Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры были исполнены им в полном объеме, денежные средства за спорную квартиру внесены, однако основной договор долевого участия ответчик-1 с ним не заключил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Габитовой А.М., Фархиуллиной О.Р.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "Российский сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 26 сентября 2016 года.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к ООО "ЕТЗК", ПАО "Российский Сельскохозяйственный банк", о признании его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, о признании недействительной сделки между ООО "ЕТЗК" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк" по договору об ипотеке (залога недвижимости) от дата и применении последствий ничтожности сделки, признании за Ш. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, с внесением в ЕГРП записи о регистрации права собственности на указанную квартиру за Ш., взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указал, что дата по предварительному договору купли-продажи адрес истец внес в ООО "ЕТЗК" денежные средства в сумме... за однокомнатную квартиру по строительному адресу: адрес, площадью.... Обязательства по указанному предварительному договору N... перед ООО "ЕТЗК" истцом были исполнены в полном объеме. Однако ООО "ЕТЗК" основной договор долевого участия с ним не заключил. Во исполнение ранее принятых на себя обязательств застройщик ООО "ЕТЗК" дата по акту приема-передачи передало истцу спорную квартиру. С момента передачи и по настоящее время истец проживает в ней, полностью несет расходы по оплате коммунальных платежей, лицевой финансовый счет оформлен на ее имя как на собственника жилого помещения.
Решением Стерлитамакского городского суда РБ от дата заявленные Ш. исковые требования удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, АО "Российский сельскохозяйственный банк" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Обращает внимание на то, что отсутствуют указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность АО "Россельхозбанк" при заключении договора залога.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав Р., представляющего интересы Ш., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Установлено, что ООО "ЕТЗК" являлся застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), которому в настоящее время присвоен почтовый адрес адрес РБ.
дата между ООО "ЕТЗК", в лице генерального директора ЕОР (сторона 1) и Ш. (сторона 2) был заключен предварительный договор N..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), номер адрес, количество комнат..., проектная площадь.... (п. 1.1 данного договора).
Согласно п. 2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять....
В силу п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее... с момента регистрации права собственности стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.
Согласно технического паспорта адрес по состоянию на дата фактическая площадь квартиры составляет...
Из представленных суду квитанций к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму...., к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму...., к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму....
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N..., выданной администрацией ГО адрес, адрес был введен в эксплуатацию дата.
На основании указанного документа дата за ООО "ЕТЗК" зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
По акту приема-передачи от дата спорная квартира фактически передана в пользование истца по делу Ш., которая несет расходы по оплате коммунальных услуг за указанную квартиру, в подтверждение чего суду представлены соответствующие квитанции.
Вместе с тем ООО "ЕТЗК" впоследствии от заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонилось.
дата между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "ЕТЗК" заключен договор N... об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес.
Государственная регистрация договора об ипотеке произведена дата.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при толковании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью он внес деньги в кассу ООО "ЕТЗК", а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объект инвестирования - жилое помещение.
Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что условия предварительного договора от дата свидетельствуют о том, что ответчиком ООО "ЕТЗК" осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Подтверждением тому является неоспариваемый сторонами факт того, что на дату заключения предварительного договора многоэтажный жилой дом на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес) застройщиком ООО "ЕТЗК" не был достроен.
С доводами апелляционной жалобы АО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Башкирского регионального филиала о том, что ООО "ЕТЗК" не был вправе привлекать денежные средства граждан на строительство указанного дома, судебная коллегия не может согласиться, поскольку установлено и не оспаривается, что застройщиком многоквартирного дома являлось именно ООО "ЕТЗК", именно ООО "ЕТЗК" были выданы разрешения на строительство. Именно ООО "ЕТЗК" дата получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В рассматриваемом случае истец Ш., является экономически слабой стороной. Именно застройщик ООО "ЕТЗК" мог и должен был в соответствии с требованиями и прямым на то указаниями положений Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" заключить с истцом договор об участии в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию.
Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от дата N... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.
В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата полученного от истца денежных средств.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Доводы и основания заявленного Ш. иска сводятся на ссылку на злоупотребление правом со стороны застройщика ООО "ЕТЗК". Она в иске указывает на то, что ООО "ЕТЗК" вместо заключения с ней основного договора, зарегистрировало право собственности на квартиру на себя с целью неисполнения обязательств перед истцом и впоследствии ООО "ЕТЗК" по договору ипотеки дата заложило квартиру в ПАО "Российский сельскохозяйственный банк".
