Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/20166 (судья Тюрина И.Г.).
В заседании принял участие представители:
- истца: общества с ограниченной ответственностью "КОМСЕРВИС" - Кутиков Артем Олегович (доверенность от 19.07.2017);
- третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" - Важенина Альсина Сайритдиновна (доверенность от 06.02.2017 N 23).
Общество с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - истец, ООО "Комсервис") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (далее - ответчик, ООО "СтройТранс") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2016 исковое заявление принято к производству (т.д. 1 л.д. 12-14).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.09.2016 дело N А70-9668/2016 в порядке статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано по подсудности в Арбитражный суд Курганской области (т.д. 1 л.д. 115-116).
Определением суда от 11.10.2016 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Курганской области (т.д. 1 л.д. 1-3).
Определением суда от 14.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (т.д. 1 л.д. 88-89).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме (т.д. 3 л.д. 70-74).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Комсервис" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что у переданного по договору имущества были обнаружены именно скрытые дефекты. Истец, визуально осмотрев объект, убедившись, что все коммуникации в помещении смонтированы, подписал акт приемки.
По мнению истца, ООО "СтройТранс" было известно, что спорный объект приобретался под офис для сотрудников. В связи с чем, продавец был обязан передать истцу товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Кроме того, ответчик должен ежегодно готовить нежилые помещения к отопительному сезону, однако он в отопительном сезоне 2012-2013 таких работ произведено не было.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель третьего лица возражал по доводам апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.2013 между ООО "СтройТранс" (продавец) и ООО "Спектр-С" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 020413 (т.д. 1 л.д. 27-29).
Согласно пункту 1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил, принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1-15.
Стороны оценивают указанное нежилое помещение в сумме 2 875 000 руб. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 3 договора).
Покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ (пункт 6 договора).
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (т.д. 1 л.д. 29).
Указанный в договоре объект аренды передан покупателю по передаточному акту от 02.04.2013 (т.д. 1 л.д. 30).
31.10.2013 истец направил в адрес ООО "Стройтранс" претензию с требованием безвозмездно в разумный срок устранить недостатки, влияющие на возможность нормального использования переданного во исполнение договора N 020413 от 02.04.2013 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20 корпус 1, восстановив систему отопления согласно проектно-сметной документации многоквартирного дома (т.д. 1 л.д. 97-98). Ответа на претензию не последовало.
09.04.2015 истцом с привлечением специализированной организации проведено тепловизионное обследование системы отопления в спорном помещении, которым установлено отсутствие теплоснабжения (т.д. 1 л.д. 41-59, т.д. 2 л.д. 1-19).
Согласно акта осмотра технического этажа в части системы отопления, составленного 27.04.2015. представителями истца и Председателем Совета ДНУ "Эра" Стрельниковой С.Г., в ходе обследования обнаружено наличие системы отопления (подающий и обратный трубопровод) предназначенной для отопления помещения д. 20V; трубопроводы подающей и обратной магистрали теплоснабжения соединены с радиаторами обогрева помещения д. 20V; система теплоснабжения помещения д. 20V раздельная с жилыми помещения дома 20; отсутствует узел учета тепловой энергии для помещения д. 20V; отсутствует узел ввода для подачи тепла для помещений д. 20V (т.д. 2 л.д. 57).
11.03.2016 истец направил в адрес ответчика претензию о мирном урегулировании вопроса расторжения договора купли-продажи и возврате денежных средств (т.д. 1 л.д. 60-61). Ответа на данную претензию также не последовало.
Учитывая возникновение недостатков до заключения договора, а также то, что устранить недостатки безвозмездно и в разумные сроки не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на устранимость выявленных недостатков, а также на то, что допущенная истцом при заключении договора неосмотрительность не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статей 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 450 названного Кодекса установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 указанной статьи).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец в качестве таких условий указывает передачу товара ненадлежащего качества, а именно то, что объект недвижимости не подключен к централизованному отоплению по причине отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом из положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы возникает при доказанности того, что поставщиком существенно нарушены требования к качеству товара (покупателем обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, обязанность по доказыванию факта наличия недостатков товара (вне зависимости от степени их значимости), возникших до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, лежит именно на истце, как на покупателе соответствующего товара.
Также, в силу приведенной специальной нормы общие правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.
Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.
Общие положения статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающие качество товара с пригодностью для целей, для которых товар такого рода обычно используется, к объектам недвижимости применению не подлежат, поскольку назначение недвижимости является индивидуальным и определяется ее собственником.
Документально установлено, что договор купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013 не содержит требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласованно.
В такой ситуации в отсутствие в договоре купли-продажи каких-либо требований к качеству объекта недвижимости предъявлять требования со ссылкой на ненадлежащее качество объекта истец не вправе.
