Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Касумова Рамиля Мамед оглы: Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 27.11.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 4-4461,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Касумова Рамиля Мамед оглы о признании договора долевого участия в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Касумов Рамиль Мамед оглы (далее - Касумов Р.М.о.) обратился в Арбитражный суд Московской области, с учетом уточнения, с заявлением о признании договора долевого участия в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года действующим; о признании договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, подъезд N 3, этаж 12, недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м (л.д. 57 - 61).
Определением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года заявление удовлетворено. Договор купли-продажи от 21 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., на объект недвижимости - квартиру 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м. Договор долевого участия N 04-066 от 09 апреля 2014 года, заключенный между Касумовым Р.М.о и ООО "Римэка", признан действующим (л.д. 69 - 71).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления (л.д. 76).
Заявитель апелляционной жалобы указал, что дольщик Касумов Р.М.о. не мог заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; ООО "Римэка" имело право расторгнуть с Касумовым Р.М.о. в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве N 04-066 от 09 апреля 2014 года по причине просрочки им платежей свыше двух месяцев.
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://www.10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://www.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Касумова Р.М.о. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав мнение представителя Касумова Р.М.о., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 09 апреля 2014 между ООО "Римэка" и Касумовым Р.М.о. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 04-067, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м.
По Приложению N 1 к названному договору цена договора составила 3587842 руб. 07 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 28 апреля 2019 года.
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Касумовым Р.М.о. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 25 - 44).
В обусловленный срок, а именно: во 4-м квартале 2014 г., многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
02 июня 2015 года Касумовым Р.М.о. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ему предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067 на личный счет гр-на Золотухина К.В.
14 сентября 2015 года должником направлено заявителя уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067 в одностороннем порядке по причине просрочки внесения ежемесячных платежей сроком более 2-х месяцев.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Касумова Р.М.о. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомлений должника от 02 июня 2015 года и от 14 сентября 2015 года усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Касумовым Р.М.о не давал, что не отрицалось представителем должника.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Касумовым Р.М.о.
Доводы ООО "Римэка" о том, что Касумов Р.М.о. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Касумовым Р.М.о. в одностороннем порядке договор по причине просрочки им платежей свыше двух месяцев, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду их несостоятельности.
Касумов Р.М.о. не оспаривал сделку расторжения должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просил суд признать указанный договор действующим (не расторгнутым). Поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве им не нарушен.
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Касумовым Р.М.о. требований о признании действующим договора о долевом участии в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года.
Также Касумовым Р.М.о. было заявлено требование о признании недействительным договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка" договора, - зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным Константином Валерьевичем, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 06.11.2015 N 50/015/001/2015-9100.
Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 г. за N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным.
В то же время арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21 октября 2015 года о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м, - по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав.
При этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Как следует из материалов дела, Касумов Рамиль Мамед оглы просит применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М.
Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.
Ссылка представителя Касумова Р.М.о. на положения Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 основана на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения (стороной договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Касумова Р.М.о. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года следует отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки. В остальной части определение оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки.
В удовлетворении требования Касумова Рамиля Мамеда оглы о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м отказать.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 10АП-2698/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Касумова Рамиля Мамед оглы: Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 27.11.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 4-4461,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Касумова Рамиля Мамед оглы о признании договора долевого участия в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Касумов Рамиль Мамед оглы (далее - Касумов Р.М.о.) обратился в Арбитражный суд Московской области, с учетом уточнения, с заявлением о признании договора долевого участия в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года действующим; о признании договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, подъезд N 3, этаж 12, недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м (л.д. 57 - 61).
Определением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года заявление удовлетворено. Договор купли-продажи от 21 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., на объект недвижимости - квартиру 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м. Договор долевого участия N 04-066 от 09 апреля 2014 года, заключенный между Касумовым Р.М.о и ООО "Римэка", признан действующим (л.д. 69 - 71).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления (л.д. 76).
Заявитель апелляционной жалобы указал, что дольщик Касумов Р.М.о. не мог заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; ООО "Римэка" имело право расторгнуть с Касумовым Р.М.о. в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве N 04-066 от 09 апреля 2014 года по причине просрочки им платежей свыше двух месяцев.
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://www.10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://www.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Касумова Р.М.о. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав мнение представителя Касумова Р.М.о., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 09 апреля 2014 между ООО "Римэка" и Касумовым Р.М.о. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 04-067, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м.
По Приложению N 1 к названному договору цена договора составила 3587842 руб. 07 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 28 апреля 2019 года.
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Касумовым Р.М.о. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 25 - 44).
В обусловленный срок, а именно: во 4-м квартале 2014 г., многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
02 июня 2015 года Касумовым Р.М.о. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ему предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067 на личный счет гр-на Золотухина К.В.
14 сентября 2015 года должником направлено заявителя уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067 в одностороннем порядке по причине просрочки внесения ежемесячных платежей сроком более 2-х месяцев.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 09 апреля 2014 года N 04-067, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Касумова Р.М.о. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомлений должника от 02 июня 2015 года и от 14 сентября 2015 года усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Касумовым Р.М.о не давал, что не отрицалось представителем должника.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Касумовым Р.М.о.
Доводы ООО "Римэка" о том, что Касумов Р.М.о. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Касумовым Р.М.о. в одностороннем порядке договор по причине просрочки им платежей свыше двух месяцев, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду их несостоятельности.
Касумов Р.М.о. не оспаривал сделку расторжения должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просил суд признать указанный договор действующим (не расторгнутым). Поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве им не нарушен.
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Касумовым Р.М.о. требований о признании действующим договора о долевом участии в строительстве N 04-067 от 09 апреля 2014 года.
Также Касумовым Р.М.о. было заявлено требование о признании недействительным договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка" договора, - зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным Константином Валерьевичем, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 06.11.2015 N 50/015/001/2015-9100.
Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 г. за N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным.
В то же время арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21 октября 2015 года о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м, - по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав.
При этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Как следует из материалов дела, Касумов Рамиль Мамед оглы просит применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4506/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1М.
Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.
Ссылка представителя Касумова Р.М.о. на положения Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 основана на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения (стороной договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Касумова Р.М.о. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года следует отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки. В остальной части определение оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки.
В удовлетворении требования Касумова Рамиля Мамеда оглы о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру 1М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1М (технический номер), площадью 53,49 кв. м отказать.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)