Действительно в рассматриваемом случае предварительный договор между истцом и ответчиком заключен дата, ООО "ЕТЗК" дата получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес Республики Башкортостан, дата ООО "ЕТЗК" фактически передало квартиру истцу по данному делу Ш. Однако ООО "ЕТЗК", имея неисполненные обязательства перед истцом по заключению основного договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора от дата, дата злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, заключило договор N... об ипотеке (залоге) объекта - спорного недвижимого имущества.
Ввиду возникших между сторонами правоотношений по состоявшемуся договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес за правообладателем ООО "ЕТЗК", как правильно на то указано в исследуемом решении суда, является недействительной по основаниям мнимости, в связи с чем подлежит исключению из ЕГРП, применив последствия недействительности сделки.
Ссылка в апелляционной жалобе на добросовестность АО "Россельхозбанк" при заключении договора залога не является основанием для отмены состоявшегося решения суда.
АО "Россельхозбанк" заведомо было осведомлено, что ООО "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного жилого дома и соответственно возводит его, в том числе, на привлекаемые денежные средства граждан. дата между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "ЕТЗК" заключен договор N... об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес степени готовности 62%, который следует расценивать как предварительный договор ипотеки спорной квартиры, поскольку в этом договоре определены условия о том, что ООО "ЕТЗК" после завершения строительства обязуется путем составления дополнительного соглашения заключить с ОАО "Россельхозбанк" договор ипотеки на завершенный строительством объект. По условиям этого договора ООО "ЕТЗК" берет на себя также обязательства производить отчуждение квартир в доме исключительно с согласия на то, ОАО "Россельхозбанк", тогда как ранее по предварительному договору от дата ООО "ЕТЗК" произвело отчуждение спорной квартиры Ш.
Спорная квартира за N... ранее дата была передана в фактическое пользование Ш., по акту, где указано о передаче ему, в том числе, и ключей от квартиры.
При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости, при надлежащем изучении и правовой экспертизе сделки (сделок), АО "Российский сельскохозяйственный банк" явно и очевидно при необходимости могло избежать заключения ничтожной сделки залога имущества.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных Ш. требований.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Российский сельскохозяйственный банк" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 22.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-24429/2017
Требование: О признании добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома, признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) недействительной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры были исполнены им в полном объеме, денежные средства за спорную квартиру внесены, однако основной договор долевого участия ответчик-1 с ним не заключил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. по делу N 33-24429/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Габитовой А.М., Фархиуллиной О.Р.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "Российский сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 26 сентября 2016 года.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к ООО "ЕТЗК", ПАО "Российский Сельскохозяйственный банк", о признании его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, о признании недействительной сделки между ООО "ЕТЗК" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк" по договору об ипотеке (залога недвижимости) от дата и применении последствий ничтожности сделки, признании за Ш. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, с внесением в ЕГРП записи о регистрации права собственности на указанную квартиру за Ш., взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указал, что дата по предварительному договору купли-продажи адрес истец внес в ООО "ЕТЗК" денежные средства в сумме... за однокомнатную квартиру по строительному адресу: адрес, площадью.... Обязательства по указанному предварительному договору N... перед ООО "ЕТЗК" истцом были исполнены в полном объеме. Однако ООО "ЕТЗК" основной договор долевого участия с ним не заключил. Во исполнение ранее принятых на себя обязательств застройщик ООО "ЕТЗК" дата по акту приема-передачи передало истцу спорную квартиру. С момента передачи и по настоящее время истец проживает в ней, полностью несет расходы по оплате коммунальных платежей, лицевой финансовый счет оформлен на ее имя как на собственника жилого помещения.
Решением Стерлитамакского городского суда РБ от дата заявленные Ш. исковые требования удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, АО "Российский сельскохозяйственный банк" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Обращает внимание на то, что отсутствуют указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность АО "Россельхозбанк" при заключении договора залога.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав Р., представляющего интересы Ш., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Установлено, что ООО "ЕТЗК" являлся застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), которому в настоящее время присвоен почтовый адрес адрес РБ.
дата между ООО "ЕТЗК", в лице генерального директора ЕОР (сторона 1) и Ш. (сторона 2) был заключен предварительный договор N..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), номер адрес, количество комнат..., проектная площадь.... (п. 1.1 данного договора).
Согласно п. 2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять....
В силу п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее... с момента регистрации права собственности стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.
Согласно технического паспорта адрес по состоянию на дата фактическая площадь квартиры составляет...
Из представленных суду квитанций к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму...., к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму...., к приходно-кассовому ордеру N... следует, что дата истец Ш. внес в кассу ООО "ЕТЗК" сумму....