Более того, даже если бы статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежала применению к спорным правоотношениям, истцом не доказан ни факт того, что недостатки являются неустранимыми (письмо от 14.10.2014 на имя директора ООО "Спектр-С" Вшивкова В.Н., заявления ООО "Комсервис" на имя ДНУ "Эра"), ни то, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ни то, что они проявляются вновь после их устранения (в деле нет доказательств того, что были предприняты меры к устранению недостатков).
Как верно установлено судом первой инстанции, отсутствие технической возможности подачи теплоносителя в систему отопления спорного объекта связано с отсутствием узла ввода для подачи тепла для помещений. В свою очередь, факт наличия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения подтверждается материалами дела.
Обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорных помещений недостатки (отсутствие узла ввода для подачи тепла) не носят скрытый характер. Документальных доказательств, что устранение выявленных экспертом недостатков требует значительных затрат истцом не представлено.
Также, факт соответствия жилого дома проектной документации, предусматривающей отопление в спорном помещении, на момент передачи имущества истцу подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в том числе представленными проектной документации, заключением по проектной документации на дом N 20, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, заключением о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 31.07.2008, письмом от 29.06.2010 г. N 1653/10-1-0-1 Правительство Курганской области.
Таким образом, судебная коллегия полагает обоснованным выводу суда первой инстанции о том, что система отопления в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20 со встроенными нежилыми помещениями выполнена в соответствии с техническими условиями подключения, проектной документации.
Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1-15, не было подключено к действующей системе отопления (система отопления ведущая к нежилым помещения была демонтирована до подписания договора), истцом не представлено.
Более того, истец при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества. Указанное, подтверждается пунктом 6 договора, согласно которому покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ.
На состояние объекта недвижимости также указано в пункте 3 передаточного акта, согласно которому продавец передал покупателю нежилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора. Претензий у покупателя по передаваемому нежилому помещению не имеется.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя добросовестно и разумно и предполагая использование объекта для конкретных целей, истец должен был позаботиться о включении в текст договора условий о качестве товара, удовлетворяющих предъявляемым им требованиям. А, не сделав этого, несет риск связанных с этим последствий. Судебной коллегией принимается во внимание тот факт, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха, соответственно, истец является профессиональным участником в указанной сфере деятельности, следовательно, при осмотре помещения должен был обнаружить недостатки отопительной системы.
Поскольку истец документально не подтвердил факт возникновения недостатков товара (отсутствие централизованной системы отопления) до заключения договора и его передачи по акту приема-передачи или по причинам, возникшим до этого момента, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2017 N 18АП-7904/2017 ПО ДЕЛУ N А34-10969/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. N 18АП-7904/2017
Дело N А34-10969/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/20166 (судья Тюрина И.Г.).
В заседании принял участие представители:
- истца: общества с ограниченной ответственностью "КОМСЕРВИС" - Кутиков Артем Олегович (доверенность от 19.07.2017);
- третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" - Важенина Альсина Сайритдиновна (доверенность от 06.02.2017 N 23).
Общество с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - истец, ООО "Комсервис") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (далее - ответчик, ООО "СтройТранс") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2016 исковое заявление принято к производству (т.д. 1 л.д. 12-14).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.09.2016 дело N А70-9668/2016 в порядке статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано по подсудности в Арбитражный суд Курганской области (т.д. 1 л.д. 115-116).
Определением суда от 11.10.2016 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Курганской области (т.д. 1 л.д. 1-3).
Определением суда от 14.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (т.д. 1 л.д. 88-89).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме (т.д. 3 л.д. 70-74).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Комсервис" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что у переданного по договору имущества были обнаружены именно скрытые дефекты. Истец, визуально осмотрев объект, убедившись, что все коммуникации в помещении смонтированы, подписал акт приемки.
По мнению истца, ООО "СтройТранс" было известно, что спорный объект приобретался под офис для сотрудников. В связи с чем, продавец был обязан передать истцу товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Кроме того, ответчик должен ежегодно готовить нежилые помещения к отопительному сезону, однако он в отопительном сезоне 2012-2013 таких работ произведено не было.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель третьего лица возражал по доводам апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.2013 между ООО "СтройТранс" (продавец) и ООО "Спектр-С" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 020413 (т.д. 1 л.д. 27-29).
Согласно пункту 1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил, принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1-15.
Стороны оценивают указанное нежилое помещение в сумме 2 875 000 руб. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 3 договора).
Покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ (пункт 6 договора).
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (т.д. 1 л.д. 29).
Указанный в договоре объект аренды передан покупателю по передаточному акту от 02.04.2013 (т.д. 1 л.д. 30).
31.10.2013 истец направил в адрес ООО "Стройтранс" претензию с требованием безвозмездно в разумный срок устранить недостатки, влияющие на возможность нормального использования переданного во исполнение договора N 020413 от 02.04.2013 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20 корпус 1, восстановив систему отопления согласно проектно-сметной документации многоквартирного дома (т.д. 1 л.д. 97-98). Ответа на претензию не последовало.
