Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: Нестеров О.Н., по доверенности от 08.02.2016,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017, принятое судьей Гриневой А.В. по делу N А41-16243/17 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" к Администрации Пушкинского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельных участков от 26.12.2016 N 27-16 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017,
третьи лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Пушкинского муниципального района, в котором, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, просило обязать администрацию в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017:
1. Изложить п. 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
2. Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции "Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016".
3. Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции "Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
4. Внести в договор п. 4.3.3 и изложить его в следующей редакции "Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
5. Внести в договор п. 6.4 и изложить его в следующей редакции "Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Цветковой Л.Ю. и Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2011 N 224-11А, по которому администрация передала, а ИП Цветкова Л.Ю. приняла во временное возмездное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.
Срок действия договора аренды определен в пункте 2.1 и составляет пять лет.
По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО "ДУБРАВА".
В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.
В связи с чем, 04.03.2015 сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 224-11А, согласно которому предмет договора аренды N 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136.
Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство.
11.02.2016 обществом в администрацию подано заявление о заключении на новый срок договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136, 50:13:0050314:1138.
Кроме того, 02.11.2016 обществом подано заявление о предоставлении в аренду на новый срок также земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050314:1134.
Указанное заявление было получено администрацией 03.11.2016.
В ответ на предложенный администрацией проект договора аренды обществом направлен в адрес администрации протокол разногласий от 13.01.2017 к договору аренды земельных участков от 26.12.2016 N 27-16, в соответствии с которым общество предлагало внести следующие изменения в договор аренды.
1. Изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
2. Включить пункт 2.3: "п. 2.3. Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания срока действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011 г., т.е., с 18.03.2016 г.".
3. Включить п. 3.4 "п. 3.4. Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
4. Включить п. 4.3.3 "п. 4.3.3 Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.".
5. Включить п. 6.4 "п. 6.4 Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты направления уведомления о таком расторжении.".
Протокол разногласий был получен администрацией 20.01.2017.
Поскольку ответ на протокол разногласий обществом не был получен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что обществом не выполнены все условия Инвестиционного договора от 28.02.2017 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении возникших между обществом и администрацией разногласий при заключении договора от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 17.03.2011 N 224-11А Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области ИП Цветковой Л.Ю. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.
Срок действия договора составляет пять лет.
По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО "ДУБРАВА".
Истец является инвестором-застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на спорных земельных участках на основании договора от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района (л.д. 50 - 58).
В рамках указанного договора ООО "Дубрава" приняло обязательство осуществить комплекс мер направленных на строительство зданий жилого, смешанного назначения, дорожно-транспортных и (или) инженерных сетей и сооружений на земельном участке площадью 23 855 кв. м с кадастровым номером 50:13:050314:318, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина, на создание и реконструкцию которых инвестор-застройщик направляет собственные и (или) привлеченные средства, в составе:
- - 16-этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов;
- - 8-этажного 3-секционного жилого дома; - многоэтажного гаража-стоянки на 300 машиномест;
- - детского сада на 80 мест;
- - инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций.
Дополнительным соглашением от 01.12.2014 N 1 к договору от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района были внесены изменения, в соответствии с которыми инвестор-застройщик принимает комплекс мер по строительству:
- - 16-этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов;
- - 9-этажного 3-секционного жилого дома;
- - открытой автостоянки с предприятием торговли;
- - детского дошкольного учреждения, на 120 мест;
- - инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций;
- - блочной комплектной трансформаторной подстанции (БКТП).
В период действия договора аренды N 224-11А земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.
04.03.2015 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 17.03.2011 N 224-11А, согласно которому предмет договора аренды N 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136.
Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство.
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона о долевом участии в строительстве) обременены договорами долевого участия в строительстве и находятся в залоге у участников долевого строительства.
Согласно пунктам 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимым условием для получения застройщиком разрешения на строительство является подтверждение законности использования земельного участка, на котором осуществляется строительство (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что истец является инвестором застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на земельных участках с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138, истцом осуществляется строительство жилых домов, что свидетельствует о сохранении между администрацией и обществом правоотношений, связанных с реализацией инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований общества о распространении действия спорного договора аренды от 17.03.2011 N 224-11А на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора, то есть с 18.03.2016.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 подлежит отмене, а исковые требования в указанной части - удовлетворению.
