Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуреевой О.А.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 по делу N А29-157/2016, принятое судом в составе судьи Безносиковой М.В.,
по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968)
к обществу с ограниченной ответственностью "Такелаж" (ИНН: 1101067388; ОГРН: 1081101002762),
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482360, ОГРН: 1021100519021),
о выселении из нежилого помещения и передаче его арендодателю,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - истец, МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Такелаж" (далее - ответчик, ООО "Такелаж") о расторжении договора аренды, выселении ООО "Такелаж" из нежилого помещения и его передаче в освобожденном виде истцу.
После уточнения исковых требований (л.д. 54) истец просил выселить ООО "Такелаж" из нежилого помещения - мастерских ГПО м. Дырнос (1999 года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер А 8736, площадью 320,2 кв. м, адрес: г. Сыктывкар, м. Дырнос, д. 112) и передать нежилое помещение в освобожденном виде МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар".
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 исковые требования удовлетворены, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Такелаж" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
По мнению заявителя жалобы, уведомление от 16.06.2015 о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не было получено ответчиком, следовательно, договор аренды не может считаться прекращенным. Данное уведомление направлялось истцом только по юридическому адресу ООО "Такелаж", тогда как истец достоверно знал о фактическом местонахождении ответчика, был письменно извещен об адресе направления почтовой корреспонденции, в связи с чем истец не может считаться лицом, добросовестно полагавшимся на данные единого государственного реестра юридических лиц. Уведомление от 02.12.2014 не может быть расценено как односторонний отказ от договора, так как в нем истец заявлял о досрочном расторжении договора на основании положений статьи 619 ГК РФ, а не об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Содержанием уведомления от 03.08.2015 также является предложение расторгнуть договор аренды без указания на односторонний отказ от договора и освобождение ответчиком арендуемых помещений, кроме того, информация о его получении ответчиком в материалах дела отсутствует.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.
Представители сторон в судебном заседании поддержали заявленные доводы и возражения.
В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось.
После отложения стороны в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.05.2008 между Сыктывкарским муниципальным унитарным предприятием "Жилкомфонд" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Такелаж" (арендатор), при участии и по согласованию с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" заключен договор аренды недвижимого имущества N 32, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество - незавершенный строительный объект: мастерские ГПО м. Дырнос, 1999 года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер А 8736, площадью 320,2 кв. м, для использования в производстве продукции производственно-технического назначения собственного изготовления. Приложением к договору установлена арендная плата в размере 15805 рублей 07 копеек в месяц. 01.05.2008 арендуемое помещение передано ООО "Такелаж" по акту приема-передачи.
Договор заключен на срок с 01.05.2008 по 01.03.2009, по истечении которого в силу статьи 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с соглашением N 1 об изменении договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 от 17.09.2008 арендодателем стало МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар".
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.07.2014 по делу А29-3981/2014 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в размере 318 088 рублей.
Письмом от 02.12.2014 истец сообщил ответчику о необходимости погасить задолженность по договору аренды в размере 336 532 рублей, о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и передаче нежилых помещений по акту приема-передачи не позднее 10.12.2014.
09.04.2015 ответчик нарочно вручил истцу письмо, которым просил всю почтовую корреспонденцию отсылать по фактическому адресу ООО "Такелаж": г. Сыктывкар, м. Дырнос, д. 112.
Письмом от 16.06.2015 истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и просил освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев с момента направления данного уведомления и возвратить помещение по акту приема-передачи.
Конверт с письмом от 16.06.2015, направленный ответчику по его юридическому адресу (г. Сыктывкар, ул. Кутузова, д. 5, кв. 26), был возвращен истцу за истечением срока хранения.
Письмом от 03.08.2015 истец просил ответчика погасить задолженность по договору аренды в размере 543 641 рубль 55 копеек в срок до 20.08.2015, в случае невыполнения данного требования расторгнуть договор аренды и в добровольном порядке возвратить арендуемое имущество. В качестве приложения к письму указаны соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.08.2015 по делу А29-3672/2015 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в размере 181 408 рублей 54 копейки и 10 095 рублей 12 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
24.12.2015 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды в размере 334 022 рубля 17 копеек в срок до 31.12.2015.
14.01.2016 МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в связи с существенным нарушением условий договора - невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения и передаче нежилого помещения в освобожденном виде истцу.
В отзыве на исковое заявление ответчик, представив платежные документы, сообщил об отсутствии задолженности по договору аренды перед истцом, после чего истец уточнил исковые требования - просил выселить ответчика из арендуемого нежилого помещения и передать помещение в освобожденном виде истцу.
