Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2013 г.
Решение изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Скачковой Ю.А. (единолично)
при ведении протокола секретарем судебного заседания Судиловской Р.А.
рассмотрел дело по иску ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002)
к ООО "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926)
третье лицо ООО "СтройЛидер"
о взыскании 77 079 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений
в заседании приняли участие:
от истца: Магомедов М.Д., доверенность б/ N от 21.02.13 г.
от ответчика: Кириченко В.И., доверенность от 03.12.12 г.
от третьего лица: не явился, извещен.
Судом в порядке ст. 163 АПК РФ, в судебном заседании 08.04.2013 г. был объявлен перерыв до 15.04.2013 г. до 16 час. 00 мин.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002, ИНН 7726631841, дата регистрации 22.06.2009 г., место нахождения 117570, г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1) обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926, ИНН 7718255600, дата регистрации 10.10.2003 г., место нахождения 117570, г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в арендованном здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1 в размере 77 079 000 руб. 00 коп.
В судебном заседании 25.02.2013 г. судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство истца об изменении основания иска.
Судом, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "СтройЛидер" (ОГРН 1075003001446).
Иск заявлен со ссылкой на ст. ст. 12, 309, 623 ГК РФ и мотивирован тем, что истцом, с согласия ответчика, произведены неотделимые улучшения арендованного по договору аренды от 01.07.2009 г. здания. Поскольку договор аренды от 01.07.2009 г. прекратился, у истца возникло право на возмещение стоимости улучшений арендованного здания.
Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в иске. Указывает, что договор аренды от 01.07.2009 г. является незаключенным, а также считает, что истец не представил доказательства, подтверждающие обстоятельства, заявленные в обоснование иска.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru, а также на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.
Кроме того, согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц N 0098, ООО "СтройЛидер" (ОГРН 1075003001446) ликвидировано по решению его учредителей 05.02.2010 г.
Рассмотрев материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит здание общей площадью 1 112,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1.
Между ООО "ОРИОН" и ООО "Тайны Востока" был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г., согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять в аренду отдельно стоящее двух этажное здание с подвалом, общей площадью 1 112,9 кв. м и право пользования земельным участком, занятым под зданием и необходимым для его использования, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре.
Согласно п. 1.6. договора, в течение трех дней после подписания настоящего договора стороны подписывают передаточный акт, который является подтверждением фактической передачи здания арендатору. По окончании ремонтных работ, но не позднее 6 (шести) месяцев, с даты подписания настоящего договора, стороны подписывают дополнительный акт приемки здания.
Срок аренды определен сторонами в п. 1.7 договора и составляет период с 01.06.2009 г. по 31.12.2009 г.
Доказательств передачи здания в аренду истцу по акту приема-передачи на основании договора аренды от 01.07.2009 г. в материалы дела не представлено.
Согласно п. п. 2.1.2, 6.5 договора, стороны договорились о сотрудничестве в течение десяти лет в отношении аренды здания, в соответствии, с чем стороны договорились по истечении срока действия настоящего договора аренды заключить долгосрочный договор аренды с Арендатором или с другим указанным арендатором юридическим лицом по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1. Срок аренды основного договора исчисляется с 01.01.2010 г. по 31.12.2019 г.
28.07.2009 г. между ООО "ОРИОН" и ООО "Тайны Востока" заключен договор N 1 аренды нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять в аренду отдельно стоящее двух этажное здание с подвалом, общей площадью 1 112,9 кв. м и право пользования земельным участком, занятым под зданием и необходимым для его использования, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре.
Срок аренды определен с 01.01.2010 г. по 31.12.2019 г.
Договор аренды от 28.07.2009 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве в установленном законом порядке.
Как следует из акта приема-передачи объекта аренды от 29.07.2009 г., подписанного на основании договора N 1 аренды нежилого здания от 28.07.2009 г., ответчик (арендодатель) передал, а истец (арендатор) принял здание без внутренней отделки и ремонта. Планировку этажей, а также переделку внутренних коммуникаций (электрика, сантехника, вентиляция, отопление, канализация, горячая и холодная вода) осуществит арендатор самостоятельно, исходя из конкретной технологии работы объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.11 г. по делу А40-31415/11-11-270 установлено, что 18.02.2011 г. Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано соглашение от 05.01.2011 г. о расторжении договора аренды (запись регистрации N 77-77-05/084/2010-128.
