Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рогановым С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2017 по делу N А79-1586/2017, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173) к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978, ИНН 2128007123) о взыскании 387 279 руб. 69 коп., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Медведев Геннадий Павлович, Смирнова Любовь Ильинична, Семенова Оксана Львовна, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - ИП Елисеев М.Н., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - ЗАО "Строительный трест N 3") о взыскании 387 279 руб. 69 коп., в том числе: 122 129 руб. 70 коп. неустойки за период с 02.03.3015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190; 147 465 руб. 39 коп. неустойки за период с 02.03.2015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.04.2014 N Ц/14-181; 117 684 руб. 60 коп. неустойки за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.12.2015 N Ц/14-174.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Медведев Геннадий Павлович (далее - Медведев Г.П.), Смирнова Любовь Ильинична (Смирнова Л.И.), Семенова Оксана Львовна (Семенова О.Л.).
Решением от 29.05.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Строительный трест N 3" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на следующее: суд первой инстанции неправильно квалифицировал отношения сторон; договоры долевого участия между ответчиком и третьими лицами не заключались, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартир не могло быть передано; третьи лица с претензиями о выплате законной неустойки не обращались; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции; период неустойки определен неправильно.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.02.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Медведевым Г.П. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-190, согласно которому продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 190, находящейся на 5 этаже, ориентировочной проектной площадью 38,7 кв. м и лоджии 2,1 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 1 866 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры в размере 45 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 2,1 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 94 500 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.02.2014 Медведевым Г.П. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 1 866 000 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора займа от 24.02.2014 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.02.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 24.02.2014 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 24.02.2014 N /14-190.
Оплата Медведевым Г.П. ответчику денежных средств в размере 1 866 000 руб. по договору займа от 24.02.2014 подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 26.02.2014 N 127, от 20.03.2014 N 182, от 29.04.2014 N 300, от 29.04.2014 N 313, от 30.04.2014 N 331.
02.07.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Медведевым Г.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-198, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 198, расположенную на 5 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 1 852 500 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 02.07.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 02.07.2015 денежную сумму в размере 1852500 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 02.07.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Медведев Г.П. оплатил стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 24.02.2014 и купли-продажи квартиры от 02.07.2015 N Ц/14-198 на сумму 1 852 500 руб.
15.07.2015 зарегистрировано право собственности Медведева Г.П., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
17.01.2017 между истцом (цессионарий) и Медведевым Г.П. (цедент) заключен договор уступки права требования N 13, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 24.02.3014 срока возврата суммы займа за период 02.03.2015 по 30.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 24.02.2014 срока передачи квартиры за период со 02.03.2015 по 30.06.2015, процентов на сумму займа за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 30.06.2015.
21.04.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Смирновой Л.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-181, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 181, находящейся на 3 этаже, ориентировочной проектной площадью 43,6 кв. м и лоджии 3,7 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 2 253 100 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 47 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,7 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 173 900 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 передача квартиры должна состоятся по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
21.04.2014 между Смирновой Л.И. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 253 100 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 21.04.2014 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 21.04.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 21.04.2014 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 21.04.2014 N /14-181.
Оплата Смирновой Л.И. ответчику денежных средств в размере 2 253 100 руб. по договору займа от 21.04.2014 подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.04.2014 N 284, от 02.06.2014 N 396 (л. д. 32).
01.07.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Смирновой Л.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-189, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 189, расположенную на 3 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 223 900 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 01.07.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015 денежную сумму в размере 223 900 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Смирнова Л.И. оплатила стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 21.04.2014 и купли-продажи квартиры от 01.07.2015 N Ц/14-189 на сумму 2 239 000 руб. Ответчиком выдана справка от 06.07.2015 N 189/15 о том, что Смирнова Л.И. исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 189 по договору купли-продажи от 01.07.2015 N Ц/14-189.
10.07.2015 зарегистрировано право собственности Смирновой Л.И. на квартиру N 189 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись о регистрации.
19.01.2017 между ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) и Смирновой Л.И. (цедент) заключен договор уступки права требования N 14, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 21.04.2014 срока возврата суммы займа за период со 02.03.2015 по 30.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 21.04.2014 срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 30.06.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 30.06.2015.
