Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в обеспечение суммы займа заемщик передал заимодавцу в залог квартиру, заимодавец по доверенности заключил с ним договор купли-продажи квартиры, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Грибова Д.В.
Судей Катковой Г.В., Павловой И.П.
При секретаре О.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам Ч.А.А., Д.А.Б. и дополнениям к жалобе
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 25 июня 2015 года,
Которым постановлено: В удовлетворении иска Ч.А.А. к М.В.П. об обязании передать квартиру и регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.
Признать доверенность от 3 декабря 2013 года, выданную от имени М.В.П. на имя Д.А.Б., удостоверенную нотариусом г. Москвы Я.В.Г., реестр N 5д-1140 недействительной.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать договор от 16 января 2015 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***, заключенный между Д.А.Б., действующей по доверенности от имени М.В.П. и Ч.А.А. недействительным.
Взыскать с Ч.А.А. и Д.А.Б. в пользу М.В.П. государственную пошлину в размере 300 руб. с каждого.
установила:
Ч.А.А. обратился в суд с иском к М.В.П. об обязании передать квартиру и регистрации перехода права собственности на квартиру. В обоснование требований указал, что 3 декабря 2013 года между Д.А.Б. и М.В.П. был заключен договор займа, согласно которого М.В.П. получил денежные средства в размере *** руб. в срок до 31 декабря 2014 г. Согласно п. 6 данного договора, в обеспечение суммы займа заемщик передает заимодавцу в залог недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ***, принадлежащее М.В.П. на праве собственности. Договор залога зарегистрирован не был. Также в договоре было предусмотрено, что в случае не возврата суммы займа до 31 декабря 2014 года, заимодавец вправе реализовать вышеуказанную квартиру в возмещение суммы займа и процентов за пользование займом по цене не менее *** руб. (п. 7, 8) Во исполнение обязательств по договору займа заемщик М.В.П. оформляет на Заимодавца нотариальную доверенность на право реализации квартиры от 3 декабря 2013 года и передает по передаточному акту от 4 декабря 2013 года правоустанавливающие документы на квартиру, включая нотариально удостоверенное согласие супруги заемщика М.Л.В. от 3 декабря 2013 года.
В установленный срок заем возвращен не был, несмотря на направленные ответчиком заимодавцу письма о готовности погасить долг. 16 января 2015 года Д.А.Б., действуя от имени М.В.П. по доверенности, заключила с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** и в этот же день документы были переданы на регистрацию в Росреестр г. Москвы. Согласно письма из Управления Росреестра по Москве от 30 января 2015 года, регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за сомнений регистратора в наличии оснований для государственной регистрации и в подлинности представляемой на регистрацию доверенности, удостоверенной 3 декабря 2013 года нотариусом г. Москвы Я.В.Г. в реестре за 5д-1140.
13 февраля 2015 года ответчик М.В.П. отменяет доверенность, выданную Д.А.Б., и информирует об этом Росреестр по Москве с требованием без его присутствия не осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности. 03 и 04 марта 2015 года истец направлял ответчику телеграммы по месту жительства и месту работы с предложением явиться 6 марта 2015 года в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации перехода права собственности, однако ответчик уклоняется от регистрации.
Уточнив требования, истец просил обязать ответчика передать истцу квартиру по адресу: г. Москва, *** и зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *** на имя Ч.А.А. согласно договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года.
Истец Ч.А.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Представитель истца по доверенности адвокат М.А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Со встречными требованиями М.В.П. не согласился.
Ответчик М.В.П. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Представители ответчика М.В.П. по доверенности М.А.В., К.М.А. с иском Ч.А.А. не согласились, просили в удовлетворении отказать. Заявили встречные требования к Ч.А.А. и Д.А.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки доверенности от 3 декабря 2013 года, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года и взыскании судебных расходов.
В обоснование своих требований указали на то, что выданная доверенность от 3 декабря 2013 года имеет порок волеизъявления сторон, о чем свидетельствует формулировка полномочий Д.А.Б. с отлагательным условием, характерным для залога имущества, соответствующие обстоятельства, предшествующие выдаче доверенности, а именно, заключение договора целевого займа между Д.А.Б. и Ч.А.А. и договора займа между М.В.П. и Д.А.Б., а также последующее поведение сторон. Данная доверенность прикрывает сделку залога квартиры. Считают, что доверенность, как недействительная сделка, не порождает никаких правовых последствий. У Д.А.Б. отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой от имени собственника и подписания Договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры также является недействительным.