Суд первой инстанции, основываясь на положениях пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, статьи 450.1 ГК РФ, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, удовлетворил исковые требования, посчитав, что истец неоднократно выражал свою волю на прекращение договорных отношений, в связи с чем договор аренды на момент обращения с иском по настоящему делу прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008, с 01.03.2009 в силу положений статьи 621 ГК РФ возобновленный на неопределенный срок, на момент обращения с иском по настоящему делу прекратил свое действие.
С указанным выводом суд апелляционной инстанции не может согласиться ввиду следующего.
Порядок прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, установлен положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 5.1 договора аренды N 32 от 01.05.2008 установлено, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного (пролонгированного) на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за месяц.
Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений ввиду направления ему уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Само по себе направление письменного уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Уведомление о расторжении договора от 16.06.2015 направлено МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" по юридическому адресу ООО "Такелаж" заказной корреспонденцией, которая возвращена с отметкой отделения связи "за истечением срока хранения". При этом МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" не направило данное уведомление по адресу направления почтовой корреспонденции, о котором ответчик письмом от 09.04.2015 сообщил истцу. Учитывая, что данный адрес использовался и используется истцом для направления ответчику почтовой корреспонденции, такое осуществление истцом права на односторонний отказ от договора нельзя признать добросовестным и разумным, как того требуют положения пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ.
Кроме того уведомление от 16.06.2015 не может быть принято в качестве доказательства одностороннего отказа от договора в силу следующего.
В соответствии с пунктом 6 статьи 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.
В рамках рассмотрения дела N А29-3672/2015, решение по которому вынесено 07.08.2015, истец заявлением от 04.08.2015 отказался от исковых требований к ответчику о выселении из арендуемого нежилого помещения. Уведомление о расторжении договора аренды было направлено истцом, согласно отметке на конверте, 19.06.2015, в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного (пролонгированного) на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за месяц. Таким образом, истец, имея, по его мнению, право на отказ от договора аренды путем направления 19.06.2015 соответствующего уведомления, отказался от осуществления этого права путем отказа от исковых требований о выселении ответчика из арендуемого помещения.
Рассматривать как уведомление об одностороннем отказе истца от договора аренды письмо от 03.08.2015, в котором истец просит погасить задолженность по договору аренды в размере 543 641 рублей 55 копеек в срок до 20.08.2015, а в противном случае - расторгнуть договор и возвратить арендуемое имущество, также не имеется оснований, поскольку в нем четко не выражена воля истца на безусловный отказ от договорных отношений (ответчику предлагалось подписать соглашение о расторжении договора в случае, если он не погасит задолженность по договору). Кроме того, истцом также не представлено доказательств доставки данного письма ответчику. Согласно представленной почтовой квитанции и информации с официального Интернет-сайта ФГУП "Почта России" заказное письмо направлялось в адрес ООО "Текаланс". Сведения о смене ответчиком наименования либо о фактическом получении данного заказного письма представителем ООО "Такелаж" в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным.
Исходя из данных положений, направление истцом ответчику письма о расторжении договора аренды от 02.12.2014, нельзя рассматривать как юридический факт, повлекший прекращение договорных отношений, так как совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.
Ответчик в течение 2014 года вносил арендную плату, из арендуемого помещения не выселялся, фактически помещение истцу не передавалось, при рассмотрении Арбитражным судом Республики Коми дела N А29-3672/2015 истец заявлением от 04.08.2015 отказался от исковых требований к ответчику о выселении из арендуемого нежилого помещения.
В претензии, направленной ответчику истцом 24.12.2015, отсутствует указание как на отказ истца от договора аренды, так и на расторжение договора в случае неисполнения требования истца о погашении задолженности по договору.
Иные уведомления об одностороннем отказе истца от договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008, возобновленного на неопределенный срок, ответчику истцом не направлялись.
На основании изложенного выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды в одностороннем порядке с соблюдением требований действующего гражданского законодательства и надлежащем выполнении истцом обязанности по извещению ответчика о таком отказе не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материальном права, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 пункта 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 по делу N А29-157/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) отказать.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) в доход федерального бюджета 6 000 рублей госпошлины по иску.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж" (ОГРН 1081101002762; ИНН 1101067388) 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.А.ГУРЕЕВА
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2016 N 02АП-2399/2016 ПО ДЕЛУ N А29-157/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2016 г. по делу N А29-157/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуреевой О.А.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 по делу N А29-157/2016, принятое судом в составе судьи Безносиковой М.В.,
по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968)
к обществу с ограниченной ответственностью "Такелаж" (ИНН: 1101067388; ОГРН: 1081101002762),
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482360, ОГРН: 1021100519021),
о выселении из нежилого помещения и передаче его арендодателю,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - истец, МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Такелаж" (далее - ответчик, ООО "Такелаж") о расторжении договора аренды, выселении ООО "Такелаж" из нежилого помещения и его передаче в освобожденном виде истцу.
