Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Истец в полном объеме исполнил перед ответчиком свои обязательства по внесению денежных средств по договору, но в срок, установленный договором, объект долевого строительства передан истцу не был; также договором предусмотрено, что, если общая площадь объекта окажется более той, что указана в договоре, истец обязуется осуществить доплату, ответчиком было направлено требование о доплате, однако оплата не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Главатских Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.,
судей Щербаковой Е.А., Уфимцевой Т.Д.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе И. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 июня 2016 года по иску И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" о защите прав потребителя, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" к И. о взыскании долга, неустойки, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя И. - М., по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия
И. обратилась в суд с иском ООО "Гринфлайт" о признании недействительным одностороннего акта от 08.07.2015 г., о возложении на ответчика обязанности составить и подписать двухсторонний акт приема-передачи квартиры от 08.07.2015 г., о взыскании с ответчика неустойки в размере *** рублей, компенсации морального вреда в размере *** рублей, штраф, нотариальных расходов в размере *** рублей, ввиду несвоевременной передачи в собственность истца объекта участия в долевом строительстве - нежилого помещения в доме *** по адресу: ***
Требования по иску мотивированы несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по заключенному с истцом договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, а также необоснованным подписанием ответчиком в одностороннем порядке акта приема-передачи квартиры от 08.07.2015 г., поскольку ответчик не приглашал ее на приемку квартиры.
ООО "Гринфлайт" обратилось в суд со встречным иском к И. о взыскании задолженности в размере *** рублей, неустойки за период с 28.04.2015 г. по день вынесения решения судом, расходов по оплате госпошлины.
Требования мотивированы тем, что на момент заключения договора была определена цена договора исходя из проектной площади *** кв. м, однако по результатам обмера органов технической инвентаризации общая площадь построенного помещения составила *** кв. м. Исходя из чего сумма доплаты составила *** рублей, которая истцом не оплачена, несмотря на неоднократные направления в адрес истца требования.
Истец И. и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просили отказать.
Представитель ответчика ООО "Гринфлайт" Н. в судебном заседании исковые требования не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала. Сослалась на то, что неисполнение ответчиком перед истцом своих обязательств было обусловлено рядом объективных причин, которые не зависели от ответчика. Просила применить положения ст. 333 ГК РФ, заявив о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, просила произвести зачет взаимных требований.
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований.
Взыскал с ООО "Гринфлайт" в пользу И. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере *** рублей, расходы на распечатку фотографий в размере *** рублей. Остальную часть исковых требований оставил без удовлетворения.
Взыскал с ООО "Гринфлайт" госпошлину в размере *** рублей в доход местного бюджета.
Встречные исковые требования ООО "Гринфлайт" к И. о взыскании долга, неустойки, судебных расходов, удовлетворил частично. Взыскал с И. в пользу ООО "Гринфлайт" задолженность по оплате в размере *** рублей, неустойку в размере *** рублей, расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказал.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Гринфлайт" о взыскании с нее задолженности, неустойки и государственной пошлины. Полагает, что объект строительства должен соответствовать проектной документации. Считает, что ответчик действует недобросовестно, поскольку не осуществил регистрацию изменений проекта, а также не известил ее об изменениях, которые относятся к существенным условиям договора.
Стороны судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя И. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу положений ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ст. 6 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04 октября 2013 года между ООО "Гринфлайт" (Застройщик) и И. (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N ***, по условиям которого застройщик обязался построить дом в границах ***, по адресу: *** на земельном участке, кадастровый номер *** (адрес строительный) и в установленный договором срок передать Участнику нежилое помещение, общей проектной площадью *** кв. м, находящееся на 1 этаже (л.д. 16 - 23).
В соответствии с п. 3.2. вышеуказанного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи Участнику в срок не позднее 3 квартала 2014 года.
И. в полном объеме исполнила перед ответчиком свои обязательства по внесению денежных средств по договору долевого участия в строительстве.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 31.12.2014 года (л.д. 11).
В срок установленный договором объект долевого строительства передан истице не был.
В добровольном порядке требования И. о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта ответчиком не удовлетворены.
