Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств за период фактического пользования помещением после истечения срока действия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Сириной В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шумейко Виктора Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-14406/2016 по иску индивидуального предпринимателя Шумейко Виктора Николаевича (ИНН 550601545283, ОГРНИП 309554329900043) к индивидуальному предпринимателю Меджидовой Рагиле Гуват Кызы (ИНН 552502764908, ОГРНИП 313554333800210) о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Шумейко Виктор Николаевич (далее - истец, ИП Шумейко В.Н.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Меджидовой Рагиле Гуват Кызы (далее - ответчик, ИП Меджидова Р.Г.) о взыскании 130 580 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.10.2015 N 4, 126 889 руб. 50 коп. договорной неустойки (пени) за период с 06.05.2016 по 06.10.2016.
Решением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017, в удовлетворении заявленных ИП Шумейко В.Н. требований отказано. Истцу из федерального бюджета возвращено 01 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру Сбербанка России от 10.10.2016.
В кассационной жалобе истец просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, взыскать с ИП Меджидова Р.Г. в пользу ИП Шумейко В.Н. 130 580 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате, 126 889 руб. 50 коп. договорной неустойки (пени), 8 150 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины.
По мнению подателя жалобы, из материалов дела, в том числе из показаний опрошенных свидетелей не следует, что спорные помещения освобождены ответчиком 06.05.2016. Свидетельские показания, как считает истец, не могут служить надлежащим доказательством возврата помещения из аренды в мае 2016 года в силу положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку надлежащим доказательством является только акт приема-передачи помещения от 23.08.2016, подписанный ответчиком.
Также в подтверждение своей позиции истец указывает на имеющееся в материалах дела уведомление истца от 27.04.2016, в котором ответчик обязался освободить помещения до 01.09.2016.
Податель жалобы указывает, что арендатор никогда не уведомлял арендатора о невозможности пользования предоставленными помещениями, что стороны не заключали соглашений о замене предоставленных в аренду помещений на другие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.10.2015 между ИП Шумейко В.Н. (арендодатель) и ИП Меджидовой Р.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 4 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения (далее - арендуемые помещения).
Арендуемые помещения расположены по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1. План передаваемых в аренду помещений прилагается (Приложение N 1) (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора состояние арендуемых помещений на момент передачи в аренду является пригодным для использования в соответствии с разделом 2 настоящего договора для изготовления, хранения и размещения продукции.
Договор аренды не был оспорен, не признан недействительным, по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.
В разделе 3 договора стороны предусмотрели порядок передачи здания в аренду.
Так, согласно пунктам 3.1, 3.2 договора арендуемые помещения должны быть переданы арендодателем и приняты арендатором в течение 14 дней с момента заключения настоящего договора.
Передача арендуемых помещений осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о фактической передаче арендуемых помещений в аренду.
Договор действует с 25.10.2015 по 15.05.2016 (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 4.2 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 1 месяц.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата включает в себя плату за предоставленные площади. Размер арендной платы составляет 44 000 руб. (НДС не облагается).
В силу пункта 5.2 договора арендная плата за текущий месяц уплачивается в форме предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца.
По истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю арендуемые помещения по передаточному акту не позднее десяти дней с момента окончания срока аренды, при этом арендная плата уплачивается до даты подписания акта (пункт 8.1 договора).
В пункте 9.1 договора стороны предусмотрели, что за просрочку арендных платежей арендатор уплачивает пени в размере 1% от размера задолженности за каждый день просрочки.
Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2015.
07.04.2016 арендатором с участием поименованных в акте физических лиц составлен акт о затоплении нежилого помещения - склада N 3, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
27.04.2016 ИП Шумейко В.Н. в адрес ИП Меджидовой Р.Г. направил письменное уведомление об освобождении арендуемых помещений до 25.05.2016 в связи с истечением срока аренды. На указанном уведомлении имеется рукописная надпись о том, что ИП Меджидова Р.Г. освободит склад до 01.09.2016 в связи с переездом и наводнением склада.
Между тем, по утверждению ответчика, спорное нежилое помещение фактически было освобождено им 06.05.2016.
26.05.2016 между ИП Шумейко В.Н. (арендодатель) и ИП Меджидовой Р.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 6, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании - склад N 1 с эстакадой, овощехранилище, литера Б, Б1, находящемся по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
23.08.2016 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому нежилое помещение, полученное в аренду по договору по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2015, возвращено арендодателю.
По утверждению ИП Шумейко В.Н., ИП Меджидова Р.Г. обязательства по внесению предусмотренных договором платежей за период фактического пользования арендуемым помещением с 25.05.2016 по 23.08.2016 исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем у нее образовалась задолженность перед истцом в размере 130 580 руб. 64 коп.
В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 05.09.2016 с требованием до 05.10.2016 погасить имеющуюся задолженность.
Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и исполнения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об обязательствах), параграфов 1, 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), условиями заключенных договоров и исходили из того, что необходимая совокупность доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период с 25.05.2016 по 23.08.2016, ИП Шумейко В.Н. в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлена.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
С учетом положений статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду.
