Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Аладдин{ }Д.А. Дело{ }N{ }44г-126/16{
Ситникова М.И.
Докладчик: судья Ситникова М.И.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Овчинниковой Л.А., Лащ С.И., Самородова А.А., Мязина А.М.,
при секретаре М.,
рассмотрев гражданское дело по иску Колодея С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по Московской области о защите прав потребителя,
по кассационной жалобе Колодея С.С. на решение Раменского городского суда Московской области от 20 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения К.С.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ООО "ОблТоргУниверсал" С.К., ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" - Н., ГУП МОБТИ - С.У., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы,
К.С.С. обратился в суд с указанным иском к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по Московской области, просил признать право собственности на квартиру по адресу: ..., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать его право собственности на эту квартиру, а также просил признать замену перегородки между квартирами... и... несоответствующей требованиям технических регламентов, проектной документации, признать ошибочными результаты обмеров ГУП МОБТИ квартиры <данные изъяты>, ничтожными условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязывающими его оплачивать площадь летних помещений, ничтожными условия договора в части лишения его права самостоятельного осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ничтожными условия договора участия в части обязывающей оплачивать коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию дома с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязать ответчиков возвратить денежные суммы.
В обоснование иска К.С.С. указал, что 03 февраля 2012 года между ним и ООО "ОблТоргУниверсал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого он становится собственником указанной квартиры площадью... кв. м с учетом летних помещений. Им все обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме. 24 апреля 2014 г. дом сдан в эксплуатацию, но ответчик потребовал доплатить.... в связи с увеличением площади на 0,8 кв. м до.... При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами... из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой, из-за чего ухудшилась звукоизоляция квартиры N <данные изъяты> и увеличилась ее площадь. Необходимые изменения в проектную документацию и в проектную декларацию не внесены. Полагал, что обмеры БТИ являются неточными. Кроме того, по мнению истца, пункты договора, обязывающие оплачивать коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и предусматривающие исключение возможности участника долевого строительства самостоятельно осуществить государственную регистрацию договора долевого участия и права собственности на квартиру, противоречат Закону "О защите прав потребителей".
Решением Раменского городского суда от 20 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе К.С.С. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.
27 апреля 2016 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 13 июня 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком ООО "ОблТоргУниверсал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 03 февраля 2012 года, по которому истец обязался оплатить цену договора и принять квартиру N... после завершения строительства многоквартирного жилого дома, а ответчик - передать квартиру по передаточному акту не позднее 30 июня 2014 года. Государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и оформление права собственности на квартиру осуществляет застройщик (либо по отдельному договору, заключаемому между застройщиком (либо уполномоченной застройщиком организацией) и участником долевого строительства. Все расходы, связанные с оформлением квартиры в собственность, несет участник долевого строительства. Размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по договору, составляет... рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - ... рублей и может быть изменен только по условиям п. 4.5 договора. Общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений - 42,80 кв. м. Общая строительная площадь квартиры является проектной. (л.д. 4 - 9 т. 1).
03 февраля 2012 года между ООО "КомСтрин" и К.С.С. заключен договор по оказанию заказчику консультационных услуг по особенностям оформления в собственность квартир, по порядку оплаты коммунальных услуг физическими лицами, по особенностям формирования деятельности, полномочиям ТСЖ, от имени заказчика и за его счет совершить комплекс действий, результатом которых будет являться государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также оформление в собственность заказчика квартиры N.... За оказание вышеперечисленных услуг К.С.С. была оплачена денежная сумма в размере... рублей.
03 февраля 2012 года между ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" и К.С.С. заключен договор, по которому агентство организует подписание заказчиком договора участия в долевом строительстве с третьими лицами, являющимися правообладателями, либо с их уполномоченными представителями на кв. <данные изъяты>. Оплата по договору в размере... рублей произведена К.С.С., о чем составлен акт приемки-сдачи оказанных услуг (л.д. 191 т. 1). Кроме того, К.С.С. внес агентству сумму в размере... руб. (л.д. 51,52 т. 1).
22 апреля 2014 года ООО "ОблТоргУниверсал" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11 апреля 2014 года, выданное администрацией Красногорского муниципального района Московской области (л.д. 220 - 253 т. 1).
