Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Гаричян Оксана Кеворковна по доверенности от 11.01.2016,
от ответчика - Котляр Дмитрий Васильевич по доверенности от 18.05.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 по делу N А53-2097/2016, принятое в составе судьи Великородовой И.А.,
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
к открытому акционерному обществу "Донэнерго" (ИНН 6163089292 ОГРН 1076163010890)
при участии третьего лица: публичного акционерного общества "МРСК Юга",
о взыскании задолженности, пени,
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Донэнерго" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.06.2014 N 584 в размере 2 618 115,64 руб. за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, пени в размере 45 138,68 руб. за период с 20.10.2015 по 31.12.2015 (с учетом увеличения исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 в иске отказано.
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п. 3.1 договора размер годовой арендной платы составлял 778505 руб. 06 коп. и устанавливался в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области". При этом методика расчета арендной платы определялась в соответствии с указанным постановлением на основании кадастровой стоимости земельных участков. По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. В соответствии с п. 11 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - Порядок), с 02.03.2015 арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 315-ФЗ). В соответствии с п. 15 Порядка в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется: путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; порядка определения размера арендной платы. Согласно абз. 10 п. 15 Порядка арендодатель имеет право изменять размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом, в пределах срока договора аренды земельного участка один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором на проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Данные условия применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым была ранее определена по результатам рыночной оценки. В связи с тем, что по договору размер арендной платы ранее начислялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, его изменение на основании результатов рыночной оценки осуществлено в соответствии с абз. 5 п. 15 Порядка, п. 3.4 договора с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (утверждении) нового порядка определения размера арендной платы, то есть с 02.03.2015 - даты вступления в силу постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135. В дальнейшем, в пределах срока договора, размер арендной платы будет изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями абз. 10 п. 15 Порядка, а также п. 3.4 договора. Однако, суд при вынесении решения не принял во внимание указанные доводы Минимущества Ростовской области, и не дал им правовую оценку.
АО "Донэнерго" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указало, что у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной за период, который заявлен в споре, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует договору аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка от 05.06.2014 N 584 и прямо противоречит положениям принятого нормативного пункту 15 приложения 2 к постановлению Правительства Ростовской от 02.03.2015 N 135. ОАО "Донэнерго" исправно производило оплату в период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере годовой платы 821322,83 рублей. в том числе, в спорный период с марта 2015 по декабрь 2015 ответчиком своевременно и полностью осуществлялись ежемесячные арендные платежи по 68443,57 рублей, при этом общая сумма оплаченной аренды за указанный составила 684435,70 рублей, что не отрицается истцом.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме с учетом письменных дополнений.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 05.06.2014 г. между министерством имущественных и земельных отношении, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Донэнерго" (арендатор) заключен договор аренды N 584 земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7883 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202004:65, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, село Кабардинка, улица Мира, 12а для размещения базы отдыха.
Согласно разделу 3 договора годовой размер арендной платы составляет 778505,06 руб., согласно расчету (приложение N 2 к договору), по формуле: кадастровая стоимость (43255280,28 руб.) х доля (1) х ставка арендной платы (1,5%) х индекс уровня инфляции (2012 х 2013 х 2014 г.г = 1,075 х 1,063 х 1,05/100).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20 числа отчетного месяца (пункт 3.2 договора аренды).
В соответствии с п. 3.4 договора размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты указанной в нормативно-правовом акте) или момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Срок договора установлен п. 2.1 с 01.06.2014 по 31.05.2063.
Земельный участок передан арендатору по акту 05.06.2014 (л.д. 19 т. 1).
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 27.06.2014 г., о чем сделана запись регистрации N 323-12/078/2014-286.
02.03.2015 г. принято постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".
Согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению т 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 6 постановления от 02.03.2015 г. N 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015 г.
Постановление от 02.03.2015 г. N 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru, опубликовано в журнале "Собрание правовых актов Ростовской области", N 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.2015 г.).
Истец, руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 г. N 135, на основании государственного контракта от 06.07.2015 г. N 2015.249143 с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ -Консалтинг" заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:65.
Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015 г. N 157-433-Р\\15 размер ежегодной арендной платы составляет 3967389, 15 руб. оценка производилась по состоянию на 02.03.2015 г.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 19.6.3/2673 от 08.10.2015 об изменении условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы, содержащее, кроме того, указано на необходимость произвести доплату за период с 02.03.2015 г. по 30.09.2015 г. в размере 1813613,95 руб. С 01.10.2015 г. предписывалось осуществлять арендные платежи исходя из годового размера арендной платы, составляющего 3967389,15 руб.
Поскольку ответчик в спорный период исполнял обязанность по внесению арендной платы без учета указанных изменений, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой.
Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73, т.е. изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Постановление от 02.03.2015 N 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок в связи с принятием Постановления N 135 впервые определен по результатам рыночной оценки (а не в связи с изменением ранее установленной рыночной оценки арендной платы), постольку к спорным правоотношениям абзац 10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не применим.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2016 г. по делу N А53-2096/2016. В рамках указанного дела суд кассационной инстанции, при рассмотрении аналогичного спора между теми же сторонами указал, что принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Действующее на момент заключения договора аренды земельного участка постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право предоставлено истцу пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 05.06.2014 N 584.
Т.о. вывод суда первой инстанции о том, что примененный истцом порядок перерасчета арендной платы, а именно с 02.03.2015, не соответствует принятому нормативному акту - пункту 15 приложения N 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, подлежит исключению из мотивировочной части решения без отмены последнего, поскольку он не привел к принятию неверного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что истцом неправомерно осуществлен перерасчет арендной платы за спорный период исходя из следующего.
Из кадастровой выписки о земельном участке от 22.05.2014 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:8, посредством раздела последнего на два участка (к/н 23:40:0202006:65 площадью 7883 кв. м и к/н 23:40:0202006:65 площадью 38466 кв. м, л.д. 147-157 т. 3).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.12.2016 N 2343/12/16-1523046 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:8, общей площадью 46349 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с.Кабардинка, ул. Мира, б/н, с разрешенным использованием - для базы отдыха "Искра", был обременен арендой в пользу ОАО "Ростовэнерго" на основании постановления главы администрации п.Кабардинка N 31 от 12.03.1998 (л.д. 71-75 т. 4).
Согласно государственному акту КК-2 N 408000104 базе отдыха "Искра" г. Геленджика на основании постановления главы администрации г. Геленджика от 10.12.1992 N 3438 в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 5,193 га для рекреационных целей - размещения зданий и сооружений базы отдыха. (л.д. 44, 24-27 т. 4).
Постановлением главы администрации поселка Кабардинка от 12.03.1998 N 31 на основании Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае", постановления главы администрации г. Геленджика от 12.05.95 г. N 820, ОАО "Ростовэнерго" переоформлен в аренду сроком на 49 лет из земель администрации п.Кабардинка земельный участок базы отдыха "Искра" по ул. Мира б/н, в п.Кабардинка, общей площадью 46349 кв. м, из них без права дальнейшей застройки 2754 кв. м, земельный участок площадью 5581 кв. м неиспользуемый по целевому назначению передан в фонд земель поселка Кабардинка. Пунктом 3 указанного постановления признан утратившим силу государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования сер. КК-2 N 408000104, выданный базе отдыха "Искра" на земельный участок площадью 51930 кв. м по ул. Мира в п.Кабардинка (л.д. 42-43 т. 4).
На основании указанного постановления между администрацией п. Кабардинка (арендодатель) и ОАО "Ростовэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 46349 кв. м, расположенный в п.Кабардинка, ул. Мира с разрешенным использованием - база отдыха "Искра" (л.д. 18-20 т. 4).
Т.о. исходный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:8, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65, был предоставлен в аренду посредством переоформления права бессрочного (постоянного) пользования.
В связи с нахождением на указанном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих на праве хозяйственного ведения ГУП РО "Донэнерго", на основании договора от 15.04.2003 правопредшественник ответчика обязался ежемесячно возмещать ОАО "Ростовэнерго ЦЭС" затраты по коммунальным платежам и арендной плате исходя из площади земельного участка 8964 кв. м.
