Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола помощником судьи Егоровой А.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны - представитель Исаев С.Е. (доверенность от 20.06.2010 N 1),
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны, Ульяновская область, г. Димитровград, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 (судья Т.М. Крамаренко),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель", Ульяновская область, г. Димитровград,
к индивидуальному предпринимателю Котомкиной Светлане Павловне, Ульяновская область, г. Димитровград,
о взыскании 185 613 руб. 33 коп. и об обязании привести объект аренды в первоначальное состояние,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны
к обществу с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель"
о признании договора аренды незаключенным и о взыскании 600 000 руб.,
Общество с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель" (далее - истец, ООО "КРЦ "Строитель") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю Котомкиной Светлане Павловне (далее ИП Котомкина С.П.) о взыскании 180 000 руб. - основной долг, 5613,33 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании ответчика в течение месяца с момента принятия решения привести арендованное помещение в первоначальное состояние, а именно:
- - восстановить дверной проем на прежнем месте и установить пластиковую дверь;
- - восстановить демонтированную систему отопления первого этажа с установкой снятых радиаторов в количестве 12 штук;
- - демонтировать возведенную кирпичную перегородку;
- - восстановить демонтированные светильники;
- - восстановить напольное покрытие - керамическую плитку (100 штук);
- - восстановить заложенные кирпичом оконные проемы, установить демонтированные оконные блоки (7 штук);
- - восстановить заложенный дверной проем и установить демонтированную металлическую дверь.
Определением суда от 19.07.2010 судом принято к производству встречное исковое заявление ИП Котомкиной С.П. к ООО "КРЦ "Строитель" о признании договора аренды части нежилого помещения от 01.07.2009 незаключенным; возврате ИП Котомкиной С.П. перечисленной в счет выкупа суммы в размере 600 000 руб.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 исковые требования ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" удовлетворены частично. С ИП Котомкиной С.П. в пользу ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" взыскан долг по договору аренды в размере 180 000 руб., 5437,91 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал ИП Котомкину С.П. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести арендованное помещение площадью 800 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, 16, в первоначальное состояние, а именно: восстановить дверной проем на прежнем месте и установить пластиковую дверь; восстановить демонтированную систему отопления первого этажа с установкой снятых радиаторов в количестве 12 штук; восстановить демонтированные светильники; восстановить напольное покрытие - керамическую плитку - 100 штук; восстановить заложенные кирпичом оконные проемы, восстановить демонтированные оконные блоки (7 штук); восстановить заложенный дверной проем и установить демонтированную металлическую дверь. Судом постановлено, что ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока. Также с ИП Котомкиной С.П. в пользу ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" взыскана государственная пошлина в размере 10 563,14 руб. В остальной части в иске отказано.
В удовлетворении встречного искового заявления ИП Котомкиной С.П. к ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" отказано (т. 1, л. 145-150).
ИП Котомкина С.П. с решением суда не согласилась и обратилась в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что, несмотря на подписание между сторонами договора аренды от 01.07.2010, он является незаключенным, поскольку в договоре не описан предмет договора, технические характеристики, этажность, кадастровый или условный номер, план сдаваемого помещения не приложен. Кадастровый номер объекта в свидетельстве и в договоре не совпадают. Исходя из смысла п. 3.1 договора между сторонами достигнуто соглашение не об аренде, а о выкупе помещения. Утверждения Общества о произведенной перепланировке как ухудшившей состояние помещения несостоятельны, поскольку замечаний и претензий по данному поводу со стороны Общества не поступало.
Кроме того, Обществом не согласован договор субаренды земельного участка с собственником - Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда.
Представитель ООО "КРЦ "Строитель", надлежащим образом, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителя ИП Котомкиной С.П. дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "КРЦ "Строитель" в соответствии со ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ИП Котомкиной С.П. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
В отзыве на апелляционную жалобу истец отклонил приведенные в ней доводы, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с отзывом ООО "КРЦ "Строитель", выслушав мнение представителя ИП Котомкиной С.П., проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года.
Из материалов дела следует, что 01.07.2009 между ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" (арендодатель) и ИП Котомкиной С.П. (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, д. 16.
Указанное нежилое помещение находится в собственности арендатора, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 73 АТ N 608902 выданного 17.08.2000, и представляет собой пристроенное помещение площадью 800 кв. м кадастровый номер всего объекта 73:23:011005:10 (п. 1.1).
