Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указывает, что продавец уклоняется от заключения основного договора, при этом сторонами не согласована цена договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коваль Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Мелешко Н.В., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1968/2015 по апелляционной жалобе Д. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года по иску Д. к С.О. об обязании заключить основной договор купли-продажи и снятии с регистрационного учета и встречному иску С.О. к Д. о признании предварительного договора недействительным.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения Д., поддержавшей доводы жалобы, представителя С.О. С.С., полагавшего решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Д. обратилась в суд с иском к С.О., в котором после уточнения исковых требований просила обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от <дата>, обязать ответчика сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу в день получения оригинала договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации прав собственности на <...> долей квартиры, а также возложить на ответчика все судебные расходы.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <...> долей квартиры расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. По условиям договора ответчик обязуется продать вышеуказанные доли квартиры истцу или любому указанному истцом лицу не позднее <дата> по договору купли-продажи, а также продавец обязуется освободить проданные доли квартиры и передать их покупателю свободными от прав третьих лиц, однако ответчик свои обязательства в установленный предварительным договором срок не исполнил, договор купли-продажи не заключил.
В ходе рассмотрения дела С.О. подал встречный иск, в котором просил признать предварительный договор купли-продажи недействительным, в обоснование своих требований указав, что заключил предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему комнаты (единственного места для проживания), считая, что своими действиями (пожар) причинил истцу материальный ущерб, который пытался таким образом возместить. В действительности, установлено, что ущерба Д. он не причинял, таким образом, при заключении договора, он заблуждался.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года Д. отказано в удовлетворении заявленных требований.
В удовлетворении требований о признании предварительного договора недействительным С.О. также отказано.
С.О. решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований не обжалует.
Третьи лица нотариус Т. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом (л.д. 568, 569 - 570), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказания услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из материалов дела усматривается, что С.О. является собственником <...> долей в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 14 - 18). Д. является собственником <...> долей в квартире по вышеуказанному адресу (л.д. 22).
Между сторонами <дата> заключен предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя взаимные обязательства заключить договор купли-продажи <...> долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в срок не позднее <дата>, на следующих условиях (п. 2 Договора): - продавец обязуется продать, а покупатель купить указанные доли квартиры не позднее <дата> за <...> рублей, из которых: <...> рублей будут зачтены покупателем продавцу в счет зачета долга продавца перед покупателем по возмещению ущерба, причиненного по вине продавца покупателю в результате пожаров (<дата> и <дата>), в возмещении стоимости восстановительного ремонта мест общего пользования квартирой по вышеуказанному адресу, а <...> рублей в размере <...> долей общего имущества передаются покупателем продавцу в три этапа (л.д. 12 - 13).
В установленный предварительным договором срок ответчик основной договор купли-продажи не заключил. Истец обращалась к С.О. с соответствующим требованием, однако оно исполнено не было (л.д. 23 - 24).
Из материала отказного производства N <...> от <дата> усматривается, что наиболее вероятной причиной пожара в <адрес> послужило неосторожное обращение с огнем при курении С.О.
Также судом первой инстанции установлено, что С.О. добровольно произвел ремонт мест общего пользования в квартире расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
Отказывая в удовлетворении встречных требований С.О., суд первой инстанции, исходя из анализа представленных доказательств, пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии заблуждения С.О. при заключении предварительного договора от <дата>.
Поскольку выводы суда в указанной части сторонами не оспариваются, предусмотренных частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проверки решения в этой части судебная коллегия не усматривает.
В уточненных требованиях Д. просила заключить основной договор на условиях предварительного, исключив из пункта 2 условие о зачете суммы в размере <...> рублей в счет долга С.О. перед Д. в связи с проведением ответчиком ремонта мест общего пользования квартирой.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Д., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исходя из анализа условий предварительного договора, он является не только соглашением сторон о купле-продаже долей квартиры в будущем, но и соглашением о порядке и способе возмещения ущерба, причиненного С.О. истцу.
По смысловому содержанию статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязывает стороны заключить основной договор на условиях предварительного, ввиду чего суд первой инстанции указал на то, что ответчик имел намерение определенным образом возместить истцу причиненный ущерб, продав ей свою комнату в зачет данного ущерба, с чем истец согласилась, подписав предварительный договор. При этом, между сторонами не имелось соглашения о безусловной купле-продаже доли собственности за указанную истцом сумму в размере <...> рублей.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Д.
Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора в будущем, между тем предварительный договор, заключенный между сторонами, включал в себя обязанность по возмещению ответчиком ущерба, возникшего в результате пожара.
Судебная коллегия критически оценивает довод подателя жалобы о том, что между сторонами должен быть заключен основной договор купли-продажи ввиду того, что в уточненных требованиях сохраняются все существенные условиях предварительного договора, а именно сумма договора определена и не изменялась сторонами, поскольку данный довод основан на ошибочном понимании истцом по первоначальному иску норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также общих правил гражданского оборота.
Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи и цену, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, если продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст соглашения.
