Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, Т.Ю. Левиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Каширка 16"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года
по делу N А40-159283/2013, принятое судьей Е.А. Зотовой,
по иску ТСЖ "Каширка 16"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, ООО "Моби-Дизайн"
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Леонтьев Б.П. (доверенность от 31.01.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Каширка 16" (далее - ТСЖ "Каширка 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м, состоящие из:
- - комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (общая площадь 165,1 кв. м) подвального помещения N XXIX;
- - подвал, комната N к (помещение техническое) общей площадью 12,5 кв. м;
- - подвал, комната N К (клетка лестничная) общей площадью 10,4 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к1 (коридор) общей площадью 5,6 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к2 (помещение подсобное) общей площадью 3,5 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ООО "Моби-Дизайн".
Исковые требования заявлены основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главу 6, статью 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, на разъяснения постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и мотивированы тем, что ответчиком незаконно оформлено право собственности на имущество, относящееся к общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд указал, что суды не выяснили, относится ли все спорное имущество к общей долевой собственности, и передавалось ли все спорное имущество либо его части кому-либо, то есть, какая площадь подлежала передаче и подлежала ли она вообще передаче в собственность, и, какими документами это подтверждается.
Кроме того, судами не исследовались и то, как соотносятся спорные помещения с ком. N 3, N 4 подвального помещения N XXIX (протокол N 2 от 06.06.2011), находится ли они во взаимосвязи друг от друга.
Также судами, не выяснялось, имеют ли спорные помещения свободный доступ к инженерному оборудованию, если таковое там имеется, для периодического его обслуживания и контроля (осмотров), проведения ремонтных работ, предотвращения и ликвидации аварийных ситуаций в жилых и нежилых помещениях жилого дома, обслуживают ли инженерные коммуникации более одного помещения, возможен ли к ним доступ только через помещения, относящиеся к общему имуществу как помещения технического подвала, обслуживают ли спорные объекты только жилой дом.
Кроме того, из принятых судебных актов не усматривается, что по настоящему делу составлялся какой-либо акт осмотра нежилых помещений либо назначалась необходимая экспертиза.
Судами не обсуждался вопрос о том, может ли товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть помещений в доме.
При новом рассмотрении решением от 28.12.2015 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 28.12.2015 отменить, исковые требования удовлетворить.
Заявитель полагает выводы суда не соответствующими материалам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции 06.10.2015 представитель истца доводы жалобы поддержал, указал, что с момента постройки данного жилого дома в 1954 году спорные помещения являются частью технического подвала и имеют вспомогательное назначение, на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 не были предназначены для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием более одного помещения в данном здании, не были сформированы и учтены с присвоением кадастрового номера, относятся к общему имуществу многоквартирного дома и в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 подлежит отмене, а исковые требования ТСЖ "Каширка 16" удовлетворению на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в подвале и подъезде первого этажа жилого дома по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, построенного в 1954 году по индивидуальному проекту.
В указанном доме создано товарищество собственников жилья "Каширка 16". Решением собственников выбран способ управления жилым домом - управление товариществом собственников жилья - ТСЖ "Каширка 16".
Право истца на обращение в суд подтверждается решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол общего собрания от 25.03.2011) в соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ и Уставом ТСЖ "Каширка 16".
Истец обоснованно ссылается на выводы, изложенные в Постановлении ВАС РФ от 20.05.2014 N ВАС-19488/13 и Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 о том, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Первая приватизация квартиры в данном доме состоялась 05.03.1992.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, а именно: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из приведенных норм права, неправомерен вывод суда первой инстанции о том, что наличие и функционирование в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома инженерных систем и оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения, не является доказательством использования подвальных помещений в целях, связанных с обслуживанием других помещений (квартир) данного дома.
Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
Истец имеет беспрепятственный доступ в спорные помещения для эксплуатации, контроля и ремонта коммуникаций и оборудования, а именно: стояков центрального отопления ЦО с запорной арматурой, канализационных стояков с ревизионными люками для прочистки, обслуживающих более одного помещения данного дома, трубопроводов холодного и горячего водоснабжения.
Определением от 14.09.2015 суд удовлетворил ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы и поставил перед экспертом следующие вопросы:
1. Имеются ли в нежилых комнатах N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения N XXIX ограждающие несущие конструкции здания, инженерные коммуникации, инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого многоквартирного дома?
2. Требуется ли постоянный, открытый или периодический беспрепятственный доступ, и каким образом он возможен (через какие комнаты), к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данных помещениях для его эксплуатации и контроля?
3. Имеется ли необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме?
4. Являются ли указанные помещения техническими подвалами?
5. Имеют ли указанные помещения вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме?