Ответчик Д.А.Б. с иском М.В.П. не согласилась и просила в удовлетворении отказать.
3-е лицо: представитель Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционных жалобах Д.А.Б., Ч.А.А.
Судебная коллегия, выслушав Ч.А.А., Д.А.Б., ее представителя по доверенности В.С.В., представителей М.В.П. по доверенности М.А.В., В.Т.Г., К.М.А., проверив материалы дела и обсудив доводы жалоб, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Судом первой инстанции установлено, что 3 декабря 2013 года между Д.А.Б. и М.В.П. был заключен договор займа, согласно которого М.В.П. получил денежные средства в размере *** руб. на срок до 31 декабря 2014 г. Согласно п. 6 данного договора, в обеспечение суммы займа заемщик передает заимодавцу в залог недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ***, принадлежащее М.В.П. на праве собственности. Договор залога зарегистрирован не был. Также в договоре было предусмотрено, что в случае не возврата суммы займа до 31 декабря 2014 года, заимодавец вправе реализовывать вышеуказанную квартиру в возмещение суммы займа и процентов за пользование займом по цене не менее *** руб. (п. 7, 8) Во исполнение обязательств по договору займа заемщик М.В.П. оформляет на Заимодавца нотариальную доверенность на право реализации квартиры от 3 декабря 2013 года и передает по передаточному акту от 4 декабря 2013 года правоустанавливающие документы на квартиру, включая нотариально удостоверенное согласие супруги заемщика М.Л.В. от 3 декабря 2013 года.
В установленный срок заем не возвращен, несмотря на направленные ответчиком заимодавцу письма о готовности погасить долг.
16 января 2015 года Д.А.Б., действуя от имени М.В.П. по доверенности, заключила с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** и в этом же день документы были переданы на регистрацию в Росреестр г. Москвы. Указанная квартира продана по согласованной сторонами цене за *** руб. Данную сумму покупатель уплачивает представителю продавца в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра г. Москвы. В п. 7 указано, что в квартире на регистрационном учета состоят: Продавец М.А.В. и несовершеннолетняя М.З.А., 8 декабря 2014 года рождения. Продавец снимается с регистрационного учета из вышеуказанной квартиры и обеспечивает снятие всех зарегистрированных пользователей в срок до 21 января 2015 года включительно.
Государственная регистрация перехода права собственности не произошла.
Согласно письма из Управления Росреестра по Москве от 30 января 2015 года, регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за сомнений регистратора в наличии оснований для государственной регистрации и в подлинности представляемой на регистрацию доверенности, удостоверенной 3 декабря 2013 года нотариусом г. Москвы Я.В.Г. в реестре за 5д-1140.
03 и 04 марта 2015 года истец направлял ответчику телеграммы по месту жительства и месту работы с предложением явиться 6 марта 2015 года в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации перехода права собственности, однако ответчик уклонился от регистрации.
13 февраля 2015 года ответчик М.В.П. отменяет доверенность, выданную Д.А.Б. и информирует об этом Росреестр по Москве с требованием без его присутствия не осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 263).
По уточненным требованиям, истец просил обязать ответчика передать истцу квартиру по адресу: г. Москва, *** и зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *** на имя Ч.А.А. согласно договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года.
Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ).
Судом установлено, что залог квартиры зарегистрирован не был.
В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Заявляя требования о признании доверенности от 3 декабря 2013 года недействительной, ответчик указал, что она не порождает никаких правовых последствий, о чем свидетельствует формулировка полномочий Д.А.Б. с отлагательным условием, характерным для залога имущества, а также соответствующие обстоятельства, предшествующие выдаче доверенности, а именно, заключение договора целевого займа между Д.А.Б. и Ч.А.А. и договора займа между М.В.П. и Д.А.Б., а также последующее поведение сторон. Данная доверенность прикрывает сделку залога квартиры. У Д.А.Б. отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой от имени собственника и подписания Договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры также является недействительным.