09.04.2015 истцом с привлечением специализированной организации проведено тепловизионное обследование системы отопления в спорном помещении, которым установлено отсутствие теплоснабжения (т.д. 1 л.д. 41-59, т.д. 2 л.д. 1-19).
Согласно акта осмотра технического этажа в части системы отопления, составленного 27.04.2015. представителями истца и Председателем Совета ДНУ "Эра" Стрельниковой С.Г., в ходе обследования обнаружено наличие системы отопления (подающий и обратный трубопровод) предназначенной для отопления помещения д. 20V; трубопроводы подающей и обратной магистрали теплоснабжения соединены с радиаторами обогрева помещения д. 20V; система теплоснабжения помещения д. 20V раздельная с жилыми помещения дома 20; отсутствует узел учета тепловой энергии для помещения д. 20V; отсутствует узел ввода для подачи тепла для помещений д. 20V (т.д. 2 л.д. 57).
11.03.2016 истец направил в адрес ответчика претензию о мирном урегулировании вопроса расторжения договора купли-продажи и возврате денежных средств (т.д. 1 л.д. 60-61). Ответа на данную претензию также не последовало.
Учитывая возникновение недостатков до заключения договора, а также то, что устранить недостатки безвозмездно и в разумные сроки не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на устранимость выявленных недостатков, а также на то, что допущенная истцом при заключении договора неосмотрительность не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статей 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 450 названного Кодекса установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 указанной статьи).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец в качестве таких условий указывает передачу товара ненадлежащего качества, а именно то, что объект недвижимости не подключен к централизованному отоплению по причине отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом из положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы возникает при доказанности того, что поставщиком существенно нарушены требования к качеству товара (покупателем обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, обязанность по доказыванию факта наличия недостатков товара (вне зависимости от степени их значимости), возникших до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, лежит именно на истце, как на покупателе соответствующего товара.
Также, в силу приведенной специальной нормы общие правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.
Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.
Общие положения статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающие качество товара с пригодностью для целей, для которых товар такого рода обычно используется, к объектам недвижимости применению не подлежат, поскольку назначение недвижимости является индивидуальным и определяется ее собственником.
Документально установлено, что договор купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013 не содержит требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласованно.
В такой ситуации в отсутствие в договоре купли-продажи каких-либо требований к качеству объекта недвижимости предъявлять требования со ссылкой на ненадлежащее качество объекта истец не вправе.
Более того, даже если бы статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежала применению к спорным правоотношениям, истцом не доказан ни факт того, что недостатки являются неустранимыми (письмо от 14.10.2014 на имя директора ООО "Спектр-С" Вшивкова В.Н., заявления ООО "Комсервис" на имя ДНУ "Эра"), ни то, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ни то, что они проявляются вновь после их устранения (в деле нет доказательств того, что были предприняты меры к устранению недостатков).
Как верно установлено судом первой инстанции, отсутствие технической возможности подачи теплоносителя в систему отопления спорного объекта связано с отсутствием узла ввода для подачи тепла для помещений. В свою очередь, факт наличия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения подтверждается материалами дела.
Обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорных помещений недостатки (отсутствие узла ввода для подачи тепла) не носят скрытый характер. Документальных доказательств, что устранение выявленных экспертом недостатков требует значительных затрат истцом не представлено.
Также, факт соответствия жилого дома проектной документации, предусматривающей отопление в спорном помещении, на момент передачи имущества истцу подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в том числе представленными проектной документации, заключением по проектной документации на дом N 20, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, заключением о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 31.07.2008, письмом от 29.06.2010 г. N 1653/10-1-0-1 Правительство Курганской области.
Таким образом, судебная коллегия полагает обоснованным выводу суда первой инстанции о том, что система отопления в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20 со встроенными нежилыми помещениями выполнена в соответствии с техническими условиями подключения, проектной документации.
Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1-15, не было подключено к действующей системе отопления (система отопления ведущая к нежилым помещения была демонтирована до подписания договора), истцом не представлено.
Более того, истец при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 020413 от 02.04.2013 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества. Указанное, подтверждается пунктом 6 договора, согласно которому покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ.
На состояние объекта недвижимости также указано в пункте 3 передаточного акта, согласно которому продавец передал покупателю нежилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора. Претензий у покупателя по передаваемому нежилому помещению не имеется.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя добросовестно и разумно и предполагая использование объекта для конкретных целей, истец должен был позаботиться о включении в текст договора условий о качестве товара, удовлетворяющих предъявляемым им требованиям. А, не сделав этого, несет риск связанных с этим последствий. Судебной коллегией принимается во внимание тот факт, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха, соответственно, истец является профессиональным участником в указанной сфере деятельности, следовательно, при осмотре помещения должен был обнаружить недостатки отопительной системы.
Поскольку истец документально не подтвердил факт возникновения недостатков товара (отсутствие централизованной системы отопления) до заключения договора и его передачи по акту приема-передачи или по причинам, возникшим до этого момента, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Н.ПИРСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)