Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2017 по делу N А07-25986/2016 (судья Тагирова Л.М.).
Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" (далее - ООО "Фитнес индустрия Уфа", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу Торговый Комплекс "Октябрьский" (далее - АО ТК "Октябрьский", ответчик) о регистрации сделки - договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, заключенного между ООО "Фитнес индустрия Уфа" и АО ТК "Октябрьский", на помещение общей площадью 1659,6 кв. м на 3 этаже зала N 5, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, согласно кадастровому паспорту от 29.12.2015 N 02/15/1-1049462, кадастровый номер 02:55:020707:769 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 18, 19).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.07.2017 (резолютивная часть объявлена 19.07.2017) в удовлетворении требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Фитнес индустрия Уфа" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы полагает, что отказ в принятии судом уточнения исковых требований повлек невозможность разрешения спора, возникшего между сторонами, по существу и восстановления нарушенного права истца. Отмечает, что стороны полностью подтверждают идентичность переданного в аренду помещения, возникновение разницы в площади связано с обмерами помещения, а не с изменением помещения арендатором. Таким образом, уточнение исковых требований в виде обязания ответчика заключить дополнительное соглашение N 3 к договору аренды об изменении площади помещения направлено на устранение нарушенного права арендатора и соответствует обязанностям, взятым на себя арендодателем, предусмотренным пунктом 2.3.7 договора аренды.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2015 АО ТК "Октябрьский" (арендодатель) и ООО "Фитнес индустрия Уфа" (арендатор) подписан договор N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008 (т. 1, л.д. 57-66, т. 2, л.д. 6-16).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04АВ N 285258, выданным Управлением Росреестра, о чем в Едином государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2004 совершена запись о регистрации N 02-01/02-101/2004-346 (пункт 1.2 договора).
В пункте 1.6 договора стороны определили, что помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.
Арендодатель обязуется не позднее 01.06.2016 подготовить необходимые для регистрации документы и (при условии поступления авансовой оплаты постоянной части арендной платы за июнь 2016 года (согласно пункту 2.3.8 настоящего договора) на р/с АО ТК "Октябрьский"), осуществить регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра (пункт 2.1.7 договора).
Арендатор обязуется не позднее даты оформления акта о начале коммерческой деятельности произвести авансовую оплату постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 3.2 настоящего договора на р/с АО ТК "Октябрьский" (пункт 2.3.8 договора); до даты регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра осуществить постановку на балансовый учет основных средств на сумму не менее 2 000 000 руб. (пункт 2.3.9 договора); своевременно оплачивать арендную плату по договору (пункт 2.3.10 договора).
Арендная плата по договору формируются из постоянной и переменной частей. Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору со дня подписания акта приема-передачи помещения по договору. Постоянная составляющая начисляется с 01.06.2016 и составляет 350 000 руб. на день подписания договора, оплачивается на основании выставленного арендодателем счета, авансом за следующий месяц до 25 числа предыдущего месяца. Переменная составляющая арендной платы с 01.12.2015 до 31.05.2016 оплачивается арендатором в следующем графике: декабрь - 33 000 руб., январь - 33 000 руб., февраль - 70 000 руб., март - 70 000 руб., апрель - 70 000 руб., май - 70 000 руб. (пункты 3.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2 договора).
Настоящий договор заключен на 7 лет, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (пункт 5.1 договора).
По акту приема-передачи помещение передано в пользование арендатору 01.12.2015 (т. 1, л.д. 28).
Право собственности ответчика на указанное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2016 N 02-04/101-04/301/062/2015-3323/1 (т. 1, л.д. 94).
Из материалов дела следует, что 25.11.2016 в соответствии с условиями договора истец и ответчик сдали необходимые документы в регистрирующий орган для государственной регистрации договора (т. 1, л.д. 137, 138).
Однако 01.12.2016 регистрирующий орган приостановил регистрационные действия, указав на то, что в договоре аренды указана площадь помещения 1656 кв. м, а в кадастровом паспорте от 29.12.2015 N 02151-1049462-1659,6 кв. м (т. 1, л.д. 10).