6. Через какие комнаты возможно осуществить доступ (проход) в комнату бойлерной N 1а подвального помещения N XXIX?
7. Через какие комнаты возможно осуществить доступ (проход) в подвальное помещение электрощитовой N XXXI?
8. Проводилась ли в подвальном помещении N XXIX перепланировка?
9. В случае проведения перепланировки, повлияла ли (изменила ли) данная перепланировка на технические характеристики подвального помещения N XXIX?
Проведение экспертизы суд поручил эксперту ООО "Технопромаудит", предупредив его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертным заключением установлено следующее.
В нежилых комнатах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения N XXIX, расположенных по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, имеются ограждающие несущие конструкции здания (наружные и внутренние стены, перекрытия), общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации) инженерное оборудование (запорная арматура, ревизия для прочистки), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический открытый беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а, в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения.
Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в комнатах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения XXIX осуществляется следующим образом:
- - с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К;
- - со двора по лестнице непосредственно в комнату N 2 помещения XXIX.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется.
Обследуемые помещения являются техническим подвалом и самостоятельного назначения не имеют.
Указанные помещения носят вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома.
Доступ (проход) в комнату бойлерной N 1а подвального помещения N XXIX осуществляется следующим образом:
- - с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К, далее через комнату 1 помещения N XXIX;
- - со двора по лестнице XXIX, далее через комнаты 2, 3 и 1 помещения N XXIX.
Доступ (проход) в подвальное помещение электрощитовой N XXXI осуществляется с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К.
В подвальном помещении N XXIX была проведена перепланировка, в ходе которой были заделаны проемы в комнаты N 10 и N 12 смежного подвального помещения N XXIXa.
Таким образом, экспертом подтверждено техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, то есть наличие признаков принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства, в связи с чем довод ответчика о том, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности, поскольку не являются техническими, отклоняется судом, как необоснованный.
Доказательств нарушения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в материалы дела не представлено, ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком и третьим лицом не заявлено.
В материалы дела также не представлено доказательств, что в указанном здании проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных подвальных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты ввода дома в эксплуатацию, на дату приватизации первой квартиры 05.03.1992 и по настоящее время.
Из материалов настоящего дела следует, что на момент постройки данного жилого дома и на дату приватизации в нем первой квартиры 05.03.1992 спорные помещения подвала не были выделены для самостоятельного использования, фактически использовались и используются по настоящее время домовладельцами в качестве общего имущества, поскольку являлись и являются техническим подвалом, не имеющим самостоятельного хозяйственного назначения.
Разъясняя соответствующие положения ЖК РФ, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 указал, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания (пункты 6, 7).
В материалы дела не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке статей 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные подвальные помещения.
В материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных подвальных помещений.
Вместе с тем, на спорное помещение зарегистрировано право собственности города Москвы. Из представленного Управлением Росреестра по Москве дела правоустанавливающих документов следует, что Департаментом имущества города Москвы на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы от 27.08.2004, выданной Департаментом имущества г. Москвы (запись в реестре N 06-002677), Постановления Московской Городской Думы от 20.05.1998 N 47 собственность г. Москвы зарегистрирована на нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м, состоящие из:
- - комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (общая площадь 165,1 кв. м) подвального помещения N XXIX;
- - подвал, комната N к (помещение техническое) общей площадью 12,5 кв. м;
- - подвал, комната N К (клетка лестничная) общей площадью 10,4 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к1 (коридор) общей площадью 5,6 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к2 (помещение подсобное) общей площадью 3,5 кв. м,
расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, которые зарегистрированы в собственность города Москвы (запись регистрации в ЕГРП от 09.12.2004 N 77-01/06-1122/2004-349).
Таким образом, на основании представленных доказательств по делу судом установлено, что на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 указанные нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состояли в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы.
В силу положений статьи 12 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м зарегистрированы в собственность г. Москвы лишь 09.12.2004 (запись регистрации в ЕГРП N 77-01/06-1122/2004-349), т.е. после даты приватизации первой квартиры в данном доме 05.03.1992 (спустя 12 лет после даты первой приватизации квартиры в доме).
