Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 11 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппакова
судей: С.В. Шевченко, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ян Юн Хо
апелляционное производство N 05АП-3575/2010
на решение от 19.05.2010
судьи Л.С. Саниной
по делу N А59-971/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ООО "Управляющая компания "Сахалин"
к ИП Ян Юн Хо
о взыскании 1 077 629,48 рублей
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сахалин" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ян Юн Хо о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 12.12.09 г. N 3/09 в сумме 273 006 руб. 60 коп. за период с 04.02.10 г. по 04.04.10 г., пени за просрочку платежа в сумме 84 632 руб. 46 коп. за период с 06.02.10 г. по 09.03.10 г. в соответствии со ст. ст. 190, 192, 614 ГК РФ.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика 864 757 руб. 39 коп., в том числе задолженность по договору аренды в сумме 513 872 руб. и пени в сумме 339 764 руб. 86 коп. за период с 06.01.10 г. по 13.04.10 г.
Решением от 19.05.2010 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ответчика 288 448 руб. 80 коп., в том числе задолженность по договору 254 000 руб., пени за просрочку платежа в сумме 20 000 рублей, судебные расходы в сумме 14 448 руб. 80 коп.
ИП Ян Юн Хо, не согласившись с данным решением, обжаловал его, указав в апелляционной жалобе, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд не учел, что договор аренды от 12.12.2009 является ничтожной сделкой, поскольку в момент его заключения у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на передаваемое в аренду имущество. Заявитель считает, что до момента государственной регистрации права собственности на реконструированный объект истец не вправе был им распоряжаться.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, ООО "Управляющая компания "Сахалин" является собственником нежилого одноэтажного здания, общей площадью 896,7 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 241/1.
12.12.09 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 3/09, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование на срок с 12.12.09 по 12.11.10 помещение N 22, общей площадью 50,8 кв. м, расположенное на втором этаже торгового центра "Аист" по адресу г. Южно-Сахалинске, ул. Комсомольская, 241/1. Ответчик обязался ежемесячно производить арендные платежи в размере 127 000 руб. до 5 числа текущего месяца путем перечисления на счет истца. Помещение передано ответчику 12.12.09, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения.
В п. 4.1 договора предусмотрена ответственность в случае неуплаты арендных платежей в виде пени в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.
04.02.10 ответчик поставил в известность истца о невозможности заниматься торговой деятельностью, освобождении помещения и расторжении договора с 05.02.10.
Истец письмом от 05.02.10 N 13/10 сообщил ответчику о возможном прекращении договорных обязательств только с 31.03.10 и о необходимости оплаты арендных платежей за два месяца.
В связи с отказом ответчика произвести оплату истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности за два месяца - февраль и март 2010 г. и пени за просрочку платежа.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относятся объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Из материалов дела следует, что в результате реконструкции одноэтажного здания по ул. Комсомольская, 241/1 истцом были возведены второй, третий и четвертые этажи.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-строительного обеспечения). Ввод в эксплуатацию реконструированного объекта осуществляется в соответствии с проектным заданием и разрешением на строительство.
С учетом вышеизложенных норм право собственности истца на второй, третий и четвертый этажи реконструированного здания, расположенного по ул. Комсомольская, 241/1, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции.
Как установлено материалами дела, необходимые документы на регистрацию права собственности на реконструированный объект истец подал в соответствующий регистрирующий орган 30.03.2010. Из содержания расписки в получении документов на государственную регистрацию следует, что разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию было выдано истцу 22.03.2010.
Таким образом, на момент заключения договора аренды от 12.12.2009, как и на момент рассмотрения настоящего дела, право собственности истца на переданный в аренду объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем истец не вправе передавать указанное имущество в аренду.
Более того, на момент заключения договора аренды от 12.12.2009 объект аренды (помещения второго этажа реконструированного здания) не был введен в эксплуатацию и не являлся объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества. При таких обстоятельствах договор аренды от 12.12.2009 является незаключенным, поскольку отсутствует предмет договора аренды.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
При таких обстоятельствах, исковые требования, заявленные в порядке статьи 614 ГК РФ, не могут быть удовлетворены, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения, и у ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей.
Фактическое использование ответчиком спорных помещений после их ввода в эксплуатацию (22.03.2010) не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, который является ничтожной сделкой.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на истца.