Арендуемое помещение предполагалось использовать для ведения коммерческой деятельности (п. 1.2).
Согласно условиям договора арендатор своевременно производит оплату арендных платежей из расчета 130 000 руб. в месяц, которые будут зачтены в счет выкупной стоимости при выкупе данного помещения. Оплата производится до 30 числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг, услуг связи осуществляется арендатором самостоятельно, за счет собственных средств (п. п. 3.1, 3.4, 3.5).
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 31.12.2009.
Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон (ст. 4.2).
По акту приема-передачи имущества от 01.07.2009 арендуемое помещение было передано в аренду арендатору. Согласно указанному акту техническое состояние вышеуказанного объекта на момент его передачи является удовлетворительным и соответствует требованиям к его эксплуатации (л.д. 14).
30.12.2009 между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому ИП Котомкина С.П. передала, а ООО "КРЦ "Строитель" приняло помещение на условиях настоящего договора - помещение площадью 800 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград. проспект Димитрова, д. 16. Помещение принято с несоответствиями первоначальному договору. Передаточный акт, акт о выявленных несоответствиях являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 (л.д. 15).
Принимая решение об удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Судом установлено, что ИП Котомкина С.П. имеет задолженность по арендной плате перед истцом по первоначальному иску за ноябрь 2009 года 50 000 руб., за декабрь 2009 года - 130 000 руб. Сумма задолженности подтверждена выпиской по счету за период с 01.07.2009 по 01.07.2010 (л.д. 59-66) и по существу ответчиком в суде первой инстанции не оспорена.
Истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями об оплате имеющейся задолженности (л.д. 17-18), однако данные претензии остались без удовлетворения.
Поскольку доказательств арендной платы в размере 180 000 руб. ответчиком по первоначальному иску в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено, задолженность взыскана арбитражным судом первой инстанции обоснованно в соответствии со ст. 309, 614 ГК РФ.
Истцом также заявлены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5613, 33 руб.
Поскольку ответчик по первоначальному иску в установленный срок не исполнил свое обязательство по уплате арендных платежей, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, заявленным в соответствии со ст. 395 ГК РФ суд правомерно признал обоснованным. При этом, суд при расчете процентов применил ставку рефинансирования ЦБ РФ 7,75% годовых, действующую как на момент подачи иска, так и на день принятия решения, что не противоречит действующему законодательству. В связи с чем требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены в размере 5437,91 руб.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено, что арендованное имущество было возвращено истцу в ненадлежащем состоянии.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в период пользования арендуемым имуществом ответчиком были произведены существенные изменения в помещении, не согласованные с арендодателем. Факт таких изменений был зафиксирован при составлении соответствующего акта, оформленного в связи с истечением срока действия договора и возвратом имущества. Данный акт был подписан ответчиком без возражений. Произведенные ответчиком изменения существенным образом ухудшили состояние объекта аренды. Восстановить первоначальное состояние помещения в добровольном порядке ответчик отказался.
Пунктом 2.2.5 договора аренды от 01.07.2009 предусмотрена обязанность арендатора не проводить реконструкции помещения, переоборудование сантехники и капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя. При проведении реконструкции, переоборудовании помещения с письменного согласия арендодателя, стоимость такого переоборудования засчитывается в счет текущих арендных платежей.
Из представленного истцом акта о выявленных несоответствиях от 30.12.2009 подписанного членами комиссии и ИП Котомкиной С.П. следует, что состояние арендуемого помещения не соответствует первоначальному состоянию, в котором помещение передавалось арендатору 01.07.2009, а именно обнаружены: демонтаж пластиковой двери, закладка дверного проема (дверь в наличии), демонтаж системы отопления первого этажа (радиаторы отсутствуют 12 шт.), устройство кирпичной перегородки (длиной 15 м, высотой 4 м) с тремя дверными проемами, демонтаж светильников, демонтаж напольной плитки 100 шт., демонтаж оконных блоков, закладка оконных проемов кирпичом, установка пластиковых форточек в количестве 7 шт., демонтирована металлическая дверь, дверной проем заложен кирпичом (дверь в наличии).