Согласно статье 23 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, в 2007 году, в нарушение действующего законодательства РФ, в том числе положений пункта 4 статьи 37 ЖК РФ, спорные помещения были незаконно сформированы как самостоятельный объект, из части подвала, уже являвшегося общим имуществом собственников помещений данного дома, и с 05.03.1992 уже зарегистрированного в качестве такового одновременно с регистрацией права на первую приватизированную квартиру.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2016 N 09АП-9207/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-159283/2013
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. N 09АП-9207/2016-ГК
Дело N А40-159283/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, Т.Ю. Левиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Каширка 16"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2015 года
по делу N А40-159283/2013, принятое судьей Е.А. Зотовой,
по иску ТСЖ "Каширка 16"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, ООО "Моби-Дизайн"
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Леонтьев Б.П. (доверенность от 31.01.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Каширка 16" (далее - ТСЖ "Каширка 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м, состоящие из:
- - комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (общая площадь 165,1 кв. м) подвального помещения N XXIX;
- - подвал, комната N к (помещение техническое) общей площадью 12,5 кв. м;
- - подвал, комната N К (клетка лестничная) общей площадью 10,4 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к1 (коридор) общей площадью 5,6 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к2 (помещение подсобное) общей площадью 3,5 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ООО "Моби-Дизайн".
Исковые требования заявлены основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главу 6, статью 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, на разъяснения постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и мотивированы тем, что ответчиком незаконно оформлено право собственности на имущество, относящееся к общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд указал, что суды не выяснили, относится ли все спорное имущество к общей долевой собственности, и передавалось ли все спорное имущество либо его части кому-либо, то есть, какая площадь подлежала передаче и подлежала ли она вообще передаче в собственность, и, какими документами это подтверждается.
Кроме того, судами не исследовались и то, как соотносятся спорные помещения с ком. N 3, N 4 подвального помещения N XXIX (протокол N 2 от 06.06.2011), находится ли они во взаимосвязи друг от друга.
Также судами, не выяснялось, имеют ли спорные помещения свободный доступ к инженерному оборудованию, если таковое там имеется, для периодического его обслуживания и контроля (осмотров), проведения ремонтных работ, предотвращения и ликвидации аварийных ситуаций в жилых и нежилых помещениях жилого дома, обслуживают ли инженерные коммуникации более одного помещения, возможен ли к ним доступ только через помещения, относящиеся к общему имуществу как помещения технического подвала, обслуживают ли спорные объекты только жилой дом.
Кроме того, из принятых судебных актов не усматривается, что по настоящему делу составлялся какой-либо акт осмотра нежилых помещений либо назначалась необходимая экспертиза.
Судами не обсуждался вопрос о том, может ли товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть помещений в доме.
При новом рассмотрении решением от 28.12.2015 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 28.12.2015 отменить, исковые требования удовлетворить.
Заявитель полагает выводы суда не соответствующими материалам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции 06.10.2015 представитель истца доводы жалобы поддержал, указал, что с момента постройки данного жилого дома в 1954 году спорные помещения являются частью технического подвала и имеют вспомогательное назначение, на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 не были предназначены для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием более одного помещения в данном здании, не были сформированы и учтены с присвоением кадастрового номера, относятся к общему имуществу многоквартирного дома и в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 подлежит отмене, а исковые требования ТСЖ "Каширка 16" удовлетворению на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в подвале и подъезде первого этажа жилого дома по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, построенного в 1954 году по индивидуальному проекту.
В указанном доме создано товарищество собственников жилья "Каширка 16". Решением собственников выбран способ управления жилым домом - управление товариществом собственников жилья - ТСЖ "Каширка 16".
Право истца на обращение в суд подтверждается решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол общего собрания от 25.03.2011) в соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ и Уставом ТСЖ "Каширка 16".
Истец обоснованно ссылается на выводы, изложенные в Постановлении ВАС РФ от 20.05.2014 N ВАС-19488/13 и Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 о том, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Первая приватизация квартиры в данном доме состоялась 05.03.1992.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, а именно: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из приведенных норм права, неправомерен вывод суда первой инстанции о том, что наличие и функционирование в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома инженерных систем и оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения, не является доказательством использования подвальных помещений в целях, связанных с обслуживанием других помещений (квартир) данного дома.
Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
Истец имеет беспрепятственный доступ в спорные помещения для эксплуатации, контроля и ремонта коммуникаций и оборудования, а именно: стояков центрального отопления ЦО с запорной арматурой, канализационных стояков с ревизионными люками для прочистки, обслуживающих более одного помещения данного дома, трубопроводов холодного и горячего водоснабжения.
Определением от 14.09.2015 суд удовлетворил ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы и поставил перед экспертом следующие вопросы:
1. Имеются ли в нежилых комнатах N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения N XXIX ограждающие несущие конструкции здания, инженерные коммуникации, инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого многоквартирного дома?
2. Требуется ли постоянный, открытый или периодический беспрепятственный доступ, и каким образом он возможен (через какие комнаты), к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данных помещениях для его эксплуатации и контроля?
3. Имеется ли необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме?
4. Являются ли указанные помещения техническими подвалами?
5. Имеют ли указанные помещения вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме?