Также п. 3.5 договора предусмотрено, что если общая площадь объекта по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более той, что указана в п. 3.1. договора, а разница составит 1,5% или более, участник обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв. м (*** тыс.), общей площади объекта, указанной в п. 3.3 договора в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления Застройщика.
Согласно результатов обмера общая площадь нежилого помещения составила *** кв. м, что на *** кв. м больше установленной договором и что составляет более 1,5% (л.д. 127 - 130 т. 1, л.д. 24 т. 2).
Расчет суммы доплаты произведен застройщиком в соответствии с условиями договора и составляет *** рублей.
Из материалов дела следует, что в адрес И. ответчиком 27 марта 2015 г. было направлено требования о доплате *** рублей, однако до настоящего времени оплата И. не произведена.
Также установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию застройщиком в адрес И. неоднократно направлялись уведомления о готовности объекта (уведомления 51/Н от 29.01.2015 г., N 107 от 27.03.2015 г., N 145 от 02.06.2016 г.), в которых указан срок начала передачи и принятия помещения с 27.04.2015 г.
08 июля 2015 года застройщиком был составлен односторонний акт.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.
Установив, что ООО "Гринфлайт" в нарушение установленного договором долевого участия срока - до 01.10.2014 г., не передало истице объект долевого строительства (нежилое помещение), суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу о законности требований истцы по взысканию с ответчика неустойки за период с 01.10.2014 г. по 07.07.2015 г. в размере *** руб.
Принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, о применении которой ходатайствовал ответчик, а также последствия нарушения обязательства и причины этих нарушений со стороны ответчика, стоимость объекта долевого строительства, период неисполнения обязательства, учитывая, что ответчиком рассматривалась возможность выплаты компенсации, суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки, подлежащей взысканию, до 600 000 руб.
Судебная коллегия, учитывая фактические обстоятельства дела, находит, что определенная судом сумма неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства, соразмерна последствиям допущенных ООО "Гринфлайт" нарушений условий договора.
Отказывая в удовлетворении требований истицы о признании недействительным одностороннего акта от 08.07.2015 г. и о возложении на ответчика обязанности составить и подписать этой же датой двухсторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 1, ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив, что истица была надлежащим образом уведомлена о начале передачи объекта с 27.04.2015 г., однако необоснованно уклонялась от его приемки, пришел к обоснованному выводу о законности составления ответчиком одностороннего акта.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна, они обоснованны, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям закона. Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 401, 421 ГК РФ, ст. 5, 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 8.2 Договора, и установив, что общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмера увеличилась в пределах площади указанной в п. 3.5 договора, однако истица не произвела доплату за увеличение площади нежилого помещения в установленные договором сроки, пришел к обоснованному выводу о нарушении истицей условий договора (п. 3.3) и о взыскании с И. в пользу ответчика *** руб., а также неустойки в размере *** руб. *** коп.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласна, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Доводы апелляционной жалобы об увеличении площади нежилого помещения за счет отступления застройщика от проектно-сметной документации, а именно об отсутствии перегородок - устроенного в помещении вентиляционного короба, который при его наличии занимал бы количество превышающих квадратных метров, не могут быть приняты во внимание.
Суд первой инстанции правомерно указал со ссылкой на п. 5.1.3 договора участия в долевом строительстве о том, что застройщик передает участнику объект без выполнения внутренних перегородок и разводки коммуникаций.
Кроме того, истица от принятия указанного объекта большей площадью в *** кв. м, не отказывалась, фактически приняла его, никаких претензий со стороны истицы о недостатках объекта в адрес застройщика не направляла, препятствий в оформлении объекта в собственность не имеет. Указанные обстоятельства не отрицал представитель истицы в суде апелляционной инстанции.
В договоре от 04.10.2013 года, заключенном между сторонами, предусмотрен перерасчет стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной.
С учетом положений договора участия в долевом строительстве суд первой инстанции обоснованно взыскал доплату за увеличение площади жилого помещения в сумме *** рублей
При таких обстоятельствах дела, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными.
