Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг",
апелляционное производство N 05АП-11164/2015
на решение от 30.10.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-15199/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг" (ИНН 2537074970, ОГРН 1052503494581)
о взыскании,
при участии:
- от истца: Штанько С.С. - представитель по доверенности от 01.06.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (далее - ООО "Приам") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг" (далее - ООО "Автотрейдинг") о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 1686201,71 рубля за период с января 2015 по июль 2015 года, задолженности по переменной составляющей арендной платы в размере 105493,23 рублей, пени в размере 333236,05 рублей за период с 11.02.2015 по 16.07.2015 по договору аренды от 01.10.2013 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Автотрейдинг" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы отмечает, что договор аренды от 01.10.2013 в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в связи с чем приходит к выводу, что он является незаключенным, а обязательства сторон по нему не возникли. Обращает внимание, что во вводной части обжалуемого судебного акта не отражено присутствие в судебном заседании одного из учредителей ответчика.
ООО "Автотрейдинг", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ООО "Приам" по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 АПК РФ письменного отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.10.2013 ООО "Приам" (арендодатель) и ООО "Автотрейдинг" (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество для использования в качестве офисных помещений: нежилые помещения общей площадью 307,13 кв. м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 9, часть 17, 18, 19, 24, часть 25, 26, 28, 29, часть 30, 31, 32, 33, 34 - 40, 42 - 43 (I) (согласно плану помещений - Приложение N 4), этаж: цокольный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Жигура, д. 30 (далее - нежилые помещения), а арендатор обязуется принять его и своевременно оплачивать арендную плату (пункт 1.1).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1 в период с 01.10.2013 до 30.09.2018 (включительно).
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей (ежемесячная оплата права пользования помещением) и переменной составляющей (оплата за коммунальные услуги).
Размер арендной платы согласован Приложении N 2 к договору (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2014), согласно которому постоянная составляющая арендной платы определена сторонами следующим образом: с 01.10.2013 по 20.12.2013 в размере 190 740 рублей в месяц; с 21.12.2013 по 30.08.2014 в размере 256 255,50 рублей в месяц; с 01.09.2014 по 28.02.2015 в размере 214 991 рублей в месяц; с 01.03.2015 по 30.09.2015 в размере 256 255,50 рублей в месяц; с 01.10.2015 по 30.09.2016 в размере 281 881,05 рублей в месяц; с 01.10.2016 по 30.09.2017 в размере 310 069,15 рублей; с 01.10.2017 по 30.09.2018 в размере 341 076,06 рублей.
Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату: электроэнергии, холодного водоснабжения, водоотведения и канализации, теплоснабжения, услуг управляющей компании по содержанию, ремонта общего имущества и вывоз твердых бытовых отходов; не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на эти услуги.
Начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с 01 октября 2013 года. Первый арендный платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее 15 октября 2013 года. Начисление переменной составляющей арендной млаты начинается с 01 октября 2013 года. За исключением первого месяца, все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца (пункты 3.5, 3.6 договора).
Пунктом 12.2 договора установлено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до окончания срока аренды.
Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2013.
21.05.2015 арендодатель направил в адрес арендатора претензию с требованием погасить образовавшуюся по договору аренды от 01.10.2013 задолженность в общей сумме 1222780,21 рублей в срок до 26.06.2015.
31.07.2015 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2013 в период с 31.07.2015, нежилые помещения переданы арендодателю по акту сдачи-приемки от 31.07.2015.
Поскольку требование, изложенное в претензии, ООО "Автотрейдинг" добровольно исполнено не было, ООО "Приам" 20.07.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом увеличения суммы исковых требований).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), положение статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из анализа указанных норм права следует, что существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются условия о предмете договора (индивидуализирующие признаки передаваемого в аренду имущества) и размере арендной платы, в связи с чем несогласованность данных условий сторонами влечет незаключенность договора аренды.
Судом установлено, что в пункте 1.1 договора от 01.10.2013 содержатся следующие характеристики передаваемого в аренду имущества: нежилые помещения общей площадью 307,13 кв. м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 9, часть 17, 18, 19, 24, часть 25, 26, 28, 29, часть 30, 31, 32, 33, 34 - 40, 42 - 43 (I), этаж: цокольный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Жигура, д. 30. Приложением N 1 к договору стороны согласовали стоимость арендной платы, арендуемые нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи в фактическое владение, что сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды, подписанный с условием о сроке его действия, превышающем один календарный год, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Так, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора (с учетом отсутствия спора о его существенных условиях), истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
С учетом приведенных разъяснений постановления Пленума ВАС РФ и Президиума ВАС РФ, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами условий договора аренды (передачу помещения по акту приема-передачи арендатору, оплату арендных платежей вне спорного периода, что истцом не оспаривается), отсутствие государственной регистрации договора, вопреки мнению апеллянта, не влечет отсутствие обязательств сторон по таким договорам, условия таких договоров признаются обязательными для исполнения сторонами, его подписавшими, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды признаются судебной коллегией необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата в силу пункта 2 указанной статьи Кодекса устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Проверив расчет истца, коллегия признает его верным как в части постоянной составляющей арендной платы, так и в части переменной составляющей.
