Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Миниханова Ю.А. (по доверенности от 04.02.2016),
от ответчика: представитель Эсаева Я.Ш. (по доверенности от 16.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2204/2016) ЗАО "Б.В.С."
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2015 по делу N А56-49480/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску ООО "Стройкапитал"
к ЗАО "Б.В.С."
об обязании заключить договор и взыскании задолженности,
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкапитал" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Константиновский пр., 26, 53, ОГРН: 1037828074393) (далее - ООО "Стройкапитал", Истец) обратилось Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании закрытого акционерного общества "Б.В.С." (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 79, ОГРН: 1037851007281) (далее - ЗАО "Б.В.С.", Ответчик) заключить основной договор аренды в редакции, согласованной в приложении N 2 к соглашению от 02.02.2015 N 63/200-Б об использовании нежилого помещения N 200Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б, а также о взыскании с ЗАО "Б.В.С." 325 000 руб. задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением N 200Н за июнь и июль 2015 года.
Решением арбитражного суда от 08.12.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ЗАО "Б.В.С." обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что соглашение от 02.02.2015 N 63/200-Б не зарегистрировано в установленном порядке; адрес помещения, указанный в соглашении от 02.02.2015 N 63/200-Б, отличается от адреса помещения, право собственности на которое зарегистрировано за Истцом, что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Кроме того, Ответчик полагает, что сторонами не согласованы условия, на которых подлежал заключению договор аренды, поскольку приложение N 1 к соглашению от 02.02.2015 N 63/200-Б, ссылка на которое имеется в соглашении, сторонами не подписано. Также податель жалобы указывает, что на момент заключения соглашения от 02.02.2015 N 63/200-Б у Истца отсутствовало право собственности на помещение N 200Н. Ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции от том, что соглашение от 02.02.2015 N 63/200-Б является предварительным договором, полагает, что в названном соглашении не определен срок аренды, в связи с чем Ответчик был вправе в любое время отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за три месяца, что и было сделано Ответчиком (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
02.02.2015 между ООО "Стройкапитал" (арендодатель) и ЗАО "Б.В.С." (арендатор) заключено соглашение N 63/200-Б (далее - Соглашение) об использовании нежилого помещения N 200Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б (строительный адрес помещения) (л.д. 9, т. 1).
Как было установлено судом первой инстанции, после проведения кадастрового учета помещения ему был присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д. 10, лит. А, пом. 200Н.
По условиям Соглашения не позднее 5-ти дней с момента получения ЗАО "Б.В.С." уведомления о регистрации права собственности ООО "Стройкапитал" на помещение N 200Н стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды на 3 года в редакции, согласованной в приложении N 1 к Соглашению.
В соответствии с п. 1.2.1 Соглашения в срок не ранее 01.04.2015 и не позднее 5-ти календарных дней с даты получения соответствующего уведомления собственника ЗАО "Б.В.С." обязано принять помещение по акту приема-передачи для подготовки к эксплуатации его по целевому назначению - размещение Детского центра. При этом оплата за период в 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения не производится, с 61-го дня арендная платы начисляется и подлежит оплате в размерах и в срок, указанные в п. 1.2.2 Соглашения. Обязанность по оплате коммунальных услуг на условиях соответствующих положений договора аренды, приведенных в приложении N 2 к Соглашению, производится Ответчиком с даты подписания акта приема-передачи.
В соответствии с п. 2.2.1 Соглашения Ответчик вносит на банковский счет Истца авансовый платеж в размере 600 000 руб., который в дальнейшем идет в зачет фактических арендных платежей. После заключения основного договора аренды 50% авансового платежа подлежит зачету за первый месяц использования помещения (с 61-го календарного дня после подписания акта приема-передачи), а оставшиеся 50% - в качестве оплаты за последний месяц аренды по основному договору аренды.
По акту приема-передачи от 01.04.2015 помещение N 200Н было передано арендатору (л.д. 23, т. 1).
Как следует из материалов дела, свидетельство о регистрации права собственности на помещение N 200Н получено Истцом 02.06.2015.
Письмами от 02.06.2015 N 2-18/90, от 25.06.2015 N 2-26/104 (л.д. 12, 13, т. 1) ООО "Стройкапитал" направило ЗАО "Б.В.С." предложение (оферту) на заключение основного договора аренды помещения.
Однако письмом от 29.06.2015 ЗАО "Б.В.С." отказалось от подписания основного договора аренды, сославшись на недействительность Соглашения по причине отсутствия на момент его заключения у Истца права собственности на помещение N 200Н (л.д. 14, т. 1).
