Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.С. Шевченко,
судей Е.В. Зимина, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-2348/2017
на решение от 22.02.2017
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-24495/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к индивидуальному предпринимателю Василенко Андрею Валерьевичу о взыскании 45 039 рублей 21 копейки,
при участии:
- от истца: О.В. Хомова, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение;
- от ответчика: Т.Д. Лазарева, по доверенности от 13.12.2016, сроком действия на 1 год, паспорт,
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - истец, Управление), обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Василенко Андрею Валерьевичу (далее по тексту - ответчик, предприниматель Василенко А.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 26.11.2012 N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 аренды недвижимого имущества в размере 44 109,41 рубля, пени в сумме 45 039,21 рубля.
Решением от 22.02.2017 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендная плата по договору аренды не является регулируемой, поскольку установлена в извещении об аукционе. Считает, что положения договора аренды в той части, в которой они указывают на регулируемость арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о конкуренции, Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Полагает, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и фактически сам определил размер арендной платы по их результатам, является невозможным, так как в рассматриваемом случае применяется иной механизм формирования арендной платы. Отмечает недействительность условий спорного договора аренды, указывающих на регулируемость арендной платы по данному договору.
В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 26.11.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00290-001-Н-АР-6826-00, согласно которому в соответствии с настоящим договором и на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 2 от 13.11.2012, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 87,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 63, сроком действия с 26.11.2012 по 25.11.2017 для использования в целях "швейный цех".
В силу пункта 1.3 договора арендодатель предоставляет арендатору указанный объект во временное пользование на срок с 26.11.2012 по 25.11.2017.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 26 259,11 рублей. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 28.12.2012 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата за пользование объектом с 26.11.2012 по 31.12.2013 составила 10 629,69 рублей в месяц без учета НДС, а 01.01.2014 составила 26 259,11 рублей в месяц без учета НДС.
Дополнительным соглашением N 2 от 07.05.2014 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата с 01.01.2014 по 31.12.2015 составила 10629,69 рублей в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 составила 26259,11 рублей в месяц без учета НДС.
Письмом от 10.03.2015 N 28/6-1466 предприниматель Василенко А.В. был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента 1,12, установленного в соответствии с муниципальным правовым актом г. Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА с 01.03.2015 в размере 11905,25 рублей в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 в размере 26 410,20 рублей в месяц без учета НДС.
Письмом от 04.04.2015 N 28/6-2223 предприниматель Василенко А.В. был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента инфляции 1,119, установленного Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, Постановлением администрации г. Владивостока N 831 от 21.03.2016, с 01.03.2016 в размере 32 910,01 рублей в месяц без учета НДС.
04.05.2016 истец направил в адрес ответчика письмо N 28/12-3161, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 29.04.2016 в размере 44 843,15 рублей, в том числе по арендной плате 44 109,41 рублей, пене 733,74 рублей и просил ее оплатить в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления.
Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) "Аренда".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом пунктом 3 статьи 614 ПК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться механизмом определения размера арендной платы, предписанным правовым актом.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как установлено выше, договор аренды заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно учтены, утвержденные Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда РФ применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Таким образом, торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, при этом ставка арендной платы изначально определена в извещении без учета корректирующих коэффициентов, в результате проведения торгов данная ставка изменений не претерпела.
Оценив соотношение действия правовых положений Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток", приняв во внимание правовые разъяснения пунктов 18, 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в совокупности, а также учитывая положения раздела 3 договора аренды от 26.11.2012 в совокупности с прилагаемым к нему расчетом арендной платы (Приложение N 2), особенности проведения отмеченных торгов, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что с учетом приведенных конкретных обстоятельств размер арендной платы по договору аренды N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 от 26.11.2012 является регулируемым, из чего следует ряд правовых особенностей исполнения данного договора на будущее время, приведенных судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы об обратном противоречат приведенным выше нормам права во взаимосвязи с установленными обстоятельствами настоящего дела и отклоняются.