Согласно условий, содержащихся в доверенности от 3 декабря 2013 года, М.В.П. доверяет Д.А.Б. продать не ранее 1 января 2015 года, при условии неисполнения доверителем условий договора займа от 3 декабря 2013 года, за цену не менее *** руб. и на условиях по своему усмотрению принадлежащую доверителю на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ***; заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения к договору купли-продажи, акт приема-передачи, зарегистрировать в установленном законом порядке в Управлении Росреестра г. Москвы вышеуказанный договор и переход права собственности (л.д. 189).
М.В.П. указал, что у него не было намерения продавать квартиру, стороны имели намерение передать квартиру в залог, о чем указано в п. 6 Договора займа денежных средств от 3 декабря 2013 года. Ответчик не знал о факте подписания договора купли-продажи квартиры, дате и его условиях. В письме от 3 января 2015 года Д.А.Б. указывает на свое отсутствие в Москве с 4-го по 25 января 2015 года, между тем 16 января 2015 года подписывается договор купли-продажи и в этот же день сдаются документы в Росреестр.
Ответчик указывал, что готов был вернуть денежные средства по частям, однако Д.А.Б. отказывалась и настаивала на возврате долга полностью с процентами. Указанные обстоятельства Д. не оспаривались.
Согласно ст. 406 ГК РФ Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведению сторон.
Как следует из текста доверенности от 3 декабря 2013 года, полномочия Д.А.Б. по продаже квартиры могли возникнуть при условии неисполнения ответчиком обязательств по возврату суммы займа.
М.В.П. указал, что вышеуказанные обстоятельства возникли по вине Д.А.Б. и основания для продажи квартиры не наступили.
Об отсутствии волеизъявления М.В.П. на продажу квартиры свидетельствует и регистрация несовершеннолетней М.З.А. в спорной квартире.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что доверенность от 3 декабря 2013 года является притворной сделкой, поскольку из договора займа от 3 декабря 2013 года следует, что квартира является залогом в обеспечение обязательства, а положения доверенности вытекают из условий договора займа.
Поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, договор купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года судом обоснованно признан недействительным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу М.В.П. взыскана госпошлина по 300 руб. с каждого.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционных жалоб и дополнений не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 25 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.11.2015 N 33-33933/2015
Требование: Об обязании передать квартиру и регистрации перехода права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в обеспечение суммы займа заемщик передал заимодавцу в залог квартиру, заимодавец по доверенности заключил с ним договор купли-продажи квартиры, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2015 г. N 33-33933
Судья: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Грибова Д.В.
Судей Катковой Г.В., Павловой И.П.
При секретаре О.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам Ч.А.А., Д.А.Б. и дополнениям к жалобе
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 25 июня 2015 года,
Которым постановлено: В удовлетворении иска Ч.А.А. к М.В.П. об обязании передать квартиру и регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.
Признать доверенность от 3 декабря 2013 года, выданную от имени М.В.П. на имя Д.А.Б., удостоверенную нотариусом г. Москвы Я.В.Г., реестр N 5д-1140 недействительной.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать договор от 16 января 2015 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***, заключенный между Д.А.Б., действующей по доверенности от имени М.В.П. и Ч.А.А. недействительным.
Взыскать с Ч.А.А. и Д.А.Б. в пользу М.В.П. государственную пошлину в размере 300 руб. с каждого.
установила:
Ч.А.А. обратился в суд с иском к М.В.П. об обязании передать квартиру и регистрации перехода права собственности на квартиру. В обоснование требований указал, что 3 декабря 2013 года между Д.А.Б. и М.В.П. был заключен договор займа, согласно которого М.В.П. получил денежные средства в размере *** руб. в срок до 31 декабря 2014 г. Согласно п. 6 данного договора, в обеспечение суммы займа заемщик передает заимодавцу в залог недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ***, принадлежащее М.В.П. на праве собственности. Договор залога зарегистрирован не был. Также в договоре было предусмотрено, что в случае не возврата суммы займа до 31 декабря 2014 года, заимодавец вправе реализовать вышеуказанную квартиру в возмещение суммы займа и процентов за пользование займом по цене не менее *** руб. (п. 7, 8) Во исполнение обязательств по договору займа заемщик М.В.П. оформляет на Заимодавца нотариальную доверенность на право реализации квартиры от 3 декабря 2013 года и передает по передаточному акту от 4 декабря 2013 года правоустанавливающие документы на квартиру, включая нотариально удостоверенное согласие супруги заемщика М.Л.В. от 3 декабря 2013 года.
