Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Величко М.Г., Маштаковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Казанок Д.Н. паспорт, доверенность N 23АА5380005 от 15.01.2016;
- от ответчика: представитель Давыдова И.А. паспорт, доверенность N 414 от 22.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Почоян Левана Гургеновича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 07.04.2016 по делу N А32-6704/2016
по иску индивидуального предпринимателя Почоян Левана Гургеновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань"
о расторжении договора аренды и обязании вернуть имущество,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Почоян Леван Гургенович (далее - истец, ИП Почоян Л.Г.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (далее - ответчик, ООО "Апрель Кубань") о расторжении договора аренды нежилого здания от 15.05.2015 заключенного между индивидуальным предпринимателем Почоян Леваном Гургеновичем и ООО "Апрель Кубань" и обязании ответчика возвратить истцу объект аренды: нежилое здание, общей площадью 98,3 кв. м, с находящимися на первом этаже здания литера А, нежилыми помещениями N 1, 2, расположенное по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Красная, 234А, путем подписания акта возврата (передачи) нежилого здания с указанием в акте фактического состояния нежилых помещений на момент возврата.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 в иске отказано.
С принятым судебным актом не согласился ИП Почоян Л.Г., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - уведомления о расторжении договора аренды, полученные истцом подписаны неизвестным истцу лицом - Селифоновой Т.Ю. без наличия доверенности указывающего на легитимность ее подписи и полномочий, в связи с чем считает данное уведомление ненадлежащим и не имеющим юридической силы;
- - в уведомлении от 07.12.2015 указано ООО "Апрель Кавказ", а не ООО "Апрель Кубань", истец не заключал договор аренды с ООО "Апрель Кавказ", в связи с чем считает данное уведомление ненадлежащим и не имеющим юридической силы;
- - арендатором не предпринимались меры для возврата помещения и подписания акта возврата;
- - судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка информации о залитии объекта аренды водой, о бездействиях арендаторов направленных на уклонения от выполнения условий заключенного договора аренды.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 мая 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду имущество: нежилые помещения N 1, 2, на первом этаже здания литера А, расположенные по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Красная, 234А, общей площадью 98,3 кв. м, для использования под аптечный пункт.
Срок аренды начинается с даты подписания договора и составляет 8 лет, до 15.05.2023 года включительно (пункт 1.2. договора).
В соответствии с пунктом 6.4. договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя за 90 дней до предполагаемой даты окончания срока аренды в письменном виде.
По акту приема-передачи помещений от 15.05.2015 истец передал ответчику имущество.
26.10.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору, согласно которому пункт 6.4. договора изложен в следующей редакции: арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя за 30 дней до предполагаемой даты окончания срока аренды в письменном виде.
В связи с многочисленными нарушениями условий договора ответчиком, истец 12.02.2016 направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания от 15.05.2015.
19.02.2016 в адрес ответчика была направлена телеграмма о возврате объекта и подписания акта возврата помещения с отражением фактического состояния возвращаемых помещений.
Ссылаясь на то, что требование о расторжении договора и возврате имущества оставлено ответчиком без внимания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения сторон могут быть прекращены путем расторжения договора (по соглашению сторон либо в судебном порядке) либо в случае одностороннего отказа стороны от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
При одностороннем отказе от договора для прекращения договорных отношений достаточно направления одной стороной договора своему контрагенту соответствующего письменного уведомления и получения данного уведомления адресатом.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, в том числе вручить его под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик воспользовался своим правом (предусмотренным пунктом 6.4. договора, с учетом дополнительного соглашения) на односторонний отказ от исполнения договора и направил в адрес истца уведомление от 07.12.2015 о расторжении спорного договора аренды с 05.01.2016, что подтверждается описью почтового отправления от 20.12.2015 (т. 1 л.д. 44).