Как следует из материалов дела и установлено при рассмотрении дел N N А53-37067/2012, А53-14365/2012, АО "Донэнерго" создано при реорганизации в форме преобразования государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго" (далее - предприятие) на основании распоряжения министерства от 20.12.2007 N 1684 "Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго", которым имущество, расположенное в г. Геленджике Краснодарского края, пос. Кабардинка, по ул. Мира, 12, изъято у реорганизуемого предприятия и включено в перечень имущества, не подлежащего приватизации в составе его имущественного комплекса. 18.12.2009 произведена государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации - Ростовской области на строения, составляющие государственную казну Ростовской области, с учетом изменений в характеристики объектов недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12а (ранее имевшее адресный ориентир г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12 согласно справке Управления архитектуры и градостроительства администрации МО город-курорт Геленджик от 17.04.2009 N 52-1686/09-01-11, л.д. 148 т. 3).
21.01.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Ростовской области на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 площадью 7883 кв. м (поставлен на государственный кадастровый учет 11.02.2008), находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12а (л.д. 55 т. 4, л.д. 81 т. 1).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2012 по делу N А53-14365/2012 по иску общества к министерству было признано первоочередное право АО "Донэнерго" на приватизацию по рыночной цене объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0202004:61, 23:40:0202006:65, а также самих этих участков. Судебный акт мотивирован отсутствием препятствий к выкупу названных объектов нормативного и фактического характера, в том числе, в виде законодательно установленных ограничений на приватизацию. На основании и во исполнение указанного судебного акта 04.07.2012 министерством издано распоряжение N 1318 о предоставлении обществу первоочередного права приобретения государственного имущества Ростовской области. Приняв во внимание расположение спорных земельных участков в 1 и 2 зонах санитарной охраны особо охраняемой природной территории федерального значения (курорт), исключающее передачу их в частную собственность, распоряжением от 01.10.2012 N 1980 министерство внесло изменения в пункты 3 и 4 распоряжения от 04.07.2012 N 1318. Согласно измененной редакции названных пунктов, передача права собственности на имущество не влечет передачу права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0202004:61 и 23:40:0202006:65, покупатель приобретает право пользования указанными участками в соответствии с действующим законодательством.
02.10.2012 ГБУ Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области"(продавец) и АО "Донэнерго" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 251/НД объектов недвижимости, расположенных в г. Геленджике Краснодарского края, с. Кабардинка, ул. Мира, 12 а: спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 1031,1 кв. м, инвентарный номер 534, литер Д, этажность 2, подземная этажность 1; изолятор, назначение: нежилое, общая площадь 140,1 кв. м, инвентарный номер 534, этажность 2, подземная этажность 1; помещения N 1,2,3, назначение: нежилое, общая площадь 23,5 кв. м, этаж 1.
29 октября 2012 года имущество передано покупателю по актам приема-передачи.
Право собственности АО "Донэнерго" на указанные нежилые объекты зарегистрировано 24.04.2014, что подтверждается выписками из ЕГРП от 08.12.2015 (л.д. 83-88 т. 1).
Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 сформированный для эксплуатации указанных объектов недвижимости, расположен во 2-й зоне санитарной охраны курорта, что следует из письма первого зам. главы МО город-курорт Геленджик от 18.09.2012 (л.д. 32 т. 4) и установлено в рамках дела N А53-14365/2012.
Переоформление ОАО "Ростовэнерго" права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202006:8 на право аренды осуществлено до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ), пунктом 2 статьи 3 которого предусмотрена соответствующая обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Однако, необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 N 460-1 и от 20.11.1992 N 3996-1).
Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлен предельный годовой размер арендной платы для договоров аренды земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Новая редакция пункта 2 статьи 3 Вводного закона, согласно которой упомянутые предельные уровни арендной платы применяются именно в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), вступила в силу только с 01.03.2015, в связи с чем, она не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Этот вывод соответствует правовому подходу, выраженному в определении Верховного Суда РФ от 29.10.2015 N 306-ЭС15-6588 по делу N А55-5126/2014, согласно которому, до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Закон N 137-ФЗ, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон.
Таким образом, обстоятельства заключения сторонами договора аренды в отношении спорного земельного участка (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или по правилам статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора) не влияют на возможность применения предельной величины арендной платы в размере не более полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
При таких обстоятельствах, в данном случае отсутствуют основания для применения арендной платы, рассчитанной в размере 3967389 руб. 15 коп. по результатам рыночной оценки, в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".