В установленный срок заем возвращен не был, несмотря на направленные ответчиком заимодавцу письма о готовности погасить долг. 16 января 2015 года Д.А.Б., действуя от имени М.В.П. по доверенности, заключила с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** и в этот же день документы были переданы на регистрацию в Росреестр г. Москвы. Согласно письма из Управления Росреестра по Москве от 30 января 2015 года, регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за сомнений регистратора в наличии оснований для государственной регистрации и в подлинности представляемой на регистрацию доверенности, удостоверенной 3 декабря 2013 года нотариусом г. Москвы Я.В.Г. в реестре за 5д-1140.
13 февраля 2015 года ответчик М.В.П. отменяет доверенность, выданную Д.А.Б., и информирует об этом Росреестр по Москве с требованием без его присутствия не осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности. 03 и 04 марта 2015 года истец направлял ответчику телеграммы по месту жительства и месту работы с предложением явиться 6 марта 2015 года в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации перехода права собственности, однако ответчик уклоняется от регистрации.
Уточнив требования, истец просил обязать ответчика передать истцу квартиру по адресу: г. Москва, *** и зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *** на имя Ч.А.А. согласно договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года.
Истец Ч.А.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Представитель истца по доверенности адвокат М.А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Со встречными требованиями М.В.П. не согласился.
Ответчик М.В.П. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Представители ответчика М.В.П. по доверенности М.А.В., К.М.А. с иском Ч.А.А. не согласились, просили в удовлетворении отказать. Заявили встречные требования к Ч.А.А. и Д.А.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки доверенности от 3 декабря 2013 года, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года и взыскании судебных расходов.
В обоснование своих требований указали на то, что выданная доверенность от 3 декабря 2013 года имеет порок волеизъявления сторон, о чем свидетельствует формулировка полномочий Д.А.Б. с отлагательным условием, характерным для залога имущества, соответствующие обстоятельства, предшествующие выдаче доверенности, а именно, заключение договора целевого займа между Д.А.Б. и Ч.А.А. и договора займа между М.В.П. и Д.А.Б., а также последующее поведение сторон. Данная доверенность прикрывает сделку залога квартиры. Считают, что доверенность, как недействительная сделка, не порождает никаких правовых последствий. У Д.А.Б. отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой от имени собственника и подписания Договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры также является недействительным.
Ответчик Д.А.Б. с иском М.В.П. не согласилась и просила в удовлетворении отказать.
3-е лицо: представитель Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционных жалобах Д.А.Б., Ч.А.А.
Судебная коллегия, выслушав Ч.А.А., Д.А.Б., ее представителя по доверенности В.С.В., представителей М.В.П. по доверенности М.А.В., В.Т.Г., К.М.А., проверив материалы дела и обсудив доводы жалоб, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Судом первой инстанции установлено, что 3 декабря 2013 года между Д.А.Б. и М.В.П. был заключен договор займа, согласно которого М.В.П. получил денежные средства в размере *** руб. на срок до 31 декабря 2014 г. Согласно п. 6 данного договора, в обеспечение суммы займа заемщик передает заимодавцу в залог недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ***, принадлежащее М.В.П. на праве собственности. Договор залога зарегистрирован не был. Также в договоре было предусмотрено, что в случае не возврата суммы займа до 31 декабря 2014 года, заимодавец вправе реализовывать вышеуказанную квартиру в возмещение суммы займа и процентов за пользование займом по цене не менее *** руб. (п. 7, 8) Во исполнение обязательств по договору займа заемщик М.В.П. оформляет на Заимодавца нотариальную доверенность на право реализации квартиры от 3 декабря 2013 года и передает по передаточному акту от 4 декабря 2013 года правоустанавливающие документы на квартиру, включая нотариально удостоверенное согласие супруги заемщика М.Л.В. от 3 декабря 2013 года.
В установленный срок заем не возвращен, несмотря на направленные ответчиком заимодавцу письма о готовности погасить долг.
