Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что сделки являются формой привлечения ответчиком денежных средств для финансирования строительства дома при отсутствии соответствующего права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Глазачева С.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 06 октября 2014 года и дополнительное решение от 02 февраля 2015 года по делу N 2-6160/14 по иску К.А. к закрытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная группа "Норманн" о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора участия в долевом строительстве и договора займа, о применении последствий их недействительности в виде взыскания денежных сумм, переданных по договорам, о взыскании процентов, денежной компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Т. и представителя ответчика К.Ю. судебная коллегия
установила:
26.04.2012 г. К.А. заключил с ЗАО "ИСГ "Норманн" договор, названный "предварительным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками", а также "договором о бронировании жилого помещения", по условиям которого ЗАО "ИСГ "Норманн" обязалось осуществить бронирование квартиры с определенными в договоре проектными характеристиками в подлежащем строительству многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, I этап строительства, и в срок до 31.12.2012 г. получить всю необходимую разрешительную документацию для начала строительства объекта, в том числе разрешение на строительство, после чего направить К.А. приглашение к подписанию договора участия в долевом строительстве на условиях, указанных в приложении N 1 к предварительному договору (пункты 1, 2.1. и 2.2. договора, л.д. 5 - 15).
В пункте 1 предварительного договора сторонами была определена стоимость квартиры - 1.892.262 руб., рассчитанная исходя из стоимости 1 кв. м приведенной площади в 60.340 руб. и подлежащая уточнению на основании обмеров ПИБ; пунктами 3.2. и 4. было предусмотрено обязательство К.А. внести на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" в течение пяти дней с момента подписания предварительного договора обеспечительный платеж, предназначенный согласно пунктам 6, 6.1. и 6.2. договора для обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, в сумме 756.905 руб. Пунктом 5 договора были предусмотрены возможности возвращения обеспечительного платежа К.А. после заключения основного договора либо зачета этого платежа в счет оплаты по основному договору на основании заявления К.А.
В тот же день, 26.04.2012 г., теми же лицами был подписан договор, в соответствии с которым К.А. обязался в срок до 25.05.2012 г. передать (перечислить на расчетный счет) ЗАО "ИСГ "Норманн" процентный заем в сумме 1.037.500 руб. на срок 330 дней, исчисляемый с момента поступления денежных средств на счет заемщика, который обязался вернуть эту сумму в предусмотренный договором срок и уплатить на нее проценты из расчета 12% годовых (л.д. 19).
26.04.2012 г. К.А. перечислил на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" 756.905 руб. в качестве оплаты по предварительному договору от той же даты (л.д. 17, 18).
23.05.2012 г. К.А. перечислил на расчетный счет ответчика 1.037.500 руб. в качестве оплаты по договору займа от 26.04.2012 г. (л.д. 21 - 23).
30.01.2013 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору займа, предусматривающее, что по истечении срока возврата суммы займа эта сумма (1.037.500 руб.), а также проценты (97.857 руб.) зачитываются в счет оплаты по предварительному договору от 26.04.2012 г. (л.д. 20).
Тогда же, 30.01.2013 г., сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 26.04.2012 г., предусматривающее увеличение суммы обеспечительного платежа на сумму в 1.135.357 руб., подлежащую зачислению на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" (со ссылкой на дополнительное соглашение к договору займа), а также изменение установленного договором срока получения ЗАО "ИСГ "Норманн" разрешительной документации для начала строительства объекта - его перенос на 31.12.2013 г., и связанные с этим изменения в проекте основного договора (приложении N 1 к предварительному договору), в том числе перенос планового срока ввода объекта в эксплуатацию с 31.10.2014 г. на 30.06.2015 г. (л.д. 16).
Разрешение на строительство объекта по указанному выше строительному адресу было получено ЗАО "ИСГ "Норманн" 16.06.2014 г. на срок до 16.09.2015 г. (л.д. 47 - 48).
