Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Тимашковой Е.Н. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии от истца - Гостева С.Л. (доверенность от 30.01.2017); от ответчика - Грица Д.С. (доверенность от 15.06.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленник" на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 по делу N А68-11077/2016 (судья Андреева Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленник" (ОГРН 1127154035645, ИНН 7104519717) к обществу с ограниченной ответственностью "СитиТоп" (ОГРН 1047796135375, ИНН 7727505769) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686 рублей 30 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 рублей,
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленник" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СитиТоп" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686,30 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 руб.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием долга у ответчика перед истцом по аренде в спорный период.
Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на неосведомленность истца о заключенных прежним собственником договоров аренды с ответчиком. Указывает, что отсутствие акта сверки между ответчиком и прежним собственником арендованного имущества не позволяет установить внесение денежных средств за последний месяц в порядке п. 3.12 договора аренды от 31.03.2014 N 1. Помимо этого заявитель считает, что платежные поручения от 23.06.2016 N 1056, 1057 не являются надлежащими доказательствами исполнения обязанности по внесению арендной платы за июль 2016 года.
Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.
Представитель истца с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
31.03.2014 между ООО "АРК" (арендодатель) и ООО "СитиТоп" (арендатор) заключены договоры аренды части нежилого помещения N 1 и N 3. Размер арендной платы составляет 127 608,60 руб. и 127 008 руб. соответственно. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца безналичным способом по реквизитам арендодателя, арендатор при заключении договора вносит стоимость аренды за 2 месяца - за первый месяц аренды и за последний.
24.06.2016 между ООО "Промышленник" (покупатель) и ООО "АРК" (продавец) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в состав которого входило указанное арендуемое имущество. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2016, запись регистрации N 71-71/001-71/001/004/2016-8554/2 и 04.07.2016, запись регистрации N 71-71/001-71/001/004/2016-8237/2.
07.07.2016 ООО "АрКом-проект" направило ООО "СитиТоп" уведомления о смене собственника арендуемого помещения. Уведомления получены ООО "СитиТоп" 07.07.2016, что подтверждается соответствующей отметкой.
В обоснование иска указано, что после получения извещения прежнего арендодателя о смене собственника арендуемого имущества с момента такого уведомления арендатор обязан оплачивать арендную плату новому собственнику. В период с 20.07.2016 по 31.10.2016 ответчик не оплатил арендную плату в общей сумме 309 686 руб. 30 коп., что подтверждается расчетом задолженности, актами выполненных работ N 33 от 31.07.2016, N 34 от 31.07.2016, N 69 от 31.10.2016, выставленными и полученными ответчиком счетами на оплату N 38 от 20.07.2016, N 40 от 20.07.2016, N 59 от 15.09.2016.
Поскольку ответчик добровольно не исполнил требования уведомления об исполнении обязательств от 19.07.2016, уведомления о ненадлежащем исполнении обязательств от 02.08.2016, претензии исх. N 503-ТТБ от 31.08.2016, претензии N 247 от 12.10.2016 об оплате спорной задолженности, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
На основании изложенного право требования арендных платежей с ответчика по договорам от 31.03.2014 N 1 и N 3 возникло у истца с момента государственной регистрации права, то есть с 04.07.2016 и 07.07.2016 соответственно.
После уведомления о смене собственника арендуемого имущества между истцом и ответчиком каких-либо изменений в условия договоров аренды о порядке и сроках внесения арендной платы не вносилось, доказательств обратного не представлено.
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 23.06.2016 N 1056, 1057 (т. 2, л.д. 1, 2), свидетельствующие об уплате им арендных платежей в порядке и сроки, установленные п. 3.2, 3.3 договоров аренды, прежнему собственнику помещений. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за июль 2016 года арендатором считается исполненной в полном объеме.
Представленные платежные поручения являются надлежащими доказательствами внесения арендной платы за июль 2016 года, исходя из смысла пункта 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации, оформлены в соответствии с постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации". При этом на момент внесения арендной платы прежнему собственнику оснований для ее перечисления новому собственнику не имелось.
Ответчиком в материалы дела представлены счет от 21.04.2014 N 5 (т. 2, л.д. 15) и платежное поручение от 24.04.2014 N 852 (т. 1, л.д. 150), свидетельствующие о том, что арендатором внесен обеспечительный платеж по договору от 31.03.2014 N 1 в сумме 127 608,60 руб. в порядке п. 3.12 договора, являющийся платой за последний месяц аренды.
Платежным поручением от 25.07.2017 N 1233 ответчиком внесена арендная плата новому собственнику за август 2016 года в общей сумме 235 242,50 руб. Поступление данных денежных средств отражено в актах сверки за период с 08.07.2016 по 03.08.2016 (т. 2, л.д. 109, 110), подписанных истцом. Следовательно, ответчиком внесена арендная плата за август 2016 года в полном объеме.
