Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 15.12.2015 г.
В полном объеме изготовлено 22.12.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "Агрика"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 - 09.06.2015 г.
по делу N А40-13706/2015,
принятое судьей Мысаком Н.Я.
по спору с участием:
истец ООО "Агрика" (ОГРН 1057716012496)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кужелев С.В. по дов. от 08.07.2015 г.;
- от ответчика: Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014 г.,
установил:
29.01.2015 г. ООО "Агрика" предъявило требования к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 159,1 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 9, 9а) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, по цене 7 500 700 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленном в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 02.06.2015 г., изготовленным в полном объеме 09.06.2015 г. (т. 2 л.д. 01 - 102), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 108 - 109).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по предъявленным к нему требованиям возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.
ООО "Агрика" арендует у города Москвы Договору аренды от 18.04.2003 г. N 3 - 314 (в редакции Дополнительных соглашений к нему от 25.12.2004 г., от 28.08.2009 г.) нежилое пом. I этажа 1 общей площадью 157,9 кв. м (комн. 1 - 7, 7а, 8, 9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, разрешенное использование: бытовое обслуживание (92 кв. м) и торговое (65,9 кв. м).
03.06.2003 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности города Москвы на данное нежилое помещение I этажа 1 как имеющее общую площадь 159,1 кв. м и состоящее из комн. 1, 3 - 9, 9а.
18.06.2014 г. (т. 1 л.д. 106) Истец обратился к Ответчику с заявлением (т. 1 л.д. 129) о приобретении данного помещения в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Привлеченный Ответчиком независимый оценщик выполнил Отчет об оценке (т. 2 л.д. 68-92), содержащий вывод о том, что рыночная стоимость арендовавшегося помещения составляет по состоянию на 04.03.2014 г. 19 208 780 руб. без НДС.
Департаментом городского имущества г. Москвы издано распоряжение от 29.07.2014 г. N 11482 (т. 2 л.д. 85 - 87) о приватизации арендовавшегося помещения путем предоставления Истцу преимущественного права выкупа по цене 19 208 780 руб. с рассрочкой на 3 года (т. 2 л.д. 85 - 87), подготовлен и письмом исх. от 08.08.2014 г. направлен Истцу проект договора купли-продажи; данный проект получен Истцом нарочным 12.08.2014 г.
Привлеченный Истцом независимый оценщик выполнил Отчет об оценке (т. 2 л.д. 1 - 20), содержащий вывод о том, что рыночная стоимость арендовавшегося помещения составляет по состоянию на 16.10.2014 г. 7 500 700 руб. без НДС.
В связи с чем Истец направил Ответчику письмо исх. от 26.08.2014 г. с предложение заключить договор купли-продажи по цене 7 500 700 руб. без НДС (т. 2 л.д. 83 - 84).
Таким образом, между сторонами возник спор о том, на каких условиях в части покупной цены договор купли-продажи подлежит заключению, а именно: предложенных Истцом или Ответчиком; чей Отчет об оценке, а именно: выполненный по заданию Истца или Ответчика, содержит достоверный вывод о рыночной стоимости выкупаемых помещений.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, т.к. посчитал, что Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, т.к. не подписал полученный от Ответчика проект договора купли-продажи в 30-дневный срок, хотя бы и с протоколом разногласий.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Ч. 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 настоящей статьи.
Между тем Истец получил 12.08.2014 г. подготовленный Ответчиком проект договора купли-продажи по цене 19 208 780 руб. без НДС, после чего уже 26.08.2014 г. направил Ответчику письмо с предложение заключить договор купли-продажи по цене 7 500 700 руб. без НДС.
Проект договора, подписанный одной стороной и направленный другой стороне, является офертой.
Протокол разногласий к нему, подписанный стороной, получившей первоначальный проект договора, является отказом от акцепта и новой офертой (ст. 443 ГК РФ).
Оферта может быть оформлена в виде подписанного оферентом проекта договора, или в виде протокола разногласий к проекту договора, или в виде одностороннего заявления (письма, уведомления).
Поэтому направленное Истцом Ответчику письмо от 26.08.2014 г. являлось ни чем иным, как протоколом разногласий, новой офертой.
Аналогичный подход применен Верховным Судом РФ в Определениях от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8151 по делу N А40-48277/2014, от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8832 по делу N А40-34226/2014.
Следовательно, по настоящему делу условия, предусмотренные п. 2 ст. 445 ГК РФ, ч. ч. 4, 4.1 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, Истцом соблюдены, в связи с чем Истец преимущественное право на приобретение арендуемого помещения не утратил.
Судом апелляционной инстанции назначено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемых помещений по состоянию на 18.06.2014 г. - дату обращения Истца с заявлением о выкупе.
По результатам экспертизы представлено экспертное заключение (т. 4 л.д. 48 - 153) о том, что рыночная стоимость составляет 13 441 080 руб. без НДС.
Таким образом, договор купли-продажи должен быть заключен на условиях уплаты покупной цены в размере 13 441 080 руб.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, и установлении покупной цены равной 13 441 080 руб.
Решения суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 02-09.06.2015 г. по делу N А40-13706/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Агрика" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 159,1 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 9, 9а) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, установив покупную цену равной 13 441 080 руб.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2015 N 09АП-34953/2015 ПО ДЕЛУ N А40-13706/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2015 г. по делу N А40-13706/2015
Резолютивная часть объявлена 15.12.2015 г.