Ссылаясь на то, что уклонение ЗАО "Б.В.С." от заключения основного договора аренды является необоснованным, а также на наличие задолженности по арендной плате за июнь и июль 2015 года, ООО "Стройкапитал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
01.04.2015 во исполнение условий заключенного сторонами Соглашения Ответчик принял в пользование нежилое помещение N 200Н для подготовки к эксплуатации Детского центра в соответствии с п. 1.2.1. Соглашения по акту приема-передачи, подписанному ЗАО "Б.В.С." без замечаний.
Пунктом 1.2.2 Соглашения стороны установили, что для определения прав, обязанностей и ответственности сторон в течение всего срока действия Соглашения стороны согласились руководствоваться соответствующими положениями редакции договора аренды, приведенной в приложении N 2 к Соглашению.
Стоимость аренды помещения в течение первого года аренды установлена в размере 300 000 руб. ежемесячно, срок оплаты - до 10-го числа оплачиваемого месяца (п. 1.2.3 Соглашения).
Во исполнение обязательств, установленных пунктом 2.2.1 Соглашения, Ответчик перечислил Истцу 550 000 руб. авансовых платежей.
В соответствии с пунктом 2.2.1 Соглашения Истец зачел 275 000 руб. в счет арендной платы за июнь 2015 года.
Как было установлено судом первой инстанции, оплаты оставшейся суммы в размере 25 000 руб. за июнь 2015 года и 300 000 руб. за июль 2015 года ЗАО "Б.В.С." не производилось.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика в пользу Истца 325 000 руб. задолженности по арендной плате по Соглашению за июнь и июль 2015 года.
Кроме того, суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Стройкапитал" об обязании ЗАО "Б.В.С." заключить договор аренды на условиях, изложенных в приложении N 2 к Соглашению.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения Соглашения, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия Соглашения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названная сделка представляет собой предварительный договор, по условиям которого ЗАО "Б.В.С." обязалось не позднее 5-ти дней с момента получения уведомления о регистрации права собственности Истца на помещение N 200Н заключить долгосрочный договор аренды на 3 года в редакции, согласованной в приложении к Соглашению.
Указание в пункте 1.2. Соглашения на приложение N 1, учитывая содержание иных договорных условий, а также принимая во внимание, что условия договора аренды изложены в приложении N 2, подписанном сторонами без возражений, следует признать опечаткой, вопреки доводам подателя жалобы не свидетельствующей о несогласованности сторонами предмета аренды.
Как правомерно указано судом первой инстанции со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", условия, позволяющие определить предмет договора аренды и его стоимость, сторонами согласованы.
Вопреки доводам жалобы в Соглашении помещение идентифицировано надлежащим образом: указан строительный адрес объекта (Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б.), имеется ссылка на договор участия в долевом строительство от 11 06.2013 N 1Н/3, акт сверки расчетов от 15.10.2013 и акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15.08.2014.
В акте приема-передачи от 01.04.2015 указан милицейский адрес объекта: Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д. 10, лит. А, пом. 200Н, а также имеется отсылка к прежнему строительному адресу, в связи с чем оснований сомневаться в тождественности объекта аренды не имеется.
Таким образом, помещение N 200Н было принято Ответчиком без замечаний, Ответчиком внесен авансовый платеж, в связи с чем следует признать, что предмет аренды и условия, на которых нежилое помещение предоставляется в пользование были согласованы сторонами.
Руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции правомерно указал, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Указав, что ООО "Стройкапитал" являлось законным владельцем помещения N 200Н на основании договора участия в долевом строительстве от 11 06.2013 N 1Н/3 и акта приема-передачи объекта долевого строительства от 15.08.2014, то есть обладало правом на заключение договора аренды в отношении этого имущества, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Ответчика о недействительности Соглашения.
Не основаны на нормах права и доводы Ответчика о том, что арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения Соглашения, заключенного на неопределенный срок, поскольку сторонами заключен предварительный договор и положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на него не распространяются. В отсутствие согласованного сторонами срока заключения основного договора последний должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора в соответствии с частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы Ответчика о незаключенности Соглашения подлежат отклонению применительно к положениям пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По смыслу пункта 5 статьи 429, а также пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Поскольку материалами дела подтверждено уклонение Ответчика от заключения договора аренды, суд правомерно обязал Ответчика заключить данную сделку с Истцом.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2016 N 13АП-2204/2016 ПО ДЕЛУ N А56-49480/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N А56-49480/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Миниханова Ю.А. (по доверенности от 04.02.2016),
от ответчика: представитель Эсаева Я.Ш. (по доверенности от 16.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2204/2016) ЗАО "Б.В.С."
