Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что квартира по договору купли-продажи недвижимого имущества передана в пользование, а не в собственность истца без согласия залогодержателя и, кроме того, передана в пользование двух посторонних лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего судьи Горновой М.В.,
и судей Ефимовой И.Е. Быковской Л.И.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Н. к ООО "МРЖК-ПРОПЕРТИ" о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов - отказать.
установила:
Истец Н. обратился в суд с иском к ответчику ООО "МРЖК-ПРОПЕРТИ" о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 25.03.2015 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ***, предметом договора является недвижимое имущество по адресу: *** область г. *** ул. *** д. *** кв. ***. Указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2015 года был заключен с существенным нарушением норм действующего законодательства: квартира передана в пользование, а не в собственность истца, без согласия залогодержателя, и кроме того передана в пользование двух посторонних лиц - истца и А.Л.Н.
Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N *** от 25.03.2015 года, заключенный между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные в счет погашения ежемесячных платежей в размере *** рублей *** копеек, юридические расходы в размере *** рублей *** копеек, расходы потраченные на капитальный ремонт в размере *** рублей.
Истец в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу.
Представитель третьего лица АО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.Л.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Н. по доводам, указанным в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии истец Н., ответчик ООО "МРЖК-Проперти", третьи лица А.Л.Н., АО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства", не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку указанные лица, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены судом надлежащим образом, уважительных причин неявки не представили, ходатайств об отложении не направляли, а истец Н. реализовал свое право на участие в судебном заседании, выдав доверенность представителю, воспользовавшись положениями ст. 48 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Г., поддержавшего апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции по делу установлено, что 25.03.2015 года между ООО "МРЖК ПРОПЕРТИ" и Н., А.Л.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N *** (л.д. 23 - 30), в соответствии с которым продавец обязался передать в совместную собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить и принять в порядке, предусмотренном настоящим договором недвижимое имущество по адресу: *** область, г. ***, ул. *** д. *** кв. ***.
Согласно п. 1.5 договора недвижимое имущество обременено залогом в пользу ОАО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства" на основании договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) N **** от 02.12.2013 г.
В соответствии с п. 2.1 договора цена жилого помещения составляет *** руб.
Согласно п. 2.2 договора, покупатель обязуется полностью погасить основную сумму путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний платежные периоды, не позднее срока установленного в п. 2.1.1 договора (31.03.2025 года).
В соответствии с п. 2.5.3 договора, датой исполнения обязательств в полном объеме является дата поступления денежных средств на счет продавца.
Согласно п. 3.1 договора право собственности на жилое помещение возникает у покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области. Основанием для проведения государственной регистрации перехода права является договор и акт приема-передачи жилого помещения в собственность покупателя, который должен быть подписан сторонами не позднее *** рабочих дней с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме в размере и порядке предусмотренном разделом 2 договора.
Пунктом 3.2. договора установлено, что до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме, жилое помещение передается покупателю в безвозмездное пользование.
В соответствии с п. 4.2.1, п. 4.2.4 договора покупатель обязан оплатить приобретаемое жилое помещение в полном объеме в размере, порядке и срок, указанные в разделе 2 договора. Не позднее *** рабочих дней со дня исполнения обязанности по оплате договора в полном объеме в размере и порядке, установленном договором, осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним по Свердловской области. Срок рассрочки составил *** месяцев, истцу был выдан график платежей (приложение N 1 к договору купли-продажи).
Во исполнение пункта 3.2 договора купли-продажи, спорная квартира передана ответчиком ООО "МРЖК ПРОПЕРТИ" Н. и А.Л.Н. в безвозмездное пользование по акту приема-передачи (л.д. 38 - 40).
Пунктом 8.2 предусмотрено право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В соответствии со ст. 501 ГК РФ, Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).
Согласно п. 1 ст. 491 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.
Согласно п. 1 ст. 495 ГК РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.
Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, обоснованно исходил из того, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества, дающих право на расторжение договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При заключении договора купли-продажи продавцом в тексте договора указано на наличие обременения, сообщена вся информация о предмете договора, порядок и способ оплаты цены договора. Покупатель нашел условия договора приемлемыми и не имел претензий при передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю в безвозмездное пользования до исполнения обязательств по оплате в полном объеме. Договор купли-продажи от 25.03.2015 года был подписан истцом лично, без принуждения и длительное время исполнялся. Доказательств обратного истец не представил.
Следует также отметить, что наличие обременения в виде залога в данном случае не может являться основанием для его расторжения в судебном порядке, поскольку Н. приобретая спорную квартиру должен был знать о наличии обременения, однако подписав договор купли-продажи истец согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, что не противоречит п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Поскольку обязательства по заключенному истцом и ответчиком договору купли-продажи Н. в полном объеме исполнены не были, доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, а также подтверждающих причинение значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба в материалы дела не представлено, в связи с чем вывод суда об отказе в расторжении договора купли-продажи и об отсутствии у истца права на возврат того, что было уплачено им в счет исполнения обязательства является верным.
При этом направленная истцом заявление-претензия от 27.06.2016 года не может быть расценено как отказ истца в одностороннем порядке от исполнения договора купли-продажи, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, должен быть сформулирован сторонами недвусмысленно. Из буквального толкования содержания просительной части претензии, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, следует, что такой отказ истцом заявлен не был, в связи с чем ответчику было направлено предложение о расторжении договора по соглашению сторон, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Поскольку все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, то решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
При этом судебной коллегией не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях, выразивших в уклонении суда первой инстанции от принятия дополнений к иску, поскольку из протокола судебного заседания от 09.11.2016 года следует, что ходатайство истца о принятии указанных дополнений было рассмотрено судом по правилам ст. 166 ГПК РФ, и отклонено. Доказательств обратного заявителями не представлено. Замечания на протокол судебного заседания от 09.11.2016 года в соответствии с требованиями ст. 231 ГПК РФ не подавались. Кроме того, в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить предмет или основания иска, увеличить или уменьшить размер заявленных требований. Вместе с тем, поданные истцом дополнения к иску требованиям ст. 39 ГПК РФ не отвечают. Так, из текста данного дополнения следует, что истец просил признать договор от 25.03.2015 года не заключенным, в то время как в первоначальном иске указывал на его расторжения. При этом из текста данного дополнения к иску следует, что истец изменил не только предмет иска, но и основания, что невозможно в силу ст. 39 ГПК РФ. Таким образом, является верным вывод суд первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства истца о принятии дополнения к иску.
Также судебной коллегией не может быть принят в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции доводы жалобы о том, что договор купли-продажи является незаключенным, в связи с отсутствием государственной регистрации. Указанные требования предметом судебного разбирательства не являлись. В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
При этом судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что в соответствии с абз. 2 п. 3.1 договора купли-продажи основанием для проведения государственной регистрации перехода права является договор и акт приема-передачи жилого помещения в собственность покупателя, который должен быть подписан сторонами не позднее *** рабочих дней с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме в размере и порядке предусмотренном разделом 2 договора.
В соответствии с п. 4.2.1, п. 4.2.4 договора покупатель обязан оплатить приобретаемое жилое помещение в полном объеме в размере, порядке и срок, указанные в разделе 2 договора. Не позднее *** рабочих дней со дня исполнения обязанности по оплате договора в полном объеме в размере и порядке, установленном договором, осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним по Свердловской области.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме, жилое помещение передается покупателю в безвозмездное пользование.
Поскольку истец свои обязательства по оплате цены приобретаемого жилого помещения в полном объеме не выполнил, то предусмотренных законом и договором оснований для государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение не возникло, в связи с чем доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе об отсутствии государственной регистрации как основания существенного нарушения договора со стороны ответчика являются неверными и основанием к отмене решения суда быть не могут.
Доводы апелляционной жалобы относительно продажи имущества, обремененного правами третьих лиц, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку при заключении договора истец был ознакомлен с его условиями и поставлен в известность о том, что приобретаемое им недвижимое имущество находится в залоге у третьего лица. Подписав договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого помещения, истец принял жилое помещение, обремененное правами третьих лиц, что не согласуется п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержит обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-25073/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что квартира по договору купли-продажи недвижимого имущества передана в пользование, а не в собственность истца без согласия залогодержателя и, кроме того, передана в пользование двух посторонних лиц.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N 33-25073
Судья: Кузнецова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего судьи Горновой М.В.,
и судей Ефимовой И.Е. Быковской Л.И.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Н. к ООО "МРЖК-ПРОПЕРТИ" о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов - отказать.
