Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "ДоминоXXI" на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 по делу N А40-113075/15, принятое судьей Михайловой Е.В., по иску ООО Фирма "ДоминоXXI" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - ООО "АБН-Консалт", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Шин А.Л. (доверенность от 14.10.2015),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015), Карпова Д.А. (доверенность от 07.12.2015),
от третьего лица - Зверева Е.И. (доверенность от 11.01.2016),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью Фирма "ДоминоXXI" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (подвал пом. 1, комн. 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 4, 6), расположенных по адресу: город Москва, Петровский бульвар, дом 9, строение 2, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 7 175 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 305 рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 урегулированы разногласия, спорные пункты договора приняты в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 12 692 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 555 рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом суд первой инстанции исходил из того, что данная цена подлежит установлению независимо от того, что истец не заявлял ее в своих требованиях.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что отчет об оценке ООО "АБН-Консалт" не может быть принят в качестве достоверного доказательств рыночной стоимости. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно сослался на подтверждение верности отчета ООО "АБН-Консалт" результатами оценочной экспертизы, назначенной судом.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком, третьим лицом не представлены.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, считает, что оснований для отмены решения суда от 05.02.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Петровский бульвар, дом 9, строение 2, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
16.12.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
05.03.2015 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 12 692 000 рублей на основании отчета об оценке N 773Г/42, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД".
Не согласившись с предложенной ответчиком ценой помещения, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, установив цену выкупаемого объекта в размере 7 175 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "Эксон" от 08.05.2015.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
15.09.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов"
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 16.12.2014 без НДС составляет 13 189 000 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что исходя из требований истца об установлении действительной рыночной стоимости помещений, которая подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведенной по заказу Департамента оценки, поскольку выкупная цена подлежит установлению в размере, равном действительной рыночной стоимости выкупаемых помещений.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке, представленный ответчиком, не может быть принят им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
Представленные в апелляционной жалобе возражения истца по экспертному заключению ООО "Агентство судебных экспертов", свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Эксперт в судебном заседании первой инстанции опрошен, дал пояснения по вопросам, вызывавшим неясности у истца.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что эксперт Кириллова Е.В. не должна являться членом СРО при проведении судебной экспертизы, а должна руководствоваться Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, а в части применения методов оценки - Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 по делу N А40-113075/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 09АП-13671/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-113075/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. N 09АП-13671/2016-ГК
Дело N А40-113075/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "ДоминоXXI" на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 по делу N А40-113075/15, принятое судьей Михайловой Е.В., по иску ООО Фирма "ДоминоXXI" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - ООО "АБН-Консалт", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Шин А.Л. (доверенность от 14.10.2015),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015), Карпова Д.А. (доверенность от 07.12.2015),
от третьего лица - Зверева Е.И. (доверенность от 11.01.2016),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью Фирма "ДоминоXXI" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (подвал пом. 1, комн. 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 4, 6), расположенных по адресу: город Москва, Петровский бульвар, дом 9, строение 2, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 7 175 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 305 рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 урегулированы разногласия, спорные пункты договора приняты в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 12 692 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 555 рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом суд первой инстанции исходил из того, что данная цена подлежит установлению независимо от того, что истец не заявлял ее в своих требованиях.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что отчет об оценке ООО "АБН-Консалт" не может быть принят в качестве достоверного доказательств рыночной стоимости. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно сослался на подтверждение верности отчета ООО "АБН-Консалт" результатами оценочной экспертизы, назначенной судом.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком, третьим лицом не представлены.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, считает, что оснований для отмены решения суда от 05.02.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Петровский бульвар, дом 9, строение 2, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
16.12.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
05.03.2015 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 12 692 000 рублей на основании отчета об оценке N 773Г/42, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД".
Не согласившись с предложенной ответчиком ценой помещения, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, установив цену выкупаемого объекта в размере 7 175 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "Эксон" от 08.05.2015.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
15.09.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов"
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 16.12.2014 без НДС составляет 13 189 000 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что исходя из требований истца об установлении действительной рыночной стоимости помещений, которая подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведенной по заказу Департамента оценки, поскольку выкупная цена подлежит установлению в размере, равном действительной рыночной стоимости выкупаемых помещений.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке, представленный ответчиком, не может быть принят им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
Представленные в апелляционной жалобе возражения истца по экспертному заключению ООО "Агентство судебных экспертов", свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Эксперт в судебном заседании первой инстанции опрошен, дал пояснения по вопросам, вызывавшим неясности у истца.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что эксперт Кириллова Е.В. не должна являться членом СРО при проведении судебной экспертизы, а должна руководствоваться Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, а в части применения методов оценки - Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 по делу N А40-113075/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)