28.04.2014 г. К.А. обратился в суд с требованиями о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.04.2012 г. и договора займа от той же даты, в порядке применения последствий их недействительности просил взыскать с ответчика уплаченные по этим договорам денежные суммы в размерах 756.905 и 1.037.500 руб., указывая на то, что заключенные договоры являлись формой привлечения ответчиком денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома при отсутствии у него соответствующего права до получения разрешения на строительство; претензии истца с требованием о возвращении денежных средств от 14.01.2014 г. и от 20.02.2014 г. были оставлены ЗАО "ИСГ "Норманн" без ответа.
В ходе судебного разбирательства истец дополнительно заявил требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размерах 146.571 руб. 50 коп. - на сумму, внесенную по предварительному договору участия в долевом строительстве и 194.488 руб. 02 коп. - на сумму, внесенную по договору займа, и одновременно неустойки (процентов) за незаконное привлечение денежных средств, предусмотренной частью 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в размере 682.119 руб. 04 коп., а также денежной компенсации морального вреда в сумме 100.000 руб. и штрафа, предусмотренного пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (л.д. 81 - 83).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2014 г. и дополнительным решением от 02.02.2015 г. в удовлетворении требований К.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение, указывая на несоответствие выводов суда о правоотношениях сторон нормам материального права, неправильность отказа во взыскании неустойки и компенсации морального вреда; просит удовлетворить его требования в полном объеме.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о ее частичном удовлетворении.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в тех формах, которые перечислены в этой статье, и в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу части 2.2 той же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Таким образом, деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований является противоправной и за нее законодательством установлена административная ответственность. Соответственно, противоправными являются также любые действия, совершаемые с целью обхода установленного законом запрета.
Приведенные выше положения Федерального закона взаимосвязаны с нормами его статьи 3, по смыслу части 1 которой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование.
Частью 2 той же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, лица, не отвечающие признакам застройщика, указанным в пункте 1 ст. 2 того же Закона, не наделены правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Запрет, установленный частью 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.
В связи с этим частью 3 ст. 3 того же Федерального закона предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с этим Законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Вместе с тем в силу ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Указанная норма также направлена на защиту интересов гражданина, позволяя ему оспаривать такую сделку, если она не соответствует его интересам, и не предусматривая такой возможности для лица, незаконно привлекающего денежные средства гражданина.
Как указано выше, разрешение на строительство, наличие которого в силу закона является обязательным условием деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, к моменту заключения предварительного договора у ответчика отсутствовало.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве в порядке ст. 429 ГК РФ, не подлежащий государственной регистрации; в данном случае на момент заключения предварительного договора с ответчиком истцу было известно об отсутствии у него разрешительной документации, в связи с чем обеспечительный платеж не мог быть направлен на строительство объекта, действия сторон не противоречили закону и не привели к возникновению у ответчика неосновательного обогащения.
Однако в силу положений ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора, в связи с чем он не может быть основанием для возникновения у сторон обязательств по передаче денежных сумм или иного имущества, и тем более в размере, сопоставимом с ценой будущего основного договора.
Несмотря на характеристику переданной ответчику денежной суммы как "обеспечительного платежа", соглашением сторон (п. 5 предварительного договора) была предусмотрена возможность зачета этой суммы в счет оплаты по основному договору.
В пункте 4 предварительного договора предусмотрено, что обеспечительный платеж в течение 25 банковских дней с момента поступления на счет ЗАО "ИСГ "Норманн" перечисляется им на депозитный счет и не подлежит расходованию по его инициативе. Однако никаких доказательств исполнения этого условия и сохранения в неприкосновенности денежной суммы, полученной от истца, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.
Совокупный размер "обеспечительного платежа" и суммы займа, перечисленной К.А. на счет ЗАО "ИСГ "Норманн", составляет 756.905 + 1.037.500 = 1.794.405 руб., а с учетом процентов за пользование займом, отраженных в дополнительном соглашении к договору займа от 30.01.2013 г. (97.857 руб.) составляет 1.794.405 + 97.857 = 1.892.262 руб., что полностью соответствует предусмотренной предварительным договором участия в долевом строительстве стоимости квартиры.
Указанное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что фактически оформление отношений между сторонами как заемных прикрывало предоставление К.А. скидки от стоимости квартиры с учетом ее полной предварительной оплаты.