Из передаточного акта от 30.12.2009, составленного сторонами по окончании срока действия договора аренды, следует, что помещение принято с несоответствиями первоначальному состоянию. Передаточный акт, а также акт о выявленных несоответствиях являются неотъемлемой частью договора аренды.
Доводы ответчика о том, что ремонтные работы в арендуемом помещении в период срока действия договора аренды им не производилось, состояние арендуемого помещения не ухудшалось, судом первой инстанции обоснованно отклонены как несоответствующие доказательствам, представленным истцом в материалы дела.
При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика привести помещение в первоначальное состояние суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.
ИП Котомкина С.П. обратилась в суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.07.2009 не заключенным и взыскании с ООО "КРЦ "Строитель" в ее пользу уплаченной по договору аренды денежной суммы в размере 600 000 руб., указывая на то, сторонами не согласован предмет договора аренды: в договоре не был описан объект аренды, его технические характеристики, литера, этажность, кадастровый или условный номер, к договору не был приложен план сдаваемого помещения либо его экспликация.
Принимая решение об отказе во встречном иске, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Как следует из договора аренды от 01.07.2009, объектом аренды является часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, д. 16. В договоре отражено, что данное помещение является пристроенным, его площадь составляет 800 кв. м. Указан кадастровый номер всего объекта - 73:23:011005:10.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что вышеизложенное позволяет однозначно определить, что объект аренды был четко и недвусмысленно определен в подписанном сторонами договоре. В договоре указан адрес - местонахождение всего объекта, его кадастровый номер. Отражено, что в аренду сдается часть нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, что данное помещение является пристроенным с указанием его площади.
Сторонами также подписан акт приема-передачи имущества к договору аренды, из которого следует, что арендатором было принято в аренду указанное помещение без каких-либо возражений. То есть, при подписании договора аренды и акта приема-передачи у ответчика не возникало каких-либо сомнений относительно его идентификации.
Кроме того, в период действия договора аренды истец по встречному иску фактически использовал спорное нежилое помещение и оплачивал арендную плату, что подтверждено актами об оказании услуг N 00000180 от 31.07.2009, N 00000186 от 31.08.2009, N 00000206 от 30.09.2009, N 00000261 от 31.10.2009 (л.д. 94-95) подписанных ИП Котомкиной С.П., а также банковскими выписками, подтверждающими перечисление денежных средств Котомкиной С.П. в счет арендной платы по договору от 01.07.2009 (л.д. 77-88).
Доказательством фактического использования ответчиком спорного нежилого помещения является также справка ООО "Димитровградская энергосбытовая компания" от 03.03.2010, из которой следует, что между ООО "Димитровградская энергосбытовая компания" и ИП Котомкиной С.П. был заключен договор электроснабжения N 144-ИП от 01.07.2009, с последующими дополнительными соглашениями по установке счетчика. Задолженности за электроэнергию ИП Котомкина С.П. перед ООО "ДЭСК" не имеет.
Данные обстоятельства подтверждают фактическое потребление электроэнергии, то есть фактическое нахождение и деятельность ответчика в арендуемом помещении.
Довод истца по встречному иску о том, что фактически между сторонами было достигнуто соглашение не об аренде, а о выкупе помещения, в счет которого уплачивались арендные платежи, судом обоснованно отклонен. Суд обоснованно указал, что договор аренды такого условия не содержит. Представленный в материалы дела предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.07.2009, согласно которому стороны обязались в срок до 30.12.2009 заключить основной договор аренды (л.д. 93) к предмету настоящего спора отношения не имеет.
Ссылка ИП Котомкиной С.П. на то, что установленная договором аренды арендная плата многократно превышает сложившиеся в регионе цены опровергнута представленной ООО "КРЦ "Строитель" справкой (л.д. 126) из которой следует, что сумма арендной платы по договору аренды с ИП Котомкиной С.П. не превышает средние ставки по тому же объекту с другими арендодателями.
Ссылка истца по встречному иску на отсутствие договора субаренды земельного участка с собственником суд также обоснованно признал несостоятельной, поскольку она не соотносится с заявленным требованием о признании договора аренды незаключенным.
Перечисленные ИП Котомкиной С.П. на расчетный счет ООО "КРЦ "Строитель" денежные средства в размере 600 000 руб. суд обоснованно признал арендными платежами, уплаченными во исполнение договора аренды, в связи с чем отказал ИП Котомкиной С.П. в удовлетворении требований о возврате указанной суммы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка. Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем жалобы не представлено.