Довод апелляционной жалобы, что спорное уведомление о расторжении договора аренды полученное истцом является ненадлежащим и не имеющим юридической силы, поскольку подписано неизвестным ему лицом - Селифоновой Т.Ю. без наличия доверенности указывающего на легитимность ее подписи и полномочий, является несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется доверенность, выданная ООО "Апрель Кубань" на имя Селифоновой Татьяны Юрьевны, в котором подтверждено полномочие Селифоновой Т.Ю. на заключение, расторжение и изменение условий договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Красная, д. 234 А с Почоян Л.Г. (том 1, л.д. 77).
Доводы жалобы о том, что в уведомлении от 07.12.2015 указано ООО "Апрель Кавказ", а не ООО "Апрель Кубань" и истец не заключал договор аренды с ООО "Апрель Кавказ" также является несостоятельным, так как договор по данному адресу заключен с ООО "Апрель Кубань", уведомление было составлено на бланке ООО "Апрель Кубань", в реквизитах отправителя указано ООО "Апрель Кубань", в самом уведомлении указан спорный договор и характеристики нежилых помещений. С учетом этого, истец мог достоверно установить правовую природу письма от 07.12.2015 как уведомление арендатора по договору от 15.05.2015 г. о расторжении договора.
Таким образом, ИП Почоян Л.Г. о прекращении договора аренды был уведомлен надлежащим образом.
Однако, 05.01.2016 истец не явился для подписания соглашения о расторжении договора и акт возврата помещений.
В связи с тем, что ИП Почоян Л.Г. не явился на прием помещения и отказался принимать ключи, а также не сообщил ни письменно ни устно, о том, что он возможно примет помещение в течение 7 (семи) дней как это предусмотрено п. 6.6. договора аренды, арендатор был вынужден в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи помещения зафиксировав фактическое состояние помещения в присутствии свидетелей.
Истец не отрицает факта неявки 05.01.2016 для составления акта приема передачи помещений.
Довод заявителя об отсутствии в письме от 07.12.2015 указаний на необходимость прибыть для составления акта, не принимаются судом, поскольку в деле нет доказательств того, что истец предпринимал попытки согласовать дату и место составления соответствующего акта, который предусмотрен условиями договора аренды.
05.01.2016 ответчик направил в адрес истца соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи помещения от 05.01.2016 подписанный в присутствии свидетелей и ключи от помещения, а также сопроводительное письмо к документам, сообщив об этом истцу в телефонном режиме и направив СМС.
Как установлено судом первой инстанции ответчик от получения почтового отправления отказался.
В дальнейшем ответчик неоднократно направлял бандероль с ключами в адрес истца 05.01.2016 и 24.02.2016, которые также были возвращены в адрес ответчика.
Довод жалобы о том, что в арендатором не предпринимались меры для возврата помещения и подписания акта возврата, противоречит материалам дела.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик воспользовался своим правом (предусмотренным пунктом 6.4. договора, с учетом дополнительного соглашения) на односторонний отказ от исполнения договора и направил в адрес истца уведомление от 07.12.2015 о расторжении спорного договора аренды с 05.01.2016, что подтверждается описью почтового отправления от 20.12.2015 (т. 1 л.д. 44). В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца подтвердил получение уведомления 25.12.2015. Следовательно, договор прекратил свое действие 25.01.2015 и оснований для расторжения договора в судебном порядке у суда не имелось.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора и на момент рассмотрения спора по существу договор аренды от 15.05.2015 расторгнут в одностороннем порядке.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец также указывает на то, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка информации о залитии объекта аренды водой, о бездействиях арендаторов направленных на уклонения от выполнения условий заключенного договора аренды. Данный довод подлежит отклонению, поскольку данная информация не имеет отношения к рассматриваемому делу.
Прекращение договоров аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность ответчика возвратить истцу имущество.
Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается факт направления ответчиком истцу акта приема-передачи (возврата) имущества и ключей от нежилых помещений. Однако истец не получал бандероль на почте, которая была возвращена ответчику.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 по делу N А32-6704/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Е.А.МАШТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 15АП-8417/2016 ПО ДЕЛУ N А32-6704/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 15АП-8417/2016
Дело N А32-6704/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Величко М.Г., Маштаковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Казанок Д.Н. паспорт, доверенность N 23АА5380005 от 15.01.2016;
- от ответчика: представитель Давыдова И.А. паспорт, доверенность N 414 от 22.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Почоян Левана Гургеновича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 07.04.2016 по делу N А32-6704/2016
по иску индивидуального предпринимателя Почоян Левана Гургеновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань"
о расторжении договора аренды и обязании вернуть имущество,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Почоян Леван Гургенович (далее - истец, ИП Почоян Л.Г.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (далее - ответчик, ООО "Апрель Кубань") о расторжении договора аренды нежилого здания от 15.05.2015 заключенного между индивидуальным предпринимателем Почоян Леваном Гургеновичем и ООО "Апрель Кубань" и обязании ответчика возвратить истцу объект аренды: нежилое здание, общей площадью 98,3 кв. м, с находящимися на первом этаже здания литера А, нежилыми помещениями N 1, 2, расположенное по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Красная, 234А, путем подписания акта возврата (передачи) нежилого здания с указанием в акте фактического состояния нежилых помещений на момент возврата.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 в иске отказано.
С принятым судебным актом не согласился ИП Почоян Л.Г., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - уведомления о расторжении договора аренды, полученные истцом подписаны неизвестным истцу лицом - Селифоновой Т.Ю. без наличия доверенности указывающего на легитимность ее подписи и полномочий, в связи с чем считает данное уведомление ненадлежащим и не имеющим юридической силы;
- - в уведомлении от 07.12.2015 указано ООО "Апрель Кавказ", а не ООО "Апрель Кубань", истец не заключал договор аренды с ООО "Апрель Кавказ", в связи с чем считает данное уведомление ненадлежащим и не имеющим юридической силы;
- - арендатором не предпринимались меры для возврата помещения и подписания акта возврата;
- - судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка информации о залитии объекта аренды водой, о бездействиях арендаторов направленных на уклонения от выполнения условий заключенного договора аренды.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 мая 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду имущество: нежилые помещения N 1, 2, на первом этаже здания литера А, расположенные по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Красная, 234А, общей площадью 98,3 кв. м, для использования под аптечный пункт.
Срок аренды начинается с даты подписания договора и составляет 8 лет, до 15.05.2023 года включительно (пункт 1.2. договора).
В соответствии с пунктом 6.4. договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя за 90 дней до предполагаемой даты окончания срока аренды в письменном виде.
По акту приема-передачи помещений от 15.05.2015 истец передал ответчику имущество.
26.10.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору, согласно которому пункт 6.4. договора изложен в следующей редакции: арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя за 30 дней до предполагаемой даты окончания срока аренды в письменном виде.
В связи с многочисленными нарушениями условий договора ответчиком, истец 12.02.2016 направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания от 15.05.2015.
19.02.2016 в адрес ответчика была направлена телеграмма о возврате объекта и подписания акта возврата помещения с отражением фактического состояния возвращаемых помещений.
Ссылаясь на то, что требование о расторжении договора и возврате имущества оставлено ответчиком без внимания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения сторон могут быть прекращены путем расторжения договора (по соглашению сторон либо в судебном порядке) либо в случае одностороннего отказа стороны от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
При одностороннем отказе от договора для прекращения договорных отношений достаточно направления одной стороной договора своему контрагенту соответствующего письменного уведомления и получения данного уведомления адресатом.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, в том числе вручить его под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик воспользовался своим правом (предусмотренным пунктом 6.4. договора, с учетом дополнительного соглашения) на односторонний отказ от исполнения договора и направил в адрес истца уведомление от 07.12.2015 о расторжении спорного договора аренды с 05.01.2016, что подтверждается описью почтового отправления от 20.12.2015 (т. 1 л.д. 44).