Вместе с тем, исковые требования ООО "Тайны Востока" заявлены на основании договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г.
Довод истца о не заключенности указанного договора аренды, суд отклоняет как не соответствующий материалам дела.
Суду представлен оригинал договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г., который приобщен к материалам дела.
На вопрос суда о наличии у ответчика процессуальных заявлений в отношении данного доказательства, представитель ответчика указал на отсутствие таковых.
В соответствии с п. 2.1.2 договора арендодатель обязан представить арендатору время для проведения ремонта здания сроком до 6 (шести) месяцев. Ремонтные работы в здании проводятся арендатором за свой счет.
Истцом представлен договор подряда N 8 на производство ремонтно-отделочных работ от 02.06.2009 г., заключенный между ООО "Тайны Востока" и ООО "Строй Лидер", по которому подрядчик (третье лицо) обязуется выполнить по заданию заказчика (истца) ремонтные, высокохудожественные отделочные работы с применением новейших технологий и материалов в здании, в дальнейшем "Объект", под ресторан, магазин, офис, сауну и складские помещения по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, коп. 1 в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работу в срок, установленный настоящим договором.
Цена, состав и объемы поручаемых подрядчику работ по договору определены в локальной смете (Приложение N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.) (п. 1.4 договора).
Согласно п. 2.1 договора, работы, предусмотренные настоящим договором, должны быть начаты не позднее 3-х дней с момента получения авансового платежа подрядчиком и закончены в 180-дневный срок.
В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость работ указанных в п. 1.1 настоящего договора оставляет 75 936 409 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% 11 583 520 руб. 00 коп.
Договор подряда был исполнен подрядчиком 30.11.2009 г.
Подрядчик оказал работы в полном объеме, что подтверждается актами о приемке выполненных работ, подписанных сторонами по договору подряда.
В качестве доказательств оплата выполненных работ истцом представлены квитанции к приходным кассовым ордерам N 11 от 03.06.09 г., N 12 от 06.06.09 г., N 13 от 03.08.09 г., N 14 от 01.09.09 г., N 15 от 01.10.09 г., N 16 от 02.11.09 г., N 17 от 01.12.09 г.
Однако, согласно содержанию указанных квитанций, оплата от имени ООО "Тайны Востока" производилась Гусейновым Ариф Гумбатали-оглы, который, как следует из материалов дела, в период осуществления платежей согласно названных квитанций являлся учредителем (участником) ООО "Тайны Востока".
В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от имени общества без доверенности действует единоличный исполнительный орган.
Согласно Устава ООО "Тайны Востока", единоличным исполнительным органом общества является генеральный директор.
Вместе с тем, генеральным директором ООО "Тайны Востока" Гусейнов Ариф Гумбатали-оглы назначен решением N 3 единственного участника общества от 01.12.09 г.
Таким образом, в период осуществления платежей - с 03.06.2009 по 01.12.2009 г., дату последнего платежа, Гусейнов Ариф Гумбатали-оглы не являлся директором истца.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, истец не представил доказательств того обстоятельства, что ремонтные работы, носящие характер неотделимых улучшений, произведены истцом за счет собственных средств.
Согласно п. 6.4 договоров аренды от 01.07.09 г. и от 28.07.2009 г., неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя. При досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, арендодатель возмещает арендатору стоимость ремонта и других неотъемлемых улучшений помещения с учетом амортизации равной - 10% в год. Стоимость ремонта и других неотделимых улучшений определяется на основании представленных арендатором документов (сметы, счета и т.п.) в случае разногласий на основании оценки эксперта - оценщика. Отделимые улучшения помещений считаются собственностью арендатора.