Обжалуемое решение является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2010 N 11АП-11213/2010 ПО ДЕЛУ N А72-4520/2010
Требование: О взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды, об обязании привести арендованное помещение в первоначальное состояние.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2010 г. по делу N А72-4520/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола помощником судьи Егоровой А.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны - представитель Исаев С.Е. (доверенность от 20.06.2010 N 1),
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны, Ульяновская область, г. Димитровград, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 (судья Т.М. Крамаренко),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель", Ульяновская область, г. Димитровград,
к индивидуальному предпринимателю Котомкиной Светлане Павловне, Ульяновская область, г. Димитровград,
о взыскании 185 613 руб. 33 коп. и об обязании привести объект аренды в первоначальное состояние,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны
к обществу с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель"
о признании договора аренды незаключенным и о взыскании 600 000 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный центр "Строитель" (далее - истец, ООО "КРЦ "Строитель") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю Котомкиной Светлане Павловне (далее ИП Котомкина С.П.) о взыскании 180 000 руб. - основной долг, 5613,33 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании ответчика в течение месяца с момента принятия решения привести арендованное помещение в первоначальное состояние, а именно:
- - восстановить дверной проем на прежнем месте и установить пластиковую дверь;
- - восстановить демонтированную систему отопления первого этажа с установкой снятых радиаторов в количестве 12 штук;
- - демонтировать возведенную кирпичную перегородку;
- - восстановить демонтированные светильники;
- - восстановить напольное покрытие - керамическую плитку (100 штук);
- - восстановить заложенные кирпичом оконные проемы, установить демонтированные оконные блоки (7 штук);
- - восстановить заложенный дверной проем и установить демонтированную металлическую дверь.
Определением суда от 19.07.2010 судом принято к производству встречное исковое заявление ИП Котомкиной С.П. к ООО "КРЦ "Строитель" о признании договора аренды части нежилого помещения от 01.07.2009 незаключенным; возврате ИП Котомкиной С.П. перечисленной в счет выкупа суммы в размере 600 000 руб.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 исковые требования ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" удовлетворены частично. С ИП Котомкиной С.П. в пользу ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" взыскан долг по договору аренды в размере 180 000 руб., 5437,91 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал ИП Котомкину С.П. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести арендованное помещение площадью 800 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, 16, в первоначальное состояние, а именно: восстановить дверной проем на прежнем месте и установить пластиковую дверь; восстановить демонтированную систему отопления первого этажа с установкой снятых радиаторов в количестве 12 штук; восстановить демонтированные светильники; восстановить напольное покрытие - керамическую плитку - 100 штук; восстановить заложенные кирпичом оконные проемы, восстановить демонтированные оконные блоки (7 штук); восстановить заложенный дверной проем и установить демонтированную металлическую дверь. Судом постановлено, что ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока. Также с ИП Котомкиной С.П. в пользу ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" взыскана государственная пошлина в размере 10 563,14 руб. В остальной части в иске отказано.
В удовлетворении встречного искового заявления ИП Котомкиной С.П. к ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" отказано (т. 1, л. 145-150).
ИП Котомкина С.П. с решением суда не согласилась и обратилась в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что, несмотря на подписание между сторонами договора аренды от 01.07.2010, он является незаключенным, поскольку в договоре не описан предмет договора, технические характеристики, этажность, кадастровый или условный номер, план сдаваемого помещения не приложен. Кадастровый номер объекта в свидетельстве и в договоре не совпадают. Исходя из смысла п. 3.1 договора между сторонами достигнуто соглашение не об аренде, а о выкупе помещения. Утверждения Общества о произведенной перепланировке как ухудшившей состояние помещения несостоятельны, поскольку замечаний и претензий по данному поводу со стороны Общества не поступало.
Кроме того, Обществом не согласован договор субаренды земельного участка с собственником - Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда.
Представитель ООО "КРЦ "Строитель", надлежащим образом, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителя ИП Котомкиной С.П. дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "КРЦ "Строитель" в соответствии со ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ИП Котомкиной С.П. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
В отзыве на апелляционную жалобу истец отклонил приведенные в ней доводы, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с отзывом ООО "КРЦ "Строитель", выслушав мнение представителя ИП Котомкиной С.П., проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года.