Суды верно отметили, что факт заключения договора аренды и передача предмета аренды подтверждается представленными в материалы дела документами, в частности актом приема-передачи от 25.10.2015 и по существу ответчиком не оспаривается. Разногласия сторон в рассматриваемом деле касаются факта освобождения арендатором помещения, арендуемого по договору, и периода пользования указанным помещением после истечения срока договора, то есть после 25.05.2016.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности содержание договоров аренды нежилых помещений от 25.10.2015 N 4 и от 26.05.2016 N 6, письмо от 27.04.2016, акт о затоплении нежилого помещения от 07.04.2016, показания свидетелей, установив факт затопления арендуемых помещений в апреле 2016 года, учитывая, что между истцом и ответчиком с 25.05.2016 один договор расторгнут, и заключен другой договор аренды, суды расценили действия сторон по заключению нового договора аренды в качестве замены поврежденного предмета аренды.
Суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих намерения сторон продолжать арендные отношения по договору от 25.10.2015 N 4, равно совершение арендатором каких-либо действий, направленных на пользование имуществом в спорный период и возврат имущества позднее установленного соглашением срока, принимая во внимание, что в период действия договора у арендованного имущества возникли недостатки, не позволяющие использовать его по назначению, о чем арендодатель предупрежден арендатором надлежащим образом, а необходимая совокупность доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период с 25.05.2016 по 23.08.2016, суду не представлена.
Апелляционным судом правомерно указано, что разные по содержанию показания свидетелей не опровергают того обстоятельства, что действия и арендодателя, и арендатора были направлены на замену предмета аренды путем подписания 26.05.2016 договора аренды другого склада, расположенного по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О, от 28.02.2017 N 412-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920, от 18.08.2016 N 309-КГ16-838).
Вопреки доводам подателя жалобы, подписание сторонами акта приема-передачи 23.08.2016 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку истцом не доказана возможность использования ответчиком помещения в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, в течение спорного периода вплоть до подписания указанного акта, в результате его затопления.
По смыслу статьи 328 ГК РФ исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендатором встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
При этом системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.
Совокупность представленных сторонами в материалы дела доказательств, подтверждает установленный судами и не опровергнутый истцом факт невозможности использования арендатором помещения в спорный период ввиду затопления последнего, что позволило судам сделать вывод об отсутствии у истца права на получение арендных платежей в период с 25.05.2016 по 23.08.2016.
Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным ИП Шумейко В.Н. по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, в которой истец повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу N А46-14406/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 12.07.2017 N Ф04-2592/2017 ПО ДЕЛУ N А46-14406/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений и неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств за период фактического пользования помещением после истечения срока действия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N А46-14406/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Сириной В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шумейко Виктора Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-14406/2016 по иску индивидуального предпринимателя Шумейко Виктора Николаевича (ИНН 550601545283, ОГРНИП 309554329900043) к индивидуальному предпринимателю Меджидовой Рагиле Гуват Кызы (ИНН 552502764908, ОГРНИП 313554333800210) о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Шумейко Виктор Николаевич (далее - истец, ИП Шумейко В.Н.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Меджидовой Рагиле Гуват Кызы (далее - ответчик, ИП Меджидова Р.Г.) о взыскании 130 580 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.10.2015 N 4, 126 889 руб. 50 коп. договорной неустойки (пени) за период с 06.05.2016 по 06.10.2016.
Решением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017, в удовлетворении заявленных ИП Шумейко В.Н. требований отказано. Истцу из федерального бюджета возвращено 01 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру Сбербанка России от 10.10.2016.
В кассационной жалобе истец просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, взыскать с ИП Меджидова Р.Г. в пользу ИП Шумейко В.Н. 130 580 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате, 126 889 руб. 50 коп. договорной неустойки (пени), 8 150 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины.
По мнению подателя жалобы, из материалов дела, в том числе из показаний опрошенных свидетелей не следует, что спорные помещения освобождены ответчиком 06.05.2016. Свидетельские показания, как считает истец, не могут служить надлежащим доказательством возврата помещения из аренды в мае 2016 года в силу положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку надлежащим доказательством является только акт приема-передачи помещения от 23.08.2016, подписанный ответчиком.
Также в подтверждение своей позиции истец указывает на имеющееся в материалах дела уведомление истца от 27.04.2016, в котором ответчик обязался освободить помещения до 01.09.2016.
Податель жалобы указывает, что арендатор никогда не уведомлял арендатора о невозможности пользования предоставленными помещениями, что стороны не заключали соглашений о замене предоставленных в аренду помещений на другие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.10.2015 между ИП Шумейко В.Н. (арендодатель) и ИП Меджидовой Р.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 4 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения (далее - арендуемые помещения).
Арендуемые помещения расположены по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1. План передаваемых в аренду помещений прилагается (Приложение N 1) (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора состояние арендуемых помещений на момент передачи в аренду является пригодным для использования в соответствии с разделом 2 настоящего договора для изготовления, хранения и размещения продукции.
Договор аренды не был оспорен, не признан недействительным, по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.
В разделе 3 договора стороны предусмотрели порядок передачи здания в аренду.