При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции сторонами не оспаривалось, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с п. 3.1 договора аренды от 05.06.2014 N 583, отсутствует, в указанном размере платежи осуществлялись своевременно, следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 по делу N А53-2097/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2017 N 15АП-14451/2016 ПО ДЕЛУ N А53-2097/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2017 г. N 15АП-14451/2016
Дело N А53-2097/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Гаричян Оксана Кеворковна по доверенности от 11.01.2016,
от ответчика - Котляр Дмитрий Васильевич по доверенности от 18.05.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 по делу N А53-2097/2016, принятое в составе судьи Великородовой И.А.,
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
к открытому акционерному обществу "Донэнерго" (ИНН 6163089292 ОГРН 1076163010890)
при участии третьего лица: публичного акционерного общества "МРСК Юга",
о взыскании задолженности, пени,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Донэнерго" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.06.2014 N 584 в размере 2 618 115,64 руб. за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, пени в размере 45 138,68 руб. за период с 20.10.2015 по 31.12.2015 (с учетом увеличения исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 в иске отказано.
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п. 3.1 договора размер годовой арендной платы составлял 778505 руб. 06 коп. и устанавливался в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области". При этом методика расчета арендной платы определялась в соответствии с указанным постановлением на основании кадастровой стоимости земельных участков. По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. В соответствии с п. 11 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - Порядок), с 02.03.2015 арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 315-ФЗ). В соответствии с п. 15 Порядка в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется: путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; порядка определения размера арендной платы. Согласно абз. 10 п. 15 Порядка арендодатель имеет право изменять размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом, в пределах срока договора аренды земельного участка один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором на проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Данные условия применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым была ранее определена по результатам рыночной оценки. В связи с тем, что по договору размер арендной платы ранее начислялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, его изменение на основании результатов рыночной оценки осуществлено в соответствии с абз. 5 п. 15 Порядка, п. 3.4 договора с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (утверждении) нового порядка определения размера арендной платы, то есть с 02.03.2015 - даты вступления в силу постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135. В дальнейшем, в пределах срока договора, размер арендной платы будет изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями абз. 10 п. 15 Порядка, а также п. 3.4 договора. Однако, суд при вынесении решения не принял во внимание указанные доводы Минимущества Ростовской области, и не дал им правовую оценку.
АО "Донэнерго" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указало, что у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной за период, который заявлен в споре, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует договору аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка от 05.06.2014 N 584 и прямо противоречит положениям принятого нормативного пункту 15 приложения 2 к постановлению Правительства Ростовской от 02.03.2015 N 135. ОАО "Донэнерго" исправно производило оплату в период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере годовой платы 821322,83 рублей. в том числе, в спорный период с марта 2015 по декабрь 2015 ответчиком своевременно и полностью осуществлялись ежемесячные арендные платежи по 68443,57 рублей, при этом общая сумма оплаченной аренды за указанный составила 684435,70 рублей, что не отрицается истцом.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме с учетом письменных дополнений.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 05.06.2014 г. между министерством имущественных и земельных отношении, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Донэнерго" (арендатор) заключен договор аренды N 584 земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7883 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202004:65, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, село Кабардинка, улица Мира, 12а для размещения базы отдыха.
Согласно разделу 3 договора годовой размер арендной платы составляет 778505,06 руб., согласно расчету (приложение N 2 к договору), по формуле: кадастровая стоимость (43255280,28 руб.) х доля (1) х ставка арендной платы (1,5%) х индекс уровня инфляции (2012 х 2013 х 2014 г.г = 1,075 х 1,063 х 1,05/100).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20 числа отчетного месяца (пункт 3.2 договора аренды).
В соответствии с п. 3.4 договора размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты указанной в нормативно-правовом акте) или момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Срок договора установлен п. 2.1 с 01.06.2014 по 31.05.2063.
Земельный участок передан арендатору по акту 05.06.2014 (л.д. 19 т. 1).
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 27.06.2014 г., о чем сделана запись регистрации N 323-12/078/2014-286.
02.03.2015 г. принято постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".
Согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению т 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 6 постановления от 02.03.2015 г. N 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015 г.
Постановление от 02.03.2015 г. N 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru, опубликовано в журнале "Собрание правовых актов Ростовской области", N 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.2015 г.).
Истец, руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 г. N 135, на основании государственного контракта от 06.07.2015 г. N 2015.249143 с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ -Консалтинг" заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:65.
Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015 г. N 157-433-Р\\15 размер ежегодной арендной платы составляет 3967389, 15 руб. оценка производилась по состоянию на 02.03.2015 г.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 19.6.3/2673 от 08.10.2015 об изменении условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы, содержащее, кроме того, указано на необходимость произвести доплату за период с 02.03.2015 г. по 30.09.2015 г. в размере 1813613,95 руб. С 01.10.2015 г. предписывалось осуществлять арендные платежи исходя из годового размера арендной платы, составляющего 3967389,15 руб.
Поскольку ответчик в спорный период исполнял обязанность по внесению арендной платы без учета указанных изменений, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой.
Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73, т.е. изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Постановление от 02.03.2015 N 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок в связи с принятием Постановления N 135 впервые определен по результатам рыночной оценки (а не в связи с изменением ранее установленной рыночной оценки арендной платы), постольку к спорным правоотношениям абзац 10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не применим.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2016 г. по делу N А53-2096/2016. В рамках указанного дела суд кассационной инстанции, при рассмотрении аналогичного спора между теми же сторонами указал, что принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Действующее на момент заключения договора аренды земельного участка постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право предоставлено истцу пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 05.06.2014 N 584.
Т.о. вывод суда первой инстанции о том, что примененный истцом порядок перерасчета арендной платы, а именно с 02.03.2015, не соответствует принятому нормативному акту - пункту 15 приложения N 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, подлежит исключению из мотивировочной части решения без отмены последнего, поскольку он не привел к принятию неверного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что истцом неправомерно осуществлен перерасчет арендной платы за спорный период исходя из следующего.
Из кадастровой выписки о земельном участке от 22.05.2014 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:8, посредством раздела последнего на два участка (к/н 23:40:0202006:65 площадью 7883 кв. м и к/н 23:40:0202006:65 площадью 38466 кв. м, л.д. 147-157 т. 3).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.12.2016 N 2343/12/16-1523046 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:8, общей площадью 46349 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с.Кабардинка, ул. Мира, б/н, с разрешенным использованием - для базы отдыха "Искра", был обременен арендой в пользу ОАО "Ростовэнерго" на основании постановления главы администрации п.Кабардинка N 31 от 12.03.1998 (л.д. 71-75 т. 4).
Согласно государственному акту КК-2 N 408000104 базе отдыха "Искра" г. Геленджика на основании постановления главы администрации г. Геленджика от 10.12.1992 N 3438 в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 5,193 га для рекреационных целей - размещения зданий и сооружений базы отдыха. (л.д. 44, 24-27 т. 4).
Постановлением главы администрации поселка Кабардинка от 12.03.1998 N 31 на основании Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае", постановления главы администрации г. Геленджика от 12.05.95 г. N 820, ОАО "Ростовэнерго" переоформлен в аренду сроком на 49 лет из земель администрации п.Кабардинка земельный участок базы отдыха "Искра" по ул. Мира б/н, в п.Кабардинка, общей площадью 46349 кв. м, из них без права дальнейшей застройки 2754 кв. м, земельный участок площадью 5581 кв. м неиспользуемый по целевому назначению передан в фонд земель поселка Кабардинка. Пунктом 3 указанного постановления признан утратившим силу государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования сер. КК-2 N 408000104, выданный базе отдыха "Искра" на земельный участок площадью 51930 кв. м по ул. Мира в п.Кабардинка (л.д. 42-43 т. 4).
На основании указанного постановления между администрацией п. Кабардинка (арендодатель) и ОАО "Ростовэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 46349 кв. м, расположенный в п.Кабардинка, ул. Мира с разрешенным использованием - база отдыха "Искра" (л.д. 18-20 т. 4).
Т.о. исходный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:8, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65, был предоставлен в аренду посредством переоформления права бессрочного (постоянного) пользования.
В связи с нахождением на указанном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих на праве хозяйственного ведения ГУП РО "Донэнерго", на основании договора от 15.04.2003 правопредшественник ответчика обязался ежемесячно возмещать ОАО "Ростовэнерго ЦЭС" затраты по коммунальным платежам и арендной плате исходя из площади земельного участка 8964 кв. м.