16 января 2015 года Д.А.Б., действуя от имени М.В.П. по доверенности, заключила с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** и в этом же день документы были переданы на регистрацию в Росреестр г. Москвы. Указанная квартира продана по согласованной сторонами цене за *** руб. Данную сумму покупатель уплачивает представителю продавца в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра г. Москвы. В п. 7 указано, что в квартире на регистрационном учета состоят: Продавец М.А.В. и несовершеннолетняя М.З.А., 8 декабря 2014 года рождения. Продавец снимается с регистрационного учета из вышеуказанной квартиры и обеспечивает снятие всех зарегистрированных пользователей в срок до 21 января 2015 года включительно.
Государственная регистрация перехода права собственности не произошла.
Согласно письма из Управления Росреестра по Москве от 30 января 2015 года, регистрация права собственности на квартиру была приостановлена из-за сомнений регистратора в наличии оснований для государственной регистрации и в подлинности представляемой на регистрацию доверенности, удостоверенной 3 декабря 2013 года нотариусом г. Москвы Я.В.Г. в реестре за 5д-1140.
03 и 04 марта 2015 года истец направлял ответчику телеграммы по месту жительства и месту работы с предложением явиться 6 марта 2015 года в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации перехода права собственности, однако ответчик уклонился от регистрации.
13 февраля 2015 года ответчик М.В.П. отменяет доверенность, выданную Д.А.Б. и информирует об этом Росреестр по Москве с требованием без его присутствия не осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 263).
По уточненным требованиям, истец просил обязать ответчика передать истцу квартиру по адресу: г. Москва, *** и зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *** на имя Ч.А.А. согласно договора купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года.
Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ).
Судом установлено, что залог квартиры зарегистрирован не был.
В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Заявляя требования о признании доверенности от 3 декабря 2013 года недействительной, ответчик указал, что она не порождает никаких правовых последствий, о чем свидетельствует формулировка полномочий Д.А.Б. с отлагательным условием, характерным для залога имущества, а также соответствующие обстоятельства, предшествующие выдаче доверенности, а именно, заключение договора целевого займа между Д.А.Б. и Ч.А.А. и договора займа между М.В.П. и Д.А.Б., а также последующее поведение сторон. Данная доверенность прикрывает сделку залога квартиры. У Д.А.Б. отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой от имени собственника и подписания Договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры также является недействительным.
Согласно условий, содержащихся в доверенности от 3 декабря 2013 года, М.В.П. доверяет Д.А.Б. продать не ранее 1 января 2015 года, при условии неисполнения доверителем условий договора займа от 3 декабря 2013 года, за цену не менее *** руб. и на условиях по своему усмотрению принадлежащую доверителю на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ***; заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения к договору купли-продажи, акт приема-передачи, зарегистрировать в установленном законом порядке в Управлении Росреестра г. Москвы вышеуказанный договор и переход права собственности (л.д. 189).
М.В.П. указал, что у него не было намерения продавать квартиру, стороны имели намерение передать квартиру в залог, о чем указано в п. 6 Договора займа денежных средств от 3 декабря 2013 года. Ответчик не знал о факте подписания договора купли-продажи квартиры, дате и его условиях. В письме от 3 января 2015 года Д.А.Б. указывает на свое отсутствие в Москве с 4-го по 25 января 2015 года, между тем 16 января 2015 года подписывается договор купли-продажи и в этот же день сдаются документы в Росреестр.
Ответчик указывал, что готов был вернуть денежные средства по частям, однако Д.А.Б. отказывалась и настаивала на возврате долга полностью с процентами. Указанные обстоятельства Д. не оспаривались.
Согласно ст. 406 ГК РФ Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведению сторон.
Как следует из текста доверенности от 3 декабря 2013 года, полномочия Д.А.Б. по продаже квартиры могли возникнуть при условии неисполнения ответчиком обязательств по возврату суммы займа.
М.В.П. указал, что вышеуказанные обстоятельства возникли по вине Д.А.Б. и основания для продажи квартиры не наступили.
Об отсутствии волеизъявления М.В.П. на продажу квартиры свидетельствует и регистрация несовершеннолетней М.З.А. в спорной квартире.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что доверенность от 3 декабря 2013 года является притворной сделкой, поскольку из договора займа от 3 декабря 2013 года следует, что квартира является залогом в обеспечение обязательства, а положения доверенности вытекают из условий договора займа.
Поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, договор купли-продажи квартиры от 16 января 2015 года судом обоснованно признан недействительным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу М.В.П. взыскана госпошлина по 300 руб. с каждого.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционных жалоб и дополнений не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 25 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)