Так, согласно пунктам 3.1, 3.2 договора арендуемые помещения должны быть переданы арендодателем и приняты арендатором в течение 14 дней с момента заключения настоящего договора.
Передача арендуемых помещений осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о фактической передаче арендуемых помещений в аренду.
Договор действует с 25.10.2015 по 15.05.2016 (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 4.2 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 1 месяц.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата включает в себя плату за предоставленные площади. Размер арендной платы составляет 44 000 руб. (НДС не облагается).
В силу пункта 5.2 договора арендная плата за текущий месяц уплачивается в форме предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца.
По истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю арендуемые помещения по передаточному акту не позднее десяти дней с момента окончания срока аренды, при этом арендная плата уплачивается до даты подписания акта (пункт 8.1 договора).
В пункте 9.1 договора стороны предусмотрели, что за просрочку арендных платежей арендатор уплачивает пени в размере 1% от размера задолженности за каждый день просрочки.
Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2015.
07.04.2016 арендатором с участием поименованных в акте физических лиц составлен акт о затоплении нежилого помещения - склада N 3, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
27.04.2016 ИП Шумейко В.Н. в адрес ИП Меджидовой Р.Г. направил письменное уведомление об освобождении арендуемых помещений до 25.05.2016 в связи с истечением срока аренды. На указанном уведомлении имеется рукописная надпись о том, что ИП Меджидова Р.Г. освободит склад до 01.09.2016 в связи с переездом и наводнением склада.
Между тем, по утверждению ответчика, спорное нежилое помещение фактически было освобождено им 06.05.2016.
26.05.2016 между ИП Шумейко В.Н. (арендодатель) и ИП Меджидовой Р.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 6, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании - склад N 1 с эстакадой, овощехранилище, литера Б, Б1, находящемся по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
23.08.2016 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому нежилое помещение, полученное в аренду по договору по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2015, возвращено арендодателю.
По утверждению ИП Шумейко В.Н., ИП Меджидова Р.Г. обязательства по внесению предусмотренных договором платежей за период фактического пользования арендуемым помещением с 25.05.2016 по 23.08.2016 исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем у нее образовалась задолженность перед истцом в размере 130 580 руб. 64 коп.
В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 05.09.2016 с требованием до 05.10.2016 погасить имеющуюся задолженность.
Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и исполнения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об обязательствах), параграфов 1, 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), условиями заключенных договоров и исходили из того, что необходимая совокупность доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период с 25.05.2016 по 23.08.2016, ИП Шумейко В.Н. в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлена.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
С учетом положений статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду.
Суды верно отметили, что факт заключения договора аренды и передача предмета аренды подтверждается представленными в материалы дела документами, в частности актом приема-передачи от 25.10.2015 и по существу ответчиком не оспаривается. Разногласия сторон в рассматриваемом деле касаются факта освобождения арендатором помещения, арендуемого по договору, и периода пользования указанным помещением после истечения срока договора, то есть после 25.05.2016.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности содержание договоров аренды нежилых помещений от 25.10.2015 N 4 и от 26.05.2016 N 6, письмо от 27.04.2016, акт о затоплении нежилого помещения от 07.04.2016, показания свидетелей, установив факт затопления арендуемых помещений в апреле 2016 года, учитывая, что между истцом и ответчиком с 25.05.2016 один договор расторгнут, и заключен другой договор аренды, суды расценили действия сторон по заключению нового договора аренды в качестве замены поврежденного предмета аренды.
Суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих намерения сторон продолжать арендные отношения по договору от 25.10.2015 N 4, равно совершение арендатором каких-либо действий, направленных на пользование имуществом в спорный период и возврат имущества позднее установленного соглашением срока, принимая во внимание, что в период действия договора у арендованного имущества возникли недостатки, не позволяющие использовать его по назначению, о чем арендодатель предупрежден арендатором надлежащим образом, а необходимая совокупность доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период с 25.05.2016 по 23.08.2016, суду не представлена.
Апелляционным судом правомерно указано, что разные по содержанию показания свидетелей не опровергают того обстоятельства, что действия и арендодателя, и арендатора были направлены на замену предмета аренды путем подписания 26.05.2016 договора аренды другого склада, расположенного по адресу: город Омск, улица 3-я Кулундинская, 1.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О, от 28.02.2017 N 412-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920, от 18.08.2016 N 309-КГ16-838).
Вопреки доводам подателя жалобы, подписание сторонами акта приема-передачи 23.08.2016 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку истцом не доказана возможность использования ответчиком помещения в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, в течение спорного периода вплоть до подписания указанного акта, в результате его затопления.
По смыслу статьи 328 ГК РФ исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендатором встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
При этом системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.
Совокупность представленных сторонами в материалы дела доказательств, подтверждает установленный судами и не опровергнутый истцом факт невозможности использования арендатором помещения в спорный период ввиду затопления последнего, что позволило судам сделать вывод об отсутствии у истца права на получение арендных платежей в период с 25.05.2016 по 23.08.2016.
Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным ИП Шумейко В.Н. по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, в которой истец повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 15.02.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу N А46-14406/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.СИРИНА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)