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2015 по делу N А56-49480/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску ООО "Стройкапитал"
к ЗАО "Б.В.С."
об обязании заключить договор и взыскании задолженности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкапитал" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Константиновский пр., 26, 53, ОГРН: 1037828074393) (далее - ООО "Стройкапитал", Истец) обратилось Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании закрытого акционерного общества "Б.В.С." (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 79, ОГРН: 1037851007281) (далее - ЗАО "Б.В.С.", Ответчик) заключить основной договор аренды в редакции, согласованной в приложении N 2 к соглашению от 02.02.2015 N 63/200-Б об использовании нежилого помещения N 200Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б, а также о взыскании с ЗАО "Б.В.С." 325 000 руб. задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением N 200Н за июнь и июль 2015 года.
Решением арбитражного суда от 08.12.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ЗАО "Б.В.С." обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что соглашение от 02.02.2015 N 63/200-Б не зарегистрировано в установленном порядке; адрес помещения, указанный в соглашении от 02.02.2015 N 63/200-Б, отличается от адреса помещения, право собственности на которое зарегистрировано за Истцом, что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Кроме того, Ответчик полагает, что сторонами не согласованы условия, на которых подлежал заключению договор аренды, поскольку приложение N 1 к соглашению от 02.02.2015 N 63/200-Б, ссылка на которое имеется в соглашении, сторонами не подписано. Также податель жалобы указывает, что на момент заключения соглашения от 02.02.2015 N 63/200-Б у Истца отсутствовало право собственности на помещение N 200Н. Ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции от том, что соглашение от 02.02.2015 N 63/200-Б является предварительным договором, полагает, что в названном соглашении не определен срок аренды, в связи с чем Ответчик был вправе в любое время отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за три месяца, что и было сделано Ответчиком (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
02.02.2015 между ООО "Стройкапитал" (арендодатель) и ЗАО "Б.В.С." (арендатор) заключено соглашение N 63/200-Б (далее - Соглашение) об использовании нежилого помещения N 200Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б (строительный адрес помещения) (л.д. 9, т. 1).
Как было установлено судом первой инстанции, после проведения кадастрового учета помещения ему был присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д. 10, лит. А, пом. 200Н.
По условиям Соглашения не позднее 5-ти дней с момента получения ЗАО "Б.В.С." уведомления о регистрации права собственности ООО "Стройкапитал" на помещение N 200Н стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды на 3 года в редакции, согласованной в приложении N 1 к Соглашению.
В соответствии с п. 1.2.1 Соглашения в срок не ранее 01.04.2015 и не позднее 5-ти календарных дней с даты получения соответствующего уведомления собственника ЗАО "Б.В.С." обязано принять помещение по акту приема-передачи для подготовки к эксплуатации его по целевому назначению - размещение Детского центра. При этом оплата за период в 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения не производится, с 61-го дня арендная платы начисляется и подлежит оплате в размерах и в срок, указанные в п. 1.2.2 Соглашения. Обязанность по оплате коммунальных услуг на условиях соответствующих положений договора аренды, приведенных в приложении N 2 к Соглашению, производится Ответчиком с даты подписания акта приема-передачи.
В соответствии с п. 2.2.1 Соглашения Ответчик вносит на банковский счет Истца авансовый платеж в размере 600 000 руб., который в дальнейшем идет в зачет фактических арендных платежей. После заключения основного договора аренды 50% авансового платежа подлежит зачету за первый месяц использования помещения (с 61-го календарного дня после подписания акта приема-передачи), а оставшиеся 50% - в качестве оплаты за последний месяц аренды по основному договору аренды.
По акту приема-передачи от 01.04.2015 помещение N 200Н было передано арендатору (л.д. 23, т. 1).
Как следует из материалов дела, свидетельство о регистрации права собственности на помещение N 200Н получено Истцом 02.06.2015.
Письмами от 02.06.2015 N 2-18/90, от 25.06.2015 N 2-26/104 (л.д. 12, 13, т. 1) ООО "Стройкапитал" направило ЗАО "Б.В.С." предложение (оферту) на заключение основного договора аренды помещения.
Однако письмом от 29.06.2015 ЗАО "Б.В.С." отказалось от подписания основного договора аренды, сославшись на недействительность Соглашения по причине отсутствия на момент его заключения у Истца права собственности на помещение N 200Н (л.д. 14, т. 1).