Данный вывод подтверждается и действиями сторон, связанными с исполнением договора займа, а именно тем обстоятельством, что дополнительным соглашением к договору займа от 30.01.2013 г. был предусмотрен зачет суммы займа и процентов в счет оплаты по предварительному договору, с одновременным увеличением суммы "обеспечительного платежа" на 1.135.357 руб., т.е. до полной стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре, в силу дополнительного соглашения к нему от той же даты (л.д. 16, 20).
Такие действия сторон указывают на то, что фактически они были связаны с привлечением денежных средств истца для строительства в обход запрета, установленного ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ.
Несмотря на включение в предварительный договор условий о возможности удержания из суммы "обеспечительного платежа" штрафа в пользу ЗАО "ИСГ "Норманн" в случае досрочного расторжения предварительного договора по инициативе К.А., а также о возможности ее полного удержания в случае незаключения по его вине основного договора в срок, оговоренный в пункте 3.1. договора, и о возврате этой суммы с увеличением на 20% в случае незаключения основного договора по вине ЗАО "ИСГ "Норманн" (пункты 4.1. - 6.2. договора), это не опровергает вывод о фактическом привлечении ответчиком в такой форме денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, которое он намеревался осуществлять в будущем.
К тому же вышеназванные условия договора ставили в крайне невыгодное положение К.А., поскольку предполагали, что в случае его дальнейшего отказа от заключения основного договора (после наступления срока его заключения) "обеспечительный платеж" в полном объеме может быть удержан ответчиком, и тем самым по существу лишали истца возможности отказа от договора с возмещением ответчику лишь фактически понесенных расходов по его исполнению, что предусмотрено ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Более того, включенные в предварительный договор обязательства, связанные с передачей денежных сумм ответчику в размере, определенном с учетом стоимости квартиры, а также его условия, направленные на обеспечение ответчику возможности удержания этих сумм, является признаком основного, а не предварительного договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.04.2015 N 33-6239/2015 ПО ДЕЛУ N 2-6160/2014
Требование: О признании недействительными предварительного договора участия в долевом строительстве и договора займа, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование ими, компенсации морального вреда, штрафа в пользу потребителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что сделки являются формой привлечения ответчиком денежных средств для финансирования строительства дома при отсутствии соответствующего права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2015 г. N 33-6239/2015
Судья: Глазачева С.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 06 октября 2014 года и дополнительное решение от 02 февраля 2015 года по делу N 2-6160/14 по иску К.А. к закрытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная группа "Норманн" о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора участия в долевом строительстве и договора займа, о применении последствий их недействительности в виде взыскания денежных сумм, переданных по договорам, о взыскании процентов, денежной компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Т. и представителя ответчика К.Ю. судебная коллегия
установила:
26.04.2012 г. К.А. заключил с ЗАО "ИСГ "Норманн" договор, названный "предварительным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками", а также "договором о бронировании жилого помещения", по условиям которого ЗАО "ИСГ "Норманн" обязалось осуществить бронирование квартиры с определенными в договоре проектными характеристиками в подлежащем строительству многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, I этап строительства, и в срок до 31.12.2012 г. получить всю необходимую разрешительную документацию для начала строительства объекта, в том числе разрешение на строительство, после чего направить К.А. приглашение к подписанию договора участия в долевом строительстве на условиях, указанных в приложении N 1 к предварительному договору (пункты 1, 2.1. и 2.2. договора, л.д. 5 - 15).
В пункте 1 предварительного договора сторонами была определена стоимость квартиры - 1.892.262 руб., рассчитанная исходя из стоимости 1 кв. м приведенной площади в 60.340 руб. и подлежащая уточнению на основании обмеров ПИБ; пунктами 3.2. и 4. было предусмотрено обязательство К.А. внести на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" в течение пяти дней с момента подписания предварительного договора обеспечительный платеж, предназначенный согласно пунктам 6, 6.1. и 6.2. договора для обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, в сумме 756.905 руб. Пунктом 5 договора были предусмотрены возможности возвращения обеспечительного платежа К.А. после заключения основного договора либо зачета этого платежа в счет оплаты по основному договору на основании заявления К.А.
