Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Селивончика А.Г. и Бычковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва 12.10.2017 секретарем судебного заседания Большовой Е.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Век" (далее - ООО "Век", ОГРН 1066230000506, ИНН 6230031029) - Чижикова С.В. (доверенность от 11.10.2017) и от ответчика - общества ограниченной ответственностью "У Ксюши" (далее - ООО "У Ксюши", ОГРН 1066234005210, ИНН 6234023942) - директора Лялькова С.Н. (решение от 11.11.2014) и представителя Сотюкова С.Ф. (доверенность от 21.06.2017), при ведении протокола судебного заседания после перерыва 19.10.2017 секретарем судебного заседания Лисицыной О.В., при участии от ответчика - директора Лялькова С.Н. (решение от 11.11.2014) и представителя Сотюкова С.Ф. (доверенность от 21.06.2017), в отсутствие истца, третьего лица - Матвеевой (Клоковой) Л.Н., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "У Ксюши" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 по делу N А54-5008/2015,
установил:
следующее.
ООО "Век" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к ООО "У Ксюши" с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, АПК РФ), о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения Н2, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 83,3 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, в размере 658 846 руб.
Определением от 16.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Матвеева (Клокова) Лидия Николаевна.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 644 146 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение Арбитражного суда Рязанской области отменить, в удовлетворении исковых требований отказать полностью. Мотивирует свою позицию тем, что спорное помещение было вскрыто истцом в одностороннем порядке без вызова ответчика, а из имеющихся актов приема-передачи имущества к договору аренды и к договору купли-продажи помещения не усматривается подробное состояния арендованного имущества.
Заявитель считает, что протокол осмотра места происшествия от 14.12.2014 не имеет информации о вскрытии помещения сотрудниками полиции или третьим лицом. Ответчик указывает, что свидетелями даны противоречивые показания.
От ответчика в суд поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела на основании статей 81, 268 АПК РФ.
Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Определением заместителя председателя Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Заикиной Н.В. на судью Селивончика А.Г., в связи с чем рассмотрение дела произведено с самого начала.
В судебном заседании 12.10.2017 в порядке ст. 163 Кодекса объявлялся перерыв до 19.10.2017.
После окончания перерыва представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителя не направило. Судебное разбирательство проведено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Оценив представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом области, 17.02.2014 между Клоковой Лидией Николаевной (продавцом) и ООО "Век" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Железнодорожная, д. 34.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014 Клокова Л.Н. (продавец) передает, а ООО "Век" (покупатель) принимает в постоянное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, ул. 2-я Железнодорожная, д. 34, нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м.
В материалах дела имеется два отличных друг от друга акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014, содержащие различие в описании состояния передаваемого объекта (т. 1 л.д. 15, т. 3 л.д. 17, т. 4 л.д. 79, т. 5 л.д. 75).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области выдало истцу свидетельство о госрегистрации права собственности от 19.02.2014.
Ранее, 25.11.2011 между Клоковой Л.Н. (арендодателем) и ООО "У Ксюши" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет за плату во временное пользование, а арендатор принимает нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: г. Рязань, ул. 2-я Железнодорожная, д. 34, для использования под магазин для торговли продуктовыми товарами.
Пунктом 1.3 договора аренды определено, что помещение передается в аренду и возвращается арендодателю по актам приема-передачи, что также предусмотрено положениями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Подпунктом 6 пункта 2.4 договора аренды установлено, что арендатор обязан производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт помещения, в том числе инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении. В случае неисполнения данной обязанности арендатор при прекращении настоящего договора по любому основанию обязан оплатить арендодателю стоимость текущего ремонта.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор возвращает арендодателю помещение, освобожденное в связи с окончанием срока или в связи с досрочным прекращением действия договора, по акту приема-передачи в день прекращения действия договора и совершает за свой счет все действия, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.
Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение срока аренды - 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого объекта в аренду (пункт 6.1 договора).
По акту приема-передачи от 08.12.2011 Клокова Л.Н. (арендодатель) передала, а ООО "У Ксюши" (арендатор) приняло нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, общей площадью 83,3 кв. м (том 1 л.д. 24).
В пункте 2 акта приема-передачи от 08.12.2011 указано, что арендатор не имеет претензий к техническому состоянию помещения и подтверждает, что передаваемое помещение находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению.
Как верно установлено судом первой инстанции, срок аренды помещения истек 08.12.2014.
Согласно пункту 6.2 договора аренды окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий.
Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель возражает против использования помещения арендатором после истечения срока аренды по настоящему договору. Если до этого момента стороны не заключили договор на новый срок в порядке статьи 6.3 настоящего договора, то арендатор обязан прекратить пользоваться помещением и вернуть его арендодателю в день прекращения срока аренды по настоящему договору. При неисполнении арендатором этой обязанности настоящий договор не считается возобновленным, а пользование помещением арендатором становится незаконным.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.11.2011.
Как указывал истец, по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения ответчик не передал арендуемое имущество истцу по акту приема-передачи и, более того, привел его в состояние не пригодное для дальнейшего использования без выполнения ремонтных работ.
В обоснование размера стоимости восстановительного ремонта истцом в материалы дела представлен отчет N 2136 (1714-2-1А), выполненный оценщиком Наврузовым Н.А., согласно которому стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, этаж 1, адрес: Рязанская обл., г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, определена в размере 658 846 руб., из которых система теплоснабжения 147 009 руб., система электроснабжения 176 411 руб., система водоснабжения 88 206 руб., внутренняя отделка 233 720 руб., пожарно-охранная сигнализация 13 500 руб. (том 7 л.д. 26-174).
Во исполнение пункта 7.1 договора аренды истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу ст. 1082 Гражданского кодекса, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
Пунктами 1 и 2 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность условий: факт причинения убытков, наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, документально подтвержденный размер убытков.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает применение ответственности в виде взыскания убытков.
При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Судом области верно установлено, что в рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 25.11.2011, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В связи с произошедшей переменой собственника арендуемого нежилого помещения на основании договора купли-продажи к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 25.11.2011.
Ответчик в нарушение п. п. 1.3, 4.3 договора, ст. ст. 622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды не передал истцу по акту арендованное нежилое помещение и ключи от него.
В материалах дела отсутствуют доказательства извещения арендатором арендодателя о необходимости принять имущество, равно как и уведомления арендодателя о возврате арендатором помещения и подписании передаточного документа.
Стороны совместный осмотр помещения для его возврата арендодателю после окончания аренды не проводили, состояние имущества не фиксировали; не отрицали, что акт приема-передачи спорного помещения не составлялся.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения директора ООО "Век" Кузнецова В.Ю. в отделение полиции N 3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г. Рязани с заявлением о не освобождении помещения.
13.12.2014 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием в деянии Лялькова С.Н. состава преступления.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал, что истец в одностороннем порядке, без вызова представителя арендатора, в отсутствие незаинтересованных лиц (документальных доказательств иного не имеется) вскрыл арендованное нежилое помещение.
14.12.2014 директор ООО "Век" Кузнецов В.Ю. обратился в отделение полиции N 3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г. Рязани с заявлением о повреждении имущества.
Согласно протоколу осмотра места происшествия от 14.12.2014 на момент осмотра дверь в помещении находилась в открытом положении. В протоколе отражены внутренние повреждения помещения: "по периметру стен торчат провода электропроводки, на потолке отсутствуют лампы, на полу лежат 6 больших ламп, 2 квадратные лампы, 3 маленькие лампы, плитка пластиковая, из трубы раковины поступает вода, на полу вода, в помещении рядом с туалетом на стене дыра примерно 50 см"; указано на повреждение стен, системы водоснабжения и подтопление помещения (том 3 л.д. 18-21).
Постановлением от 30.03.2015 отказано в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием в действиях Лялькова признаков преступления, предусмотренного статьями 167, 330 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С целью определения состояния имущества на момент его вскрытия судом первой инстанции были допрошены свидетели.
Судебная коллегия не принимает во внимание свидетельские показания, поскольку в соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Как выше установлено судом, в материалах дела отсутствуют письменные доказательства, свидетельствующие об извещении истцом ответчика о необходимости явиться в конкретный день и время для передачи (вскрытия) помещения, отказе арендатора от подписания акта возврата помещения, составления акта о состоянии помещения в момент его изначального открытия (вскрытия) с участием представителя ответчика либо незаинтересованных лиц.
Не присутствовал ответчик и при осмотре помещения экспертом, истец арендатора об этом не извещал и не вызывал.
Вскрытие помещения в присутствии свидетелей без документального подтверждения тому и фиксации состояния имущества при противоречивых показаниях свидетелей не могут являться надлежащими доказательствами причинения ответчиком дефектов арендованному помещению, равно как и наличия оснований для вывода о неисполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Наличие дефектов в арендованном нежилом помещении, возникших в результате эксплуатации имущества ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтверждено.