24.12.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Семеновой О.Л. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-174, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 174, находящейся на 1 этаже, ориентировочной проектной площадью 36,7 кв. м и лоджии 3,2 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1. предварительного договора, будет составлять 1 945 200 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 48 000 рублей, в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,2 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 153 600 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.12.2014 Семеновой О.Л. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которому займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 1 945 200 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 24.12.2015 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.12.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 24.12.2015 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 24.12.2015 N Ц/14-174.
Оплата Семеновой О.Л. ответчику денежных средств в размере 1 945 200 руб. по договору займа от 24.12.2014 подтверждена квитанцией к приходному кассовому ордеру от 25.12.2014 N 1152.
22.06.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Семеновой О.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-174, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 174, расположенную на 1 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 1 945 200 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 22.06.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 22.06.2015 денежную сумму в размере 1 945 200 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 22.06.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Семенова О.Л. оплатила стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 24.12.2014 и купли-продажи квартиры от 22.06.2015 N Ц/14-174 на сумму 1 945 200 руб. Ответчиком выдана справка от 13.07.2015 N 174/15 о том, что Семенова О.Л. исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 174 по договору купли-продажи от 22.06.2015 N Ц/14-174.
16.07.2015 зарегистрировано право собственности Семеновой О.Л. на квартиру N 174 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись о регистрации.
20.01.2017 между ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) и Семеновой О.Л. (цедент) заключен договор уступки права требования N 15, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 24.12.2014 срока возврата суммы займа за период со 02.03.2015 по 21.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 24.12.2014 срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 21.06.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 21.06.2015.
19.01.2017 и 20.01.2017 истцом в адрес ответчика направлены досудебные претензии с требованием выплатить неустойку по указанным предварительным договорам купли-продажи (л. д. 26 - 28, 41 - 43, 56, 57, 62).
Оставление указанных досудебных претензий ответчиком без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенных третьими лицами с ответчиком предварительных договоров купли-продажи квартир от 24.02.2014 N Ц/14-190, от 21.04.2015 N Ц/14-181, от 24.12.2015 N Ц/14-174 с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их правовой квалификации в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1.2 предварительных договоров застройщик принял на себя обязательство построить и передать участникам долевого строительства объекты долевого строительства в срок до 01.03.2015.
Как следует из материалов дела, ответчик нарушил срок передачи объектов, передав их участникам долевого строительства лишь: 01.07.2015 - Медведеву Г.П., 01.07.2015 - Смирновой Л.И., 22.06.2015 - Семеновой О.Л.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
Пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Стороны не оспаривают факт передачи квартир третьим лицам до заключения договоров цессии.
Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договоров цессии, следовательно, последние государственной регистрации не подлежали.
При указанных обстоятельствах право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительным договорам купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190, от 21.04.2014 N Ц/14-181, от 24.12.2014 N Ц/14-174 перешло от третьих лиц к истцу.
Истец просит взыскать с ответчика 387 279 руб. 69 коп., в том числе: 122 129 руб. 70 коп. законной неустойки за период с 02.03.3015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190, 147 465 руб. 39 коп. законной неустойки за период с 02.03.2015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.04.2015 N Ц/14-181, 117 684 руб. 60 коп. законной неустойки за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.12.2015 N Ц/14-174.
Размер неустойки определен истцом в размере неустойки, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным, соответствующим условиям договоров и нормам действующего законодательства.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с 07.03.3015 на основании пункта 2.3 предварительных договоров купли-продажи квартиры, поскольку пунктом 1.2 данных договоров установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Отклоняя ходатайство ответчика о необходимости снижения размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Поскольку требование о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, именно на нем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит бремя представления доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 77 данного постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального и или процессуального права, повлиявших на исход дела.