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N..., выданной администрацией ГО адрес, адрес был введен в эксплуатацию дата.
На основании указанного документа дата за ООО "ЕТЗК" зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
По акту приема-передачи от дата спорная квартира фактически передана в пользование истца по делу Ш., которая несет расходы по оплате коммунальных услуг за указанную квартиру, в подтверждение чего суду представлены соответствующие квитанции.
Вместе с тем ООО "ЕТЗК" впоследствии от заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонилось.
дата между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "ЕТЗК" заключен договор N... об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес.
Государственная регистрация договора об ипотеке произведена дата.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при толковании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью он внес деньги в кассу ООО "ЕТЗК", а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объект инвестирования - жилое помещение.
Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что условия предварительного договора от дата свидетельствуют о том, что ответчиком ООО "ЕТЗК" осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.
Подтверждением тому является неоспариваемый сторонами факт того, что на дату заключения предварительного договора многоэтажный жилой дом на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес) застройщиком ООО "ЕТЗК" не был достроен.
С доводами апелляционной жалобы АО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Башкирского регионального филиала о том, что ООО "ЕТЗК" не был вправе привлекать денежные средства граждан на строительство указанного дома, судебная коллегия не может согласиться, поскольку установлено и не оспаривается, что застройщиком многоквартирного дома являлось именно ООО "ЕТЗК", именно ООО "ЕТЗК" были выданы разрешения на строительство. Именно ООО "ЕТЗК" дата получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В рассматриваемом случае истец Ш., является экономически слабой стороной. Именно застройщик ООО "ЕТЗК" мог и должен был в соответствии с требованиями и прямым на то указаниями положений Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" заключить с истцом договор об участии в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию.
Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от дата N... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.
В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата полученного от истца денежных средств.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Доводы и основания заявленного Ш. иска сводятся на ссылку на злоупотребление правом со стороны застройщика ООО "ЕТЗК". Она в иске указывает на то, что ООО "ЕТЗК" вместо заключения с ней основного договора, зарегистрировало право собственности на квартиру на себя с целью неисполнения обязательств перед истцом и впоследствии ООО "ЕТЗК" по договору ипотеки дата заложило квартиру в ПАО "Российский сельскохозяйственный банк".
Действительно в рассматриваемом случае предварительный договор между истцом и ответчиком заключен дата, ООО "ЕТЗК" дата получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес Республики Башкортостан, дата ООО "ЕТЗК" фактически передало квартиру истцу по данному делу Ш. Однако ООО "ЕТЗК", имея неисполненные обязательства перед истцом по заключению основного договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора от дата, дата злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, заключило договор N... об ипотеке (залоге) объекта - спорного недвижимого имущества.
Ввиду возникших между сторонами правоотношений по состоявшемуся договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес за правообладателем ООО "ЕТЗК", как правильно на то указано в исследуемом решении суда, является недействительной по основаниям мнимости, в связи с чем подлежит исключению из ЕГРП, применив последствия недействительности сделки.
Ссылка в апелляционной жалобе на добросовестность АО "Россельхозбанк" при заключении договора залога не является основанием для отмены состоявшегося решения суда.
АО "Россельхозбанк" заведомо было осведомлено, что ООО "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного жилого дома и соответственно возводит его, в том числе, на привлекаемые денежные средства граждан. дата между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "ЕТЗК" заключен договор N... об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес степени готовности 62%, который следует расценивать как предварительный договор ипотеки спорной квартиры, поскольку в этом договоре определены условия о том, что ООО "ЕТЗК" после завершения строительства обязуется путем составления дополнительного соглашения заключить с ОАО "Россельхозбанк" договор ипотеки на завершенный строительством объект. По условиям этого договора ООО "ЕТЗК" берет на себя также обязательства производить отчуждение квартир в доме исключительно с согласия на то, ОАО "Россельхозбанк", тогда как ранее по предварительному договору от дата ООО "ЕТЗК" произвело отчуждение спорной квартиры Ш.
Спорная квартира за N... ранее дата была передана в фактическое пользование Ш., по акту, где указано о передаче ему, в том числе, и ключей от квартиры.
При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости, при надлежащем изучении и правовой экспертизе сделки (сделок), АО "Российский сельскохозяйственный банк" явно и очевидно при необходимости могло избежать заключения ничтожной сделки залога имущества.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных Ш. требований.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Российский сельскохозяйственный банк" без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
А.М.ГАБИТОВА
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
А.М.ГАБИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)