Решением суда первой инстанции истцу отказано в удовлетворении требований в части изложения пункта 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 находятся в фактическом владении и пользовании истца, истец осуществляет строительство объектов, предусмотренных договору от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта.
Апелляционный суд согласен также с выводом суда первой инстанции в части отказа во включении в договор пункта 4.3.3 "Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" и пункта 6.4 "Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка".
В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).
Таким образом, поскольку спорные земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 используются обществом в целях строительства жилых домов, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, договор аренды земельных участков подлежит прекращению с даты завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в силу положений действующего законодательства.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа во включении в договор аренды от 26.12.2016 N 27-16 пунктов 2.2, 4.3.3 и пункта 6.4 подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-16243/17 отменить в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4.
Исковые требования в указанной части удовлетворить.
Обязать Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области, в течение 10 дней с даты принятия настоящего постановления заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017, а именно:
1. Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции "Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016".
2. Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции "арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 10АП-12241/2017 ПО ДЕЛУ N А41-16243/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. по делу N А41-16243/17
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: Нестеров О.Н., по доверенности от 08.02.2016,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017, принятое судьей Гриневой А.В. по делу N А41-16243/17 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" к Администрации Пушкинского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельных участков от 26.12.2016 N 27-16 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017,
третьи лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Пушкинского муниципального района, в котором, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, просило обязать администрацию в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017:
1. Изложить п. 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
2. Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции "Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016".
3. Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции "Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
4. Внести в договор п. 4.3.3 и изложить его в следующей редакции "Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
5. Внести в договор п. 6.4 и изложить его в следующей редакции "Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Цветковой Л.Ю. и Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2011 N 224-11А, по которому администрация передала, а ИП Цветкова Л.Ю. приняла во временное возмездное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.
Срок действия договора аренды определен в пункте 2.1 и составляет пять лет.
По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО "ДУБРАВА".
В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.
В связи с чем, 04.03.2015 сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 224-11А, согласно которому предмет договора аренды N 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136.
Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство.
11.02.2016 обществом в администрацию подано заявление о заключении на новый срок договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136, 50:13:0050314:1138.
Кроме того, 02.11.2016 обществом подано заявление о предоставлении в аренду на новый срок также земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050314:1134.
Указанное заявление было получено администрацией 03.11.2016.
В ответ на предложенный администрацией проект договора аренды обществом направлен в адрес администрации протокол разногласий от 13.01.2017 к договору аренды земельных участков от 26.12.2016 N 27-16, в соответствии с которым общество предлагало внести следующие изменения в договор аренды.
1. Изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
2. Включить пункт 2.3: "п. 2.3. Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания срока действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011 г., т.е., с 18.03.2016 г.".
3. Включить п. 3.4 "п. 3.4. Арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
4. Включить п. 4.3.3 "п. 4.3.3 Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.".
5. Включить п. 6.4 "п. 6.4 Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты направления уведомления о таком расторжении.".
Протокол разногласий был получен администрацией 20.01.2017.
Поскольку ответ на протокол разногласий обществом не был получен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что обществом не выполнены все условия Инвестиционного договора от 28.02.2017 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении возникших между обществом и администрацией разногласий при заключении договора от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 17.03.2011 N 224-11А Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области ИП Цветковой Л.Ю. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.
Срок действия договора составляет пять лет.
По соглашению от 12.07.2011 права и обязанности арендатора по договору были переданы истцу - ООО "ДУБРАВА".
Истец является инвестором-застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на спорных земельных участках на основании договора от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района (л.д. 50 - 58).
В рамках указанного договора ООО "Дубрава" приняло обязательство осуществить комплекс мер направленных на строительство зданий жилого, смешанного назначения, дорожно-транспортных и (или) инженерных сетей и сооружений на земельном участке площадью 23 855 кв. м с кадастровым номером 50:13:050314:318, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина, на создание и реконструкцию которых инвестор-застройщик направляет собственные и (или) привлеченные средства, в составе:
- - 16-этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов;
- - 8-этажного 3-секционного жилого дома; - многоэтажного гаража-стоянки на 300 машиномест;
- - детского сада на 80 мест;
- - инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций.
