 N 187.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 по делу N А32-44897/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
Возвратить Озорнину Анатолию Григорьевичу из федерального бюджета 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей, излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 28.04.2016 N 187.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Магос" ИНН 2319028244, из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению 09.06.2016 N 69.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)