Уведомлением от 03.08.2016 (т. 2, л.д. 84) истец уведомил ответчика об изменении условий договора в части арендной платы и ее увеличения до 220 руб. за кв. м (174 3725 руб. и 155 232 руб. соответственно).
Письмом от 24.08.2016 (т. 2, л.д. 83) ответчик предложил представить истцу обоснованный расчет изменения арендной платы, а также о возможности расторжения договора аренды с 01.10.2016.
Платежным поручением от 25.08.2016 N 1441 (т. 2, л.д. 3) ответчиком перечислена арендная плата за сентябрь 2016 года по договору аренды N 1 в сумме 46 763,40 руб. (127 608,60 руб., внесенный 24.04.2014 депозит, - 174 372 руб. увеличенный размер арендной платы).
Платежным поручением от 25.08.2016 N 1442 (т. 2, л.д. 4) ответчиком внесена арендная плата за сентябрь 2016 года по договору N 3 в сумме 155 232 руб.
Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за сентябрь 2016 года исполнена ответчиком надлежащим образом, при этом арендная плата внесена с учетом размера, отраженного в уведомлении ответчика от 03.08.2016 года, т.е. с учетом повышения.
Платежным поручением от 16.09.2016 N 1696 (т. 2, л.д. 5) ответчиком внесена арендная плата по договору аренды N 3 в сумме 155 232 руб. за октябрь 2016 года. Плата внесена также с учетом повышения ее размера.
Платежными поручениями от 16.09.2016 N 1597 и N 1599 ответчиком внесена арендная плата за октябрь 2016 года по договору N 1 в общей сумме 174 372 руб., т.е. также с учетом увеличения ее размера.
С учетом изложенного, задолженности по арендной плате перед истцом за октябрь 2016 года у ответчика нет.
Согласно передаточным актам от 31.10.2016 (т. 1, л. д. 114, 115) оснований для начисления арендной платы после 31.10.2016 не имелось в связи с возвратом имущества из аренды.
Оценив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание доказательства, представленные сторонами, судебная коллегия соглашается с выводом суда области об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля 2016 года по октябрь 2016 года.
Доводы жалобы о неосведомленности истца о наличии арендных отношений в отношении приобретенного имущества между ответчиком и прежним собственником, не имеют правового значения, поскольку неосведомленность истца не изменяет установленного законом и договором механизма увеличения цены аренды.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 по делу N А68-11077/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 N 20АП-3129/2017 ПО ДЕЛУ N А68-11077/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А68-11077/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Тимашковой Е.Н. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии от истца - Гостева С.Л. (доверенность от 30.01.2017); от ответчика - Грица Д.С. (доверенность от 15.06.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленник" на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 по делу N А68-11077/2016 (судья Андреева Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленник" (ОГРН 1127154035645, ИНН 7104519717) к обществу с ограниченной ответственностью "СитиТоп" (ОГРН 1047796135375, ИНН 7727505769) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686 рублей 30 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 рублей,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленник" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СитиТоп" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686,30 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 руб.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием долга у ответчика перед истцом по аренде в спорный период.
Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на неосведомленность истца о заключенных прежним собственником договоров аренды с ответчиком. Указывает, что отсутствие акта сверки между ответчиком и прежним собственником арендованного имущества не позволяет установить внесение денежных средств за последний месяц в порядке п. 3.12 договора аренды от 31.03.2014 N 1. Помимо этого заявитель считает, что платежные поручения от 23.06.2016 N 1056, 1057 не являются надлежащими доказательствами исполнения обязанности по внесению арендной платы за июль 2016 года.
Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.
Представитель истца с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
31.03.2014 между ООО "АРК" (арендодатель) и ООО "СитиТоп" (арендатор) заключены договоры аренды части нежилого помещения N 1 и N 3. Размер арендной платы составляет 127 608,60 руб. и 127 008 руб. соответственно. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца безналичным способом по реквизитам арендодателя, арендатор при заключении договора вносит стоимость аренды за 2 месяца - за первый месяц аренды и за последний.
24.06.2016 между ООО "Промышленник" (покупатель) и ООО "АРК" (продавец) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в состав которого входило указанное арендуемое имущество. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2016, запись регистрации N 71-71/001-71/001/004/2016-8554/2 и 04.07.2016, запись регистрации N 71-71/001-71/001/004/2016-8237/2.
07.07.2016 ООО "АрКом-проект" направило ООО "СитиТоп" уведомления о смене собственника арендуемого помещения. Уведомления получены ООО "СитиТоп" 07.07.2016, что подтверждается соответствующей отметкой.