Дополнительным соглашением от 01.12.2014 N 1 к договору от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района были внесены изменения, в соответствии с которыми инвестор-застройщик принимает комплекс мер по строительству:
- - 16-этажного жилого дома, состоящего из четырех односекционных корпусов;
- - 9-этажного 3-секционного жилого дома;
- - открытой автостоянки с предприятием торговли;
- - детского дошкольного учреждения, на 120 мест;
- - инженерных и дорожно-транспортных коммуникаций;
- - блочной комплектной трансформаторной подстанции (БКТП).
В период действия договора аренды N 224-11А земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:318 был разделен на 6 земельных участков.
04.03.2015 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 17.03.2011 N 224-11А, согласно которому предмет договора аренды N 224-11А изменен на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:13:050314:1135, 50:13:050314:1134, 50:13:050314:1139, 50:13:050344:1137, 50:13:050314:1138,50:13:050314:1136.
Видом разрешенного использования арендованных земельных участков является строительство.
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона о долевом участии в строительстве) обременены договорами долевого участия в строительстве и находятся в залоге у участников долевого строительства.
Согласно пунктам 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимым условием для получения застройщиком разрешения на строительство является подтверждение законности использования земельного участка, на котором осуществляется строительство (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что истец является инвестором застройщиком двух жилых домов, детского сада и многоэтажного гаража-стоянки на земельных участках с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138, истцом осуществляется строительство жилых домов, что свидетельствует о сохранении между администрацией и обществом правоотношений, связанных с реализацией инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на территории Пушкинского муниципального района, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований общества о распространении действия спорного договора аренды от 17.03.2011 N 224-11А на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора, то есть с 18.03.2016.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4 подлежит отмене, а исковые требования в указанной части - удовлетворению.
Решением суда первой инстанции истцу отказано в удовлетворении требований в части изложения пункта 2.2 договора в следующей редакции: "Участки считаются переданными арендодателем в аренду арендатору по акту приема-передачи с 18.03.2016 г.".
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 находятся в фактическом владении и пользовании истца, истец осуществляет строительство объектов, предусмотренных договору от 28.02.2013 N 3 на реализацию инвестиционного проекта.
Апелляционный суд согласен также с выводом суда первой инстанции в части отказа во включении в договор пункта 4.3.3 "Расторгнуть договор аренды земельных участков в части земельных участков в одностороннем порядке, на которых строятся объекты недвижимости, с даты ввода объекта в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" и пункта 6.4 "Договор аренды по основаниям, указанным в п. 4.3.3, считается расторгнутым с даты получения арендодателем уведомления о таком расторжении и актов приема-передачи земельного участка".
В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).
Таким образом, поскольку спорные земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 используются обществом в целях строительства жилых домов, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, договор аренды земельных участков подлежит прекращению с даты завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в силу положений действующего законодательства.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа во включении в договор аренды от 26.12.2016 N 27-16 пунктов 2.2, 4.3.3 и пункта 6.4 подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-16243/17 отменить в части отказа в иске об обязании Администрации Пушкинского муниципального района заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017 в части внесения в договор пунктов 2.3 и 3.4.
Исковые требования в указанной части удовлетворить.
Обязать Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области, в течение 10 дней с даты принятия настоящего постановления заключить с ООО "Дубрава" договор от 26.12.2016 N 27-16 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050314:1136 и 50:13:0050314:1138 в редакции протокола разногласий от 13.01.2017, а именно:
1. Внести в договор п. 2.3 и изложить его в следующей редакции "Настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с момента окончания действия договора аренды N 224-11А от 17.03.2011, т.е., с 18.03.2016".
2. Внести в договор п. 3.4 и изложить его в следующей редакции "арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями настоящего договора, начисляется с 18.03.2016 г.".
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)