29 декабря 2016 года регистрирующим органом приостановлена государственная регистрации договора до 27.03.2016 на основании заявления представителя ООО "Фитнес индустрия Уфа" для устранения несоответствия заявленной площади (т. 1, л.д. 11).
С момента приостановления регистрации договора истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о представлении на регистрацию необходимого пакета документов (т. 1, л.д. 12-22, 71-93).
Так, 14.12.2016 истцом была направлена ответчику претензия исх. N 001/1412-16 с требованием о необходимости устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды, а также с предложением предоставить проект дополнительного соглашения к договору с исправлением неверной площади объекта аренды на действительную в соответствии с кадастровым паспортом (т. 1, л.д. 12, 13).
31 января 2017 года истцом вновь была направлена претензия ответчику с требованием о необходимости внесения изменений в договор аренды в соответствии с уведомлением регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, с указанием сроков для устранения причин приостановления (т. 1, л.д. 141).
04 апреля 2017 года регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с несоответствием площади помещения по договору аренды сведениям кадастрового паспорта на помещение и отсутствием оригиналов договора аренды (т. 1, л.д. 53).
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.
Ответчик в отзыве на иск и в дополнениях к отзыву указывал на то, что истцом не исполнены требования пунктов 2.3.8 - 2.3.10 договора аренды, а именно, не оплачивается арендная плата в установленном порядке, не поставлены на балансовый учет основные средства на сумму не менее 2 000 000 руб. Кроме того, ответчик ссылался на то, что после произведенной истцом перепланировки в переданном помещении истец не предоставил возможность техникам произвести замеры полученных после перепланировки помещений.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды на помещение с иной площадью, отличной от указанной в тексте спорного договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу изложенной нормы требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.
Также для вынесения решения о понуждении к государственной регистрации договора суд должен установить помимо наличия на стороне ответчика необоснованного уклонения от государственной регистрации также и факт полного соответствия спорного договора требованиям действующего законодательства, так как решение суда о государственной регистрации договора не может восполнить недочеты самого договора.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца ввиду того, что со стороны ответчика - арендодателя по договору аренды отсутствует незаконное уклонение от государственной регистрации договора.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, далее - Закон о регистрации) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Статьей 16 названного Закона определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 26 названного Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В настоящем случае арендодатель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Однако, в государственной регистрации Управлением Росреестра было отказано. Основанием для отказа явилось несоответствие площади помещения по договору аренды сведениям кадастрового паспорта на помещение и отсутствие оригиналов договора аренды.
Данный отказ в государственной регистрации истцом в судебном порядке не обжалован.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что с учетом заявленных истцом в рамках настоящего дела требований у суда при рассмотрении настоящего дела отсутствуют основания для правовой оценки оснований для названного отказа в государственной регистрации, так как в настоящем случае истцом заявлены требования в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, предметом спорного договора аренды стороны указали нежилое помещение общей площадью 1656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Лесотехникума, 49/1.
Из пояснений сторон следует, что при составлении указанного договора стороны исходили из технического описания объекта аренды в поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008, согласно которому площадь объекта аренды составила 1656 кв. м.
Впоследствии арендодателем оформлен кадастровый паспорт от 29.12.2015 N 02/15/1-1049462 на помещение с присвоением кадастрового номера 01:55:020707:769, согласно которому площадь помещения составила 1659,6 кв. м (т. 1, л.д. 95).
Истец просит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения общей площадью 1659,6 кв. м на 3 этаже, зал N 5, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49/1, согласно кадастровому паспорту 02151-1049462 от 29.12.2015, кадастровый номер 02:55:020707:769.
Таким образом, истец просит зарегистрировать договор аренды с указанием в судебном акте на иной предмет аренды, отличный от поименованного в тексте договора.
Между тем, правовые основания для государственной регистрации договора на иных условиях, нежели были оговорены сторонами при заключении договора, отсутствуют, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
Так, истец не представил в материалы дела достоверные доказательства, из которых было бы возможно установить, в связи с чем изменилась в сторону увеличения площадь переданного в аренду истцу помещения.