В декабре 2012 года по заявлению застройщика Красногорским филиалом ГУП МО "МОБТИ" была проведена инвентаризация объекта капитального строительства, в котором расположена спорная квартира, до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, о чем в техническом паспорте на дом, выполненном по состоянию на 20 декабря 2012 года, имеется соответствующая отметка. По результатам проведенной инвентаризации общая площадь квартиры N... с учетом площади лоджий и балконов составила.. кв. м (л.д. 179, 180 т. 1).
Разница между общей площадью квартиры с учетом площади летних лоджий и балконов, указанной в договоре, и общей площадью квартиры с учетом площади лоджий и балконов по результатам обмеров БТИ составляет 0,80 кв. м в пользу застройщика. В соответствии с ч. 9 п. 3.10 договора к доплате, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м... руб. (п. 4.1. договора) подлежит... руб.
Согласно акту осмотра квартиры N <данные изъяты> от 20 июня 2014 года, который представитель застройщика подписать отказался, К.С.С. выявлены строительные недостатки в квартире, перечисленные в акте (л.д. 11 т. 1).
В мае, июне 2014 года К.С.С. обращался к застройщику с заявлениями об устранении существенных недостатков в квартире.
29 мая 2014 года, 17 июня 2014 года застройщик проинформировал К.С.С. о том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительным регламентам, указал на необходимость участника долевого строительства доплатить денежную сумму за увеличение площади квартиры (л.д. 19, 20 т. 1). 22 сентября 2014 года ООО "ОблТоргУниверсал" предложило К.С.С. подписать акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмеров БТИ и произвести окончательные взаиморасчеты, указывая на увеличение площади квартиры N <данные изъяты> по результатам обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью квартиры (л.д. 195 т. 1). В этот же день застройщиком составлен акт об односторонней передаче квартиры N... общей площадью с учетом лоджий и балконов... кв. м К.С.С. Согласно данному акту техническое состояние квартиры соответствует требованиям СНиП, окончательный расчет за квартиру произведен не был, задолженность участника долевого строительства перед застройщиком составляет... руб. (л.д. 196 т. 1).
Фактическая общая площадь квартиры на момент осмотра составила... кв. м (л.д. 87 т. 2).
По заключению судебной строительно-технической экспертизы квартира N <данные изъяты> возведена с отступлением от проекта. Техническое состояние строительных конструкций здания оценивается экспертом как работоспособное. При строительстве квартиры несоблюдение некоторых норм СНиП, не угрожающих жизни и здоровью граждан, привели к наличию дефектов, в том числе существенных устранимых дефектов в виде несоответствия требованиям ГОСТ-30971-2012, предъявляемым к швам монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам и в виде сквозных технологических отверстий во внешней и внутренней монолитных железо-бетонных стенах квартиры N....
Стоимость работ по устранению дефектов составляет... руб. Стоимость работ по устранению отступлений от проекта составляет.... руб.
Ознакомившись с заключением строительно-технической экспертизы, истец подал уточненное исковое заявление, однако суд в судебном заседании 20 апреля 2015 года отказал в приобщении к делу уточненных исковых требований, что не препятствует истцу подать самостоятельный иск, поскольку требования об устранении дефектов и работ по устранению отступлений от проекта в данном деле не рассматривались.
Суд первой инстанции, отказывая К.С.С. в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру, исходил из того, что К.С.С. не исполнены в полном объеме обязательства по договору долевого участия в строительстве, не оплачена денежная сумма в размере 76 423,68 руб. за увеличение площади квартиры, поэтому оснований для возникновения права собственности на квартиру у К.С.С. по договору участия в долевом строительстве не возникло. Со ссылкой на положения статьи 12 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 12, 421 ГК РФ суд отказал и в остальных требованиях.
Судебная коллегия согласилась с решением суда первой инстанции, в том числе с выводами об отсутствии правовых оснований для признания права собственности К.С.С. на квартиру N...
Между тем, с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (пункт 3); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4).
В соответствии со статьей 9 (пункт 3) названного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Согласно пункту 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.
Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.
16 марта 2012 года К.С.С. исполнил обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> рублей.
При таких данных, у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства в собственность квартиру, а у суда не имелось законных оснований для отказа в иске К.С.С. о признании права собственности на квартиру.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными и могут быть преодолены только путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года, которым указанные нарушения оставлены без внимания.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.06.2016 N 301 ПО ДЕЛУ N 44Г-126/2016
Требование: О возврате денежных сумм, защите прав потребителей.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2016 г. N 301
Судья:{ }Аладдин{ }Д.А. Дело{ }N{ }44г-126/16{
Ситникова М.И.
