Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал на уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вершинина М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.И.Е. к О.А.С. о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску О.А.С. к Е.И.Е. о признании недействительным договора, по апелляционной жалобе истца Е.И.Е. на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 09.09.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика и его представителей Г.Е., допущенной к участию в деле по устному ходатайству ответчика, М.И.М., действующего по ордеру от 11.12.2015, судебная коллегия
установила:
О.А.С. принадлежали на праве собственности жилой дом площадью 56 кв. м и земельный участок площадью 496 кв. м, расположенные по адресу: <...>, приобретенные им на основании договора купли-продажи от 14.01.2014.
Между О.А.С. и Е.И.Е. был оформлен договор купли-продажи от 18.09.2014 жилого дома и земельного участка.
Указывая на неисполнение обязанности по регистрации перехода права собственности О.А.С., приостановлении регистрирующим органом регистрации перехода права собственности в пользу истца по заявлению О.А.С., Е.И.Е. обратился в суд с иском, просил вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от О.А.С. к Е.И.Е.
О.А.С. обратился с встречным иском о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, недействительным.
В обоснование встречного иска указал, что договор купли-продажи от 18.09.2014 между сторонами был оформлен, когда О.А.С. находился в нетрезвом состоянии, не осознавал происходящего, предшествующие 8 - 9 лет употреблял алкоголь практически ежедневно. О.А.С. подписал документы по просьбе приятеля Г.А., который уговаривал истца заложить дом, и представил Е.И.Е. человеком, который даст деньги в долг. О.А.С. не собирался продавать дом, так как это единственное жилье для него и его матери, он не работает, и не может приобрести другое жилье, считал, что совершает сделку сдачи имущества в залог, за оформление которого Г.А. передал О.А.С. <...> руб.
При оформлении договора допущены ошибки в адресе имущества, исправления не заверены.
Оспариваемым решением суда иск Е.И.Е. оставлен без удовлетворения, встречный иск О.А.С. удовлетворен, признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, кадастровый (условный) номер N, и земельного участка кадастровый (или условный) номер N, расположенных по адресу: <...>, заключенный между 18.09.2014 между О.А.С. и Е.И.Е.
С таким решением истец Е.И.Е. не согласился. В апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, принятии нового решения об удовлетворении его требований, отказе в удовлетворении встречных требований О.А.С.
В обоснование доводов жалобы ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Утверждал о недоказанности волеизъявления О.А.С. на передачу имущества в залог, несогласованность условий такого залога.
Истец Е.И.Е., третье лицо Г.А. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции, были извещены о времени и месте судебного заседания. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции. В извещениях содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены по почте 11.11.2015.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, О.А.С. и Е.И.Е. подписан договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка площадью 496 кв. м, по тому же адресу, по условиям которого цена приобретаемых покупателем объектов составляет <...> рублей (<...> рублей за жилой дом, <...> рублей за земельный участок), переданных Е.И.Е. продавцу О.А.С. до подписания договора. Согласно пункту 4 договора передача отчуждаемых объектов от продавца покупателю осуществлена до подписания настоящего договора.
18.09.2014 в Верхнепышминский отдел управления Росреестра по Свердловской области от Е.И.Е. и О.А.С. поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.09.2014. В Верхнепышминский отдел управления Росреестра по Свердловской области 23.09.2014 поступили заявления О.А.С. о прекращении регистрации перехода права собственности без регистрации.
В настоящее время в спорном жилом доме зарегистрированы и проживают О.А.С. и З. Имущество покупателю передано не было и им не принято.
В обоснование встречного иска О.А.В. указывал на то, что при подписании договора не читал его, содержание условий не знал, считал, что в договоре содержатся условия об оформлении залога в отношении жилого дома и земельного участка с сохранением права собственности за ним.
Судебная коллегия принимает во внимание тот факт, что О.А.В. продолжает проживать в доме, пользуется земельным участком постоянно, другого имущества в собственности О.А.С. у истца не осталось, а по условиям договора О.А.В. не сохраняет право пользования жилым домом. О.А.В. до настоящего времени несет расходы по содержанию имущества, имущество не передано Е.И.Е.
Судом обоснованно сделан вывод об отсутствии волеизъявления О.А.С. на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности жилого дома и участка по договору купли-продажи и наличии волеизъявления на предоставление дома и участка в качестве залога, что свидетельствует о заблуждении истца относительно природы сделки.
Указанные события, действия Е.И.Е. и третьего лица Г.А., пояснившего О.А.С., что 18.09.2014 они будут оформлять договор залога недвижимости в целях принятия обеспечительных мер, необходимых для выплаты Е.И.Е. занятой у него в долг суммы денег, обещавшего О.А.С. заплатить за оформление залога <...> руб., подтверждают пояснения истца о том, что он посчитал договор купли-продажи от 18.09.2014 договором залога.