При этом из условий договора аренды следует, что арендатору предоставлено право с согласия арендодателя произвести в помещении перепланировку, капитальный ремонт, ремонт коммуникаций.
В материалы дела представлено письмо АО ТК "Октябрьский" от 09.11.2016 N 117 (т. 3, л.д. 25), адресованное ООО "Фитнес индустрия Уфа", в котором ответчик просил истца получить техническое задание на разработку проекта перепланировки, выполнить разработку проекта перепланировки и провести согласование со службами, упомянутыми в техническом задании, в том числе, службами арендодателя, получить разрешение на перепланировку, выполнить в соответствии с проектом все строительные, монтажные и отделочные работы, предоставить возможность технику БТИ провести замеры полученных после перепланировки помещений для изготовления технического паспорта и технического плана.
Доказательства согласования в установленном порядке, в том числе, с арендодателем произведенной в переданном помещении перепланировки, в том числе, доказательства законности данной перепланировки, в результате которой изменилась площадь помещения, истец в материалы дела не представил.
Соответственно, у арбитражного суда отсутствуют основания полагать, что ответчик недобросовестно уклоняется от приведения текста договора аренды в части указания характеристики предмета договора в соответствие с данными кадастрового паспорта.
Также, как указано выше, в соответствии с пунктами 2.3.8, 2.3.10 договора арендатор обязуется не позднее даты оформления акта о начале коммерческой деятельности произвести авансовую оплату постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 3.2 договора, своевременно оплачивать арендную плату по договору.
В силу пункта 2.1.7 договора арендодатель обязуется не позднее 01.06.2016 подготовить необходимые для регистрации документы и (при условии поступления авансовой оплаты постоянной части арендной платы за июнь 2016 года (согласно пункту 2.3.8 настоящего договора) на р/с АО ТК "Октябрьский"), осуществить регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра.
Таким образом, стороны обусловили подачу документов на государственную регистрацию необходимостью авансовой оплаты арендатором постоянной части арендной платы за июнь 2016 года.
Однако, из материалов дела следует, что между сторонами имеется спор о наличии на стороне арендатора задолженности по арендным платежам, в том числе, по авансовой оплате постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 2.3.8 договора аренды.
Так, материалы дела содержат многочисленные письма ответчика в адрес истца об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате (т. 3, л.д. 38-54).
Также в материалах дела имеется двухсторонний акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 10.08.2016, согласно которому задолженность в пользу АО ТК "Октябрьский" составляет 673 000 руб. (т. 2, л.д. 35).
Кроме того, в рамках настоящего дела ответчиком подавался встречный иск (возвращен ответчику) о взыскании с истца задолженности по арендной плате по спорному договору, в котором истец исчислил сумму задолженности 4 036 500 руб., в том числе по постоянной части арендной платы за июнь 2016 года.
Таким образом, ООО "Фитнес индустрия Уфа" не доказало исполнение пунктов 2.1.7 и 2.3.8 договора аренды.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о том, что со стороны арендодателя имеет место незаконное уклонение от государственной регистрации спорного договора аренды.
Помимо указанного, как отмечено выше, текст договора аренды в части указания характеристик предмета договора не соответствует данным кадастрового учета.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца.
Податель жалобы полагает, что отказ в принятии арбитражным судом первой инстанции уточнения исковых требований повлек невозможность разрешения спора, возникшего между сторонами, по существу и восстановления нарушенного права истца.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что дополнительное требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды является новым требованием с новым обоснованием.
Одновременное изменение основания и предмета иска не допускается (абзац четвертый пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
При этом, как отмечено выше, истец не представил в материалы дела достоверные доказательства, из которых было бы возможно установить, в связи с чем изменилась в сторону увеличения площадь переданного в аренду истцу помещения, соответствует ли в полной мере такое увеличение площади требованиям действующего законодательства.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы предпринимателя без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2017 по делу N А07-25986/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 N 18АП-11659/2017 ПО ДЕЛУ N А07-25986/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. N 18АП-11659/2017
Дело N А07-25986/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2017 по делу N А07-25986/2016 (судья Тагирова Л.М.).
Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" (далее - ООО "Фитнес индустрия Уфа", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу Торговый Комплекс "Октябрьский" (далее - АО ТК "Октябрьский", ответчик) о регистрации сделки - договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, заключенного между ООО "Фитнес индустрия Уфа" и АО ТК "Октябрьский", на помещение общей площадью 1659,6 кв. м на 3 этаже зала N 5, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, согласно кадастровому паспорту от 29.12.2015 N 02/15/1-1049462, кадастровый номер 02:55:020707:769 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 18, 19).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.07.2017 (резолютивная часть объявлена 19.07.2017) в удовлетворении требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Фитнес индустрия Уфа" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы полагает, что отказ в принятии судом уточнения исковых требований повлек невозможность разрешения спора, возникшего между сторонами, по существу и восстановления нарушенного права истца. Отмечает, что стороны полностью подтверждают идентичность переданного в аренду помещения, возникновение разницы в площади связано с обмерами помещения, а не с изменением помещения арендатором. Таким образом, уточнение исковых требований в виде обязания ответчика заключить дополнительное соглашение N 3 к договору аренды об изменении площади помещения направлено на устранение нарушенного права арендатора и соответствует обязанностям, взятым на себя арендодателем, предусмотренным пунктом 2.3.7 договора аренды.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2015 АО ТК "Октябрьский" (арендодатель) и ООО "Фитнес индустрия Уфа" (арендатор) подписан договор N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008 (т. 1, л.д. 57-66, т. 2, л.д. 6-16).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04АВ N 285258, выданным Управлением Росреестра, о чем в Едином государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2004 совершена запись о регистрации N 02-01/02-101/2004-346 (пункт 1.2 договора).
В пункте 1.6 договора стороны определили, что помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.
Арендодатель обязуется не позднее 01.06.2016 подготовить необходимые для регистрации документы и (при условии поступления авансовой оплаты постоянной части арендной платы за июнь 2016 года (согласно пункту 2.3.8 настоящего договора) на р/с АО ТК "Октябрьский"), осуществить регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра (пункт 2.1.7 договора).
Арендатор обязуется не позднее даты оформления акта о начале коммерческой деятельности произвести авансовую оплату постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 3.2 настоящего договора на р/с АО ТК "Октябрьский" (пункт 2.3.8 договора); до даты регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра осуществить постановку на балансовый учет основных средств на сумму не менее 2 000 000 руб. (пункт 2.3.9 договора); своевременно оплачивать арендную плату по договору (пункт 2.3.10 договора).
Арендная плата по договору формируются из постоянной и переменной частей. Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору со дня подписания акта приема-передачи помещения по договору. Постоянная составляющая начисляется с 01.06.2016 и составляет 350 000 руб. на день подписания договора, оплачивается на основании выставленного арендодателем счета, авансом за следующий месяц до 25 числа предыдущего месяца. Переменная составляющая арендной платы с 01.12.2015 до 31.05.2016 оплачивается арендатором в следующем графике: декабрь - 33 000 руб., январь - 33 000 руб., февраль - 70 000 руб., март - 70 000 руб., апрель - 70 000 руб., май - 70 000 руб. (пункты 3.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2 договора).
Настоящий договор заключен на 7 лет, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (пункт 5.1 договора).
По акту приема-передачи помещение передано в пользование арендатору 01.12.2015 (т. 1, л.д. 28).
Право собственности ответчика на указанное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2016 N 02-04/101-04/301/062/2015-3323/1 (т. 1, л.д. 94).
Из материалов дела следует, что 25.11.2016 в соответствии с условиями договора истец и ответчик сдали необходимые документы в регистрирующий орган для государственной регистрации договора (т. 1, л.д. 137, 138).
Однако 01.12.2016 регистрирующий орган приостановил регистрационные действия, указав на то, что в договоре аренды указана площадь помещения 1656 кв. м, а в кадастровом паспорте от 29.12.2015 N 02151-1049462-1659,6 кв. м (т. 1, л.д. 10).