После уточнения исковых требований (л.д. 54) истец просил выселить ООО "Такелаж" из нежилого помещения - мастерских ГПО м. Дырнос (1999 года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер А 8736, площадью 320,2 кв. м, адрес: г. Сыктывкар, м. Дырнос, д. 112) и передать нежилое помещение в освобожденном виде МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар".
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 исковые требования удовлетворены, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Такелаж" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
По мнению заявителя жалобы, уведомление от 16.06.2015 о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не было получено ответчиком, следовательно, договор аренды не может считаться прекращенным. Данное уведомление направлялось истцом только по юридическому адресу ООО "Такелаж", тогда как истец достоверно знал о фактическом местонахождении ответчика, был письменно извещен об адресе направления почтовой корреспонденции, в связи с чем истец не может считаться лицом, добросовестно полагавшимся на данные единого государственного реестра юридических лиц. Уведомление от 02.12.2014 не может быть расценено как односторонний отказ от договора, так как в нем истец заявлял о досрочном расторжении договора на основании положений статьи 619 ГК РФ, а не об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Содержанием уведомления от 03.08.2015 также является предложение расторгнуть договор аренды без указания на односторонний отказ от договора и освобождение ответчиком арендуемых помещений, кроме того, информация о его получении ответчиком в материалах дела отсутствует.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.
Представители сторон в судебном заседании поддержали заявленные доводы и возражения.
В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось.
После отложения стороны в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.05.2008 между Сыктывкарским муниципальным унитарным предприятием "Жилкомфонд" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Такелаж" (арендатор), при участии и по согласованию с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" заключен договор аренды недвижимого имущества N 32, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество - незавершенный строительный объект: мастерские ГПО м. Дырнос, 1999 года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер А 8736, площадью 320,2 кв. м, для использования в производстве продукции производственно-технического назначения собственного изготовления. Приложением к договору установлена арендная плата в размере 15805 рублей 07 копеек в месяц. 01.05.2008 арендуемое помещение передано ООО "Такелаж" по акту приема-передачи.
Договор заключен на срок с 01.05.2008 по 01.03.2009, по истечении которого в силу статьи 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с соглашением N 1 об изменении договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 от 17.09.2008 арендодателем стало МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар".
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.07.2014 по делу А29-3981/2014 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в размере 318 088 рублей.
Письмом от 02.12.2014 истец сообщил ответчику о необходимости погасить задолженность по договору аренды в размере 336 532 рублей, о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и передаче нежилых помещений по акту приема-передачи не позднее 10.12.2014.
09.04.2015 ответчик нарочно вручил истцу письмо, которым просил всю почтовую корреспонденцию отсылать по фактическому адресу ООО "Такелаж": г. Сыктывкар, м. Дырнос, д. 112.
Письмом от 16.06.2015 истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и просил освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев с момента направления данного уведомления и возвратить помещение по акту приема-передачи.
Конверт с письмом от 16.06.2015, направленный ответчику по его юридическому адресу (г. Сыктывкар, ул. Кутузова, д. 5, кв. 26), был возвращен истцу за истечением срока хранения.
Письмом от 03.08.2015 истец просил ответчика погасить задолженность по договору аренды в размере 543 641 рубль 55 копеек в срок до 20.08.2015, в случае невыполнения данного требования расторгнуть договор аренды и в добровольном порядке возвратить арендуемое имущество. В качестве приложения к письму указаны соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.08.2015 по делу А29-3672/2015 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в размере 181 408 рублей 54 копейки и 10 095 рублей 12 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
24.12.2015 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды в размере 334 022 рубля 17 копеек в срок до 31.12.2015.
14.01.2016 МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008 в связи с существенным нарушением условий договора - невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения и передаче нежилого помещения в освобожденном виде истцу.
В отзыве на исковое заявление ответчик, представив платежные документы, сообщил об отсутствии задолженности по договору аренды перед истцом, после чего истец уточнил исковые требования - просил выселить ответчика из арендуемого нежилого помещения и передать помещение в освобожденном виде истцу.