Из материалов дела следует, что 01.07.2009 между ООО "Культурно-развлекательный центр "Строитель" (арендодатель) и ИП Котомкиной С.П. (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, д. 16.
Указанное нежилое помещение находится в собственности арендатора, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 73 АТ N 608902 выданного 17.08.2000, и представляет собой пристроенное помещение площадью 800 кв. м кадастровый номер всего объекта 73:23:011005:10 (п. 1.1).
Арендуемое помещение предполагалось использовать для ведения коммерческой деятельности (п. 1.2).
Согласно условиям договора арендатор своевременно производит оплату арендных платежей из расчета 130 000 руб. в месяц, которые будут зачтены в счет выкупной стоимости при выкупе данного помещения. Оплата производится до 30 числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг, услуг связи осуществляется арендатором самостоятельно, за счет собственных средств (п. п. 3.1, 3.4, 3.5).
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 31.12.2009.
Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон (ст. 4.2).
По акту приема-передачи имущества от 01.07.2009 арендуемое помещение было передано в аренду арендатору. Согласно указанному акту техническое состояние вышеуказанного объекта на момент его передачи является удовлетворительным и соответствует требованиям к его эксплуатации (л.д. 14).
30.12.2009 между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому ИП Котомкина С.П. передала, а ООО "КРЦ "Строитель" приняло помещение на условиях настоящего договора - помещение площадью 800 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград. проспект Димитрова, д. 16. Помещение принято с несоответствиями первоначальному договору. Передаточный акт, акт о выявленных несоответствиях являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 (л.д. 15).
Принимая решение об удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Судом установлено, что ИП Котомкина С.П. имеет задолженность по арендной плате перед истцом по первоначальному иску за ноябрь 2009 года 50 000 руб., за декабрь 2009 года - 130 000 руб. Сумма задолженности подтверждена выпиской по счету за период с 01.07.2009 по 01.07.2010 (л.д. 59-66) и по существу ответчиком в суде первой инстанции не оспорена.
Истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями об оплате имеющейся задолженности (л.д. 17-18), однако данные претензии остались без удовлетворения.
Поскольку доказательств арендной платы в размере 180 000 руб. ответчиком по первоначальному иску в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено, задолженность взыскана арбитражным судом первой инстанции обоснованно в соответствии со ст. 309, 614 ГК РФ.
Истцом также заявлены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5613, 33 руб.
Поскольку ответчик по первоначальному иску в установленный срок не исполнил свое обязательство по уплате арендных платежей, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, заявленным в соответствии со ст. 395 ГК РФ суд правомерно признал обоснованным. При этом, суд при расчете процентов применил ставку рефинансирования ЦБ РФ 7,75% годовых, действующую как на момент подачи иска, так и на день принятия решения, что не противоречит действующему законодательству. В связи с чем требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены в размере 5437,91 руб.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено, что арендованное имущество было возвращено истцу в ненадлежащем состоянии.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в период пользования арендуемым имуществом ответчиком были произведены существенные изменения в помещении, не согласованные с арендодателем. Факт таких изменений был зафиксирован при составлении соответствующего акта, оформленного в связи с истечением срока действия договора и возвратом имущества. Данный акт был подписан ответчиком без возражений. Произведенные ответчиком изменения существенным образом ухудшили состояние объекта аренды. Восстановить первоначальное состояние помещения в добровольном порядке ответчик отказался.
Пунктом 2.2.5 договора аренды от 01.07.2009 предусмотрена обязанность арендатора не проводить реконструкции помещения, переоборудование сантехники и капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя. При проведении реконструкции, переоборудовании помещения с письменного согласия арендодателя, стоимость такого переоборудования засчитывается в счет текущих арендных платежей.
Из представленного истцом акта о выявленных несоответствиях от 30.12.2009 подписанного членами комиссии и ИП Котомкиной С.П. следует, что состояние арендуемого помещения не соответствует первоначальному состоянию, в котором помещение передавалось арендатору 01.07.2009, а именно обнаружены: демонтаж пластиковой двери, закладка дверного проема (дверь в наличии), демонтаж системы отопления первого этажа (радиаторы отсутствуют 12 шт.), устройство кирпичной перегородки (длиной 15 м, высотой 4 м) с тремя дверными проемами, демонтаж светильников, демонтаж напольной плитки 100 шт., демонтаж оконных блоков, закладка оконных проемов кирпичом, установка пластиковых форточек в количестве 7 шт., демонтирована металлическая дверь, дверной проем заложен кирпичом (дверь в наличии).