Ссылка заявителя жалобы о неполучении уведомлений о необходимости проведения доплаты по договору судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в адрес истца неоднократно направлялись уведомления о готовности объекта и требование о доплате стоимости объекта, однако истец уклонилась от получения данной почтовой корреспонденции.
Так в материалах дела имеется уведомления N 107 от 27.03.2015 года и N 145 от 02.06.2015 года, из которых следует, что строительство спорного объекта завершено, общая площадь помещения увеличилась на 3,81 кв. м, в связи с чем, необходимо произвести доплату в размере *** рублей. Указанные уведомления было направлены в адрес истицы, однако они вернулись обратно к ответчику в связи с истечением срока хранения, что в силу положений ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим уведомлением (л. д. 140 - 150 т. 1).
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ к заявленным со стороны застройщика требованиям о взыскании неустойки, являются необоснованным, поскольку ни И., ни ее представителем в суде первой инстанции таких ходатайств заявлено не было.
Между тем, судебная коллегия считает необходимым разрешить вопрос о проведении взаимозачета по заявленным требованиям, поскольку судом не было принято во внимание заявление ООО "Гринфлайт" о проведении зачета.
Согласно статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Учитывая, что ответчиком ООО "Гринфлайт" во встречном исковом заявлении было заявлено ходатайство о проведении взаимозачета, принимая во внимание, что с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. подлежит взысканию неустойка в размере *** рублей и расходы на распечатку фотографий в размере *** рублей, а с И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" задолженность по оплате в размере *** рублей, неустойка в размере *** рублей, расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей, то судебная коллегия полагает, что в данном случае в силу ст. 410 ГК РФ, возможно произвести взаимозачет указанных требований.
В связи с чем, решение суда подлежит изменению, с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. подлежат взысканию денежные средства в размере *** рублей.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 июня 2016 года изменить, дополнив резолютивную часть указанного решения следующим содержанием:
"Произвести взаимозачет сумм, подлежащих взысканию с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. и сумм, подлежащих взысканию с И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Окончательно взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. *** рублей".
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.09.2016 ПО ДЕЛУ N 11-13158/2016
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Истец в полном объеме исполнил перед ответчиком свои обязательства по внесению денежных средств по договору, но в срок, установленный договором, объект долевого строительства передан истцу не был; также договором предусмотрено, что, если общая площадь объекта окажется более той, что указана в договоре, истец обязуется осуществить доплату, ответчиком было направлено требование о доплате, однако оплата не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. по делу N 11-13158/2016
Судья Главатских Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.,
судей Щербаковой Е.А., Уфимцевой Т.Д.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе И. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 июня 2016 года по иску И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" о защите прав потребителя, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" к И. о взыскании долга, неустойки, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя И. - М., по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском ООО "Гринфлайт" о признании недействительным одностороннего акта от 08.07.2015 г., о возложении на ответчика обязанности составить и подписать двухсторонний акт приема-передачи квартиры от 08.07.2015 г., о взыскании с ответчика неустойки в размере *** рублей, компенсации морального вреда в размере *** рублей, штраф, нотариальных расходов в размере *** рублей, ввиду несвоевременной передачи в собственность истца объекта участия в долевом строительстве - нежилого помещения в доме *** по адресу: ***
Требования по иску мотивированы несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по заключенному с истцом договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, а также необоснованным подписанием ответчиком в одностороннем порядке акта приема-передачи квартиры от 08.07.2015 г., поскольку ответчик не приглашал ее на приемку квартиры.
ООО "Гринфлайт" обратилось в суд со встречным иском к И. о взыскании задолженности в размере *** рублей, неустойки за период с 28.04.2015 г. по день вынесения решения судом, расходов по оплате госпошлины.
Требования мотивированы тем, что на момент заключения договора была определена цена договора исходя из проектной площади *** кв. м, однако по результатам обмера органов технической инвентаризации общая площадь построенного помещения составила *** кв. м. Исходя из чего сумма доплаты составила *** рублей, которая истцом не оплачена, несмотря на неоднократные направления в адрес истца требования.
Истец И. и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просили отказать.