Суд первой инстанции, основываясь на положениях пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, статьи 450.1 ГК РФ, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, удовлетворил исковые требования, посчитав, что истец неоднократно выражал свою волю на прекращение договорных отношений, в связи с чем договор аренды на момент обращения с иском по настоящему делу прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008, с 01.03.2009 в силу положений статьи 621 ГК РФ возобновленный на неопределенный срок, на момент обращения с иском по настоящему делу прекратил свое действие.
С указанным выводом суд апелляционной инстанции не может согласиться ввиду следующего.
Порядок прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, установлен положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 5.1 договора аренды N 32 от 01.05.2008 установлено, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного (пролонгированного) на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за месяц.
Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений ввиду направления ему уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Само по себе направление письменного уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Уведомление о расторжении договора от 16.06.2015 направлено МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" по юридическому адресу ООО "Такелаж" заказной корреспонденцией, которая возвращена с отметкой отделения связи "за истечением срока хранения". При этом МУП "УКР" МО ГО "Сыктывкар" не направило данное уведомление по адресу направления почтовой корреспонденции, о котором ответчик письмом от 09.04.2015 сообщил истцу. Учитывая, что данный адрес использовался и используется истцом для направления ответчику почтовой корреспонденции, такое осуществление истцом права на односторонний отказ от договора нельзя признать добросовестным и разумным, как того требуют положения пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ.
Кроме того уведомление от 16.06.2015 не может быть принято в качестве доказательства одностороннего отказа от договора в силу следующего.
В соответствии с пунктом 6 статьи 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.
В рамках рассмотрения дела N А29-3672/2015, решение по которому вынесено 07.08.2015, истец заявлением от 04.08.2015 отказался от исковых требований к ответчику о выселении из арендуемого нежилого помещения. Уведомление о расторжении договора аренды было направлено истцом, согласно отметке на конверте, 19.06.2015, в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного (пролонгированного) на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за месяц. Таким образом, истец, имея, по его мнению, право на отказ от договора аренды путем направления 19.06.2015 соответствующего уведомления, отказался от осуществления этого права путем отказа от исковых требований о выселении ответчика из арендуемого помещения.
Рассматривать как уведомление об одностороннем отказе истца от договора аренды письмо от 03.08.2015, в котором истец просит погасить задолженность по договору аренды в размере 543 641 рублей 55 копеек в срок до 20.08.2015, а в противном случае - расторгнуть договор и возвратить арендуемое имущество, также не имеется оснований, поскольку в нем четко не выражена воля истца на безусловный отказ от договорных отношений (ответчику предлагалось подписать соглашение о расторжении договора в случае, если он не погасит задолженность по договору). Кроме того, истцом также не представлено доказательств доставки данного письма ответчику. Согласно представленной почтовой квитанции и информации с официального Интернет-сайта ФГУП "Почта России" заказное письмо направлялось в адрес ООО "Текаланс". Сведения о смене ответчиком наименования либо о фактическом получении данного заказного письма представителем ООО "Такелаж" в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным.
Исходя из данных положений, направление истцом ответчику письма о расторжении договора аренды от 02.12.2014, нельзя рассматривать как юридический факт, повлекший прекращение договорных отношений, так как совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.
Ответчик в течение 2014 года вносил арендную плату, из арендуемого помещения не выселялся, фактически помещение истцу не передавалось, при рассмотрении Арбитражным судом Республики Коми дела N А29-3672/2015 истец заявлением от 04.08.2015 отказался от исковых требований к ответчику о выселении из арендуемого нежилого помещения.
В претензии, направленной ответчику истцом 24.12.2015, отсутствует указание как на отказ истца от договора аренды, так и на расторжение договора в случае неисполнения требования истца о погашении задолженности по договору.
Иные уведомления об одностороннем отказе истца от договора аренды недвижимого имущества N 32 от 01.05.2008, возобновленного на неопределенный срок, ответчику истцом не направлялись.
На основании изложенного выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды в одностороннем порядке с соблюдением требований действующего гражданского законодательства и надлежащем выполнении истцом обязанности по извещению ответчика о таком отказе не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материальном права, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 пункта 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.02.2016 по делу N А29-157/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) отказать.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) в доход федерального бюджета 6 000 рублей госпошлины по иску.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Управление капитального ремонта" муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101060470, ОГРН: 1061101041968) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Такелаж" (ОГРН 1081101002762; ИНН 1101067388) 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.А.ГУРЕЕВА
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)