Довод апелляционной жалобы, что спорное уведомление о расторжении договора аренды полученное истцом является ненадлежащим и не имеющим юридической силы, поскольку подписано неизвестным ему лицом - Селифоновой Т.Ю. без наличия доверенности указывающего на легитимность ее подписи и полномочий, является несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется доверенность, выданная ООО "Апрель Кубань" на имя Селифоновой Татьяны Юрьевны, в котором подтверждено полномочие Селифоновой Т.Ю. на заключение, расторжение и изменение условий договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Красная, д. 234 А с Почоян Л.Г. (том 1, л.д. 77).
Доводы жалобы о том, что в уведомлении от 07.12.2015 указано ООО "Апрель Кавказ", а не ООО "Апрель Кубань" и истец не заключал договор аренды с ООО "Апрель Кавказ" также является несостоятельным, так как договор по данному адресу заключен с ООО "Апрель Кубань", уведомление было составлено на бланке ООО "Апрель Кубань", в реквизитах отправителя указано ООО "Апрель Кубань", в самом уведомлении указан спорный договор и характеристики нежилых помещений. С учетом этого, истец мог достоверно установить правовую природу письма от 07.12.2015 как уведомление арендатора по договору от 15.05.2015 г. о расторжении договора.
Таким образом, ИП Почоян Л.Г. о прекращении договора аренды был уведомлен надлежащим образом.
Однако, 05.01.2016 истец не явился для подписания соглашения о расторжении договора и акт возврата помещений.
В связи с тем, что ИП Почоян Л.Г. не явился на прием помещения и отказался принимать ключи, а также не сообщил ни письменно ни устно, о том, что он возможно примет помещение в течение 7 (семи) дней как это предусмотрено п. 6.6. договора аренды, арендатор был вынужден в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи помещения зафиксировав фактическое состояние помещения в присутствии свидетелей.
Истец не отрицает факта неявки 05.01.2016 для составления акта приема передачи помещений.
Довод заявителя об отсутствии в письме от 07.12.2015 указаний на необходимость прибыть для составления акта, не принимаются судом, поскольку в деле нет доказательств того, что истец предпринимал попытки согласовать дату и место составления соответствующего акта, который предусмотрен условиями договора аренды.
05.01.2016 ответчик направил в адрес истца соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи помещения от 05.01.2016 подписанный в присутствии свидетелей и ключи от помещения, а также сопроводительное письмо к документам, сообщив об этом истцу в телефонном режиме и направив СМС.
Как установлено судом первой инстанции ответчик от получения почтового отправления отказался.
В дальнейшем ответчик неоднократно направлял бандероль с ключами в адрес истца 05.01.2016 и 24.02.2016, которые также были возвращены в адрес ответчика.
Довод жалобы о том, что в арендатором не предпринимались меры для возврата помещения и подписания акта возврата, противоречит материалам дела.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик воспользовался своим правом (предусмотренным пунктом 6.4. договора, с учетом дополнительного соглашения) на односторонний отказ от исполнения договора и направил в адрес истца уведомление от 07.12.2015 о расторжении спорного договора аренды с 05.01.2016, что подтверждается описью почтового отправления от 20.12.2015 (т. 1 л.д. 44). В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца подтвердил получение уведомления 25.12.2015. Следовательно, договор прекратил свое действие 25.01.2015 и оснований для расторжения договора в судебном порядке у суда не имелось.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора и на момент рассмотрения спора по существу договор аренды от 15.05.2015 расторгнут в одностороннем порядке.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец также указывает на то, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка информации о залитии объекта аренды водой, о бездействиях арендаторов направленных на уклонения от выполнения условий заключенного договора аренды. Данный довод подлежит отклонению, поскольку данная информация не имеет отношения к рассматриваемому делу.
Прекращение договоров аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность ответчика возвратить истцу имущество.
Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается факт направления ответчиком истцу акта приема-передачи (возврата) имущества и ключей от нежилых помещений. Однако истец не получал бандероль на почте, которая была возвращена ответчику.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 по делу N А32-6704/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Е.А.МАШТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)