Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Деевой Г.А.,
судей Фотиной О.Б., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-14961/2015 (судья Мосягина Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" - Семенов В.Е. (паспорт, доверенность от 11.11.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Магистраль" (далее - общество "Магистраль", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - общество "Гринфлайт", ответчик) о взыскании 46 915 рублей 27 копеек неустойки (л.д. 4-6).
Определением суда от 18.06.2015 (л.д. 1-3) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Калуцкий Анатолий Владимирович (далее - Калуцкий А.В.).
Решением суда от 16.12.2015 (резолютивная часть от 14.12.2015, л.д. 158-163) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 152-168).
Не согласившись с решением, общество "Гринфлайт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, в иске отказать.
В качестве обоснования доводов жалобы ее податель сослался на ошибочное определение судом первой инстанции периода просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору и неприменение статей 401, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению ответчика, застройщиком были предприняты все меры по уведомлению Калуцкого А.В. (дольщика) о завершении строительства объекта и его приглашению на подписание акта приема-передачи (извещение получено 10.10.2014).
В уведомлении Калуцкого А.В. от 24.09.2014 N КГ2/215, которое в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением, содержится срок начала передачи объекта - с 31.10.2014; однако Калуцкий А.В. в период с 31.10.2014 по 12.12.2014 необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи объекта, а следовательно, по мнению общества "Гринфлайт", вина застройщика за просрочку передачи объекта является не доказанной.
Кроме того, общество "Гринфлайт" ссылается на необходимость применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на незаключенность договора цессии ввиду отсутствия ее государственной регистрации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель общества "Магистраль" отклонил доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение в силе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между обществом "Гринфлайт" (застройщик) и Калуцким А.В. (участник) подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома от 08.10.2013 N 05-04/5957-13 (л.д. 8-13).
Согласно пункту 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику двухкомнатную квартиру N 215, проектной площадью с учетом площади лоджии - 60,34 кв. м, находящуюся на 12 этаже в этом доме.
Другая сторона договора (участник) обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность указанную квартиру, при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 3.2 договора участник перечисляет застройщику денежные средства на долевое строительство дома (квартиры), а застройщик обеспечивает строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке; обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома; передает участнику в собственность квартиру в степени готовности, в соответствии с пунктом 5.1.3 настоящего договора, не позднее 31.10.2014.
Цена договора - 2 080 500 рублей (пункт 3.3).
Сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры от 12.12.2014 (л.д. 16).
В разделе 4 договора сторонами согласован порядок расчетов по договору.
Согласно пункту 8.3 договора при нарушении застройщиком сроков, указанных в пункте 3.2 договора, а также иных обязательств, принятых на себя по договору, застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы внесенных участником денежных средств за каждый день просрочки.
В претензии от 20.01.2015 (л.д. 18) Калуцкий А.В. потребовал от ответчика оплатить неустойку.
Впоследствии между Калуцким А.В. (цедент) и обществом "Магистраль" (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 31.03.2015 (л.д. 21), по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право требования с общества "Гринфлайт" суммы неустойки за нарушение срока передачи готовой квартиры по договору от 08.10.2013 N 05-04/5957-13.
Цена уступаемого права составляет 23 460 рублей (пункт 1.6).
В письме, полученном ответчиком 03.04.2015 (л.д. 22), истец сообщил о смене кредитора и необходимости выплаты неустойки в размере 46 915 рублей 27 копеек.
Поскольку требования в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, общество "Магистраль" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта просрочки ответчиком исполнения обязательства по договору от 08.10.2013 N 05-04/5957-13 в части передачи объекта долевого строительства, что является основанием для начисления и взыскания с ответчика, являющегося застройщиком по договору, соответствующей неустойки.
При этом оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не усмотрено.
Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.
При разрешении данного спора между сторонами, суд первой инстанции правомерно руководствовался Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как было отмечено в настоящем постановлении, пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение обязательств в виде уплаты неустойки.
Судом установлено и материалами дела подтверждено (акт от 12.12.2014, л.д. 16), что общество "Гринфлайт" не исполнило свои обязательства по договору в установленные сроки - до 31.10.2014.
Таким образом, поскольку ответчик нарушил условия договора в отношении сроков сдачи квартиры, у Калуцкого А.В. возникло право на взыскание договорной неустойки в размере, определенном договором.
Кроме того, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено ограничений для заключения договора уступки права требования, в том числе в отношении требования о выплате неустойки за нарушения сроков сдачи застройщиком объекта строительства
В данном случае право требования передано по договору от 31.03.2015, не противоречащему положениям статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закону N 214-ФЗ.
Как следует из статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в том числе на их своевременное возмещение в соответствии с требованиями статей 383, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Специальное законодательство об участии в долевом строительстве иного правового регулирования не предусматривает.