В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19 мая 2010 года по делу N А59-971/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалин" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалин" в пользу индивидуального предпринимателя Ян Юн Хо 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2010 N 05АП-3575/2010 ПО ДЕЛУ N А59-971/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2010 г. N 05АП-3575/2010
Дело N А59-971/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 11 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппакова
судей: С.В. Шевченко, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ян Юн Хо
апелляционное производство N 05АП-3575/2010
на решение от 19.05.2010
судьи Л.С. Саниной
по делу N А59-971/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ООО "Управляющая компания "Сахалин"
к ИП Ян Юн Хо
о взыскании 1 077 629,48 рублей
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сахалин" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ян Юн Хо о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 12.12.09 г. N 3/09 в сумме 273 006 руб. 60 коп. за период с 04.02.10 г. по 04.04.10 г., пени за просрочку платежа в сумме 84 632 руб. 46 коп. за период с 06.02.10 г. по 09.03.10 г. в соответствии со ст. ст. 190, 192, 614 ГК РФ.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика 864 757 руб. 39 коп., в том числе задолженность по договору аренды в сумме 513 872 руб. и пени в сумме 339 764 руб. 86 коп. за период с 06.01.10 г. по 13.04.10 г.
Решением от 19.05.2010 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ответчика 288 448 руб. 80 коп., в том числе задолженность по договору 254 000 руб., пени за просрочку платежа в сумме 20 000 рублей, судебные расходы в сумме 14 448 руб. 80 коп.
ИП Ян Юн Хо, не согласившись с данным решением, обжаловал его, указав в апелляционной жалобе, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд не учел, что договор аренды от 12.12.2009 является ничтожной сделкой, поскольку в момент его заключения у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на передаваемое в аренду имущество. Заявитель считает, что до момента государственной регистрации права собственности на реконструированный объект истец не вправе был им распоряжаться.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, ООО "Управляющая компания "Сахалин" является собственником нежилого одноэтажного здания, общей площадью 896,7 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 241/1.
12.12.09 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 3/09, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование на срок с 12.12.09 по 12.11.10 помещение N 22, общей площадью 50,8 кв. м, расположенное на втором этаже торгового центра "Аист" по адресу г. Южно-Сахалинске, ул. Комсомольская, 241/1. Ответчик обязался ежемесячно производить арендные платежи в размере 127 000 руб. до 5 числа текущего месяца путем перечисления на счет истца. Помещение передано ответчику 12.12.09, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения.
В п. 4.1 договора предусмотрена ответственность в случае неуплаты арендных платежей в виде пени в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.
04.02.10 ответчик поставил в известность истца о невозможности заниматься торговой деятельностью, освобождении помещения и расторжении договора с 05.02.10.
Истец письмом от 05.02.10 N 13/10 сообщил ответчику о возможном прекращении договорных обязательств только с 31.03.10 и о необходимости оплаты арендных платежей за два месяца.
В связи с отказом ответчика произвести оплату истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности за два месяца - февраль и март 2010 г. и пени за просрочку платежа.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относятся объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Из материалов дела следует, что в результате реконструкции одноэтажного здания по ул. Комсомольская, 241/1 истцом были возведены второй, третий и четвертые этажи.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-строительного обеспечения). Ввод в эксплуатацию реконструированного объекта осуществляется в соответствии с проектным заданием и разрешением на строительство.
С учетом вышеизложенных норм право собственности истца на второй, третий и четвертый этажи реконструированного здания, расположенного по ул. Комсомольская, 241/1, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции.
Как установлено материалами дела, необходимые документы на регистрацию права собственности на реконструированный объект истец подал в соответствующий регистрирующий орган 30.03.2010. Из содержания расписки в получении документов на государственную регистрацию следует, что разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию было выдано истцу 22.03.2010.
Таким образом, на момент заключения договора аренды от 12.12.2009, как и на момент рассмотрения настоящего дела, право собственности истца на переданный в аренду объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем истец не вправе передавать указанное имущество в аренду.
Более того, на момент заключения договора аренды от 12.12.2009 объект аренды (помещения второго этажа реконструированного здания) не был введен в эксплуатацию и не являлся объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества. При таких обстоятельствах договор аренды от 12.12.2009 является незаключенным, поскольку отсутствует предмет договора аренды.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
При таких обстоятельствах, исковые требования, заявленные в порядке статьи 614 ГК РФ, не могут быть удовлетворены, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения, и у ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей.
Фактическое использование ответчиком спорных помещений после их ввода в эксплуатацию (22.03.2010) не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, который является ничтожной сделкой.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на истца.
В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19 мая 2010 года по делу N А59-971/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалин" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалин" в пользу индивидуального предпринимателя Ян Юн Хо 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Т.А.АППАКОВА
Судьи
С.В.ШЕВЧЕНКО
И.С.ЧИЖИКОВ
С.В.ШЕВЧЕНКО
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)