При таких обстоятельствах доводы истца о заблуждении относительно природы сделки - договора отчуждения единственного имущества истца, являлись обоснованными, с учетом конкретных обстоятельств совершения сделки, поведения сторон до и после сделки, психологических особенностях истца, правомерно признаны судом доказанными.
При этом судебная коллегия учитывает стоимость имущества, согласованную в договоре от 18.09.2014 в сумме <...> рублей (<...> рублей за жилой дом, <...> рублей за земельный участок), тогда как О.А.С. приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от 14.01.2014 за <...> руб., что следует из содержания такого договора и расписки об уплате покупной цены. С учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка в сумме <...>, судебная коллегия соглашается с выводом суда о заниженной стоимости спорного имущества по договору купли-продажи от 18.09.2014.
Выводы суда о невыплате Е.И.Е. О.А.С. суммы по договору купли-продажи от 18.09.2014 противоречат предоставленным доказательствам, в том числе пояснениям сторон и третьего лица Г.А. и подлежат исключению из решения суда. Так, Г.А. подтвердил оплату Е.И.Е. в пользу О.А.С. суммы по договору за вычетом задолженности по оплате электроэнергии, после чего часть суммы Г.А. взял себе, а часть вернул О.А.В.
С учетом изложенных выше обстоятельств, объяснения О.А.С. и третьего лица Г.А. о том, что ответчик, доверяя третьему лицу Г.А., полагал, что подписывал документы именно на заключение договора залога, признаются судебной коллегией достоверными, какими-либо иными доказательствами стороны истца не опровергнуты.
В этой связи судебная коллегия считает несостоятельными утверждения истца об отсутствии заблуждения О.А.С. относительно существа сделки, при том, что последний считал оформленным договор залога спорного имущества с сохранением права собственности на него без согласования условий обеспеченного обязательства.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда о притворности договора, о том, что в данном случае сторонами заключен договор залога, прикрывающего отношения из договора займа, поскольку доказательства согласования сторонами сделки условий договора залога не представлено. Однако указанное не свидетельствует о действительности договора купли-продажи от 18.09.2014, такие выводы суда не привели к вынесению неправильного решения.
При рассмотрении дела судом каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено. Оснований для признания неправильной правовой оценки доказательств, положенных в основу решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит. Выводы суда подтверждены материалами настоящего дела.
С учетом изложенных обстоятельств постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда от 09.09.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-18584/2015
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал на уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 декабря 2015 г. по делу N 33-18584/2015
Судья Вершинина М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.И.Е. к О.А.С. о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску О.А.С. к Е.И.Е. о признании недействительным договора, по апелляционной жалобе истца Е.И.Е. на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 09.09.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика и его представителей Г.Е., допущенной к участию в деле по устному ходатайству ответчика, М.И.М., действующего по ордеру от 11.12.2015, судебная коллегия
установила:
О.А.С. принадлежали на праве собственности жилой дом площадью 56 кв. м и земельный участок площадью 496 кв. м, расположенные по адресу: <...>, приобретенные им на основании договора купли-продажи от 14.01.2014.
Между О.А.С. и Е.И.Е. был оформлен договор купли-продажи от 18.09.2014 жилого дома и земельного участка.
Указывая на неисполнение обязанности по регистрации перехода права собственности О.А.С., приостановлении регистрирующим органом регистрации перехода права собственности в пользу истца по заявлению О.А.С., Е.И.Е. обратился в суд с иском, просил вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от О.А.С. к Е.И.Е.
О.А.С. обратился с встречным иском о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, недействительным.
В обоснование встречного иска указал, что договор купли-продажи от 18.09.2014 между сторонами был оформлен, когда О.А.С. находился в нетрезвом состоянии, не осознавал происходящего, предшествующие 8 - 9 лет употреблял алкоголь практически ежедневно. О.А.С. подписал документы по просьбе приятеля Г.А., который уговаривал истца заложить дом, и представил Е.И.Е. человеком, который даст деньги в долг. О.А.С. не собирался продавать дом, так как это единственное жилье для него и его матери, он не работает, и не может приобрести другое жилье, считал, что совершает сделку сдачи имущества в залог, за оформление которого Г.А. передал О.А.С. <...> руб.
При оформлении договора допущены ошибки в адресе имущества, исправления не заверены.
Оспариваемым решением суда иск Е.И.Е. оставлен без удовлетворения, встречный иск О.А.С. удовлетворен, признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, кадастровый (условный) номер N, и земельного участка кадастровый (или условный) номер N, расположенных по адресу: <...>, заключенный между 18.09.2014 между О.А.С. и Е.И.Е.
С таким решением истец Е.И.Е. не согласился. В апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, принятии нового решения об удовлетворении его требований, отказе в удовлетворении встречных требований О.А.С.