Докладчик: судья Ситникова М.И.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Овчинниковой Л.А., Лащ С.И., Самородова А.А., Мязина А.М.,
при секретаре М.,
рассмотрев гражданское дело по иску Колодея С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по Московской области о защите прав потребителя,
по кассационной жалобе Колодея С.С. на решение Раменского городского суда Московской области от 20 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения К.С.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ООО "ОблТоргУниверсал" С.К., ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" - Н., ГУП МОБТИ - С.У., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы,
установил:
К.С.С. обратился в суд с указанным иском к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по Московской области, просил признать право собственности на квартиру по адресу: ..., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать его право собственности на эту квартиру, а также просил признать замену перегородки между квартирами... и... несоответствующей требованиям технических регламентов, проектной документации, признать ошибочными результаты обмеров ГУП МОБТИ квартиры <данные изъяты>, ничтожными условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязывающими его оплачивать площадь летних помещений, ничтожными условия договора в части лишения его права самостоятельного осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ничтожными условия договора участия в части обязывающей оплачивать коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию дома с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязать ответчиков возвратить денежные суммы.
В обоснование иска К.С.С. указал, что 03 февраля 2012 года между ним и ООО "ОблТоргУниверсал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого он становится собственником указанной квартиры площадью... кв. м с учетом летних помещений. Им все обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме. 24 апреля 2014 г. дом сдан в эксплуатацию, но ответчик потребовал доплатить.... в связи с увеличением площади на 0,8 кв. м до.... При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами... из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой, из-за чего ухудшилась звукоизоляция квартиры N <данные изъяты> и увеличилась ее площадь. Необходимые изменения в проектную документацию и в проектную декларацию не внесены. Полагал, что обмеры БТИ являются неточными. Кроме того, по мнению истца, пункты договора, обязывающие оплачивать коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и предусматривающие исключение возможности участника долевого строительства самостоятельно осуществить государственную регистрацию договора долевого участия и права собственности на квартиру, противоречат Закону "О защите прав потребителей".
Решением Раменского городского суда от 20 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе К.С.С. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.
27 апреля 2016 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 13 июня 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком ООО "ОблТоргУниверсал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 03 февраля 2012 года, по которому истец обязался оплатить цену договора и принять квартиру N... после завершения строительства многоквартирного жилого дома, а ответчик - передать квартиру по передаточному акту не позднее 30 июня 2014 года. Государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и оформление права собственности на квартиру осуществляет застройщик (либо по отдельному договору, заключаемому между застройщиком (либо уполномоченной застройщиком организацией) и участником долевого строительства. Все расходы, связанные с оформлением квартиры в собственность, несет участник долевого строительства. Размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по договору, составляет... рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - ... рублей и может быть изменен только по условиям п. 4.5 договора. Общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений - 42,80 кв. м. Общая строительная площадь квартиры является проектной. (л.д. 4 - 9 т. 1).
03 февраля 2012 года между ООО "КомСтрин" и К.С.С. заключен договор по оказанию заказчику консультационных услуг по особенностям оформления в собственность квартир, по порядку оплаты коммунальных услуг физическими лицами, по особенностям формирования деятельности, полномочиям ТСЖ, от имени заказчика и за его счет совершить комплекс действий, результатом которых будет являться государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также оформление в собственность заказчика квартиры N.... За оказание вышеперечисленных услуг К.С.С. была оплачена денежная сумма в размере... рублей.
03 февраля 2012 года между ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" и К.С.С. заключен договор, по которому агентство организует подписание заказчиком договора участия в долевом строительстве с третьими лицами, являющимися правообладателями, либо с их уполномоченными представителями на кв. <данные изъяты>. Оплата по договору в размере... рублей произведена К.С.С., о чем составлен акт приемки-сдачи оказанных услуг (л.д. 191 т. 1). Кроме того, К.С.С. внес агентству сумму в размере... руб. (л.д. 51,52 т. 1).
22 апреля 2014 года ООО "ОблТоргУниверсал" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11 апреля 2014 года, выданное администрацией Красногорского муниципального района Московской области (л.д. 220 - 253 т. 1).
