Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Заведеева И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б. на решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 20 мая 2014 года по делу N 2-43/14 по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания "Пригородное" к Б. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о взыскании задолженности по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Б. к СПб ГУП ДО "Пригородное" о взыскании стоимости неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя Б. - Е., поддержавшего жалобу, и представителя СПб ГУП ДО "Пригородное" Р., просившей оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Решением Зеленогорского районного суда от 20.05.2014 г. по настоящему делу удовлетворены требования СПб ГУП ДО "Пригородное" об истребовании из незаконного владения Б. помещений дач N 201-Р и N 202-Р, расположенных по адресу: <адрес> соответственно.
Этим же решением удовлетворены требования СПб ГУП ДО "Пригородное" о взыскании с Б. задолженности по договорам аренды указанных дач:
- - по договору N 201-Р от 15.04.2013 г. в размере 76.373 руб. 58 коп.;
- - по договору N 202-Р от 15.04.2013 г. в размере 171.787 руб. 02 коп.;
- - по договору N 201 от 29.05.2013 г. в размере 407.429 руб. 64 коп.;
- - по договору N 202 от 29.05.2013 г. в размере 922.229 руб. 27 коп.,
а также процентов за пользование чужими денежными средствами по названным договорам от 15.04.2013 г. в размере 12.738 рублей 90 копеек и от 29.05.2013 г. в размере 91.109 рублей 30 копеек.
В удовлетворении встречного иска Б. о взыскании с СПб ГУП ДО "Пригородное" неосновательного обогащения в сумме 9.654.090 рублей отказано.
Постановлено взыскать с Б. в пользу СПб ГУП ДО "Пригородное" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 10.799 рублей 33 копейки и 13.806 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик Б. просит отменить указанное решение как необоснованное и не соответствующее нормам материального права и принять новое решение об отказе в первоначальном иске и об удовлетворении встречных требований в полном объеме.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя третьего лица - Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, который извещен о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции (т. 2 л.д. 58 - 59), о причине неявки своего представителя не сообщил.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из имеющихся в деле документов, 06.04.2013 г. за СПб ГУП ДО "Пригородное" зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений дачи по адресу: <адрес> и дачи по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, в которых в качестве основания указано распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 01.03.2013 г. N 166-рк (т. 1 л.д. 14, 15).
Из пункта 3.1 устава СПб ГУП ДО "Пригородное" также следует, что имущество предприятия находится в собственности Санкт-Петербурга и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения (т. 1 л.д. 17).
Пунктом 2.2 устава предусмотрено право СПб ГУП ДО "Пригородное" осуществлять деятельность по сдаче в аренду дач и дачных помещений физическим и юридическим лицам (т. 1 л.д. 17).
15.04.2013 г. между СПб ГУП ДО "Пригородное" и Б. были заключены договор аренды нежилого помещения дачи N 201-Р по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 9), и договор аренды нежилого помещения дачи N 202-Р по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11). Срок действия обоих договоров был установлен с 15.04.2013 г. по 27.05.2013 г.
29.05.2013 г. между этими же лицами были заключены договоры аренды указанных дач на срок с 29.05.2013 г. по 28.05.2013 г. (т. 1 л.д. 103 - 106).
Государственная регистрация последних договоров аренды осуществлена 25.10.2013 г. (т. 2, л.д. 67, 77).
Разрешая спор, суд правильно руководствовался положениями ст. ст. 421 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, установив на основе представленных доказательств, что ответчик не исполнял обязанность по внесению арендной платы по вышеназванным договорам аренды, а также по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и водоснабжения в размере, установленном договорами, пришел к обоснованному выводу о праве истца требовать взыскания с ответчика образовавшейся задолженности по договорам аренды.
Факт неисполнения обязанностей по внесению предусмотренных договорами аренды платежей и арифметическую правильность расчета задолженности, определенной в соответствии с условиями договоров и составляющей по договору N 201-Р от 15.04.2013 г. - 76.373 руб. 58 коп., N 202-Р от 15.04.2013 г. - 171.787 руб. 02 коп., N 201 от 29.05.2013 г. - 407.429 руб. 64 коп., N 202 от 29.05.2013 г. - 922.229 руб. 27 коп., ответчик в апелляционной жалобе не оспаривает.