Таким образом, исходя из диспозитивной нормы закона (п. 2 ст. 623 ГК РФ), право на возмещение стоимости неотделимых возникает у истца, арендатора, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Наличие данного основания для возмещения стоимости улучшений суд не может считать доказанным, поскольку истцом в материалы дела не представлено документов, подтверждающих, что инициатором расторжения договора аренды являлся арендодатель, в связи с чем, у него появилась обязанность по возмещению арендатору стоимости ремонта и других неотъемлемых улучшений помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-314153/11-11-270 от 22.12.2011 г. суд отказал в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Тайны Востока" к ООО "Орион" о признании незаключенным соглашения от 05 января 2011 года, расторжении договора N 1 от 28 июля 2009 года.
Суд указал, что возражая по иску, ООО "Орион" ссылался на те обстоятельства, поводом к расторжению договора аренды послужило систематическое нарушение арендатором сроков внесение арендных платежей и образование у него задолженности, наличие задолженности истец признает, о чем имеется соответствующая переписка сторон, и на этом основании ответчиком предъявляются встречные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды N 1 от 28.07.2009 г.
Данные обстоятельства судом не опровергнуты, доводы несостоятельными не признаны.
Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Истолковав согласованные сторонами условия п. 6.4 договора аренды от 01.07.2009 г. и договора аренды от 28.07.2009 г. в совокупности и взаимосвязи с положениями нормы ст. 623 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон состояло в том, чтобы не сам по себе факт производства арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений объекта аренды определить в качестве юридически значимого, влекущего возникновение у арендатора права требовать возмещения стоимости таких изменений, но факт изъявления арендодателем прямо выраженного письменного согласия возместить арендатору стоимость определенных разрешенных арендодателем улучшений объекта аренды.
Арендодатель обязался возместить арендатору стоимость только тех улучшений, которые он не просто разрешил произвести, но относительно которых арендодатель прямо обязался возместить их стоимость в определенном заранее согласованном размере.
Между тем ООО "Тайны Востока" документально не подтверждено, что заявленные им к возмещению неотделимые улучшения были согласованы арендодателем как подлежащие возмещению в качестве стоимости работ и израсходованных материалов. Представленные в материалы дела документы в обоснование размера и стоимости ремонтных работ не согласованы со стороны арендодателя.
Более того, согласно выписки из ЕГРЮЛ, юридическое лицо ООО "Тайны Востока" образовано 22.06.2009 г. То есть договор подряда N 8 на производство ремонтно-отделочных работ от 02.06.2009 г., подписанный со стороны ООО "Тайны Востока" до возникновения у последнего правоспособности в качестве юридического лица является незаключенным.
Суд также не может согласится со стоимостью улучшений, заявленной ко взысканию.
В материалы дела представлено экспертное заключение N 870 Бюро независимой экспертизы ООО "Виа Профит" по определению сметной стоимости выполненных ремонтных работ в нежилых помещениях ресторана, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, кор. 1 по состоянию на 17 марта 2011 г.
Согласно выводам эксперта сметная стоимость выполненных ремонтных работ в нежилых помещениях ресторана, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, кор. 1, по состоянию на 17 марта 2011 г. составляет с учетом округления 77 079 000 руб. 00 коп.
Однако требования истца заявлены исходя из стоимости выполненных ремонтных работ по состоянию на 17 марта 2011 г. без учета амортизации равной 10% в год, при условии окончания ремонтных работ 30.11.2009 г., как это предусмотрено п. 6.4 договора аренды.
Таким образом, истец не обосновал стоимость и объем неотделимых улучшений арендованного здания.
На основании изложенного, суд считает требования истца о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений в арендованном здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1 в размере 77 079 000 руб. 00 коп. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца. Поскольку истцу было предоставлена отсрочка уплаты госпошлины сроком на 6 месяцев, госпошлина в размере 200 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 12, 604, 623 ГК РФ и ст. ст. 64, 65, 70, 71, 75, 110, 156, 170 - 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002) к ООО "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926) о взыскании 77 079 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений отказать.
Взыскать с ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002) в доход федерального бюджета 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Ю.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-145295/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А40-145295/12
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2013 г.