29 декабря 2016 года регистрирующим органом приостановлена государственная регистрации договора до 27.03.2016 на основании заявления представителя ООО "Фитнес индустрия Уфа" для устранения несоответствия заявленной площади (т. 1, л.д. 11).
С момента приостановления регистрации договора истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о представлении на регистрацию необходимого пакета документов (т. 1, л.д. 12-22, 71-93).
Так, 14.12.2016 истцом была направлена ответчику претензия исх. N 001/1412-16 с требованием о необходимости устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды, а также с предложением предоставить проект дополнительного соглашения к договору с исправлением неверной площади объекта аренды на действительную в соответствии с кадастровым паспортом (т. 1, л.д. 12, 13).
31 января 2017 года истцом вновь была направлена претензия ответчику с требованием о необходимости внесения изменений в договор аренды в соответствии с уведомлением регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, с указанием сроков для устранения причин приостановления (т. 1, л.д. 141).
04 апреля 2017 года регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с несоответствием площади помещения по договору аренды сведениям кадастрового паспорта на помещение и отсутствием оригиналов договора аренды (т. 1, л.д. 53).
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.
Ответчик в отзыве на иск и в дополнениях к отзыву указывал на то, что истцом не исполнены требования пунктов 2.3.8 - 2.3.10 договора аренды, а именно, не оплачивается арендная плата в установленном порядке, не поставлены на балансовый учет основные средства на сумму не менее 2 000 000 руб. Кроме того, ответчик ссылался на то, что после произведенной истцом перепланировки в переданном помещении истец не предоставил возможность техникам произвести замеры полученных после перепланировки помещений.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды на помещение с иной площадью, отличной от указанной в тексте спорного договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу изложенной нормы требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.
Также для вынесения решения о понуждении к государственной регистрации договора суд должен установить помимо наличия на стороне ответчика необоснованного уклонения от государственной регистрации также и факт полного соответствия спорного договора требованиям действующего законодательства, так как решение суда о государственной регистрации договора не может восполнить недочеты самого договора.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца ввиду того, что со стороны ответчика - арендодателя по договору аренды отсутствует незаконное уклонение от государственной регистрации договора.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, далее - Закон о регистрации) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Статьей 16 названного Закона определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 26 названного Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В настоящем случае арендодатель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Однако, в государственной регистрации Управлением Росреестра было отказано. Основанием для отказа явилось несоответствие площади помещения по договору аренды сведениям кадастрового паспорта на помещение и отсутствие оригиналов договора аренды.
Данный отказ в государственной регистрации истцом в судебном порядке не обжалован.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что с учетом заявленных истцом в рамках настоящего дела требований у суда при рассмотрении настоящего дела отсутствуют основания для правовой оценки оснований для названного отказа в государственной регистрации, так как в настоящем случае истцом заявлены требования в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, предметом спорного договора аренды стороны указали нежилое помещение общей площадью 1656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Лесотехникума, 49/1.
Из пояснений сторон следует, что при составлении указанного договора стороны исходили из технического описания объекта аренды в поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008, согласно которому площадь объекта аренды составила 1656 кв. м.
Впоследствии арендодателем оформлен кадастровый паспорт от 29.12.2015 N 02/15/1-1049462 на помещение с присвоением кадастрового номера 01:55:020707:769, согласно которому площадь помещения составила 1659,6 кв. м (т. 1, л.д. 95).
Истец просит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения общей площадью 1659,6 кв. м на 3 этаже, зал N 5, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49/1, согласно кадастровому паспорту 02151-1049462 от 29.12.2015, кадастровый номер 02:55:020707:769.
Таким образом, истец просит зарегистрировать договор аренды с указанием в судебном акте на иной предмет аренды, отличный от поименованного в тексте договора.
Между тем, правовые основания для государственной регистрации договора на иных условиях, нежели были оговорены сторонами при заключении договора, отсутствуют, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
Так, истец не представил в материалы дела достоверные доказательства, из которых было бы возможно установить, в связи с чем изменилась в сторону увеличения площадь переданного в аренду истцу помещения.