Все доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Оценив условия и предмет заключенных третьими лицами с ответчиком предварительных договоров купли-продажи квартир с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции правомерно квалифицировал их в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Период начисления неустойки определен судом правильно, поскольку пунктом 1.2 данных договоров установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьих лиц к истцу по предварительным договорам купли-продажи квартиры, которые суд правомерно квалифицировал в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности несостоятельна и противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2017 по делу N А79-1586/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 ПО ДЕЛУ N А79-1586/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N А79-1586/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рогановым С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2017 по делу N А79-1586/2017, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173) к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978, ИНН 2128007123) о взыскании 387 279 руб. 69 коп., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Медведев Геннадий Павлович, Смирнова Любовь Ильинична, Семенова Оксана Львовна, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - ИП Елисеев М.Н., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - ЗАО "Строительный трест N 3") о взыскании 387 279 руб. 69 коп., в том числе: 122 129 руб. 70 коп. неустойки за период с 02.03.3015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190; 147 465 руб. 39 коп. неустойки за период с 02.03.2015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.04.2014 N Ц/14-181; 117 684 руб. 60 коп. неустойки за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.12.2015 N Ц/14-174.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Медведев Геннадий Павлович (далее - Медведев Г.П.), Смирнова Любовь Ильинична (Смирнова Л.И.), Семенова Оксана Львовна (Семенова О.Л.).
Решением от 29.05.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Строительный трест N 3" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на следующее: суд первой инстанции неправильно квалифицировал отношения сторон; договоры долевого участия между ответчиком и третьими лицами не заключались, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартир не могло быть передано; третьи лица с претензиями о выплате законной неустойки не обращались; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции; период неустойки определен неправильно.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.02.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Медведевым Г.П. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-190, согласно которому продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 190, находящейся на 5 этаже, ориентировочной проектной площадью 38,7 кв. м и лоджии 2,1 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 1 866 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры в размере 45 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 2,1 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 94 500 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-190 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.02.2014 Медведевым Г.П. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 1 866 000 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора займа от 24.02.2014 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.02.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 24.02.2014 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 24.02.2014 N /14-190.
Оплата Медведевым Г.П. ответчику денежных средств в размере 1 866 000 руб. по договору займа от 24.02.2014 подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 26.02.2014 N 127, от 20.03.2014 N 182, от 29.04.2014 N 300, от 29.04.2014 N 313, от 30.04.2014 N 331.
02.07.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Медведевым Г.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-198, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 198, расположенную на 5 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 1 852 500 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 02.07.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 02.07.2015 денежную сумму в размере 1852500 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 02.07.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Медведев Г.П. оплатил стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 24.02.2014 и купли-продажи квартиры от 02.07.2015 N Ц/14-198 на сумму 1 852 500 руб.
15.07.2015 зарегистрировано право собственности Медведева Г.П., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
17.01.2017 между истцом (цессионарий) и Медведевым Г.П. (цедент) заключен договор уступки права требования N 13, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 24.02.3014 срока возврата суммы займа за период 02.03.2015 по 30.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 24.02.2014 срока передачи квартиры за период со 02.03.2015 по 30.06.2015, процентов на сумму займа за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 30.06.2015.
21.04.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Смирновой Л.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-181, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 181, находящейся на 3 этаже, ориентировочной проектной площадью 43,6 кв. м и лоджии 3,7 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 2 253 100 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 47 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,7 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 173 900 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 передача квартиры должна состоятся по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-181 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
21.04.2014 между Смирновой Л.И. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 253 100 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 21.04.2014 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 21.04.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 21.04.2014 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 21.04.2014 N /14-181.
Оплата Смирновой Л.И. ответчику денежных средств в размере 2 253 100 руб. по договору займа от 21.04.2014 подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.04.2014 N 284, от 02.06.2014 N 396 (л. д. 32).
01.07.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Смирновой Л.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-189, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 189, расположенную на 3 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 223 900 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 01.07.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015 денежную сумму в размере 223 900 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Смирнова Л.И. оплатила стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 21.04.2014 и купли-продажи квартиры от 01.07.2015 N Ц/14-189 на сумму 2 239 000 руб. Ответчиком выдана справка от 06.07.2015 N 189/15 о том, что Смирнова Л.И. исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 189 по договору купли-продажи от 01.07.2015 N Ц/14-189.
10.07.2015 зарегистрировано право собственности Смирновой Л.И. на квартиру N 189 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись о регистрации.
19.01.2017 между ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) и Смирновой Л.И. (цедент) заключен договор уступки права требования N 14, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 21.04.2014 срока возврата суммы займа за период со 02.03.2015 по 30.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 21.04.2014 срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 30.06.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 30.06.2015.
24.12.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Семеновой О.Л. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-174, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 174, находящейся на 1 этаже, ориентировочной проектной площадью 36,7 кв. м и лоджии 3,2 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1. предварительного договора, будет составлять 1 945 200 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 48 000 рублей, в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,2 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 153 600 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174).