В этой связи, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих доводы истца относительно объема и стоимости услуг, оплата которых должна осуществляться арендатором в составе переменной составляющей арендной платы, а также доказательств погашения образовавшейся задолженности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что во вводной части обжалуемого судебного акта не отражено присутствие в судебном заседании одного из учредителей ООО "Автотрейдинг", судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство не повлекло принятие неправильного решения. Кроме того участие представителя ответчика отражено в протоколе судебного заседания от 26.10.2015.
ООО "Приам" заявлено также требование о взыскании с ООО "Автотрейдинг" 333236,05 рублей договорной неустойки, рассчитанной за период с 11.02.2015 по 16.07.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в силу статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 3.8 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО "Автотрейдинг" по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения ответчика к договорной ответственности в виде пени.
На основании статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В то же время в суде первой инстанции обществом о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено.
Расчет взыскиваемой неустойки произведен истцом с учетом пункта 3.6 договора, предусматривающего оплату аренды до 10 числа текущего оплачиваемого месяца, на сумму арендного платежа, подлежащего уплате в феврале 2015 года, - 214 991 рублей до момента предъявления рассматриваемых исковых требований, расчет проверен судом и признан верным.
В ходе рассмотрения дела ответчик правильность произведенного истцом расчета не опроверг, контррасчет в материалы дела не представил. С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Приам" в рассматриваемой части и взыскал с ООО "Автотрейдинг" договорную неустойку в связи с нарушением обязательств по оплате арендных платежей в сумме 333236,05 рублей на основании статьи 330 ГК РФ.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ООО "Автотрейдинг".
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 по делу N А51-15199/2015 (с учетом определения Арбитражного суда Приморского края от 13.01.2016 об исправлении опечатки) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 05АП-11164/2015 ПО ДЕЛУ N А51-15199/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. N 05АП-11164/2015
Дело N А51-15199/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 14 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг",
апелляционное производство N 05АП-11164/2015
на решение от 30.10.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-15199/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг" (ИНН 2537074970, ОГРН 1052503494581)
о взыскании,
при участии:
- от истца: Штанько С.С. - представитель по доверенности от 01.06.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (далее - ООО "Приам") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автотрейдинг" (далее - ООО "Автотрейдинг") о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 1686201,71 рубля за период с января 2015 по июль 2015 года, задолженности по переменной составляющей арендной платы в размере 105493,23 рублей, пени в размере 333236,05 рублей за период с 11.02.2015 по 16.07.2015 по договору аренды от 01.10.2013 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Автотрейдинг" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы отмечает, что договор аренды от 01.10.2013 в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в связи с чем приходит к выводу, что он является незаключенным, а обязательства сторон по нему не возникли. Обращает внимание, что во вводной части обжалуемого судебного акта не отражено присутствие в судебном заседании одного из учредителей ответчика.
ООО "Автотрейдинг", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ООО "Приам" по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 АПК РФ письменного отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.10.2013 ООО "Приам" (арендодатель) и ООО "Автотрейдинг" (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество для использования в качестве офисных помещений: нежилые помещения общей площадью 307,13 кв. м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 9, часть 17, 18, 19, 24, часть 25, 26, 28, 29, часть 30, 31, 32, 33, 34 - 40, 42 - 43 (I) (согласно плану помещений - Приложение N 4), этаж: цокольный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Жигура, д. 30 (далее - нежилые помещения), а арендатор обязуется принять его и своевременно оплачивать арендную плату (пункт 1.1).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1 в период с 01.10.2013 до 30.09.2018 (включительно).
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей (ежемесячная оплата права пользования помещением) и переменной составляющей (оплата за коммунальные услуги).
Размер арендной платы согласован Приложении N 2 к договору (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2014), согласно которому постоянная составляющая арендной платы определена сторонами следующим образом: с 01.10.2013 по 20.12.2013 в размере 190 740 рублей в месяц; с 21.12.2013 по 30.08.2014 в размере 256 255,50 рублей в месяц; с 01.09.2014 по 28.02.2015 в размере 214 991 рублей в месяц; с 01.03.2015 по 30.09.2015 в размере 256 255,50 рублей в месяц; с 01.10.2015 по 30.09.2016 в размере 281 881,05 рублей в месяц; с 01.10.2016 по 30.09.2017 в размере 310 069,15 рублей; с 01.10.2017 по 30.09.2018 в размере 341 076,06 рублей.
Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату: электроэнергии, холодного водоснабжения, водоотведения и канализации, теплоснабжения, услуг управляющей компании по содержанию, ремонта общего имущества и вывоз твердых бытовых отходов; не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на эти услуги.
Начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с 01 октября 2013 года. Первый арендный платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее 15 октября 2013 года. Начисление переменной составляющей арендной млаты начинается с 01 октября 2013 года. За исключением первого месяца, все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца (пункты 3.5, 3.6 договора).
Пунктом 12.2 договора установлено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до окончания срока аренды.
Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2013.
21.05.2015 арендодатель направил в адрес арендатора претензию с требованием погасить образовавшуюся по договору аренды от 01.10.2013 задолженность в общей сумме 1222780,21 рублей в срок до 26.06.2015.
31.07.2015 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2013 в период с 31.07.2015, нежилые помещения переданы арендодателю по акту сдачи-приемки от 31.07.2015.
Поскольку требование, изложенное в претензии, ООО "Автотрейдинг" добровольно исполнено не было, ООО "Приам" 20.07.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом увеличения суммы исковых требований).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), положение статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из анализа указанных норм права следует, что существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются условия о предмете договора (индивидуализирующие признаки передаваемого в аренду имущества) и размере арендной платы, в связи с чем несогласованность данных условий сторонами влечет незаключенность договора аренды.
Судом установлено, что в пункте 1.1 договора от 01.10.2013 содержатся следующие характеристики передаваемого в аренду имущества: нежилые помещения общей площадью 307,13 кв. м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 9, часть 17, 18, 19, 24, часть 25, 26, 28, 29, часть 30, 31, 32, 33, 34 - 40, 42 - 43 (I), этаж: цокольный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Жигура, д. 30. Приложением N 1 к договору стороны согласовали стоимость арендной платы, арендуемые нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи в фактическое владение, что сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды, подписанный с условием о сроке его действия, превышающем один календарный год, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Так, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора (с учетом отсутствия спора о его существенных условиях), истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
С учетом приведенных разъяснений постановления Пленума ВАС РФ и Президиума ВАС РФ, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами условий договора аренды (передачу помещения по акту приема-передачи арендатору, оплату арендных платежей вне спорного периода, что истцом не оспаривается), отсутствие государственной регистрации договора, вопреки мнению апеллянта, не влечет отсутствие обязательств сторон по таким договорам, условия таких договоров признаются обязательными для исполнения сторонами, его подписавшими, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды признаются судебной коллегией необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата в силу пункта 2 указанной статьи Кодекса устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Проверив расчет истца, коллегия признает его верным как в части постоянной составляющей арендной платы, так и в части переменной составляющей.
В этой связи, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих доводы истца относительно объема и стоимости услуг, оплата которых должна осуществляться арендатором в составе переменной составляющей арендной платы, а также доказательств погашения образовавшейся задолженности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что во вводной части обжалуемого судебного акта не отражено присутствие в судебном заседании одного из учредителей ООО "Автотрейдинг", судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство не повлекло принятие неправильного решения. Кроме того участие представителя ответчика отражено в протоколе судебного заседания от 26.10.2015.
ООО "Приам" заявлено также требование о взыскании с ООО "Автотрейдинг" 333236,05 рублей договорной неустойки, рассчитанной за период с 11.02.2015 по 16.07.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в силу статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 3.8 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО "Автотрейдинг" по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения ответчика к договорной ответственности в виде пени.
На основании статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В то же время в суде первой инстанции обществом о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено.
Расчет взыскиваемой неустойки произведен истцом с учетом пункта 3.6 договора, предусматривающего оплату аренды до 10 числа текущего оплачиваемого месяца, на сумму арендного платежа, подлежащего уплате в феврале 2015 года, - 214 991 рублей до момента предъявления рассматриваемых исковых требований, расчет проверен судом и признан верным.
В ходе рассмотрения дела ответчик правильность произведенного истцом расчета не опроверг, контррасчет в материалы дела не представил. С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Приам" в рассматриваемой части и взыскал с ООО "Автотрейдинг" договорную неустойку в связи с нарушением обязательств по оплате арендных платежей в сумме 333236,05 рублей на основании статьи 330 ГК РФ.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ООО "Автотрейдинг".
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 по делу N А51-15199/2015 (с учетом определения Арбитражного суда Приморского края от 13.01.2016 об исправлении опечатки) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)