Ответчик опровергал, что содержащиеся в доказательствах конкретные повреждения имущества причинены им.
То обстоятельство, что на момент продажи помещения истцу в 2014 г. имущество находилось в рабочем состоянии, имелось освещение, электрический котел, вода, телефонная линия, интернет, санузел, не свидетельствует о передаче третьим лицом ответчику в 2011 г. в аренду имущества именно в указанном состоянии, а также, что те повреждения помещения, которые отражены в протоколе осмотра места происшествия от 14.12.2014, причинены имуществу ответчиком.
Из акта приема-передачи имущества в аренду от 08.12.2011 следует, что арендатор не имеет претензий к техническому состоянию помещения и подтверждает, что передаваемое помещение находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению, указанному в договоре.
Истцом в подтверждение предъявленных требований в материалы дела представлен акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи помещения от 17.02.2014, согласно которому помещение находится в состоянии, удовлетворяющем покупателя; техническое состояние нежилых помещений удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением. В пунктах 6 и 7 акта перечислено какими инженерными сетями оборудовано помещение и состояние кровли.
Аналогичный акт от 17.02.2014 имеется в отказном материале КУСП-22910.
Вместе с тем, в материалах регистрационного дела в Управлении Росреестра по Рязанской области в отношении спорного нежилого помещения находится акт приема-передачи от 17.02.2014, в котором о состоянии имущества указано лишь, что нежилое помещение находится в приемлемом для покупателя состоянии. Такой же акт представлялся и в МУП "РМПТС" с заявлением Клоковой Л.Н. о расторжении с 01.03.2014 договора теплоснабжения.
Однако различия в описании передаваемого продавцом покупателю имущества не влияют на спорные правоотношения, поскольку вышеописанные акты от 17.02.2014 подписаны без участия арендатора, а к договору аренды имеется самостоятельный акт, в котором отсутствует подробное описание передаваемого в аренду имущества, акт приема-передачи от 08.12.2011 был составлен в общей форме без отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном состоянии объекта, наличии инженерных сетей (т. 2, л.д. 37).
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об ухудшении ответчиком состояния принадлежащего истцу помещения.
В процессе и после неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником кредитор должен заботиться о собственных интересах, приложить усилия к уменьшению причиненных убытков и во всяком случае не содействовать увеличению их размера.
Такая обязанность выводится из установленного п. 3 ст. 307 ГК требования учета прав и законных интересов друг друга при исполнении обязательства.
Виновное увеличение размера убытков кредитора либо непринятие разумных мер к их уменьшению в силу указанной нормы дает основание суду уменьшить размер ответственности должника. Разумность ожидаемых от кредитора мер по уменьшению убытков от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств определяется исходя из оценки обычного поведения среднего субъекта в сходной ситуации, проявляющего заботу о собственном имуществе, как рачительного хозяина.
Полное или частичное освобождение должника от ответственности связано с тем, что должник обязан отвечать только за собственное поведение, но не за поведение кредитора. Названная норма права стимулирует добросовестное поведение кредитора и исходит из того, что стороны должны сотрудничать между собой при исполнении обязательства.
В силу статей 64, 68, 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют объективные доказательства, должным образом свидетельствующие о том, что в результате действий ответчика истцу причинены убытки, как на то указывает ООО "Век", то есть в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтвержден факт причинения истцу убытков ответчиком, равно как и не доказана причинно-следственная связь между причиненными истцу убытками и действиями ответчика.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Одновременно суд апелляционной инстанции обращает внимание истца, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при наличии к тому оснований арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков от несвоевременного возврата имущества, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку при принятии иска к производству истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с отказом в удовлетворении иска с него в доход федерального бюджета следует взыскать 16 170 руб. государственной пошлины.
Излишне уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 4 908 руб. подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 АПК РФ и подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации; 3 000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы истец возмещает ответчику.
Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268 - 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 по делу N А54-5008/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Век" отказать.
- Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 170 руб.;
- в пользу общества с ограниченной ответственностью "У Ксюши" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "У Ксюши" из федерального бюджета 4 908 руб. государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 19.06.2017 N 1324.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2017 N 20АП-4499/2017 ПО ДЕЛУ N А54-5008/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А54-5008/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Селивончика А.Г. и Бычковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва 12.10.2017 секретарем судебного заседания Большовой Е.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Век" (далее - ООО "Век", ОГРН 1066230000506, ИНН 6230031029) - Чижикова С.В. (доверенность от 11.10.2017) и от ответчика - общества ограниченной ответственностью "У Ксюши" (далее - ООО "У Ксюши", ОГРН 1066234005210, ИНН 6234023942) - директора Лялькова С.Н. (решение от 11.11.2014) и представителя Сотюкова С.Ф. (доверенность от 21.06.2017), при ведении протокола судебного заседания после перерыва 19.10.2017 секретарем судебного заседания Лисицыной О.В., при участии от ответчика - директора Лялькова С.Н. (решение от 11.11.2014) и представителя Сотюкова С.Ф. (доверенность от 21.06.2017), в отсутствие истца, третьего лица - Матвеевой (Клоковой) Л.Н., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "У Ксюши" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 по делу N А54-5008/2015,
установил:
следующее.
ООО "Век" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к ООО "У Ксюши" с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, АПК РФ), о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения Н2, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 83,3 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, в размере 658 846 руб.
Определением от 16.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Матвеева (Клокова) Лидия Николаевна.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 644 146 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение Арбитражного суда Рязанской области отменить, в удовлетворении исковых требований отказать полностью. Мотивирует свою позицию тем, что спорное помещение было вскрыто истцом в одностороннем порядке без вызова ответчика, а из имеющихся актов приема-передачи имущества к договору аренды и к договору купли-продажи помещения не усматривается подробное состояния арендованного имущества.
Заявитель считает, что протокол осмотра места происшествия от 14.12.2014 не имеет информации о вскрытии помещения сотрудниками полиции или третьим лицом. Ответчик указывает, что свидетелями даны противоречивые показания.
От ответчика в суд поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела на основании статей 81, 268 АПК РФ.
Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Определением заместителя председателя Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Заикиной Н.В. на судью Селивончика А.Г., в связи с чем рассмотрение дела произведено с самого начала.
В судебном заседании 12.10.2017 в порядке ст. 163 Кодекса объявлялся перерыв до 19.10.2017.
После окончания перерыва представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителя не направило. Судебное разбирательство проведено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Оценив представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом области, 17.02.2014 между Клоковой Лидией Николаевной (продавцом) и ООО "Век" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Железнодорожная, д. 34.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014 Клокова Л.Н. (продавец) передает, а ООО "Век" (покупатель) принимает в постоянное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, ул. 2-я Железнодорожная, д. 34, нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м.
В материалах дела имеется два отличных друг от друга акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014, содержащие различие в описании состояния передаваемого объекта (т. 1 л.д. 15, т. 3 л.д. 17, т. 4 л.д. 79, т. 5 л.д. 75).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области выдало истцу свидетельство о госрегистрации права собственности от 19.02.2014.
Ранее, 25.11.2011 между Клоковой Л.Н. (арендодателем) и ООО "У Ксюши" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет за плату во временное пользование, а арендатор принимает нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: г. Рязань, ул. 2-я Железнодорожная, д. 34, для использования под магазин для торговли продуктовыми товарами.
Пунктом 1.3 договора аренды определено, что помещение передается в аренду и возвращается арендодателю по актам приема-передачи, что также предусмотрено положениями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Подпунктом 6 пункта 2.4 договора аренды установлено, что арендатор обязан производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт помещения, в том числе инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении. В случае неисполнения данной обязанности арендатор при прекращении настоящего договора по любому основанию обязан оплатить арендодателю стоимость текущего ремонта.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор возвращает арендодателю помещение, освобожденное в связи с окончанием срока или в связи с досрочным прекращением действия договора, по акту приема-передачи в день прекращения действия договора и совершает за свой счет все действия, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.
Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение срока аренды - 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого объекта в аренду (пункт 6.1 договора).
По акту приема-передачи от 08.12.2011 Клокова Л.Н. (арендодатель) передала, а ООО "У Ксюши" (арендатор) приняло нежилое помещение Н2, лит. А, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, общей площадью 83,3 кв. м (том 1 л.д. 24).
В пункте 2 акта приема-передачи от 08.12.2011 указано, что арендатор не имеет претензий к техническому состоянию помещения и подтверждает, что передаваемое помещение находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению.
Как верно установлено судом первой инстанции, срок аренды помещения истек 08.12.2014.
Согласно пункту 6.2 договора аренды окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий.
Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель возражает против использования помещения арендатором после истечения срока аренды по настоящему договору. Если до этого момента стороны не заключили договор на новый срок в порядке статьи 6.3 настоящего договора, то арендатор обязан прекратить пользоваться помещением и вернуть его арендодателю в день прекращения срока аренды по настоящему договору. При неисполнении арендатором этой обязанности настоящий договор не считается возобновленным, а пользование помещением арендатором становится незаконным.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.11.2011.
Как указывал истец, по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения ответчик не передал арендуемое имущество истцу по акту приема-передачи и, более того, привел его в состояние не пригодное для дальнейшего использования без выполнения ремонтных работ.
В обоснование размера стоимости восстановительного ремонта истцом в материалы дела представлен отчет N 2136 (1714-2-1А), выполненный оценщиком Наврузовым Н.А., согласно которому стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв. м, этаж 1, адрес: Рязанская обл., г. Рязань, ул. 2-ая Железнодорожная, д. 34, определена в размере 658 846 руб., из которых система теплоснабжения 147 009 руб., система электроснабжения 176 411 руб., система водоснабжения 88 206 руб., внутренняя отделка 233 720 руб., пожарно-охранная сигнализация 13 500 руб. (том 7 л.д. 26-174).
Во исполнение пункта 7.1 договора аренды истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу ст. 1082 Гражданского кодекса, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
Пунктами 1 и 2 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность условий: факт причинения убытков, наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, документально подтвержденный размер убытков.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает применение ответственности в виде взыскания убытков.
При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Судом области верно установлено, что в рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 25.11.2011, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В связи с произошедшей переменой собственника арендуемого нежилого помещения на основании договора купли-продажи к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 25.11.2011.
Ответчик в нарушение п. п. 1.3, 4.3 договора, ст. ст. 622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды не передал истцу по акту арендованное нежилое помещение и ключи от него.
В материалах дела отсутствуют доказательства извещения арендатором арендодателя о необходимости принять имущество, равно как и уведомления арендодателя о возврате арендатором помещения и подписании передаточного документа.
Стороны совместный осмотр помещения для его возврата арендодателю после окончания аренды не проводили, состояние имущества не фиксировали; не отрицали, что акт приема-передачи спорного помещения не составлялся.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения директора ООО "Век" Кузнецова В.Ю. в отделение полиции N 3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г. Рязани с заявлением о не освобождении помещения.
13.12.2014 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием в деянии Лялькова С.Н. состава преступления.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал, что истец в одностороннем порядке, без вызова представителя арендатора, в отсутствие незаинтересованных лиц (документальных доказательств иного не имеется) вскрыл арендованное нежилое помещение.
14.12.2014 директор ООО "Век" Кузнецов В.Ю. обратился в отделение полиции N 3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г. Рязани с заявлением о повреждении имущества.
Согласно протоколу осмотра места происшествия от 14.12.2014 на момент осмотра дверь в помещении находилась в открытом положении. В протоколе отражены внутренние повреждения помещения: "по периметру стен торчат провода электропроводки, на потолке отсутствуют лампы, на полу лежат 6 больших ламп, 2 квадратные лампы, 3 маленькие лампы, плитка пластиковая, из трубы раковины поступает вода, на полу вода, в помещении рядом с туалетом на стене дыра примерно 50 см"; указано на повреждение стен, системы водоснабжения и подтопление помещения (том 3 л.д. 18-21).
Постановлением от 30.03.2015 отказано в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием в действиях Лялькова признаков преступления, предусмотренного статьями 167, 330 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С целью определения состояния имущества на момент его вскрытия судом первой инстанции были допрошены свидетели.
Судебная коллегия не принимает во внимание свидетельские показания, поскольку в соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Как выше установлено судом, в материалах дела отсутствуют письменные доказательства, свидетельствующие об извещении истцом ответчика о необходимости явиться в конкретный день и время для передачи (вскрытия) помещения, отказе арендатора от подписания акта возврата помещения, составления акта о состоянии помещения в момент его изначального открытия (вскрытия) с участием представителя ответчика либо незаинтересованных лиц.
Не присутствовал ответчик и при осмотре помещения экспертом, истец арендатора об этом не извещал и не вызывал.
Вскрытие помещения в присутствии свидетелей без документального подтверждения тому и фиксации состояния имущества при противоречивых показаниях свидетелей не могут являться надлежащими доказательствами причинения ответчиком дефектов арендованному помещению, равно как и наличия оснований для вывода о неисполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Наличие дефектов в арендованном нежилом помещении, возникших в результате эксплуатации имущества ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтверждено.