Решение изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Скачковой Ю.А. (единолично)
при ведении протокола секретарем судебного заседания Судиловской Р.А.
рассмотрел дело по иску ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002)
к ООО "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926)
третье лицо ООО "СтройЛидер"
о взыскании 77 079 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений
в заседании приняли участие:
от истца: Магомедов М.Д., доверенность б/ N от 21.02.13 г.
от ответчика: Кириченко В.И., доверенность от 03.12.12 г.
от третьего лица: не явился, извещен.
Судом в порядке ст. 163 АПК РФ, в судебном заседании 08.04.2013 г. был объявлен перерыв до 15.04.2013 г. до 16 час. 00 мин.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002, ИНН 7726631841, дата регистрации 22.06.2009 г., место нахождения 117570, г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1) обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926, ИНН 7718255600, дата регистрации 10.10.2003 г., место нахождения 117570, г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в арендованном здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1 в размере 77 079 000 руб. 00 коп.
В судебном заседании 25.02.2013 г. судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство истца об изменении основания иска.
Судом, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "СтройЛидер" (ОГРН 1075003001446).
Иск заявлен со ссылкой на ст. ст. 12, 309, 623 ГК РФ и мотивирован тем, что истцом, с согласия ответчика, произведены неотделимые улучшения арендованного по договору аренды от 01.07.2009 г. здания. Поскольку договор аренды от 01.07.2009 г. прекратился, у истца возникло право на возмещение стоимости улучшений арендованного здания.
Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в иске. Указывает, что договор аренды от 01.07.2009 г. является незаключенным, а также считает, что истец не представил доказательства, подтверждающие обстоятельства, заявленные в обоснование иска.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru, а также на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.
Кроме того, согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц N 0098, ООО "СтройЛидер" (ОГРН 1075003001446) ликвидировано по решению его учредителей 05.02.2010 г.
Рассмотрев материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит здание общей площадью 1 112,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1.
Между ООО "ОРИОН" и ООО "Тайны Востока" был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г., согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять в аренду отдельно стоящее двух этажное здание с подвалом, общей площадью 1 112,9 кв. м и право пользования земельным участком, занятым под зданием и необходимым для его использования, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре.
Согласно п. 1.6. договора, в течение трех дней после подписания настоящего договора стороны подписывают передаточный акт, который является подтверждением фактической передачи здания арендатору. По окончании ремонтных работ, но не позднее 6 (шести) месяцев, с даты подписания настоящего договора, стороны подписывают дополнительный акт приемки здания.
Срок аренды определен сторонами в п. 1.7 договора и составляет период с 01.06.2009 г. по 31.12.2009 г.
Доказательств передачи здания в аренду истцу по акту приема-передачи на основании договора аренды от 01.07.2009 г. в материалы дела не представлено.
Согласно п. п. 2.1.2, 6.5 договора, стороны договорились о сотрудничестве в течение десяти лет в отношении аренды здания, в соответствии, с чем стороны договорились по истечении срока действия настоящего договора аренды заключить долгосрочный договор аренды с Арендатором или с другим указанным арендатором юридическим лицом по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1. Срок аренды основного договора исчисляется с 01.01.2010 г. по 31.12.2019 г.
28.07.2009 г. между ООО "ОРИОН" и ООО "Тайны Востока" заключен договор N 1 аренды нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять в аренду отдельно стоящее двух этажное здание с подвалом, общей площадью 1 112,9 кв. м и право пользования земельным участком, занятым под зданием и необходимым для его использования, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре.
Срок аренды определен с 01.01.2010 г. по 31.12.2019 г.
Договор аренды от 28.07.2009 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве в установленном законом порядке.
Как следует из акта приема-передачи объекта аренды от 29.07.2009 г., подписанного на основании договора N 1 аренды нежилого здания от 28.07.2009 г., ответчик (арендодатель) передал, а истец (арендатор) принял здание без внутренней отделки и ремонта. Планировку этажей, а также переделку внутренних коммуникаций (электрика, сантехника, вентиляция, отопление, канализация, горячая и холодная вода) осуществит арендатор самостоятельно, исходя из конкретной технологии работы объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.11 г. по делу А40-31415/11-11-270 установлено, что 18.02.2011 г. Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано соглашение от 05.01.2011 г. о расторжении договора аренды (запись регистрации N 77-77-05/084/2010-128.