В свою очередь, доводы ответчика о том, что указанные дачные помещения арендовались им и его семьей с 1999 г. и что в период с 2003 г. по 2005 г. он за счет собственных средств, с ведома и разрешения арендодателя осуществил капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения указанных помещений на сумму 9.654.090 руб., а также основанное на этих доводах встречное денежное требование Б. правильно отклонены судом.
Договоры аренды, заключенные в 2013 г., не содержали соглашения о компенсации каких-либо ранее понесенных Б. расходов.
Условия пунктов 3.3 договоров от 29.05.2013 г. о том, что затраты на проведение капитального ремонта могут быть частично возмещены арендатору в течение срока действия договора путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы за объект в пределах согласованной с арендодателем сметы, но не свыше 50% арендной платы за весь период аренды (т. 1 л.д. 104, 106), в качестве такого соглашения рассматриваться не могут, поскольку, по их смыслу, направлены на регулирование отношений, которые могут возникнуть в период действия договоров, а не возникли ранее.
При этом в отношении иных неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, пунктами 2.2.5 договоров прямо предусмотрено, что стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 103, 105).
В пунктах 4.3.5 договоров от 15.04.2013 г. также указано, что в случае произведения арендатором за счет собственных средств и с письменного разрешения арендодателя неотделимых улучшений объекта стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 9, 11).
Соответственно, условия действующих договоров не свидетельствуют о признании арендодателем каких-либо обязательств перед арендатором по возмещению произведенных им ранее расходов на ремонт и улучшение арендованного имущества.
Не позволяют материалы дела также сделать вывод о том, что такое обязательство перед ответчиком возникло у арендодателя в рамках отношений по аренде дач в предшествующий период и образует основание для удовлетворения встречного требования Б. о возмещении стоимости неосновательного обогащения.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
По смыслу приведенной нормы неосновательное обогащение возникает у лица, которое приобрело или сберегло в свою пользу имущество за счет другого лица без правовых оснований.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из указанного положения закона вытекает, что договором аренды может быть предусмотрено условие, исключающее возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
При включении в договор соответствующего условия, а также в случае, предусмотренном пунктом 3 ст. 623 ГК РФ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества не может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя, полученное без правовых оснований.
Согласно условиям, изложенным в представленных Б. копиях договоров аренды дачных помещений от 05.06.1999 г., 25.03.2000 г., 29.11.2001 г. и от 04.03.2004 г., арендодателем по которым выступало СПб ГУП ДО "Пригородное" (последний договор был заключен на срок по 31.03.2007 г.), в случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного разрешения арендодателя неотделимые улучшения объекта, стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 228 - 231).
В силу указанных условий, не противоречащих закону, Б. не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества даже в случае производства их с согласия арендодателя.
Доказательств, свидетельствующих о достижении сторонами иного соглашения, а также того, что Б. обращался к арендодателю и получил его согласие на производство соответствующих работ, суду представлено не было.
Показания свидетеля Б. - матери ответчика, которая может иметь заинтересованность в результатах разрешения спора, в качестве достоверного доказательства получения соответствующего согласия арендодателя рассматриваться не могут (т. 1 л.д. 216).
Таким образом, указываемые ответчиком расходы в сумме 9.654.090 руб. не могут быть признаны неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возмещению арендатору.
Кроме того, суд правильно исходил из того, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении встречного требования Б. является пропуск срока исковой давности, о применении которой заявило СПб ГУП ДО "Пригородное" (т. 1 л.д. 117).
К требованиям о возмещении стоимости неосновательного обогащения применяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ.
Согласно пункту 1 ст. 200 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Учитывая, что расходы, на возмещение которых претендует Б., были понесены им в период 2003 - 2005 гг., следует признать, что о нарушении своего права он должен был узнать не позднее 2005 г., поскольку условия договора аренды, действовавшего с 04.03.2004 г. до 31.03.2007 г., не предусматривали обязательства арендодателя по возмещению этих расходов.