В рассматриваемом случае, вопреки ошибочному мнению апеллянта, не имеет места возможное снижение арендной платы по сравнению с размером, определенным на торгах, поскольку непосредственно размер арендной платы за пользование спорным объектом на торгах не определялся, шагом аукциона не повышался, от итогов аукциона не зависел.
В свою очередь, пониженные ставки арендной платы, если таковые установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
Позиция апеллянта о том, что в рассматриваемом случае понижающий коэффициент применению не подлежит в связи с применением иного механизма расчета арендной платы, прямо противоречит установленным выше обстоятельствам правомерности применения к отношениям по спорному договору регулируемой арендной платы, с учетом разъяснений пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В силу изложенного, является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что стороны обязаны руководствоваться механизмом определения размера арендной платы, предписанным правовым актом.
Указания апеллянта на недействительность договора аренды от 26.11.2012 N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 в части указаний на регулируемость ставки арендной платы, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку соответствующие положения сами по себе не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству. При этом доказательств эффективного оспаривания торгов, на основании которых заключался спорный договор аренды (согласно положениям статьи 449 ГК РФ, разъяснениям пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик соответствует условиям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 N 2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а, следовательно, истец с 01.01.2016 должен был применить к расчету арендный платежей по договору аренды недвижимого имущества корректирующий коэффициент 0.4 и размер арендных отношений определить с 01.01.2016 - 11 905,25 рублей, а с 01.03.2016 - 13 321,97 рублей.
Проверив расчет суммы основного долга, исходя из корректирующего коэффициента 0,4 размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно установил, что по состоянию на 01.04.2016 задолженность по уплате арендных платежей у ответчика отсутствовала, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы.
Вместе с тем, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей по состоянию на 31.12.2016 на стороне ответчика образовалась задолженность по уплате пени в размере 96,59 рублей, которая платежным поручением от 16.01.2017 N 14 была оплачена ответчиком.
В связи с этим требования об уплате пени в размере 45 039 рублей 21 копейки, начисленных на указанную задолженность, также удовлетворению не подлежат.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2017 по делу N А51-24495/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 05АП-2348/2017 ПО ДЕЛУ N А51-24495/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N А51-24495/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.С. Шевченко,
судей Е.В. Зимина, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-2348/2017
на решение от 22.02.2017
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-24495/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к индивидуальному предпринимателю Василенко Андрею Валерьевичу о взыскании 45 039 рублей 21 копейки,
при участии:
- от истца: О.В. Хомова, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение;
- от ответчика: Т.Д. Лазарева, по доверенности от 13.12.2016, сроком действия на 1 год, паспорт,
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - истец, Управление), обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Василенко Андрею Валерьевичу (далее по тексту - ответчик, предприниматель Василенко А.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 26.11.2012 N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 аренды недвижимого имущества в размере 44 109,41 рубля, пени в сумме 45 039,21 рубля.
Решением от 22.02.2017 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендная плата по договору аренды не является регулируемой, поскольку установлена в извещении об аукционе. Считает, что положения договора аренды в той части, в которой они указывают на регулируемость арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о конкуренции, Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Полагает, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и фактически сам определил размер арендной платы по их результатам, является невозможным, так как в рассматриваемом случае применяется иной механизм формирования арендной платы. Отмечает недействительность условий спорного договора аренды, указывающих на регулируемость арендной платы по данному договору.
В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 26.11.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00290-001-Н-АР-6826-00, согласно которому в соответствии с настоящим договором и на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 2 от 13.11.2012, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 87,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 63, сроком действия с 26.11.2012 по 25.11.2017 для использования в целях "швейный цех".
В силу пункта 1.3 договора арендодатель предоставляет арендатору указанный объект во временное пользование на срок с 26.11.2012 по 25.11.2017.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 26 259,11 рублей. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 28.12.2012 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата за пользование объектом с 26.11.2012 по 31.12.2013 составила 10 629,69 рублей в месяц без учета НДС, а 01.01.2014 составила 26 259,11 рублей в месяц без учета НДС.
Дополнительным соглашением N 2 от 07.05.2014 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата с 01.01.2014 по 31.12.2015 составила 10629,69 рублей в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 составила 26259,11 рублей в месяц без учета НДС.