В тот же день, 26.04.2012 г., теми же лицами был подписан договор, в соответствии с которым К.А. обязался в срок до 25.05.2012 г. передать (перечислить на расчетный счет) ЗАО "ИСГ "Норманн" процентный заем в сумме 1.037.500 руб. на срок 330 дней, исчисляемый с момента поступления денежных средств на счет заемщика, который обязался вернуть эту сумму в предусмотренный договором срок и уплатить на нее проценты из расчета 12% годовых (л.д. 19).
26.04.2012 г. К.А. перечислил на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" 756.905 руб. в качестве оплаты по предварительному договору от той же даты (л.д. 17, 18).
23.05.2012 г. К.А. перечислил на расчетный счет ответчика 1.037.500 руб. в качестве оплаты по договору займа от 26.04.2012 г. (л.д. 21 - 23).
30.01.2013 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору займа, предусматривающее, что по истечении срока возврата суммы займа эта сумма (1.037.500 руб.), а также проценты (97.857 руб.) зачитываются в счет оплаты по предварительному договору от 26.04.2012 г. (л.д. 20).
Тогда же, 30.01.2013 г., сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 26.04.2012 г., предусматривающее увеличение суммы обеспечительного платежа на сумму в 1.135.357 руб., подлежащую зачислению на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Норманн" (со ссылкой на дополнительное соглашение к договору займа), а также изменение установленного договором срока получения ЗАО "ИСГ "Норманн" разрешительной документации для начала строительства объекта - его перенос на 31.12.2013 г., и связанные с этим изменения в проекте основного договора (приложении N 1 к предварительному договору), в том числе перенос планового срока ввода объекта в эксплуатацию с 31.10.2014 г. на 30.06.2015 г. (л.д. 16).
Разрешение на строительство объекта по указанному выше строительному адресу было получено ЗАО "ИСГ "Норманн" 16.06.2014 г. на срок до 16.09.2015 г. (л.д. 47 - 48).
28.04.2014 г. К.А. обратился в суд с требованиями о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.04.2012 г. и договора займа от той же даты, в порядке применения последствий их недействительности просил взыскать с ответчика уплаченные по этим договорам денежные суммы в размерах 756.905 и 1.037.500 руб., указывая на то, что заключенные договоры являлись формой привлечения ответчиком денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома при отсутствии у него соответствующего права до получения разрешения на строительство; претензии истца с требованием о возвращении денежных средств от 14.01.2014 г. и от 20.02.2014 г. были оставлены ЗАО "ИСГ "Норманн" без ответа.
В ходе судебного разбирательства истец дополнительно заявил требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размерах 146.571 руб. 50 коп. - на сумму, внесенную по предварительному договору участия в долевом строительстве и 194.488 руб. 02 коп. - на сумму, внесенную по договору займа, и одновременно неустойки (процентов) за незаконное привлечение денежных средств, предусмотренной частью 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в размере 682.119 руб. 04 коп., а также денежной компенсации морального вреда в сумме 100.000 руб. и штрафа, предусмотренного пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (л.д. 81 - 83).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2014 г. и дополнительным решением от 02.02.2015 г. в удовлетворении требований К.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение, указывая на несоответствие выводов суда о правоотношениях сторон нормам материального права, неправильность отказа во взыскании неустойки и компенсации морального вреда; просит удовлетворить его требования в полном объеме.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о ее частичном удовлетворении.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в тех формах, которые перечислены в этой статье, и в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу части 2.2 той же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Таким образом, деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований является противоправной и за нее законодательством установлена административная ответственность. Соответственно, противоправными являются также любые действия, совершаемые с целью обхода установленного законом запрета.
Приведенные выше положения Федерального закона взаимосвязаны с нормами его статьи 3, по смыслу части 1 которой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование.
Частью 2 той же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, лица, не отвечающие признакам застройщика, указанным в пункте 1 ст. 2 того же Закона, не наделены правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Запрет, установленный частью 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.