Доказательств того, что после 2007 года Б. являлся стороной какого-либо договора, условия которого давали ему основания рассчитывать на такое возмещение, суду не представлено. Утверждение Б. о том, что СПб ГУП ДО "Пригородное" обещало разрешить вопрос о возмещении ему понесенных затрат, или иным образом признавало свой долг, ничем не подтверждено. Следовательно, оснований для вывода о перерыве течения срока исковой давности по встречным требованиям в соответствии с положениями ст. 203 ГК РФ не имеется.
Таким образом, на момент предъявления встречного иска в марте 2014 года (т. 1 л.д. 51) срок исковой давности был многократно пропущен Б., и основания для восстановления этого срока у суда отсутствовали, поскольку на какие-либо причины, объективно препятствующие своевременному обращению в суд, Б. не указал и соответствующих доказательств не представил.
Установив наличие у Б. задолженности по договорам аренды, суд, исходя из положений ст. 395 ГК РФ, правильно взыскал с ответчика в пользу СПб ГУП ДО "Пригородное" проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с произведенным истцом расчетом (т. 1 л.д. 8, 101).
Доводов, опровергающих право СПб ГУП ДО "Пригородное" на взыскание указанных процентов, а также определенный им период просрочки и правильность расчета процентов, в апелляционной жалобе не приведено.
В то же время решение суда в части истребования дачных помещений из незаконного владения Б. не может быть признано правильным, т.к. указанные дачи переданы ответчику во временное владение и пользование по договорам аренды от 29.05.2013 г., заключенным сроком по 28.05.2023 г. (т. 2 л.д. 60 - 69, 103 - 106).
Нахождение арендованного имущества во владении и пользовании арендатора на основании заключенного им с арендодателем договора не может рассматриваться как незаконное, т.к. вытекает из природы такого договора и отвечает требованиям закона (ст. 606 ГК РФ).
В свою очередь, вывод суда о том, что договоры аренды прекратили свое действие, не соответствует обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.
При рассмотрении дела на недействительность договоров аренды от 29.05.2013 г. стороны не ссылались, и из материалов дела оснований для такого вывода не усматривается.
Не может быть признана обоснованной и позиция СПб ГУП ДО "Пригородное" о том, что договоры прекратили свое действие 07.12.2013 г. в связи с неисполнением ответчиком требования о погашении задолженности по ним до указанной даты, в котором ему также сообщалось, что в случае неисполнения данного требования договоры будут считаться расторгнутыми (т. 1 л.д. 100, 107).
Общие положения об основаниях изменения и расторжения договора приведены в статье 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 5.1 договоров аренды от 29.05.2013 г. предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л.д. 104, 106). Однако такого соглашения сторонами не достигалось, что не оспаривается участниками дела.
Согласно пункту 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Это положение закона соотносится со ст. 620 ГК РФ, в силу которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, перечисленных в этой статье, а также по основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.
Таким образом, в силу приведенных норм при наступлении обстоятельств, дающих арендодателю право требовать досрочного расторжения договора в предусмотренных в нем случаях, указанные договоры могут быть расторгнуты по требованию арендодателя только по решению суда.
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Однако разделы 5 договоров аренды от 29.05.2013 г., предусматривающие право арендодателя потребовать досрочного расторжения договоров в указанных в них случаях нарушения договоров арендатором, не предоставляют арендодателю права на односторонний отказ от договора.
Кроме того, по общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий допускаются лишь в случаях, предусмотренных законом. Договором же соответствующее право может быть предусмотрено лишь в обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, в то время как в данном случае арендатором является физическое лицо, использующее дачи для удовлетворения личных бытовых потребностей.
Поскольку договоры аренды от 29.05.2013 г. не расторгнуты в установленном законом порядке и не признаны недействительными, они являются действующими. Требований о расторжении этих договоров в рамках настоящего дела истцом заявлено не было.
Данное обстоятельство исключает возможность истребования у Б. арендованного имущества, вне зависимости от допущенных им нарушений условий договоров.