Письмом от 10.03.2015 N 28/6-1466 предприниматель Василенко А.В. был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента 1,12, установленного в соответствии с муниципальным правовым актом г. Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА с 01.03.2015 в размере 11905,25 рублей в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 в размере 26 410,20 рублей в месяц без учета НДС.
Письмом от 04.04.2015 N 28/6-2223 предприниматель Василенко А.В. был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента инфляции 1,119, установленного Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, Постановлением администрации г. Владивостока N 831 от 21.03.2016, с 01.03.2016 в размере 32 910,01 рублей в месяц без учета НДС.
04.05.2016 истец направил в адрес ответчика письмо N 28/12-3161, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 29.04.2016 в размере 44 843,15 рублей, в том числе по арендной плате 44 109,41 рублей, пене 733,74 рублей и просил ее оплатить в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления.
Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) "Аренда".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом пунктом 3 статьи 614 ПК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться механизмом определения размера арендной платы, предписанным правовым актом.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как установлено выше, договор аренды заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно учтены, утвержденные Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда РФ применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Таким образом, торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, при этом ставка арендной платы изначально определена в извещении без учета корректирующих коэффициентов, в результате проведения торгов данная ставка изменений не претерпела.
Оценив соотношение действия правовых положений Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток", приняв во внимание правовые разъяснения пунктов 18, 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в совокупности, а также учитывая положения раздела 3 договора аренды от 26.11.2012 в совокупности с прилагаемым к нему расчетом арендной платы (Приложение N 2), особенности проведения отмеченных торгов, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что с учетом приведенных конкретных обстоятельств размер арендной платы по договору аренды N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 от 26.11.2012 является регулируемым, из чего следует ряд правовых особенностей исполнения данного договора на будущее время, приведенных судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы об обратном противоречат приведенным выше нормам права во взаимосвязи с установленными обстоятельствами настоящего дела и отклоняются.
В рассматриваемом случае, вопреки ошибочному мнению апеллянта, не имеет места возможное снижение арендной платы по сравнению с размером, определенным на торгах, поскольку непосредственно размер арендной платы за пользование спорным объектом на торгах не определялся, шагом аукциона не повышался, от итогов аукциона не зависел.
В свою очередь, пониженные ставки арендной платы, если таковые установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
Позиция апеллянта о том, что в рассматриваемом случае понижающий коэффициент применению не подлежит в связи с применением иного механизма расчета арендной платы, прямо противоречит установленным выше обстоятельствам правомерности применения к отношениям по спорному договору регулируемой арендной платы, с учетом разъяснений пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В силу изложенного, является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что стороны обязаны руководствоваться механизмом определения размера арендной платы, предписанным правовым актом.
Указания апеллянта на недействительность договора аренды от 26.11.2012 N 05-00290-001-Н-АР-6826-00 в части указаний на регулируемость ставки арендной платы, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку соответствующие положения сами по себе не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству. При этом доказательств эффективного оспаривания торгов, на основании которых заключался спорный договор аренды (согласно положениям статьи 449 ГК РФ, разъяснениям пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик соответствует условиям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 N 2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а, следовательно, истец с 01.01.2016 должен был применить к расчету арендный платежей по договору аренды недвижимого имущества корректирующий коэффициент 0.4 и размер арендных отношений определить с 01.01.2016 - 11 905,25 рублей, а с 01.03.2016 - 13 321,97 рублей.
Проверив расчет суммы основного долга, исходя из корректирующего коэффициента 0,4 размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно установил, что по состоянию на 01.04.2016 задолженность по уплате арендных платежей у ответчика отсутствовала, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы.
Вместе с тем, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей по состоянию на 31.12.2016 на стороне ответчика образовалась задолженность по уплате пени в размере 96,59 рублей, которая платежным поручением от 16.01.2017 N 14 была оплачена ответчиком.
В связи с этим требования об уплате пени в размере 45 039 рублей 21 копейки, начисленных на указанную задолженность, также удовлетворению не подлежат.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2017 по делу N А51-24495/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.С.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЗИМИН
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЗИМИН
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)