На основании пункта 2.2 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора купли-продажи N Ц/14-174 договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.12.2014 Семеновой О.Л. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которому займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 1 945 200 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 24.12.2015 сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.12.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа от 24.12.2015 сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 24.12.2015 N Ц/14-174.
Оплата Семеновой О.Л. ответчику денежных средств в размере 1 945 200 руб. по договору займа от 24.12.2014 подтверждена квитанцией к приходному кассовому ордеру от 25.12.2014 N 1152.
22.06.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Семеновой О.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-174, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 174, расположенную на 1 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар Олега Волкова, дом 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 1 945 200 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 22.06.2015).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи квартиры от 22.06.2015 денежную сумму в размере 1 945 200 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи квартиры от 22.06.2015 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Семенова О.Л. оплатила стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения о зачете взаимных требований по договорам займа от 24.12.2014 и купли-продажи квартиры от 22.06.2015 N Ц/14-174 на сумму 1 945 200 руб. Ответчиком выдана справка от 13.07.2015 N 174/15 о том, что Семенова О.Л. исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 174 по договору купли-продажи от 22.06.2015 N Ц/14-174.
16.07.2015 зарегистрировано право собственности Семеновой О.Л. на квартиру N 174 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись о регистрации.
20.01.2017 между ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) и Семеновой О.Л. (цедент) заключен договор уступки права требования N 15, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 24.12.2014 срока возврата суммы займа за период со 02.03.2015 по 21.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 24.12.2014 срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 21.06.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 21.06.2015.
19.01.2017 и 20.01.2017 истцом в адрес ответчика направлены досудебные претензии с требованием выплатить неустойку по указанным предварительным договорам купли-продажи (л. д. 26 - 28, 41 - 43, 56, 57, 62).
Оставление указанных досудебных претензий ответчиком без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенных третьими лицами с ответчиком предварительных договоров купли-продажи квартир от 24.02.2014 N Ц/14-190, от 21.04.2015 N Ц/14-181, от 24.12.2015 N Ц/14-174 с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их правовой квалификации в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1.2 предварительных договоров застройщик принял на себя обязательство построить и передать участникам долевого строительства объекты долевого строительства в срок до 01.03.2015.
Как следует из материалов дела, ответчик нарушил срок передачи объектов, передав их участникам долевого строительства лишь: 01.07.2015 - Медведеву Г.П., 01.07.2015 - Смирновой Л.И., 22.06.2015 - Семеновой О.Л.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
Пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Стороны не оспаривают факт передачи квартир третьим лицам до заключения договоров цессии.
Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договоров цессии, следовательно, последние государственной регистрации не подлежали.
При указанных обстоятельствах право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительным договорам купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190, от 21.04.2014 N Ц/14-181, от 24.12.2014 N Ц/14-174 перешло от третьих лиц к истцу.
Истец просит взыскать с ответчика 387 279 руб. 69 коп., в том числе: 122 129 руб. 70 коп. законной неустойки за период с 02.03.3015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.02.2014 N Ц/14-190, 147 465 руб. 39 коп. законной неустойки за период с 02.03.2015 по 30.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.04.2015 N Ц/14-181, 117 684 руб. 60 коп. законной неустойки за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.12.2015 N Ц/14-174.
Размер неустойки определен истцом в размере неустойки, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным, соответствующим условиям договоров и нормам действующего законодательства.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с 07.03.3015 на основании пункта 2.3 предварительных договоров купли-продажи квартиры, поскольку пунктом 1.2 данных договоров установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Отклоняя ходатайство ответчика о необходимости снижения размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Поскольку требование о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, именно на нем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит бремя представления доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 77 данного постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального и или процессуального права, повлиявших на исход дела.
Все доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Оценив условия и предмет заключенных третьими лицами с ответчиком предварительных договоров купли-продажи квартир с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции правомерно квалифицировал их в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Период начисления неустойки определен судом правильно, поскольку пунктом 1.2 данных договоров установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьих лиц к истцу по предварительным договорам купли-продажи квартиры, которые суд правомерно квалифицировал в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности несостоятельна и противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2017 по делу N А79-1586/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)