При таком положении решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований об истребовании дачных помещений из незаконного владения Б.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 20 мая 2014 года по настоящему делу в части истребования из незаконного владения Б. дач N 201-Р по адресу <адрес> и N 202-Р по адресу <адрес> - отменить. В удовлетворении исковых требований Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания "Пригородное" в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2014 N 33-14496/2014 ПО ДЕЛУ N 2-43/2014
Требование: Об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании долга по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2014 г. N 33-14496/2014
Судья: Заведеева И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б. на решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 20 мая 2014 года по делу N 2-43/14 по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания "Пригородное" к Б. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о взыскании задолженности по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Б. к СПб ГУП ДО "Пригородное" о взыскании стоимости неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя Б. - Е., поддержавшего жалобу, и представителя СПб ГУП ДО "Пригородное" Р., просившей оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Решением Зеленогорского районного суда от 20.05.2014 г. по настоящему делу удовлетворены требования СПб ГУП ДО "Пригородное" об истребовании из незаконного владения Б. помещений дач N 201-Р и N 202-Р, расположенных по адресу: <адрес> соответственно.
Этим же решением удовлетворены требования СПб ГУП ДО "Пригородное" о взыскании с Б. задолженности по договорам аренды указанных дач:
- - по договору N 201-Р от 15.04.2013 г. в размере 76.373 руб. 58 коп.;
- - по договору N 202-Р от 15.04.2013 г. в размере 171.787 руб. 02 коп.;
- - по договору N 201 от 29.05.2013 г. в размере 407.429 руб. 64 коп.;
- - по договору N 202 от 29.05.2013 г. в размере 922.229 руб. 27 коп.,
а также процентов за пользование чужими денежными средствами по названным договорам от 15.04.2013 г. в размере 12.738 рублей 90 копеек и от 29.05.2013 г. в размере 91.109 рублей 30 копеек.
В удовлетворении встречного иска Б. о взыскании с СПб ГУП ДО "Пригородное" неосновательного обогащения в сумме 9.654.090 рублей отказано.
Постановлено взыскать с Б. в пользу СПб ГУП ДО "Пригородное" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 10.799 рублей 33 копейки и 13.806 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик Б. просит отменить указанное решение как необоснованное и не соответствующее нормам материального права и принять новое решение об отказе в первоначальном иске и об удовлетворении встречных требований в полном объеме.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя третьего лица - Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, который извещен о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции (т. 2 л.д. 58 - 59), о причине неявки своего представителя не сообщил.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из имеющихся в деле документов, 06.04.2013 г. за СПб ГУП ДО "Пригородное" зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений дачи по адресу: <адрес> и дачи по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, в которых в качестве основания указано распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 01.03.2013 г. N 166-рк (т. 1 л.д. 14, 15).
Из пункта 3.1 устава СПб ГУП ДО "Пригородное" также следует, что имущество предприятия находится в собственности Санкт-Петербурга и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения (т. 1 л.д. 17).
Пунктом 2.2 устава предусмотрено право СПб ГУП ДО "Пригородное" осуществлять деятельность по сдаче в аренду дач и дачных помещений физическим и юридическим лицам (т. 1 л.д. 17).
15.04.2013 г. между СПб ГУП ДО "Пригородное" и Б. были заключены договор аренды нежилого помещения дачи N 201-Р по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 9), и договор аренды нежилого помещения дачи N 202-Р по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11). Срок действия обоих договоров был установлен с 15.04.2013 г. по 27.05.2013 г.
29.05.2013 г. между этими же лицами были заключены договоры аренды указанных дач на срок с 29.05.2013 г. по 28.05.2013 г. (т. 1 л.д. 103 - 106).
Государственная регистрация последних договоров аренды осуществлена 25.10.2013 г. (т. 2, л.д. 67, 77).
Разрешая спор, суд правильно руководствовался положениями ст. ст. 421 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, установив на основе представленных доказательств, что ответчик не исполнял обязанность по внесению арендной платы по вышеназванным договорам аренды, а также по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и водоснабжения в размере, установленном договорами, пришел к обоснованному выводу о праве истца требовать взыскания с ответчика образовавшейся задолженности по договорам аренды.
Факт неисполнения обязанностей по внесению предусмотренных договорами аренды платежей и арифметическую правильность расчета задолженности, определенной в соответствии с условиями договоров и составляющей по договору N 201-Р от 15.04.2013 г. - 76.373 руб. 58 коп., N 202-Р от 15.04.2013 г. - 171.787 руб. 02 коп., N 201 от 29.05.2013 г. - 407.429 руб. 64 коп., N 202 от 29.05.2013 г. - 922.229 руб. 27 коп., ответчик в апелляционной жалобе не оспаривает.