Поскольку уступка права требования допустима применительно к рассматриваемым правоотношениям, Калуцкий А.В. как долевой участник строительства может передать свое право требования иным лицам, в данном случае истцу.
В рассматриваемом деле уступка требования, неразрывно связанного с личностью кредитора (статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствует; право требования неустойки в рамках договора от 08.10.2013 не противоречит закону, в том числе нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что переход права требования не влияет на существо обязательства и на срок его исполнения, общество "Магистраль" обладает правом на получение неустойки в размере переданных Калуцким А.В. требований (46 915 рублей 27 копеек).
Довод ответчика о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен со ссылкой на статьи 4, 17 Закона N 214-ФЗ.
Суд также отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).
Целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.
Таким образом, исходя из целей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
В случае регистрации договора уступки права требования неустойки по исполненной зарегистрированной сделке неустойка выступает в качестве меры ответственности и подлежит выплате (в случае ее законности и обоснованности) по требованию управомоченного лица.
В данном случае договор цессии заключен 31.03.2015, то есть после передачи Калуцкому А.В. ответчиком объекта строительства (квартиры) (акт от 12.12.2014). Поэтому неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию договора уступки.
Обязательства, не влекущие обременения прав на недвижимость, регистрации не подлежат.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленное истцом требование о взыскании неустойки в размере 46 915 рублей 27 копеек является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан верным.
Ссылка на надлежащее уведомление Калуцкого А.В. (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) о завершении строительства объекта и приглашению на подписание акта приема-передачи судом отклоняется.
Согласно части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-252-2014 получено обществом "Гринфлайт" 30.10.2014 (л.д. 47).
Таким образом, на момент извещения третьего лица о готовности объекта к передаче - 10.10.2014 (письмо, почтовое уведомление, л.д. 48 оборот), спорный объект не был готов к передаче.
Кроме того, сообщение участнику долевого строительства о готовности объекта к передаче, должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Между тем из представленной в материалы дела копии почтового уведомления (л.д. 48 оборот) невозможно идентифицировать содержание письма.
Имеющаяся в деле опись вложения (л.д. 62) указывает на отправку Калуцкому А.В. уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Иной описи вложения в материалы дела не представлено.
Довод о том, что Калуцкий А.В. в период с 31.10.2014 по 12.12.2014 необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как факт просрочки в сдаче ответчиком помещения подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимости от 12.12.2014.
При этом документального подтверждения обстоятельств уклонения Калуцкого А.В. от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, а также просрочки самого кредитора в соответствии с положениями ст. 401 и 406 Гражданского кодекса Российской Федерации из материалов дела не усматривается, и ответчиком не представлено.
Судом апелляционной инстанции исследован и признан подлежащим отклонению довод апелляционной инстанции о необходимости применения к начисленной неустойке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что неустойка (пеня) является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договора, оснований для снижения размера неустойки, либо освобождение ответчика от ответственности в виде взыскания неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.
Допустимых и достаточных доказательств в качестве обоснования довода о несоразмерности начисленной истцом суммы неустойки последствиям просрочки обязательства, в том числе мотивированный контррасчет неустойки по иной ставке, ответчиком не представлено.
Превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков само по себе не свидетельствует о чрезмерности неустойки. Возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, а равно то, что такой размер значительно ниже начисленной неустойки, документально не подтвержден.
При этом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, механизм определения которых предусмотрен законом (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не может быть признано в качестве достаточного основания для снижения неустойки обстоятельство превышения размера неустойки по Закону N 214-ФЗ над ставкой рефинансирования ЦБ РФ, поскольку сама по себе констатация различия в их размере является недостаточной для вывода о ее чрезмерности.
Как следует из статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, критерием несоразмерности являются те негативные последствия, которые повлекло неисполнение обязательства в каждом конкретном случае и применительно к обстоятельствам дела.
Указанные ответчиком обстоятельства не могут рассматриваться в качестве оснований, позволяющих снизить размер неустойки, и не свидетельствуют о несоразмерности начисленной неустойки последствиям просрочки исполнения ответчиком обязательства.
Напротив, учитывая компенсационную функцию неустойки, предполагается, что начисленная вследствие ненадлежащего исполнения обязательства сумма должна быть адекватна и соразмерна допущенному нарушению интересов кредитора.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что общество "Гринфлайт" в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации должно нести самостоятельные риски предпринимательской деятельности и прогнозировать последствия, в т.ч. и негативные, связанные с ее осуществлением.
При этом апелляционный суд также учитывает, что ставка рефинансирования ЦБ РФ по существу представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.
Необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-14961/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2016 N 18АП-1018/2016 ПО ДЕЛУ N А76-14961/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. N 18АП-1018/2016
Дело N А76-14961/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Деевой Г.А.,
судей Фотиной О.Б., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-14961/2015 (судья Мосягина Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Магистраль" - Семенов В.Е. (паспорт, доверенность от 11.11.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Магистраль" (далее - общество "Магистраль", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - общество "Гринфлайт", ответчик) о взыскании 46 915 рублей 27 копеек неустойки (л.д. 4-6).
Определением суда от 18.06.2015 (л.д. 1-3) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Калуцкий Анатолий Владимирович (далее - Калуцкий А.В.).
Решением суда от 16.12.2015 (резолютивная часть от 14.12.2015, л.д. 158-163) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 152-168).
Не согласившись с решением, общество "Гринфлайт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, в иске отказать.
В качестве обоснования доводов жалобы ее податель сослался на ошибочное определение судом первой инстанции периода просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору и неприменение статей 401, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению ответчика, застройщиком были предприняты все меры по уведомлению Калуцкого А.В. (дольщика) о завершении строительства объекта и его приглашению на подписание акта приема-передачи (извещение получено 10.10.2014).
В уведомлении Калуцкого А.В. от 24.09.2014 N КГ2/215, которое в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением, содержится срок начала передачи объекта - с 31.10.2014; однако Калуцкий А.В. в период с 31.10.2014 по 12.12.2014 необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи объекта, а следовательно, по мнению общества "Гринфлайт", вина застройщика за просрочку передачи объекта является не доказанной.
Кроме того, общество "Гринфлайт" ссылается на необходимость применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на незаключенность договора цессии ввиду отсутствия ее государственной регистрации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель общества "Магистраль" отклонил доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение в силе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между обществом "Гринфлайт" (застройщик) и Калуцким А.В. (участник) подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома от 08.10.2013 N 05-04/5957-13 (л.д. 8-13).
Согласно пункту 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику двухкомнатную квартиру N 215, проектной площадью с учетом площади лоджии - 60,34 кв. м, находящуюся на 12 этаже в этом доме.
Другая сторона договора (участник) обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность указанную квартиру, при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 3.2 договора участник перечисляет застройщику денежные средства на долевое строительство дома (квартиры), а застройщик обеспечивает строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке; обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома; передает участнику в собственность квартиру в степени готовности, в соответствии с пунктом 5.1.3 настоящего договора, не позднее 31.10.2014.
Цена договора - 2 080 500 рублей (пункт 3.3).
Сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры от 12.12.2014 (л.д. 16).
В разделе 4 договора сторонами согласован порядок расчетов по договору.
Согласно пункту 8.3 договора при нарушении застройщиком сроков, указанных в пункте 3.2 договора, а также иных обязательств, принятых на себя по договору, застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы внесенных участником денежных средств за каждый день просрочки.
В претензии от 20.01.2015 (л.д. 18) Калуцкий А.В. потребовал от ответчика оплатить неустойку.
Впоследствии между Калуцким А.В. (цедент) и обществом "Магистраль" (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 31.03.2015 (л.д. 21), по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право требования с общества "Гринфлайт" суммы неустойки за нарушение срока передачи готовой квартиры по договору от 08.10.2013 N 05-04/5957-13.
Цена уступаемого права составляет 23 460 рублей (пункт 1.6).
В письме, полученном ответчиком 03.04.2015 (л.д. 22), истец сообщил о смене кредитора и необходимости выплаты неустойки в размере 46 915 рублей 27 копеек.
Поскольку требования в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, общество "Магистраль" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта просрочки ответчиком исполнения обязательства по договору от 08.10.2013 N 05-04/5957-13 в части передачи объекта долевого строительства, что является основанием для начисления и взыскания с ответчика, являющегося застройщиком по договору, соответствующей неустойки.
При этом оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не усмотрено.
Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.
При разрешении данного спора между сторонами, суд первой инстанции правомерно руководствовался Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как было отмечено в настоящем постановлении, пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение обязательств в виде уплаты неустойки.
Судом установлено и материалами дела подтверждено (акт от 12.12.2014, л.д. 16), что общество "Гринфлайт" не исполнило свои обязательства по договору в установленные сроки - до 31.10.2014.
Таким образом, поскольку ответчик нарушил условия договора в отношении сроков сдачи квартиры, у Калуцкого А.В. возникло право на взыскание договорной неустойки в размере, определенном договором.
Кроме того, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено ограничений для заключения договора уступки права требования, в том числе в отношении требования о выплате неустойки за нарушения сроков сдачи застройщиком объекта строительства
В данном случае право требования передано по договору от 31.03.2015, не противоречащему положениям статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закону N 214-ФЗ.
Как следует из статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в том числе на их своевременное возмещение в соответствии с требованиями статей 383, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Специальное законодательство об участии в долевом строительстве иного правового регулирования не предусматривает.