Вместе с тем, исковые требования ООО "Тайны Востока" заявлены на основании договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г.
Довод истца о не заключенности указанного договора аренды, суд отклоняет как не соответствующий материалам дела.
Суду представлен оригинал договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 г., который приобщен к материалам дела.
На вопрос суда о наличии у ответчика процессуальных заявлений в отношении данного доказательства, представитель ответчика указал на отсутствие таковых.
В соответствии с п. 2.1.2 договора арендодатель обязан представить арендатору время для проведения ремонта здания сроком до 6 (шести) месяцев. Ремонтные работы в здании проводятся арендатором за свой счет.
Истцом представлен договор подряда N 8 на производство ремонтно-отделочных работ от 02.06.2009 г., заключенный между ООО "Тайны Востока" и ООО "Строй Лидер", по которому подрядчик (третье лицо) обязуется выполнить по заданию заказчика (истца) ремонтные, высокохудожественные отделочные работы с применением новейших технологий и материалов в здании, в дальнейшем "Объект", под ресторан, магазин, офис, сауну и складские помещения по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, коп. 1 в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работу в срок, установленный настоящим договором.
Цена, состав и объемы поручаемых подрядчику работ по договору определены в локальной смете (Приложение N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.) (п. 1.4 договора).
Согласно п. 2.1 договора, работы, предусмотренные настоящим договором, должны быть начаты не позднее 3-х дней с момента получения авансового платежа подрядчиком и закончены в 180-дневный срок.
В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость работ указанных в п. 1.1 настоящего договора оставляет 75 936 409 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% 11 583 520 руб. 00 коп.
Договор подряда был исполнен подрядчиком 30.11.2009 г.
Подрядчик оказал работы в полном объеме, что подтверждается актами о приемке выполненных работ, подписанных сторонами по договору подряда.
В качестве доказательств оплата выполненных работ истцом представлены квитанции к приходным кассовым ордерам N 11 от 03.06.09 г., N 12 от 06.06.09 г., N 13 от 03.08.09 г., N 14 от 01.09.09 г., N 15 от 01.10.09 г., N 16 от 02.11.09 г., N 17 от 01.12.09 г.
Однако, согласно содержанию указанных квитанций, оплата от имени ООО "Тайны Востока" производилась Гусейновым Ариф Гумбатали-оглы, который, как следует из материалов дела, в период осуществления платежей согласно названных квитанций являлся учредителем (участником) ООО "Тайны Востока".
В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от имени общества без доверенности действует единоличный исполнительный орган.
Согласно Устава ООО "Тайны Востока", единоличным исполнительным органом общества является генеральный директор.
Вместе с тем, генеральным директором ООО "Тайны Востока" Гусейнов Ариф Гумбатали-оглы назначен решением N 3 единственного участника общества от 01.12.09 г.
Таким образом, в период осуществления платежей - с 03.06.2009 по 01.12.2009 г., дату последнего платежа, Гусейнов Ариф Гумбатали-оглы не являлся директором истца.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, истец не представил доказательств того обстоятельства, что ремонтные работы, носящие характер неотделимых улучшений, произведены истцом за счет собственных средств.
Согласно п. 6.4 договоров аренды от 01.07.09 г. и от 28.07.2009 г., неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя. При досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, арендодатель возмещает арендатору стоимость ремонта и других неотъемлемых улучшений помещения с учетом амортизации равной - 10% в год. Стоимость ремонта и других неотделимых улучшений определяется на основании представленных арендатором документов (сметы, счета и т.п.) в случае разногласий на основании оценки эксперта - оценщика. Отделимые улучшения помещений считаются собственностью арендатора.