В обоснование иска указано, что после получения извещения прежнего арендодателя о смене собственника арендуемого имущества с момента такого уведомления арендатор обязан оплачивать арендную плату новому собственнику. В период с 20.07.2016 по 31.10.2016 ответчик не оплатил арендную плату в общей сумме 309 686 руб. 30 коп., что подтверждается расчетом задолженности, актами выполненных работ N 33 от 31.07.2016, N 34 от 31.07.2016, N 69 от 31.10.2016, выставленными и полученными ответчиком счетами на оплату N 38 от 20.07.2016, N 40 от 20.07.2016, N 59 от 15.09.2016.
Поскольку ответчик добровольно не исполнил требования уведомления об исполнении обязательств от 19.07.2016, уведомления о ненадлежащем исполнении обязательств от 02.08.2016, претензии исх. N 503-ТТБ от 31.08.2016, претензии N 247 от 12.10.2016 об оплате спорной задолженности, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
На основании изложенного право требования арендных платежей с ответчика по договорам от 31.03.2014 N 1 и N 3 возникло у истца с момента государственной регистрации права, то есть с 04.07.2016 и 07.07.2016 соответственно.
После уведомления о смене собственника арендуемого имущества между истцом и ответчиком каких-либо изменений в условия договоров аренды о порядке и сроках внесения арендной платы не вносилось, доказательств обратного не представлено.
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 23.06.2016 N 1056, 1057 (т. 2, л.д. 1, 2), свидетельствующие об уплате им арендных платежей в порядке и сроки, установленные п. 3.2, 3.3 договоров аренды, прежнему собственнику помещений. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за июль 2016 года арендатором считается исполненной в полном объеме.
Представленные платежные поручения являются надлежащими доказательствами внесения арендной платы за июль 2016 года, исходя из смысла пункта 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации, оформлены в соответствии с постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации". При этом на момент внесения арендной платы прежнему собственнику оснований для ее перечисления новому собственнику не имелось.
Ответчиком в материалы дела представлены счет от 21.04.2014 N 5 (т. 2, л.д. 15) и платежное поручение от 24.04.2014 N 852 (т. 1, л.д. 150), свидетельствующие о том, что арендатором внесен обеспечительный платеж по договору от 31.03.2014 N 1 в сумме 127 608,60 руб. в порядке п. 3.12 договора, являющийся платой за последний месяц аренды.
Платежным поручением от 25.07.2017 N 1233 ответчиком внесена арендная плата новому собственнику за август 2016 года в общей сумме 235 242,50 руб. Поступление данных денежных средств отражено в актах сверки за период с 08.07.2016 по 03.08.2016 (т. 2, л.д. 109, 110), подписанных истцом. Следовательно, ответчиком внесена арендная плата за август 2016 года в полном объеме.
Уведомлением от 03.08.2016 (т. 2, л.д. 84) истец уведомил ответчика об изменении условий договора в части арендной платы и ее увеличения до 220 руб. за кв. м (174 3725 руб. и 155 232 руб. соответственно).
Письмом от 24.08.2016 (т. 2, л.д. 83) ответчик предложил представить истцу обоснованный расчет изменения арендной платы, а также о возможности расторжения договора аренды с 01.10.2016.
Платежным поручением от 25.08.2016 N 1441 (т. 2, л.д. 3) ответчиком перечислена арендная плата за сентябрь 2016 года по договору аренды N 1 в сумме 46 763,40 руб. (127 608,60 руб., внесенный 24.04.2014 депозит, - 174 372 руб. увеличенный размер арендной платы).
Платежным поручением от 25.08.2016 N 1442 (т. 2, л.д. 4) ответчиком внесена арендная плата за сентябрь 2016 года по договору N 3 в сумме 155 232 руб.
Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за сентябрь 2016 года исполнена ответчиком надлежащим образом, при этом арендная плата внесена с учетом размера, отраженного в уведомлении ответчика от 03.08.2016 года, т.е. с учетом повышения.
Платежным поручением от 16.09.2016 N 1696 (т. 2, л.д. 5) ответчиком внесена арендная плата по договору аренды N 3 в сумме 155 232 руб. за октябрь 2016 года. Плата внесена также с учетом повышения ее размера.
Платежными поручениями от 16.09.2016 N 1597 и N 1599 ответчиком внесена арендная плата за октябрь 2016 года по договору N 1 в общей сумме 174 372 руб., т.е. также с учетом увеличения ее размера.
С учетом изложенного, задолженности по арендной плате перед истцом за октябрь 2016 года у ответчика нет.
Согласно передаточным актам от 31.10.2016 (т. 1, л. д. 114, 115) оснований для начисления арендной платы после 31.10.2016 не имелось в связи с возвратом имущества из аренды.
Оценив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание доказательства, представленные сторонами, судебная коллегия соглашается с выводом суда области об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля 2016 года по октябрь 2016 года.
Доводы жалобы о неосведомленности истца о наличии арендных отношений в отношении приобретенного имущества между ответчиком и прежним собственником, не имеют правового значения, поскольку неосведомленность истца не изменяет установленного законом и договором механизма увеличения цены аренды.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 10.04.2017 по делу N А68-11077/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)