В полном объеме изготовлено 22.12.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "Агрика"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 - 09.06.2015 г.
по делу N А40-13706/2015,
принятое судьей Мысаком Н.Я.
по спору с участием:
истец ООО "Агрика" (ОГРН 1057716012496)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кужелев С.В. по дов. от 08.07.2015 г.;
- от ответчика: Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014 г.,
установил:
29.01.2015 г. ООО "Агрика" предъявило требования к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 159,1 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 9, 9а) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, по цене 7 500 700 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленном в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 02.06.2015 г., изготовленным в полном объеме 09.06.2015 г. (т. 2 л.д. 01 - 102), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 108 - 109).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по предъявленным к нему требованиям возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.
ООО "Агрика" арендует у города Москвы Договору аренды от 18.04.2003 г. N 3 - 314 (в редакции Дополнительных соглашений к нему от 25.12.2004 г., от 28.08.2009 г.) нежилое пом. I этажа 1 общей площадью 157,9 кв. м (комн. 1 - 7, 7а, 8, 9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, разрешенное использование: бытовое обслуживание (92 кв. м) и торговое (65,9 кв. м).
03.06.2003 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности города Москвы на данное нежилое помещение I этажа 1 как имеющее общую площадь 159,1 кв. м и состоящее из комн. 1, 3 - 9, 9а.
18.06.2014 г. (т. 1 л.д. 106) Истец обратился к Ответчику с заявлением (т. 1 л.д. 129) о приобретении данного помещения в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Привлеченный Ответчиком независимый оценщик выполнил Отчет об оценке (т. 2 л.д. 68-92), содержащий вывод о том, что рыночная стоимость арендовавшегося помещения составляет по состоянию на 04.03.2014 г. 19 208 780 руб. без НДС.
Департаментом городского имущества г. Москвы издано распоряжение от 29.07.2014 г. N 11482 (т. 2 л.д. 85 - 87) о приватизации арендовавшегося помещения путем предоставления Истцу преимущественного права выкупа по цене 19 208 780 руб. с рассрочкой на 3 года (т. 2 л.д. 85 - 87), подготовлен и письмом исх. от 08.08.2014 г. направлен Истцу проект договора купли-продажи; данный проект получен Истцом нарочным 12.08.2014 г.
Привлеченный Истцом независимый оценщик выполнил Отчет об оценке (т. 2 л.д. 1 - 20), содержащий вывод о том, что рыночная стоимость арендовавшегося помещения составляет по состоянию на 16.10.2014 г. 7 500 700 руб. без НДС.
В связи с чем Истец направил Ответчику письмо исх. от 26.08.2014 г. с предложение заключить договор купли-продажи по цене 7 500 700 руб. без НДС (т. 2 л.д. 83 - 84).
Таким образом, между сторонами возник спор о том, на каких условиях в части покупной цены договор купли-продажи подлежит заключению, а именно: предложенных Истцом или Ответчиком; чей Отчет об оценке, а именно: выполненный по заданию Истца или Ответчика, содержит достоверный вывод о рыночной стоимости выкупаемых помещений.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, т.к. посчитал, что Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, т.к. не подписал полученный от Ответчика проект договора купли-продажи в 30-дневный срок, хотя бы и с протоколом разногласий.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Ч. 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 настоящей статьи.
Между тем Истец получил 12.08.2014 г. подготовленный Ответчиком проект договора купли-продажи по цене 19 208 780 руб. без НДС, после чего уже 26.08.2014 г. направил Ответчику письмо с предложение заключить договор купли-продажи по цене 7 500 700 руб. без НДС.
Проект договора, подписанный одной стороной и направленный другой стороне, является офертой.
Протокол разногласий к нему, подписанный стороной, получившей первоначальный проект договора, является отказом от акцепта и новой офертой (ст. 443 ГК РФ).
Оферта может быть оформлена в виде подписанного оферентом проекта договора, или в виде протокола разногласий к проекту договора, или в виде одностороннего заявления (письма, уведомления).
Поэтому направленное Истцом Ответчику письмо от 26.08.2014 г. являлось ни чем иным, как протоколом разногласий, новой офертой.
Аналогичный подход применен Верховным Судом РФ в Определениях от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8151 по делу N А40-48277/2014, от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8832 по делу N А40-34226/2014.
Следовательно, по настоящему делу условия, предусмотренные п. 2 ст. 445 ГК РФ, ч. ч. 4, 4.1 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, Истцом соблюдены, в связи с чем Истец преимущественное право на приобретение арендуемого помещения не утратил.
Судом апелляционной инстанции назначено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемых помещений по состоянию на 18.06.2014 г. - дату обращения Истца с заявлением о выкупе.
По результатам экспертизы представлено экспертное заключение (т. 4 л.д. 48 - 153) о том, что рыночная стоимость составляет 13 441 080 руб. без НДС.
Таким образом, договор купли-продажи должен быть заключен на условиях уплаты покупной цены в размере 13 441 080 руб.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, и установлении покупной цены равной 13 441 080 руб.
Решения суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 02-09.06.2015 г. по делу N А40-13706/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Агрика" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 159,1 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 9, 9а) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, установив покупную цену равной 13 441 080 руб.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)