При этом из условий договора аренды следует, что арендатору предоставлено право с согласия арендодателя произвести в помещении перепланировку, капитальный ремонт, ремонт коммуникаций.
В материалы дела представлено письмо АО ТК "Октябрьский" от 09.11.2016 N 117 (т. 3, л.д. 25), адресованное ООО "Фитнес индустрия Уфа", в котором ответчик просил истца получить техническое задание на разработку проекта перепланировки, выполнить разработку проекта перепланировки и провести согласование со службами, упомянутыми в техническом задании, в том числе, службами арендодателя, получить разрешение на перепланировку, выполнить в соответствии с проектом все строительные, монтажные и отделочные работы, предоставить возможность технику БТИ провести замеры полученных после перепланировки помещений для изготовления технического паспорта и технического плана.
Доказательства согласования в установленном порядке, в том числе, с арендодателем произведенной в переданном помещении перепланировки, в том числе, доказательства законности данной перепланировки, в результате которой изменилась площадь помещения, истец в материалы дела не представил.
Соответственно, у арбитражного суда отсутствуют основания полагать, что ответчик недобросовестно уклоняется от приведения текста договора аренды в части указания характеристики предмета договора в соответствие с данными кадастрового паспорта.
Также, как указано выше, в соответствии с пунктами 2.3.8, 2.3.10 договора арендатор обязуется не позднее даты оформления акта о начале коммерческой деятельности произвести авансовую оплату постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 3.2 договора, своевременно оплачивать арендную плату по договору.
В силу пункта 2.1.7 договора арендодатель обязуется не позднее 01.06.2016 подготовить необходимые для регистрации документы и (при условии поступления авансовой оплаты постоянной части арендной платы за июнь 2016 года (согласно пункту 2.3.8 настоящего договора) на р/с АО ТК "Октябрьский"), осуществить регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра.
Таким образом, стороны обусловили подачу документов на государственную регистрацию необходимостью авансовой оплаты арендатором постоянной части арендной платы за июнь 2016 года.
Однако, из материалов дела следует, что между сторонами имеется спор о наличии на стороне арендатора задолженности по арендным платежам, в том числе, по авансовой оплате постоянной части арендной платы за июнь 2016 года согласно пункту 2.3.8 договора аренды.
Так, материалы дела содержат многочисленные письма ответчика в адрес истца об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате (т. 3, л.д. 38-54).
Также в материалах дела имеется двухсторонний акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 10.08.2016, согласно которому задолженность в пользу АО ТК "Октябрьский" составляет 673 000 руб. (т. 2, л.д. 35).
Кроме того, в рамках настоящего дела ответчиком подавался встречный иск (возвращен ответчику) о взыскании с истца задолженности по арендной плате по спорному договору, в котором истец исчислил сумму задолженности 4 036 500 руб., в том числе по постоянной части арендной платы за июнь 2016 года.
Таким образом, ООО "Фитнес индустрия Уфа" не доказало исполнение пунктов 2.1.7 и 2.3.8 договора аренды.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о том, что со стороны арендодателя имеет место незаконное уклонение от государственной регистрации спорного договора аренды.
Помимо указанного, как отмечено выше, текст договора аренды в части указания характеристик предмета договора не соответствует данным кадастрового учета.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца.
Податель жалобы полагает, что отказ в принятии арбитражным судом первой инстанции уточнения исковых требований повлек невозможность разрешения спора, возникшего между сторонами, по существу и восстановления нарушенного права истца.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что дополнительное требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды является новым требованием с новым обоснованием.
Одновременное изменение основания и предмета иска не допускается (абзац четвертый пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
При этом, как отмечено выше, истец не представил в материалы дела достоверные доказательства, из которых было бы возможно установить, в связи с чем изменилась в сторону увеличения площадь переданного в аренду истцу помещения, соответствует ли в полной мере такое увеличение площади требованиям действующего законодательства.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы предпринимателя без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2017 по делу N А07-25986/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)