Таким образом, исходя из диспозитивной нормы закона (п. 2 ст. 623 ГК РФ), право на возмещение стоимости неотделимых возникает у истца, арендатора, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Наличие данного основания для возмещения стоимости улучшений суд не может считать доказанным, поскольку истцом в материалы дела не представлено документов, подтверждающих, что инициатором расторжения договора аренды являлся арендодатель, в связи с чем, у него появилась обязанность по возмещению арендатору стоимости ремонта и других неотъемлемых улучшений помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-314153/11-11-270 от 22.12.2011 г. суд отказал в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Тайны Востока" к ООО "Орион" о признании незаключенным соглашения от 05 января 2011 года, расторжении договора N 1 от 28 июля 2009 года.
Суд указал, что возражая по иску, ООО "Орион" ссылался на те обстоятельства, поводом к расторжению договора аренды послужило систематическое нарушение арендатором сроков внесение арендных платежей и образование у него задолженности, наличие задолженности истец признает, о чем имеется соответствующая переписка сторон, и на этом основании ответчиком предъявляются встречные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды N 1 от 28.07.2009 г.
Данные обстоятельства судом не опровергнуты, доводы несостоятельными не признаны.
Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Истолковав согласованные сторонами условия п. 6.4 договора аренды от 01.07.2009 г. и договора аренды от 28.07.2009 г. в совокупности и взаимосвязи с положениями нормы ст. 623 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон состояло в том, чтобы не сам по себе факт производства арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений объекта аренды определить в качестве юридически значимого, влекущего возникновение у арендатора права требовать возмещения стоимости таких изменений, но факт изъявления арендодателем прямо выраженного письменного согласия возместить арендатору стоимость определенных разрешенных арендодателем улучшений объекта аренды.
Арендодатель обязался возместить арендатору стоимость только тех улучшений, которые он не просто разрешил произвести, но относительно которых арендодатель прямо обязался возместить их стоимость в определенном заранее согласованном размере.
Между тем ООО "Тайны Востока" документально не подтверждено, что заявленные им к возмещению неотделимые улучшения были согласованы арендодателем как подлежащие возмещению в качестве стоимости работ и израсходованных материалов. Представленные в материалы дела документы в обоснование размера и стоимости ремонтных работ не согласованы со стороны арендодателя.
Более того, согласно выписки из ЕГРЮЛ, юридическое лицо ООО "Тайны Востока" образовано 22.06.2009 г. То есть договор подряда N 8 на производство ремонтно-отделочных работ от 02.06.2009 г., подписанный со стороны ООО "Тайны Востока" до возникновения у последнего правоспособности в качестве юридического лица является незаключенным.
Суд также не может согласится со стоимостью улучшений, заявленной ко взысканию.
В материалы дела представлено экспертное заключение N 870 Бюро независимой экспертизы ООО "Виа Профит" по определению сметной стоимости выполненных ремонтных работ в нежилых помещениях ресторана, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, кор. 1 по состоянию на 17 марта 2011 г.
Согласно выводам эксперта сметная стоимость выполненных ремонтных работ в нежилых помещениях ресторана, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, кор. 1, по состоянию на 17 марта 2011 г. составляет с учетом округления 77 079 000 руб. 00 коп.
Однако требования истца заявлены исходя из стоимости выполненных ремонтных работ по состоянию на 17 марта 2011 г. без учета амортизации равной 10% в год, при условии окончания ремонтных работ 30.11.2009 г., как это предусмотрено п. 6.4 договора аренды.
Таким образом, истец не обосновал стоимость и объем неотделимых улучшений арендованного здания.
На основании изложенного, суд считает требования истца о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений в арендованном здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 40, корп. 1 в размере 77 079 000 руб. 00 коп. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца. Поскольку истцу было предоставлена отсрочка уплаты госпошлины сроком на 6 месяцев, госпошлина в размере 200 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 12, 604, 623 ГК РФ и ст. ст. 64, 65, 70, 71, 75, 110, 156, 170 - 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002) к ООО "ОРИОН" (ОГРН 1037718046926) о взыскании 77 079 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений отказать.
Взыскать с ООО "Тайны Востока" (ОГРН 1097746366002) в доход федерального бюджета 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Ю.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)