С учетом вышеназванных норм права, условие предварительного договора о порядке выплаты покупной цены не могло быть в одностороннем порядке изменено истцом, соответственно, оснований для обязания ответчика заключить основной договор на условиях, указанных в уточненном иске от <дата>, у суда не имелось.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия статей 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение в соответствии с требованиями материального права. Нарушений процессуальных норм, которые могут повлечь отмену обжалуемого решения, судом также не допущено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.01.2016 N 33-814/2016 ПО ДЕЛУ N 2-1968/2015
Требование: Об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указывает, что продавец уклоняется от заключения основного договора, при этом сторонами не согласована цена договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2016 г. N 33-814/2016
Судья Коваль Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Мелешко Н.В., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1968/2015 по апелляционной жалобе Д. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года по иску Д. к С.О. об обязании заключить основной договор купли-продажи и снятии с регистрационного учета и встречному иску С.О. к Д. о признании предварительного договора недействительным.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения Д., поддержавшей доводы жалобы, представителя С.О. С.С., полагавшего решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Д. обратилась в суд с иском к С.О., в котором после уточнения исковых требований просила обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от <дата>, обязать ответчика сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу в день получения оригинала договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации прав собственности на <...> долей квартиры, а также возложить на ответчика все судебные расходы.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <...> долей квартиры расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. По условиям договора ответчик обязуется продать вышеуказанные доли квартиры истцу или любому указанному истцом лицу не позднее <дата> по договору купли-продажи, а также продавец обязуется освободить проданные доли квартиры и передать их покупателю свободными от прав третьих лиц, однако ответчик свои обязательства в установленный предварительным договором срок не исполнил, договор купли-продажи не заключил.
В ходе рассмотрения дела С.О. подал встречный иск, в котором просил признать предварительный договор купли-продажи недействительным, в обоснование своих требований указав, что заключил предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему комнаты (единственного места для проживания), считая, что своими действиями (пожар) причинил истцу материальный ущерб, который пытался таким образом возместить. В действительности, установлено, что ущерба Д. он не причинял, таким образом, при заключении договора, он заблуждался.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года Д. отказано в удовлетворении заявленных требований.
В удовлетворении требований о признании предварительного договора недействительным С.О. также отказано.
С.О. решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований не обжалует.
Третьи лица нотариус Т. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом (л.д. 568, 569 - 570), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказания услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из материалов дела усматривается, что С.О. является собственником <...> долей в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 14 - 18). Д. является собственником <...> долей в квартире по вышеуказанному адресу (л.д. 22).
Между сторонами <дата> заключен предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя взаимные обязательства заключить договор купли-продажи <...> долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в срок не позднее <дата>, на следующих условиях (п. 2 Договора): - продавец обязуется продать, а покупатель купить указанные доли квартиры не позднее <дата> за <...> рублей, из которых: <...> рублей будут зачтены покупателем продавцу в счет зачета долга продавца перед покупателем по возмещению ущерба, причиненного по вине продавца покупателю в результате пожаров (<дата> и <дата>), в возмещении стоимости восстановительного ремонта мест общего пользования квартирой по вышеуказанному адресу, а <...> рублей в размере <...> долей общего имущества передаются покупателем продавцу в три этапа (л.д. 12 - 13).
В установленный предварительным договором срок ответчик основной договор купли-продажи не заключил. Истец обращалась к С.О. с соответствующим требованием, однако оно исполнено не было (л.д. 23 - 24).
Из материала отказного производства N <...> от <дата> усматривается, что наиболее вероятной причиной пожара в <адрес> послужило неосторожное обращение с огнем при курении С.О.
Также судом первой инстанции установлено, что С.О. добровольно произвел ремонт мест общего пользования в квартире расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
Отказывая в удовлетворении встречных требований С.О., суд первой инстанции, исходя из анализа представленных доказательств, пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии заблуждения С.О. при заключении предварительного договора от <дата>.
Поскольку выводы суда в указанной части сторонами не оспариваются, предусмотренных частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проверки решения в этой части судебная коллегия не усматривает.
В уточненных требованиях Д. просила заключить основной договор на условиях предварительного, исключив из пункта 2 условие о зачете суммы в размере <...> рублей в счет долга С.О. перед Д. в связи с проведением ответчиком ремонта мест общего пользования квартирой.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Д., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исходя из анализа условий предварительного договора, он является не только соглашением сторон о купле-продаже долей квартиры в будущем, но и соглашением о порядке и способе возмещения ущерба, причиненного С.О. истцу.
По смысловому содержанию статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязывает стороны заключить основной договор на условиях предварительного, ввиду чего суд первой инстанции указал на то, что ответчик имел намерение определенным образом возместить истцу причиненный ущерб, продав ей свою комнату в зачет данного ущерба, с чем истец согласилась, подписав предварительный договор. При этом, между сторонами не имелось соглашения о безусловной купле-продаже доли собственности за указанную истцом сумму в размере <...> рублей.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Д.
Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора в будущем, между тем предварительный договор, заключенный между сторонами, включал в себя обязанность по возмещению ответчиком ущерба, возникшего в результате пожара.
Судебная коллегия критически оценивает довод подателя жалобы о том, что между сторонами должен быть заключен основной договор купли-продажи ввиду того, что в уточненных требованиях сохраняются все существенные условиях предварительного договора, а именно сумма договора определена и не изменялась сторонами, поскольку данный довод основан на ошибочном понимании истцом по первоначальному иску норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также общих правил гражданского оборота.
Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи и цену, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, если продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст соглашения.
С учетом вышеназванных норм права, условие предварительного договора о порядке выплаты покупной цены не могло быть в одностороннем порядке изменено истцом, соответственно, оснований для обязания ответчика заключить основной договор на условиях, указанных в уточненном иске от <дата>, у суда не имелось.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия статей 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение в соответствии с требованиями материального права. Нарушений процессуальных норм, которые могут повлечь отмену обжалуемого решения, судом также не допущено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)