В обоснование доводов жалобы ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Утверждал о недоказанности волеизъявления О.А.С. на передачу имущества в залог, несогласованность условий такого залога.
Истец Е.И.Е., третье лицо Г.А. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции, были извещены о времени и месте судебного заседания. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции. В извещениях содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены по почте 11.11.2015.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, О.А.С. и Е.И.Е. подписан договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка площадью 496 кв. м, по тому же адресу, по условиям которого цена приобретаемых покупателем объектов составляет <...> рублей (<...> рублей за жилой дом, <...> рублей за земельный участок), переданных Е.И.Е. продавцу О.А.С. до подписания договора. Согласно пункту 4 договора передача отчуждаемых объектов от продавца покупателю осуществлена до подписания настоящего договора.
18.09.2014 в Верхнепышминский отдел управления Росреестра по Свердловской области от Е.И.Е. и О.А.С. поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.09.2014. В Верхнепышминский отдел управления Росреестра по Свердловской области 23.09.2014 поступили заявления О.А.С. о прекращении регистрации перехода права собственности без регистрации.
В настоящее время в спорном жилом доме зарегистрированы и проживают О.А.С. и З. Имущество покупателю передано не было и им не принято.
В обоснование встречного иска О.А.В. указывал на то, что при подписании договора не читал его, содержание условий не знал, считал, что в договоре содержатся условия об оформлении залога в отношении жилого дома и земельного участка с сохранением права собственности за ним.
Судебная коллегия принимает во внимание тот факт, что О.А.В. продолжает проживать в доме, пользуется земельным участком постоянно, другого имущества в собственности О.А.С. у истца не осталось, а по условиям договора О.А.В. не сохраняет право пользования жилым домом. О.А.В. до настоящего времени несет расходы по содержанию имущества, имущество не передано Е.И.Е.
Судом обоснованно сделан вывод об отсутствии волеизъявления О.А.С. на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности жилого дома и участка по договору купли-продажи и наличии волеизъявления на предоставление дома и участка в качестве залога, что свидетельствует о заблуждении истца относительно природы сделки.
Указанные события, действия Е.И.Е. и третьего лица Г.А., пояснившего О.А.С., что 18.09.2014 они будут оформлять договор залога недвижимости в целях принятия обеспечительных мер, необходимых для выплаты Е.И.Е. занятой у него в долг суммы денег, обещавшего О.А.С. заплатить за оформление залога <...> руб., подтверждают пояснения истца о том, что он посчитал договор купли-продажи от 18.09.2014 договором залога.
При таких обстоятельствах доводы истца о заблуждении относительно природы сделки - договора отчуждения единственного имущества истца, являлись обоснованными, с учетом конкретных обстоятельств совершения сделки, поведения сторон до и после сделки, психологических особенностях истца, правомерно признаны судом доказанными.
При этом судебная коллегия учитывает стоимость имущества, согласованную в договоре от 18.09.2014 в сумме <...> рублей (<...> рублей за жилой дом, <...> рублей за земельный участок), тогда как О.А.С. приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от 14.01.2014 за <...> руб., что следует из содержания такого договора и расписки об уплате покупной цены. С учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка в сумме <...>, судебная коллегия соглашается с выводом суда о заниженной стоимости спорного имущества по договору купли-продажи от 18.09.2014.
Выводы суда о невыплате Е.И.Е. О.А.С. суммы по договору купли-продажи от 18.09.2014 противоречат предоставленным доказательствам, в том числе пояснениям сторон и третьего лица Г.А. и подлежат исключению из решения суда. Так, Г.А. подтвердил оплату Е.И.Е. в пользу О.А.С. суммы по договору за вычетом задолженности по оплате электроэнергии, после чего часть суммы Г.А. взял себе, а часть вернул О.А.В.
С учетом изложенных выше обстоятельств, объяснения О.А.С. и третьего лица Г.А. о том, что ответчик, доверяя третьему лицу Г.А., полагал, что подписывал документы именно на заключение договора залога, признаются судебной коллегией достоверными, какими-либо иными доказательствами стороны истца не опровергнуты.
В этой связи судебная коллегия считает несостоятельными утверждения истца об отсутствии заблуждения О.А.С. относительно существа сделки, при том, что последний считал оформленным договор залога спорного имущества с сохранением права собственности на него без согласования условий обеспеченного обязательства.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда о притворности договора, о том, что в данном случае сторонами заключен договор залога, прикрывающего отношения из договора займа, поскольку доказательства согласования сторонами сделки условий договора залога не представлено. Однако указанное не свидетельствует о действительности договора купли-продажи от 18.09.2014, такие выводы суда не привели к вынесению неправильного решения.
При рассмотрении дела судом каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено. Оснований для признания неправильной правовой оценки доказательств, положенных в основу решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит. Выводы суда подтверждены материалами настоящего дела.
С учетом изложенных обстоятельств постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда от 09.09.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)