6. Через какие комнаты возможно осуществить доступ (проход) в комнату бойлерной N 1а подвального помещения N XXIX?
7. Через какие комнаты возможно осуществить доступ (проход) в подвальное помещение электрощитовой N XXXI?
8. Проводилась ли в подвальном помещении N XXIX перепланировка?
9. В случае проведения перепланировки, повлияла ли (изменила ли) данная перепланировка на технические характеристики подвального помещения N XXIX?
Проведение экспертизы суд поручил эксперту ООО "Технопромаудит", предупредив его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертным заключением установлено следующее.
В нежилых комнатах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения N XXIX, расположенных по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, имеются ограждающие несущие конструкции здания (наружные и внутренние стены, перекрытия), общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации) инженерное оборудование (запорная арматура, ревизия для прочистки), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический открытый беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а, в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения.
Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в комнатах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 подвального помещения XXIX осуществляется следующим образом:
- - с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К;
- - со двора по лестнице непосредственно в комнату N 2 помещения XXIX.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется.
Обследуемые помещения являются техническим подвалом и самостоятельного назначения не имеют.
Указанные помещения носят вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома.
Доступ (проход) в комнату бойлерной N 1а подвального помещения N XXIX осуществляется следующим образом:
- - с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К, далее через комнату 1 помещения N XXIX;
- - со двора по лестнице XXIX, далее через комнаты 2, 3 и 1 помещения N XXIX.
Доступ (проход) в подвальное помещение электрощитовой N XXXI осуществляется с улицы через комнату к1 подъезда N 10, далее вниз по лестнице К.
В подвальном помещении N XXIX была проведена перепланировка, в ходе которой были заделаны проемы в комнаты N 10 и N 12 смежного подвального помещения N XXIXa.
Таким образом, экспертом подтверждено техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, то есть наличие признаков принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства, в связи с чем довод ответчика о том, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности, поскольку не являются техническими, отклоняется судом, как необоснованный.
Доказательств нарушения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в материалы дела не представлено, ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком и третьим лицом не заявлено.
В материалы дела также не представлено доказательств, что в указанном здании проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных подвальных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты ввода дома в эксплуатацию, на дату приватизации первой квартиры 05.03.1992 и по настоящее время.
Из материалов настоящего дела следует, что на момент постройки данного жилого дома и на дату приватизации в нем первой квартиры 05.03.1992 спорные помещения подвала не были выделены для самостоятельного использования, фактически использовались и используются по настоящее время домовладельцами в качестве общего имущества, поскольку являлись и являются техническим подвалом, не имеющим самостоятельного хозяйственного назначения.
Разъясняя соответствующие положения ЖК РФ, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 указал, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания (пункты 6, 7).
В материалы дела не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке статей 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные подвальные помещения.
В материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных подвальных помещений.
Вместе с тем, на спорное помещение зарегистрировано право собственности города Москвы. Из представленного Управлением Росреестра по Москве дела правоустанавливающих документов следует, что Департаментом имущества города Москвы на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы от 27.08.2004, выданной Департаментом имущества г. Москвы (запись в реестре N 06-002677), Постановления Московской Городской Думы от 20.05.1998 N 47 собственность г. Москвы зарегистрирована на нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м, состоящие из:
- - комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (общая площадь 165,1 кв. м) подвального помещения N XXIX;
- - подвал, комната N к (помещение техническое) общей площадью 12,5 кв. м;
- - подвал, комната N К (клетка лестничная) общей площадью 10,4 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к1 (коридор) общей площадью 5,6 кв. м;
- - 1-й этаж, комната N к2 (помещение подсобное) общей площадью 3,5 кв. м,
расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, которые зарегистрированы в собственность города Москвы (запись регистрации в ЕГРП от 09.12.2004 N 77-01/06-1122/2004-349).
Таким образом, на основании представленных доказательств по делу судом установлено, что на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 указанные нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состояли в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы.
В силу положений статьи 12 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые комнаты общей площадью 197,1 кв. м зарегистрированы в собственность г. Москвы лишь 09.12.2004 (запись регистрации в ЕГРП N 77-01/06-1122/2004-349), т.е. после даты приватизации первой квартиры в данном доме 05.03.1992 (спустя 12 лет после даты первой приватизации квартиры в доме).
Согласно статье 23 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, в 2007 году, в нарушение действующего законодательства РФ, в том числе положений пункта 4 статьи 37 ЖК РФ, спорные помещения были незаконно сформированы как самостоятельный объект, из части подвала, уже являвшегося общим имуществом собственников помещений данного дома, и с 05.03.1992 уже зарегистрированного в качестве такового одновременно с регистрацией права на первую приватизированную квартиру.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)