Представитель ответчика ООО "Гринфлайт" Н. в судебном заседании исковые требования не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала. Сослалась на то, что неисполнение ответчиком перед истцом своих обязательств было обусловлено рядом объективных причин, которые не зависели от ответчика. Просила применить положения ст. 333 ГК РФ, заявив о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, просила произвести зачет взаимных требований.
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований.
Взыскал с ООО "Гринфлайт" в пользу И. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере *** рублей, расходы на распечатку фотографий в размере *** рублей. Остальную часть исковых требований оставил без удовлетворения.
Взыскал с ООО "Гринфлайт" госпошлину в размере *** рублей в доход местного бюджета.
Встречные исковые требования ООО "Гринфлайт" к И. о взыскании долга, неустойки, судебных расходов, удовлетворил частично. Взыскал с И. в пользу ООО "Гринфлайт" задолженность по оплате в размере *** рублей, неустойку в размере *** рублей, расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказал.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Гринфлайт" о взыскании с нее задолженности, неустойки и государственной пошлины. Полагает, что объект строительства должен соответствовать проектной документации. Считает, что ответчик действует недобросовестно, поскольку не осуществил регистрацию изменений проекта, а также не известил ее об изменениях, которые относятся к существенным условиям договора.
Стороны судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя И. - М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу положений ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ст. 6 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04 октября 2013 года между ООО "Гринфлайт" (Застройщик) и И. (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N ***, по условиям которого застройщик обязался построить дом в границах ***, по адресу: *** на земельном участке, кадастровый номер *** (адрес строительный) и в установленный договором срок передать Участнику нежилое помещение, общей проектной площадью *** кв. м, находящееся на 1 этаже (л.д. 16 - 23).
В соответствии с п. 3.2. вышеуказанного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи Участнику в срок не позднее 3 квартала 2014 года.
И. в полном объеме исполнила перед ответчиком свои обязательства по внесению денежных средств по договору долевого участия в строительстве.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 31.12.2014 года (л.д. 11).
В срок установленный договором объект долевого строительства передан истице не был.
В добровольном порядке требования И. о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта ответчиком не удовлетворены.
Также п. 3.5 договора предусмотрено, что если общая площадь объекта по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более той, что указана в п. 3.1. договора, а разница составит 1,5% или более, участник обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв. м (*** тыс.), общей площади объекта, указанной в п. 3.3 договора в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления Застройщика.
Согласно результатов обмера общая площадь нежилого помещения составила *** кв. м, что на *** кв. м больше установленной договором и что составляет более 1,5% (л.д. 127 - 130 т. 1, л.д. 24 т. 2).
Расчет суммы доплаты произведен застройщиком в соответствии с условиями договора и составляет *** рублей.
Из материалов дела следует, что в адрес И. ответчиком 27 марта 2015 г. было направлено требования о доплате *** рублей, однако до настоящего времени оплата И. не произведена.
Также установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию застройщиком в адрес И. неоднократно направлялись уведомления о готовности объекта (уведомления 51/Н от 29.01.2015 г., N 107 от 27.03.2015 г., N 145 от 02.06.2016 г.), в которых указан срок начала передачи и принятия помещения с 27.04.2015 г.
08 июля 2015 года застройщиком был составлен односторонний акт.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.
Установив, что ООО "Гринфлайт" в нарушение установленного договором долевого участия срока - до 01.10.2014 г., не передало истице объект долевого строительства (нежилое помещение), суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу о законности требований истцы по взысканию с ответчика неустойки за период с 01.10.2014 г. по 07.07.2015 г. в размере *** руб.
Принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, о применении которой ходатайствовал ответчик, а также последствия нарушения обязательства и причины этих нарушений со стороны ответчика, стоимость объекта долевого строительства, период неисполнения обязательства, учитывая, что ответчиком рассматривалась возможность выплаты компенсации, суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки, подлежащей взысканию, до 600 000 руб.
Судебная коллегия, учитывая фактические обстоятельства дела, находит, что определенная судом сумма неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства, соразмерна последствиям допущенных ООО "Гринфлайт" нарушений условий договора.