В свою очередь, доводы ответчика о том, что указанные дачные помещения арендовались им и его семьей с 1999 г. и что в период с 2003 г. по 2005 г. он за счет собственных средств, с ведома и разрешения арендодателя осуществил капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения указанных помещений на сумму 9.654.090 руб., а также основанное на этих доводах встречное денежное требование Б. правильно отклонены судом.
Договоры аренды, заключенные в 2013 г., не содержали соглашения о компенсации каких-либо ранее понесенных Б. расходов.
Условия пунктов 3.3 договоров от 29.05.2013 г. о том, что затраты на проведение капитального ремонта могут быть частично возмещены арендатору в течение срока действия договора путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы за объект в пределах согласованной с арендодателем сметы, но не свыше 50% арендной платы за весь период аренды (т. 1 л.д. 104, 106), в качестве такого соглашения рассматриваться не могут, поскольку, по их смыслу, направлены на регулирование отношений, которые могут возникнуть в период действия договоров, а не возникли ранее.
При этом в отношении иных неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, пунктами 2.2.5 договоров прямо предусмотрено, что стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 103, 105).
В пунктах 4.3.5 договоров от 15.04.2013 г. также указано, что в случае произведения арендатором за счет собственных средств и с письменного разрешения арендодателя неотделимых улучшений объекта стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 9, 11).
Соответственно, условия действующих договоров не свидетельствуют о признании арендодателем каких-либо обязательств перед арендатором по возмещению произведенных им ранее расходов на ремонт и улучшение арендованного имущества.
Не позволяют материалы дела также сделать вывод о том, что такое обязательство перед ответчиком возникло у арендодателя в рамках отношений по аренде дач в предшествующий период и образует основание для удовлетворения встречного требования Б. о возмещении стоимости неосновательного обогащения.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
По смыслу приведенной нормы неосновательное обогащение возникает у лица, которое приобрело или сберегло в свою пользу имущество за счет другого лица без правовых оснований.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из указанного положения закона вытекает, что договором аренды может быть предусмотрено условие, исключающее возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
При включении в договор соответствующего условия, а также в случае, предусмотренном пунктом 3 ст. 623 ГК РФ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества не может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя, полученное без правовых оснований.
Согласно условиям, изложенным в представленных Б. копиях договоров аренды дачных помещений от 05.06.1999 г., 25.03.2000 г., 29.11.2001 г. и от 04.03.2004 г., арендодателем по которым выступало СПб ГУП ДО "Пригородное" (последний договор был заключен на срок по 31.03.2007 г.), в случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного разрешения арендодателя неотделимые улучшения объекта, стоимость этих улучшений арендатору не возмещается (т. 1 л.д. 228 - 231).
В силу указанных условий, не противоречащих закону, Б. не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества даже в случае производства их с согласия арендодателя.
Доказательств, свидетельствующих о достижении сторонами иного соглашения, а также того, что Б. обращался к арендодателю и получил его согласие на производство соответствующих работ, суду представлено не было.
Показания свидетеля Б. - матери ответчика, которая может иметь заинтересованность в результатах разрешения спора, в качестве достоверного доказательства получения соответствующего согласия арендодателя рассматриваться не могут (т. 1 л.д. 216).
Таким образом, указываемые ответчиком расходы в сумме 9.654.090 руб. не могут быть признаны неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возмещению арендатору.
Кроме того, суд правильно исходил из того, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении встречного требования Б. является пропуск срока исковой давности, о применении которой заявило СПб ГУП ДО "Пригородное" (т. 1 л.д. 117).
К требованиям о возмещении стоимости неосновательного обогащения применяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ.
Согласно пункту 1 ст. 200 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Учитывая, что расходы, на возмещение которых претендует Б., были понесены им в период 2003 - 2005 гг., следует признать, что о нарушении своего права он должен был узнать не позднее 2005 г., поскольку условия договора аренды, действовавшего с 04.03.2004 г. до 31.03.2007 г., не предусматривали обязательства арендодателя по возмещению этих расходов.