Ссылаясь на то, что уклонение ЗАО "Б.В.С." от заключения основного договора аренды является необоснованным, а также на наличие задолженности по арендной плате за июнь и июль 2015 года, ООО "Стройкапитал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
01.04.2015 во исполнение условий заключенного сторонами Соглашения Ответчик принял в пользование нежилое помещение N 200Н для подготовки к эксплуатации Детского центра в соответствии с п. 1.2.1. Соглашения по акту приема-передачи, подписанному ЗАО "Б.В.С." без замечаний.
Пунктом 1.2.2 Соглашения стороны установили, что для определения прав, обязанностей и ответственности сторон в течение всего срока действия Соглашения стороны согласились руководствоваться соответствующими положениями редакции договора аренды, приведенной в приложении N 2 к Соглашению.
Стоимость аренды помещения в течение первого года аренды установлена в размере 300 000 руб. ежемесячно, срок оплаты - до 10-го числа оплачиваемого месяца (п. 1.2.3 Соглашения).
Во исполнение обязательств, установленных пунктом 2.2.1 Соглашения, Ответчик перечислил Истцу 550 000 руб. авансовых платежей.
В соответствии с пунктом 2.2.1 Соглашения Истец зачел 275 000 руб. в счет арендной платы за июнь 2015 года.
Как было установлено судом первой инстанции, оплаты оставшейся суммы в размере 25 000 руб. за июнь 2015 года и 300 000 руб. за июль 2015 года ЗАО "Б.В.С." не производилось.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика в пользу Истца 325 000 руб. задолженности по арендной плате по Соглашению за июнь и июль 2015 года.
Кроме того, суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Стройкапитал" об обязании ЗАО "Б.В.С." заключить договор аренды на условиях, изложенных в приложении N 2 к Соглашению.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения Соглашения, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия Соглашения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названная сделка представляет собой предварительный договор, по условиям которого ЗАО "Б.В.С." обязалось не позднее 5-ти дней с момента получения уведомления о регистрации права собственности Истца на помещение N 200Н заключить долгосрочный договор аренды на 3 года в редакции, согласованной в приложении к Соглашению.
Указание в пункте 1.2. Соглашения на приложение N 1, учитывая содержание иных договорных условий, а также принимая во внимание, что условия договора аренды изложены в приложении N 2, подписанном сторонами без возражений, следует признать опечаткой, вопреки доводам подателя жалобы не свидетельствующей о несогласованности сторонами предмета аренды.
Как правомерно указано судом первой инстанции со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", условия, позволяющие определить предмет договора аренды и его стоимость, сторонами согласованы.
Вопреки доводам жалобы в Соглашении помещение идентифицировано надлежащим образом: указан строительный адрес объекта (Санкт-Петербург, Ленинский просп., д. 139, литер Б.), имеется ссылка на договор участия в долевом строительство от 11 06.2013 N 1Н/3, акт сверки расчетов от 15.10.2013 и акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15.08.2014.
В акте приема-передачи от 01.04.2015 указан милицейский адрес объекта: Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д. 10, лит. А, пом. 200Н, а также имеется отсылка к прежнему строительному адресу, в связи с чем оснований сомневаться в тождественности объекта аренды не имеется.
Таким образом, помещение N 200Н было принято Ответчиком без замечаний, Ответчиком внесен авансовый платеж, в связи с чем следует признать, что предмет аренды и условия, на которых нежилое помещение предоставляется в пользование были согласованы сторонами.
Руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции правомерно указал, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Указав, что ООО "Стройкапитал" являлось законным владельцем помещения N 200Н на основании договора участия в долевом строительстве от 11 06.2013 N 1Н/3 и акта приема-передачи объекта долевого строительства от 15.08.2014, то есть обладало правом на заключение договора аренды в отношении этого имущества, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Ответчика о недействительности Соглашения.
Не основаны на нормах права и доводы Ответчика о том, что арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения Соглашения, заключенного на неопределенный срок, поскольку сторонами заключен предварительный договор и положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на него не распространяются. В отсутствие согласованного сторонами срока заключения основного договора последний должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора в соответствии с частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы Ответчика о незаключенности Соглашения подлежат отклонению применительно к положениям пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По смыслу пункта 5 статьи 429, а также пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Поскольку материалами дела подтверждено уклонение Ответчика от заключения договора аренды, суд правомерно обязал Ответчика заключить данную сделку с Истцом.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)