В декабре 2012 года по заявлению застройщика Красногорским филиалом ГУП МО "МОБТИ" была проведена инвентаризация объекта капитального строительства, в котором расположена спорная квартира, до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, о чем в техническом паспорте на дом, выполненном по состоянию на 20 декабря 2012 года, имеется соответствующая отметка. По результатам проведенной инвентаризации общая площадь квартиры N... с учетом площади лоджий и балконов составила.. кв. м (л.д. 179, 180 т. 1).
Разница между общей площадью квартиры с учетом площади летних лоджий и балконов, указанной в договоре, и общей площадью квартиры с учетом площади лоджий и балконов по результатам обмеров БТИ составляет 0,80 кв. м в пользу застройщика. В соответствии с ч. 9 п. 3.10 договора к доплате, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м... руб. (п. 4.1. договора) подлежит... руб.
Согласно акту осмотра квартиры N <данные изъяты> от 20 июня 2014 года, который представитель застройщика подписать отказался, К.С.С. выявлены строительные недостатки в квартире, перечисленные в акте (л.д. 11 т. 1).
В мае, июне 2014 года К.С.С. обращался к застройщику с заявлениями об устранении существенных недостатков в квартире.
29 мая 2014 года, 17 июня 2014 года застройщик проинформировал К.С.С. о том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительным регламентам, указал на необходимость участника долевого строительства доплатить денежную сумму за увеличение площади квартиры (л.д. 19, 20 т. 1). 22 сентября 2014 года ООО "ОблТоргУниверсал" предложило К.С.С. подписать акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмеров БТИ и произвести окончательные взаиморасчеты, указывая на увеличение площади квартиры N <данные изъяты> по результатам обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью квартиры (л.д. 195 т. 1). В этот же день застройщиком составлен акт об односторонней передаче квартиры N... общей площадью с учетом лоджий и балконов... кв. м К.С.С. Согласно данному акту техническое состояние квартиры соответствует требованиям СНиП, окончательный расчет за квартиру произведен не был, задолженность участника долевого строительства перед застройщиком составляет... руб. (л.д. 196 т. 1).
Фактическая общая площадь квартиры на момент осмотра составила... кв. м (л.д. 87 т. 2).
По заключению судебной строительно-технической экспертизы квартира N <данные изъяты> возведена с отступлением от проекта. Техническое состояние строительных конструкций здания оценивается экспертом как работоспособное. При строительстве квартиры несоблюдение некоторых норм СНиП, не угрожающих жизни и здоровью граждан, привели к наличию дефектов, в том числе существенных устранимых дефектов в виде несоответствия требованиям ГОСТ-30971-2012, предъявляемым к швам монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам и в виде сквозных технологических отверстий во внешней и внутренней монолитных железо-бетонных стенах квартиры N....
Стоимость работ по устранению дефектов составляет... руб. Стоимость работ по устранению отступлений от проекта составляет.... руб.
Ознакомившись с заключением строительно-технической экспертизы, истец подал уточненное исковое заявление, однако суд в судебном заседании 20 апреля 2015 года отказал в приобщении к делу уточненных исковых требований, что не препятствует истцу подать самостоятельный иск, поскольку требования об устранении дефектов и работ по устранению отступлений от проекта в данном деле не рассматривались.
Суд первой инстанции, отказывая К.С.С. в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру, исходил из того, что К.С.С. не исполнены в полном объеме обязательства по договору долевого участия в строительстве, не оплачена денежная сумма в размере 76 423,68 руб. за увеличение площади квартиры, поэтому оснований для возникновения права собственности на квартиру у К.С.С. по договору участия в долевом строительстве не возникло. Со ссылкой на положения статьи 12 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 12, 421 ГК РФ суд отказал и в остальных требованиях.
Судебная коллегия согласилась с решением суда первой инстанции, в том числе с выводами об отсутствии правовых оснований для признания права собственности К.С.С. на квартиру N...
Между тем, с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (пункт 3); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4).
В соответствии со статьей 9 (пункт 3) названного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Согласно пункту 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.
Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.
16 марта 2012 года К.С.С. исполнил обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> рублей.
При таких данных, у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства в собственность квартиру, а у суда не имелось законных оснований для отказа в иске К.С.С. о признании права собственности на квартиру.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными и могут быть преодолены только путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года, которым указанные нарушения оставлены без внимания.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)