Доказательств того, что после 2007 года Б. являлся стороной какого-либо договора, условия которого давали ему основания рассчитывать на такое возмещение, суду не представлено. Утверждение Б. о том, что СПб ГУП ДО "Пригородное" обещало разрешить вопрос о возмещении ему понесенных затрат, или иным образом признавало свой долг, ничем не подтверждено. Следовательно, оснований для вывода о перерыве течения срока исковой давности по встречным требованиям в соответствии с положениями ст. 203 ГК РФ не имеется.
Таким образом, на момент предъявления встречного иска в марте 2014 года (т. 1 л.д. 51) срок исковой давности был многократно пропущен Б., и основания для восстановления этого срока у суда отсутствовали, поскольку на какие-либо причины, объективно препятствующие своевременному обращению в суд, Б. не указал и соответствующих доказательств не представил.
Установив наличие у Б. задолженности по договорам аренды, суд, исходя из положений ст. 395 ГК РФ, правильно взыскал с ответчика в пользу СПб ГУП ДО "Пригородное" проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с произведенным истцом расчетом (т. 1 л.д. 8, 101).
Доводов, опровергающих право СПб ГУП ДО "Пригородное" на взыскание указанных процентов, а также определенный им период просрочки и правильность расчета процентов, в апелляционной жалобе не приведено.
В то же время решение суда в части истребования дачных помещений из незаконного владения Б. не может быть признано правильным, т.к. указанные дачи переданы ответчику во временное владение и пользование по договорам аренды от 29.05.2013 г., заключенным сроком по 28.05.2023 г. (т. 2 л.д. 60 - 69, 103 - 106).
Нахождение арендованного имущества во владении и пользовании арендатора на основании заключенного им с арендодателем договора не может рассматриваться как незаконное, т.к. вытекает из природы такого договора и отвечает требованиям закона (ст. 606 ГК РФ).
В свою очередь, вывод суда о том, что договоры аренды прекратили свое действие, не соответствует обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.
При рассмотрении дела на недействительность договоров аренды от 29.05.2013 г. стороны не ссылались, и из материалов дела оснований для такого вывода не усматривается.
Не может быть признана обоснованной и позиция СПб ГУП ДО "Пригородное" о том, что договоры прекратили свое действие 07.12.2013 г. в связи с неисполнением ответчиком требования о погашении задолженности по ним до указанной даты, в котором ему также сообщалось, что в случае неисполнения данного требования договоры будут считаться расторгнутыми (т. 1 л.д. 100, 107).
Общие положения об основаниях изменения и расторжения договора приведены в статье 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 5.1 договоров аренды от 29.05.2013 г. предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л.д. 104, 106). Однако такого соглашения сторонами не достигалось, что не оспаривается участниками дела.
Согласно пункту 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Это положение закона соотносится со ст. 620 ГК РФ, в силу которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, перечисленных в этой статье, а также по основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.
Таким образом, в силу приведенных норм при наступлении обстоятельств, дающих арендодателю право требовать досрочного расторжения договора в предусмотренных в нем случаях, указанные договоры могут быть расторгнуты по требованию арендодателя только по решению суда.
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Однако разделы 5 договоров аренды от 29.05.2013 г., предусматривающие право арендодателя потребовать досрочного расторжения договоров в указанных в них случаях нарушения договоров арендатором, не предоставляют арендодателю права на односторонний отказ от договора.
Кроме того, по общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий допускаются лишь в случаях, предусмотренных законом. Договором же соответствующее право может быть предусмотрено лишь в обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, в то время как в данном случае арендатором является физическое лицо, использующее дачи для удовлетворения личных бытовых потребностей.
Поскольку договоры аренды от 29.05.2013 г. не расторгнуты в установленном законом порядке и не признаны недействительными, они являются действующими. Требований о расторжении этих договоров в рамках настоящего дела истцом заявлено не было.
Данное обстоятельство исключает возможность истребования у Б. арендованного имущества, вне зависимости от допущенных им нарушений условий договоров.
При таком положении решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований об истребовании дачных помещений из незаконного владения Б.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 20 мая 2014 года по настоящему делу в части истребования из незаконного владения Б. дач N 201-Р по адресу <адрес> и N 202-Р по адресу <адрес> - отменить. В удовлетворении исковых требований Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания "Пригородное" в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)