Отказывая в удовлетворении требований истицы о признании недействительным одностороннего акта от 08.07.2015 г. и о возложении на ответчика обязанности составить и подписать этой же датой двухсторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 1, ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив, что истица была надлежащим образом уведомлена о начале передачи объекта с 27.04.2015 г., однако необоснованно уклонялась от его приемки, пришел к обоснованному выводу о законности составления ответчиком одностороннего акта.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна, они обоснованны, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям закона. Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 401, 421 ГК РФ, ст. 5, 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 8.2 Договора, и установив, что общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмера увеличилась в пределах площади указанной в п. 3.5 договора, однако истица не произвела доплату за увеличение площади нежилого помещения в установленные договором сроки, пришел к обоснованному выводу о нарушении истицей условий договора (п. 3.3) и о взыскании с И. в пользу ответчика *** руб., а также неустойки в размере *** руб. *** коп.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласна, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Доводы апелляционной жалобы об увеличении площади нежилого помещения за счет отступления застройщика от проектно-сметной документации, а именно об отсутствии перегородок - устроенного в помещении вентиляционного короба, который при его наличии занимал бы количество превышающих квадратных метров, не могут быть приняты во внимание.
Суд первой инстанции правомерно указал со ссылкой на п. 5.1.3 договора участия в долевом строительстве о том, что застройщик передает участнику объект без выполнения внутренних перегородок и разводки коммуникаций.
Кроме того, истица от принятия указанного объекта большей площадью в *** кв. м, не отказывалась, фактически приняла его, никаких претензий со стороны истицы о недостатках объекта в адрес застройщика не направляла, препятствий в оформлении объекта в собственность не имеет. Указанные обстоятельства не отрицал представитель истицы в суде апелляционной инстанции.
В договоре от 04.10.2013 года, заключенном между сторонами, предусмотрен перерасчет стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной.
С учетом положений договора участия в долевом строительстве суд первой инстанции обоснованно взыскал доплату за увеличение площади жилого помещения в сумме *** рублей
При таких обстоятельствах дела, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными.
Ссылка заявителя жалобы о неполучении уведомлений о необходимости проведения доплаты по договору судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в адрес истца неоднократно направлялись уведомления о готовности объекта и требование о доплате стоимости объекта, однако истец уклонилась от получения данной почтовой корреспонденции.
Так в материалах дела имеется уведомления N 107 от 27.03.2015 года и N 145 от 02.06.2015 года, из которых следует, что строительство спорного объекта завершено, общая площадь помещения увеличилась на 3,81 кв. м, в связи с чем, необходимо произвести доплату в размере *** рублей. Указанные уведомления было направлены в адрес истицы, однако они вернулись обратно к ответчику в связи с истечением срока хранения, что в силу положений ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим уведомлением (л. д. 140 - 150 т. 1).
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ к заявленным со стороны застройщика требованиям о взыскании неустойки, являются необоснованным, поскольку ни И., ни ее представителем в суде первой инстанции таких ходатайств заявлено не было.
Между тем, судебная коллегия считает необходимым разрешить вопрос о проведении взаимозачета по заявленным требованиям, поскольку судом не было принято во внимание заявление ООО "Гринфлайт" о проведении зачета.
Согласно статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Учитывая, что ответчиком ООО "Гринфлайт" во встречном исковом заявлении было заявлено ходатайство о проведении взаимозачета, принимая во внимание, что с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. подлежит взысканию неустойка в размере *** рублей и расходы на распечатку фотографий в размере *** рублей, а с И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" задолженность по оплате в размере *** рублей, неустойка в размере *** рублей, расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей, то судебная коллегия полагает, что в данном случае в силу ст. 410 ГК РФ, возможно произвести взаимозачет указанных требований.
В связи с чем, решение суда подлежит изменению, с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. подлежат взысканию денежные средства в размере *** рублей.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 июня 2016 года изменить, дополнив резолютивную часть указанного решения следующим содержанием:
"Произвести взаимозачет сумм, подлежащих взысканию с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. и сумм, подлежащих взысканию с И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Окончательно взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в пользу И. *** рублей".
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)