Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором своих договорных обязательств по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Гвардейский район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2015 (судья Ковалев Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А21-7159/2014,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Гвардейский район" (место нахождения: 238210, Калининградская обл., г. Гвардейск, Юбилейная ул., д. 6, ОГРН 1023902271106, ИНН 3916009688; далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с закрытого акционерного общества "Верхне-Прегольский порт" (место нахождения: 236001, Калининград, Московский пр., д. 300, ОГРН 1023900996008, ИНН 3906046578; далее - Общество): 1 561 802 руб. 90 коп. задолженности, 572 236 руб. 66 коп. пеней за период с 15.10.2013 по 16.03.2015 по договору аренды от 14.08.2002 N 42; 29 114 руб. 45 коп. задолженности, 679 руб. 93 коп. пеней за период с 11.07.2013 по 16.03.2015 по договору аренды от 01.12.2004 N 20040168, а также о расторжении указанных договоров аренды.
Решением суда первой инстанции от 28.05.2015 в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договорам аренды от 01.12.2004 N 20040168 и от 14.08.2002 N 42 отказано; требования в части досрочного расторжения указанных договоров оставлены без рассмотрения.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2015 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Администрация), в лице Управления (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.08.2002 N 42 (далее - договор от 14.08.2002), согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 482 000 кв. м, с кадастровым номером 39:02:570005:0001, расположенный по адресу: Калининградская обл., Гвардейский р-н, в 2200 метрах по направлению на север от пос. Комсомольск, для разработки месторождения песчано-гравийной смеси, сроком на 5 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.11.2002.
В соответствии с постановлением Администрации от 30.11.2004 N 1433, Администрация, в лице Управления (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2004 N 20040168 (далее - договор от 01.12.2004), по которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель промышленности, общей площадью 11 000 кв. м, с кадастровым номером 39:02:290001:0021, расположенный по адресу: Калининградская обл., Гвардейский р-н, в 2,3 км Севернее пос. Комсомольск, для использования в целях добычи песчано-гравийной смеси, на срок до 27.11.2005.
Согласно условиям договоров аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельными участками, в соответствии с условиями и сроками предусмотренными договорами.
В соответствии с условиями договоров аренды, предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде пеней: в размере 0,01% по договору от 01.12.2004 и в размере 0,1% по договору от 14.08.2002 от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Управление направило Обществу претензии от 26.05.2014, в которых просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, Управление обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договоров аренды, придя к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неправильно определен размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.
Поскольку арендуемые Обществом земельные участки предоставлены для ведения работ, связанных с пользованием недрами, арендная плата за данные участки подлежит определению в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
В силу абзаца второго подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, размер арендных платежей, подлежащих уплате за пользование земельными участками, предоставленными недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков.
Руководствуясь указанными нормами права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что размер арендной платы за арендуемые Обществом земельные участки в спорный период ограничен двумя процентами от их кадастровой стоимости.
При этом суды первой и апелляционной инстанций признали, что при расчете долга по арендной плате за 2014 год не подлежит применению кадастровая стоимость земельных участков, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 27.12.2013 N 1006 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения на территории Калининградской области" (далее - Постановление N 1006).
Суды сослались на пункт 9 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, которым установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. При этом суды указали, что истец необоснованно произвел расчет арендной платы по новой кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр 01.04.2014.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не исключают применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, суд первой инстанции необоснованно отклонил расчет истца со ссылкой на внесение в государственный кадастр сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков лишь 01.04.2014, не выяснив, когда вступило в силу Постановление N 1006.
Учитывая изложенное, дело в части отказа в удовлетворении заявленных Администрацией требований о взыскании долга по арендной плате подлежит направлению на новое рассмотрение.