В связи с этим частью 3 ст. 3 того же Федерального закона предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с этим Законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Вместе с тем в силу ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Указанная норма также направлена на защиту интересов гражданина, позволяя ему оспаривать такую сделку, если она не соответствует его интересам, и не предусматривая такой возможности для лица, незаконно привлекающего денежные средства гражданина.
Как указано выше, разрешение на строительство, наличие которого в силу закона является обязательным условием деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, к моменту заключения предварительного договора у ответчика отсутствовало.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве в порядке ст. 429 ГК РФ, не подлежащий государственной регистрации; в данном случае на момент заключения предварительного договора с ответчиком истцу было известно об отсутствии у него разрешительной документации, в связи с чем обеспечительный платеж не мог быть направлен на строительство объекта, действия сторон не противоречили закону и не привели к возникновению у ответчика неосновательного обогащения.
Однако в силу положений ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора, в связи с чем он не может быть основанием для возникновения у сторон обязательств по передаче денежных сумм или иного имущества, и тем более в размере, сопоставимом с ценой будущего основного договора.
Несмотря на характеристику переданной ответчику денежной суммы как "обеспечительного платежа", соглашением сторон (п. 5 предварительного договора) была предусмотрена возможность зачета этой суммы в счет оплаты по основному договору.
В пункте 4 предварительного договора предусмотрено, что обеспечительный платеж в течение 25 банковских дней с момента поступления на счет ЗАО "ИСГ "Норманн" перечисляется им на депозитный счет и не подлежит расходованию по его инициативе. Однако никаких доказательств исполнения этого условия и сохранения в неприкосновенности денежной суммы, полученной от истца, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.
Совокупный размер "обеспечительного платежа" и суммы займа, перечисленной К.А. на счет ЗАО "ИСГ "Норманн", составляет 756.905 + 1.037.500 = 1.794.405 руб., а с учетом процентов за пользование займом, отраженных в дополнительном соглашении к договору займа от 30.01.2013 г. (97.857 руб.) составляет 1.794.405 + 97.857 = 1.892.262 руб., что полностью соответствует предусмотренной предварительным договором участия в долевом строительстве стоимости квартиры.
Указанное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что фактически оформление отношений между сторонами как заемных прикрывало предоставление К.А. скидки от стоимости квартиры с учетом ее полной предварительной оплаты.
Данный вывод подтверждается и действиями сторон, связанными с исполнением договора займа, а именно тем обстоятельством, что дополнительным соглашением к договору займа от 30.01.2013 г. был предусмотрен зачет суммы займа и процентов в счет оплаты по предварительному договору, с одновременным увеличением суммы "обеспечительного платежа" на 1.135.357 руб., т.е. до полной стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре, в силу дополнительного соглашения к нему от той же даты (л.д. 16, 20).
Такие действия сторон указывают на то, что фактически они были связаны с привлечением денежных средств истца для строительства в обход запрета, установленного ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ.
Несмотря на включение в предварительный договор условий о возможности удержания из суммы "обеспечительного платежа" штрафа в пользу ЗАО "ИСГ "Норманн" в случае досрочного расторжения предварительного договора по инициативе К.А., а также о возможности ее полного удержания в случае незаключения по его вине основного договора в срок, оговоренный в пункте 3.1. договора, и о возврате этой суммы с увеличением на 20% в случае незаключения основного договора по вине ЗАО "ИСГ "Норманн" (пункты 4.1. - 6.2. договора), это не опровергает вывод о фактическом привлечении ответчиком в такой форме денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, которое он намеревался осуществлять в будущем.
К тому же вышеназванные условия договора ставили в крайне невыгодное положение К.А., поскольку предполагали, что в случае его дальнейшего отказа от заключения основного договора (после наступления срока его заключения) "обеспечительный платеж" в полном объеме может быть удержан ответчиком, и тем самым по существу лишали истца возможности отказа от договора с возмещением ответчику лишь фактически понесенных расходов по его исполнению, что предусмотрено ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Более того, включенные в предварительный договор обязательства, связанные с передачей денежных сумм ответчику в размере, определенном с учетом стоимости квартиры, а также его условия, направленные на обеспечение ответчику возможности удержания этих сумм, является признаком основного, а не предварительного договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)