Ответчик опровергал, что содержащиеся в доказательствах конкретные повреждения имущества причинены им.
То обстоятельство, что на момент продажи помещения истцу в 2014 г. имущество находилось в рабочем состоянии, имелось освещение, электрический котел, вода, телефонная линия, интернет, санузел, не свидетельствует о передаче третьим лицом ответчику в 2011 г. в аренду имущества именно в указанном состоянии, а также, что те повреждения помещения, которые отражены в протоколе осмотра места происшествия от 14.12.2014, причинены имуществу ответчиком.
Из акта приема-передачи имущества в аренду от 08.12.2011 следует, что арендатор не имеет претензий к техническому состоянию помещения и подтверждает, что передаваемое помещение находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению, указанному в договоре.
Истцом в подтверждение предъявленных требований в материалы дела представлен акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи помещения от 17.02.2014, согласно которому помещение находится в состоянии, удовлетворяющем покупателя; техническое состояние нежилых помещений удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением. В пунктах 6 и 7 акта перечислено какими инженерными сетями оборудовано помещение и состояние кровли.
Аналогичный акт от 17.02.2014 имеется в отказном материале КУСП-22910.
Вместе с тем, в материалах регистрационного дела в Управлении Росреестра по Рязанской области в отношении спорного нежилого помещения находится акт приема-передачи от 17.02.2014, в котором о состоянии имущества указано лишь, что нежилое помещение находится в приемлемом для покупателя состоянии. Такой же акт представлялся и в МУП "РМПТС" с заявлением Клоковой Л.Н. о расторжении с 01.03.2014 договора теплоснабжения.
Однако различия в описании передаваемого продавцом покупателю имущества не влияют на спорные правоотношения, поскольку вышеописанные акты от 17.02.2014 подписаны без участия арендатора, а к договору аренды имеется самостоятельный акт, в котором отсутствует подробное описание передаваемого в аренду имущества, акт приема-передачи от 08.12.2011 был составлен в общей форме без отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном состоянии объекта, наличии инженерных сетей (т. 2, л.д. 37).
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об ухудшении ответчиком состояния принадлежащего истцу помещения.
В процессе и после неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником кредитор должен заботиться о собственных интересах, приложить усилия к уменьшению причиненных убытков и во всяком случае не содействовать увеличению их размера.
Такая обязанность выводится из установленного п. 3 ст. 307 ГК требования учета прав и законных интересов друг друга при исполнении обязательства.
Виновное увеличение размера убытков кредитора либо непринятие разумных мер к их уменьшению в силу указанной нормы дает основание суду уменьшить размер ответственности должника. Разумность ожидаемых от кредитора мер по уменьшению убытков от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств определяется исходя из оценки обычного поведения среднего субъекта в сходной ситуации, проявляющего заботу о собственном имуществе, как рачительного хозяина.
Полное или частичное освобождение должника от ответственности связано с тем, что должник обязан отвечать только за собственное поведение, но не за поведение кредитора. Названная норма права стимулирует добросовестное поведение кредитора и исходит из того, что стороны должны сотрудничать между собой при исполнении обязательства.
В силу статей 64, 68, 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют объективные доказательства, должным образом свидетельствующие о том, что в результате действий ответчика истцу причинены убытки, как на то указывает ООО "Век", то есть в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтвержден факт причинения истцу убытков ответчиком, равно как и не доказана причинно-следственная связь между причиненными истцу убытками и действиями ответчика.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Одновременно суд апелляционной инстанции обращает внимание истца, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при наличии к тому оснований арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков от несвоевременного возврата имущества, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку при принятии иска к производству истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с отказом в удовлетворении иска с него в доход федерального бюджета следует взыскать 16 170 руб. государственной пошлины.
Излишне уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 4 908 руб. подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 АПК РФ и подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации; 3 000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы истец возмещает ответчику.
Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268 - 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.06.2017 по делу N А54-5008/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Век" отказать.
- Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 170 руб.;
- в пользу общества с ограниченной ответственностью "У Ксюши" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "У Ксюши" из федерального бюджета 4 908 руб. государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 19.06.2017 N 1324.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.ЕГУРАЕВА
Судьи
А.Г.СЕЛИВОНЧИК
Т.В.БЫЧКОВА
Н.В.ЕГУРАЕВА
Судьи
А.Г.СЕЛИВОНЧИК
Т.В.БЫЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)