В части оставления без рассмотрения требования Администрации о расторжении договоров аренды кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты правильными и не подлежащими отмене. Администрация не лишена возможности обратиться с новым иском о расторжении договоров аренды при надлежащем соблюдении порядка досудебного урегулирования спора.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить, когда вступило в силу Постановление N 1006, исходя из этого решить вопрос о его применении в спорный период; надлежащим образом проверить обстоятельства соблюдения ответчиком сроков внесения арендных платежей в спорный период и наличия оснований для начисления неустойки, исходя из подлежащего применению размера арендной платы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу N А21-7159/2014 отменить в части отказа в иске. В этой части дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
В остальной части решение от 28.05.2015 и постановление от 29.09.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Гвардейский район" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2015 ПО ДЕЛУ N А21-7159/2014
Требование: 1) О взыскании долга по договорам аренды земельных участков и пеней; 2) О расторжении договоров.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором своих договорных обязательств по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N А21-7159/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Гвардейский район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2015 (судья Ковалев Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А21-7159/2014,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Гвардейский район" (место нахождения: 238210, Калининградская обл., г. Гвардейск, Юбилейная ул., д. 6, ОГРН 1023902271106, ИНН 3916009688; далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с закрытого акционерного общества "Верхне-Прегольский порт" (место нахождения: 236001, Калининград, Московский пр., д. 300, ОГРН 1023900996008, ИНН 3906046578; далее - Общество): 1 561 802 руб. 90 коп. задолженности, 572 236 руб. 66 коп. пеней за период с 15.10.2013 по 16.03.2015 по договору аренды от 14.08.2002 N 42; 29 114 руб. 45 коп. задолженности, 679 руб. 93 коп. пеней за период с 11.07.2013 по 16.03.2015 по договору аренды от 01.12.2004 N 20040168, а также о расторжении указанных договоров аренды.
Решением суда первой инстанции от 28.05.2015 в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договорам аренды от 01.12.2004 N 20040168 и от 14.08.2002 N 42 отказано; требования в части досрочного расторжения указанных договоров оставлены без рассмотрения.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2015 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Администрация), в лице Управления (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.08.2002 N 42 (далее - договор от 14.08.2002), согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 482 000 кв. м, с кадастровым номером 39:02:570005:0001, расположенный по адресу: Калининградская обл., Гвардейский р-н, в 2200 метрах по направлению на север от пос. Комсомольск, для разработки месторождения песчано-гравийной смеси, сроком на 5 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.11.2002.
В соответствии с постановлением Администрации от 30.11.2004 N 1433, Администрация, в лице Управления (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2004 N 20040168 (далее - договор от 01.12.2004), по которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель промышленности, общей площадью 11 000 кв. м, с кадастровым номером 39:02:290001:0021, расположенный по адресу: Калининградская обл., Гвардейский р-н, в 2,3 км Севернее пос. Комсомольск, для использования в целях добычи песчано-гравийной смеси, на срок до 27.11.2005.
Согласно условиям договоров аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельными участками, в соответствии с условиями и сроками предусмотренными договорами.
В соответствии с условиями договоров аренды, предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде пеней: в размере 0,01% по договору от 01.12.2004 и в размере 0,1% по договору от 14.08.2002 от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Управление направило Обществу претензии от 26.05.2014, в которых просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, Управление обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договоров аренды, придя к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неправильно определен размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.
Поскольку арендуемые Обществом земельные участки предоставлены для ведения работ, связанных с пользованием недрами, арендная плата за данные участки подлежит определению в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
В силу абзаца второго подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, размер арендных платежей, подлежащих уплате за пользование земельными участками, предоставленными недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков.
Руководствуясь указанными нормами права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что размер арендной платы за арендуемые Обществом земельные участки в спорный период ограничен двумя процентами от их кадастровой стоимости.
При этом суды первой и апелляционной инстанций признали, что при расчете долга по арендной плате за 2014 год не подлежит применению кадастровая стоимость земельных участков, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 27.12.2013 N 1006 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения на территории Калининградской области" (далее - Постановление N 1006).
Суды сослались на пункт 9 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, которым установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. При этом суды указали, что истец необоснованно произвел расчет арендной платы по новой кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр 01.04.2014.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не исключают применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, суд первой инстанции необоснованно отклонил расчет истца со ссылкой на внесение в государственный кадастр сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков лишь 01.04.2014, не выяснив, когда вступило в силу Постановление N 1006.
Учитывая изложенное, дело в части отказа в удовлетворении заявленных Администрацией требований о взыскании долга по арендной плате подлежит направлению на новое рассмотрение.
В части оставления без рассмотрения требования Администрации о расторжении договоров аренды кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты правильными и не подлежащими отмене. Администрация не лишена возможности обратиться с новым иском о расторжении договоров аренды при надлежащем соблюдении порядка досудебного урегулирования спора.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить, когда вступило в силу Постановление N 1006, исходя из этого решить вопрос о его применении в спорный период; надлежащим образом проверить обстоятельства соблюдения ответчиком сроков внесения арендных платежей в спорный период и наличия оснований для начисления неустойки, исходя из подлежащего применению размера арендной платы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу N А21-7159/2014 отменить в части отказа в иске. В этой части дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
В остальной части решение от 28.05.2015 и постановление от 29.09.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Гвардейский район" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)