Поскольку уступка права требования допустима применительно к рассматриваемым правоотношениям, Калуцкий А.В. как долевой участник строительства может передать свое право требования иным лицам, в данном случае истцу.
В рассматриваемом деле уступка требования, неразрывно связанного с личностью кредитора (статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствует; право требования неустойки в рамках договора от 08.10.2013 не противоречит закону, в том числе нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что переход права требования не влияет на существо обязательства и на срок его исполнения, общество "Магистраль" обладает правом на получение неустойки в размере переданных Калуцким А.В. требований (46 915 рублей 27 копеек).
Довод ответчика о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен со ссылкой на статьи 4, 17 Закона N 214-ФЗ.
Суд также отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).
Целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.
Таким образом, исходя из целей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
В случае регистрации договора уступки права требования неустойки по исполненной зарегистрированной сделке неустойка выступает в качестве меры ответственности и подлежит выплате (в случае ее законности и обоснованности) по требованию управомоченного лица.
В данном случае договор цессии заключен 31.03.2015, то есть после передачи Калуцкому А.В. ответчиком объекта строительства (квартиры) (акт от 12.12.2014). Поэтому неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию договора уступки.
Обязательства, не влекущие обременения прав на недвижимость, регистрации не подлежат.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленное истцом требование о взыскании неустойки в размере 46 915 рублей 27 копеек является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан верным.
Ссылка на надлежащее уведомление Калуцкого А.В. (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) о завершении строительства объекта и приглашению на подписание акта приема-передачи судом отклоняется.
Согласно части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-252-2014 получено обществом "Гринфлайт" 30.10.2014 (л.д. 47).
Таким образом, на момент извещения третьего лица о готовности объекта к передаче - 10.10.2014 (письмо, почтовое уведомление, л.д. 48 оборот), спорный объект не был готов к передаче.
Кроме того, сообщение участнику долевого строительства о готовности объекта к передаче, должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Между тем из представленной в материалы дела копии почтового уведомления (л.д. 48 оборот) невозможно идентифицировать содержание письма.
Имеющаяся в деле опись вложения (л.д. 62) указывает на отправку Калуцкому А.В. уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Иной описи вложения в материалы дела не представлено.
Довод о том, что Калуцкий А.В. в период с 31.10.2014 по 12.12.2014 необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как факт просрочки в сдаче ответчиком помещения подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимости от 12.12.2014.
При этом документального подтверждения обстоятельств уклонения Калуцкого А.В. от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, а также просрочки самого кредитора в соответствии с положениями ст. 401 и 406 Гражданского кодекса Российской Федерации из материалов дела не усматривается, и ответчиком не представлено.
Судом апелляционной инстанции исследован и признан подлежащим отклонению довод апелляционной инстанции о необходимости применения к начисленной неустойке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что неустойка (пеня) является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договора, оснований для снижения размера неустойки, либо освобождение ответчика от ответственности в виде взыскания неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.
Допустимых и достаточных доказательств в качестве обоснования довода о несоразмерности начисленной истцом суммы неустойки последствиям просрочки обязательства, в том числе мотивированный контррасчет неустойки по иной ставке, ответчиком не представлено.
Превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков само по себе не свидетельствует о чрезмерности неустойки. Возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, а равно то, что такой размер значительно ниже начисленной неустойки, документально не подтвержден.
При этом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, механизм определения которых предусмотрен законом (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не может быть признано в качестве достаточного основания для снижения неустойки обстоятельство превышения размера неустойки по Закону N 214-ФЗ над ставкой рефинансирования ЦБ РФ, поскольку сама по себе констатация различия в их размере является недостаточной для вывода о ее чрезмерности.
Как следует из статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, критерием несоразмерности являются те негативные последствия, которые повлекло неисполнение обязательства в каждом конкретном случае и применительно к обстоятельствам дела.
Указанные ответчиком обстоятельства не могут рассматриваться в качестве оснований, позволяющих снизить размер неустойки, и не свидетельствуют о несоразмерности начисленной неустойки последствиям просрочки исполнения ответчиком обязательства.
Напротив, учитывая компенсационную функцию неустойки, предполагается, что начисленная вследствие ненадлежащего исполнения обязательства сумма должна быть адекватна и соразмерна допущенному нарушению интересов кредитора.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что общество "Гринфлайт" в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации должно нести самостоятельные риски предпринимательской деятельности и прогнозировать последствия, в т.ч. и негативные, связанные с ее осуществлением.
При этом апелляционный суд также учитывает, что ставка рефинансирования ЦБ РФ по существу представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.
Необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-14961/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.А.ДЕЕВА
Г.А.ДЕЕВА
Судьи
Е.В.ШИРЯЕВА
О.Б.ФОТИНА
Е.В.ШИРЯЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)