установила:
Истец Н. обратился в суд с иском к ответчику ООО "МРЖК-ПРОПЕРТИ" о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 25.03.2015 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ***, предметом договора является недвижимое имущество по адресу: *** область г. *** ул. *** д. *** кв. ***. Указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2015 года был заключен с существенным нарушением норм действующего законодательства: квартира передана в пользование, а не в собственность истца, без согласия залогодержателя, и кроме того передана в пользование двух посторонних лиц - истца и А.Л.Н.
Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N *** от 25.03.2015 года, заключенный между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные в счет погашения ежемесячных платежей в размере *** рублей *** копеек, юридические расходы в размере *** рублей *** копеек, расходы потраченные на капитальный ремонт в размере *** рублей.
Истец в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу.
Представитель третьего лица АО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.Л.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Н. по доводам, указанным в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии истец Н., ответчик ООО "МРЖК-Проперти", третьи лица А.Л.Н., АО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства", не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку указанные лица, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены судом надлежащим образом, уважительных причин неявки не представили, ходатайств об отложении не направляли, а истец Н. реализовал свое право на участие в судебном заседании, выдав доверенность представителю, воспользовавшись положениями ст. 48 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Г., поддержавшего апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции по делу установлено, что 25.03.2015 года между ООО "МРЖК ПРОПЕРТИ" и Н., А.Л.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N *** (л.д. 23 - 30), в соответствии с которым продавец обязался передать в совместную собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить и принять в порядке, предусмотренном настоящим договором недвижимое имущество по адресу: *** область, г. ***, ул. *** д. *** кв. ***.
Согласно п. 1.5 договора недвижимое имущество обременено залогом в пользу ОАО "Агентство Финансирования Жилищного Строительства" на основании договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) N **** от 02.12.2013 г.
В соответствии с п. 2.1 договора цена жилого помещения составляет *** руб.
Согласно п. 2.2 договора, покупатель обязуется полностью погасить основную сумму путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний платежные периоды, не позднее срока установленного в п. 2.1.1 договора (31.03.2025 года).
В соответствии с п. 2.5.3 договора, датой исполнения обязательств в полном объеме является дата поступления денежных средств на счет продавца.
Согласно п. 3.1 договора право собственности на жилое помещение возникает у покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области. Основанием для проведения государственной регистрации перехода права является договор и акт приема-передачи жилого помещения в собственность покупателя, который должен быть подписан сторонами не позднее *** рабочих дней с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме в размере и порядке предусмотренном разделом 2 договора.
Пунктом 3.2. договора установлено, что до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме, жилое помещение передается покупателю в безвозмездное пользование.
В соответствии с п. 4.2.1, п. 4.2.4 договора покупатель обязан оплатить приобретаемое жилое помещение в полном объеме в размере, порядке и срок, указанные в разделе 2 договора. Не позднее *** рабочих дней со дня исполнения обязанности по оплате договора в полном объеме в размере и порядке, установленном договором, осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним по Свердловской области. Срок рассрочки составил *** месяцев, истцу был выдан график платежей (приложение N 1 к договору купли-продажи).
Во исполнение пункта 3.2 договора купли-продажи, спорная квартира передана ответчиком ООО "МРЖК ПРОПЕРТИ" Н. и А.Л.Н. в безвозмездное пользование по акту приема-передачи (л.д. 38 - 40).
Пунктом 8.2 предусмотрено право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В соответствии со ст. 501 ГК РФ, Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).
Согласно п. 1 ст. 491 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.
Согласно п. 1 ст. 495 ГК РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.
Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, обоснованно исходил из того, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества, дающих право на расторжение договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При заключении договора купли-продажи продавцом в тексте договора указано на наличие обременения, сообщена вся информация о предмете договора, порядок и способ оплаты цены договора. Покупатель нашел условия договора приемлемыми и не имел претензий при передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю в безвозмездное пользования до исполнения обязательств по оплате в полном объеме. Договор купли-продажи от 25.03.2015 года был подписан истцом лично, без принуждения и длительное время исполнялся. Доказательств обратного истец не представил.
Следует также отметить, что наличие обременения в виде залога в данном случае не может являться основанием для его расторжения в судебном порядке, поскольку Н. приобретая спорную квартиру должен был знать о наличии обременения, однако подписав договор купли-продажи истец согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, что не противоречит п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Поскольку обязательства по заключенному истцом и ответчиком договору купли-продажи Н. в полном объеме исполнены не были, доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, а также подтверждающих причинение значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба в материалы дела не представлено, в связи с чем вывод суда об отказе в расторжении договора купли-продажи и об отсутствии у истца права на возврат того, что было уплачено им в счет исполнения обязательства является верным.
При этом направленная истцом заявление-претензия от 27.06.2016 года не может быть расценено как отказ истца в одностороннем порядке от исполнения договора купли-продажи, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, должен быть сформулирован сторонами недвусмысленно. Из буквального толкования содержания просительной части претензии, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, следует, что такой отказ истцом заявлен не был, в связи с чем ответчику было направлено предложение о расторжении договора по соглашению сторон, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Поскольку все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, то решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
При этом судебной коллегией не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях, выразивших в уклонении суда первой инстанции от принятия дополнений к иску, поскольку из протокола судебного заседания от 09.11.2016 года следует, что ходатайство истца о принятии указанных дополнений было рассмотрено судом по правилам ст. 166 ГПК РФ, и отклонено. Доказательств обратного заявителями не представлено. Замечания на протокол судебного заседания от 09.11.2016 года в соответствии с требованиями ст. 231 ГПК РФ не подавались. Кроме того, в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить предмет или основания иска, увеличить или уменьшить размер заявленных требований. Вместе с тем, поданные истцом дополнения к иску требованиям ст. 39 ГПК РФ не отвечают. Так, из текста данного дополнения следует, что истец просил признать договор от 25.03.2015 года не заключенным, в то время как в первоначальном иске указывал на его расторжения. При этом из текста данного дополнения к иску следует, что истец изменил не только предмет иска, но и основания, что невозможно в силу ст. 39 ГПК РФ. Таким образом, является верным вывод суд первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства истца о принятии дополнения к иску.
Также судебной коллегией не может быть принят в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции доводы жалобы о том, что договор купли-продажи является незаключенным, в связи с отсутствием государственной регистрации. Указанные требования предметом судебного разбирательства не являлись. В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
При этом судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что в соответствии с абз. 2 п. 3.1 договора купли-продажи основанием для проведения государственной регистрации перехода права является договор и акт приема-передачи жилого помещения в собственность покупателя, который должен быть подписан сторонами не позднее *** рабочих дней с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме в размере и порядке предусмотренном разделом 2 договора.
В соответствии с п. 4.2.1, п. 4.2.4 договора покупатель обязан оплатить приобретаемое жилое помещение в полном объеме в размере, порядке и срок, указанные в разделе 2 договора. Не позднее *** рабочих дней со дня исполнения обязанности по оплате договора в полном объеме в размере и порядке, установленном договором, осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним по Свердловской области.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме, жилое помещение передается покупателю в безвозмездное пользование.
Поскольку истец свои обязательства по оплате цены приобретаемого жилого помещения в полном объеме не выполнил, то предусмотренных законом и договором оснований для государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение не возникло, в связи с чем доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе об отсутствии государственной регистрации как основания существенного нарушения договора со стороны ответчика являются неверными и основанием к отмене решения суда быть не могут.
Доводы апелляционной жалобы относительно продажи имущества, обремененного правами третьих лиц, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку при заключении договора истец был ознакомлен с его условиями и поставлен в известность о том, что приобретаемое им недвижимое имущество находится в залоге у третьего лица. Подписав договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого помещения, истец принял жилое помещение, обремененное правами третьих лиц, что не согласуется п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержит обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)