Как следует из материалов дела и установлено при рассмотрении дел N N А53-37067/2012, А53-14365/2012, АО "Донэнерго" создано при реорганизации в форме преобразования государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго" (далее - предприятие) на основании распоряжения министерства от 20.12.2007 N 1684 "Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго", которым имущество, расположенное в г. Геленджике Краснодарского края, пос. Кабардинка, по ул. Мира, 12, изъято у реорганизуемого предприятия и включено в перечень имущества, не подлежащего приватизации в составе его имущественного комплекса. 18.12.2009 произведена государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации - Ростовской области на строения, составляющие государственную казну Ростовской области, с учетом изменений в характеристики объектов недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12а (ранее имевшее адресный ориентир г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12 согласно справке Управления архитектуры и градостроительства администрации МО город-курорт Геленджик от 17.04.2009 N 52-1686/09-01-11, л.д. 148 т. 3).
21.01.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Ростовской области на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 площадью 7883 кв. м (поставлен на государственный кадастровый учет 11.02.2008), находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, 12а (л.д. 55 т. 4, л.д. 81 т. 1).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2012 по делу N А53-14365/2012 по иску общества к министерству было признано первоочередное право АО "Донэнерго" на приватизацию по рыночной цене объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0202004:61, 23:40:0202006:65, а также самих этих участков. Судебный акт мотивирован отсутствием препятствий к выкупу названных объектов нормативного и фактического характера, в том числе, в виде законодательно установленных ограничений на приватизацию. На основании и во исполнение указанного судебного акта 04.07.2012 министерством издано распоряжение N 1318 о предоставлении обществу первоочередного права приобретения государственного имущества Ростовской области. Приняв во внимание расположение спорных земельных участков в 1 и 2 зонах санитарной охраны особо охраняемой природной территории федерального значения (курорт), исключающее передачу их в частную собственность, распоряжением от 01.10.2012 N 1980 министерство внесло изменения в пункты 3 и 4 распоряжения от 04.07.2012 N 1318. Согласно измененной редакции названных пунктов, передача права собственности на имущество не влечет передачу права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0202004:61 и 23:40:0202006:65, покупатель приобретает право пользования указанными участками в соответствии с действующим законодательством.
02.10.2012 ГБУ Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области"(продавец) и АО "Донэнерго" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 251/НД объектов недвижимости, расположенных в г. Геленджике Краснодарского края, с. Кабардинка, ул. Мира, 12 а: спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 1031,1 кв. м, инвентарный номер 534, литер Д, этажность 2, подземная этажность 1; изолятор, назначение: нежилое, общая площадь 140,1 кв. м, инвентарный номер 534, этажность 2, подземная этажность 1; помещения N 1,2,3, назначение: нежилое, общая площадь 23,5 кв. м, этаж 1.
29 октября 2012 года имущество передано покупателю по актам приема-передачи.
Право собственности АО "Донэнерго" на указанные нежилые объекты зарегистрировано 24.04.2014, что подтверждается выписками из ЕГРП от 08.12.2015 (л.д. 83-88 т. 1).
Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:65 сформированный для эксплуатации указанных объектов недвижимости, расположен во 2-й зоне санитарной охраны курорта, что следует из письма первого зам. главы МО город-курорт Геленджик от 18.09.2012 (л.д. 32 т. 4) и установлено в рамках дела N А53-14365/2012.
Переоформление ОАО "Ростовэнерго" права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202006:8 на право аренды осуществлено до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ), пунктом 2 статьи 3 которого предусмотрена соответствующая обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Однако, необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 N 460-1 и от 20.11.1992 N 3996-1).
Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлен предельный годовой размер арендной платы для договоров аренды земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Новая редакция пункта 2 статьи 3 Вводного закона, согласно которой упомянутые предельные уровни арендной платы применяются именно в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), вступила в силу только с 01.03.2015, в связи с чем, она не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Этот вывод соответствует правовому подходу, выраженному в определении Верховного Суда РФ от 29.10.2015 N 306-ЭС15-6588 по делу N А55-5126/2014, согласно которому, до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Закон N 137-ФЗ, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон.
Таким образом, обстоятельства заключения сторонами договора аренды в отношении спорного земельного участка (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или по правилам статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора) не влияют на возможность применения предельной величины арендной платы в размере не более полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
При таких обстоятельствах, в данном случае отсутствуют основания для применения арендной платы, рассчитанной в размере 3967389 руб. 15 коп. по результатам рыночной оценки, в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".
При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции сторонами не оспаривалось, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с п. 3.1 договора аренды от 05.06.2014 N 583, отсутствует, в указанном размере платежи осуществлялись своевременно, следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2016 по делу N А53-2097/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)