Из передаточного акта от 30.12.2009, составленного сторонами по окончании срока действия договора аренды, следует, что помещение принято с несоответствиями первоначальному состоянию. Передаточный акт, а также акт о выявленных несоответствиях являются неотъемлемой частью договора аренды.
Доводы ответчика о том, что ремонтные работы в арендуемом помещении в период срока действия договора аренды им не производилось, состояние арендуемого помещения не ухудшалось, судом первой инстанции обоснованно отклонены как несоответствующие доказательствам, представленным истцом в материалы дела.
При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика привести помещение в первоначальное состояние суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.
ИП Котомкина С.П. обратилась в суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.07.2009 не заключенным и взыскании с ООО "КРЦ "Строитель" в ее пользу уплаченной по договору аренды денежной суммы в размере 600 000 руб., указывая на то, сторонами не согласован предмет договора аренды: в договоре не был описан объект аренды, его технические характеристики, литера, этажность, кадастровый или условный номер, к договору не был приложен план сдаваемого помещения либо его экспликация.
Принимая решение об отказе во встречном иске, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Как следует из договора аренды от 01.07.2009, объектом аренды является часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, проспект Димитрова, д. 16. В договоре отражено, что данное помещение является пристроенным, его площадь составляет 800 кв. м. Указан кадастровый номер всего объекта - 73:23:011005:10.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что вышеизложенное позволяет однозначно определить, что объект аренды был четко и недвусмысленно определен в подписанном сторонами договоре. В договоре указан адрес - местонахождение всего объекта, его кадастровый номер. Отражено, что в аренду сдается часть нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, что данное помещение является пристроенным с указанием его площади.
Сторонами также подписан акт приема-передачи имущества к договору аренды, из которого следует, что арендатором было принято в аренду указанное помещение без каких-либо возражений. То есть, при подписании договора аренды и акта приема-передачи у ответчика не возникало каких-либо сомнений относительно его идентификации.
Кроме того, в период действия договора аренды истец по встречному иску фактически использовал спорное нежилое помещение и оплачивал арендную плату, что подтверждено актами об оказании услуг N 00000180 от 31.07.2009, N 00000186 от 31.08.2009, N 00000206 от 30.09.2009, N 00000261 от 31.10.2009 (л.д. 94-95) подписанных ИП Котомкиной С.П., а также банковскими выписками, подтверждающими перечисление денежных средств Котомкиной С.П. в счет арендной платы по договору от 01.07.2009 (л.д. 77-88).
Доказательством фактического использования ответчиком спорного нежилого помещения является также справка ООО "Димитровградская энергосбытовая компания" от 03.03.2010, из которой следует, что между ООО "Димитровградская энергосбытовая компания" и ИП Котомкиной С.П. был заключен договор электроснабжения N 144-ИП от 01.07.2009, с последующими дополнительными соглашениями по установке счетчика. Задолженности за электроэнергию ИП Котомкина С.П. перед ООО "ДЭСК" не имеет.
Данные обстоятельства подтверждают фактическое потребление электроэнергии, то есть фактическое нахождение и деятельность ответчика в арендуемом помещении.
Довод истца по встречному иску о том, что фактически между сторонами было достигнуто соглашение не об аренде, а о выкупе помещения, в счет которого уплачивались арендные платежи, судом обоснованно отклонен. Суд обоснованно указал, что договор аренды такого условия не содержит. Представленный в материалы дела предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.07.2009, согласно которому стороны обязались в срок до 30.12.2009 заключить основной договор аренды (л.д. 93) к предмету настоящего спора отношения не имеет.
Ссылка ИП Котомкиной С.П. на то, что установленная договором аренды арендная плата многократно превышает сложившиеся в регионе цены опровергнута представленной ООО "КРЦ "Строитель" справкой (л.д. 126) из которой следует, что сумма арендной платы по договору аренды с ИП Котомкиной С.П. не превышает средние ставки по тому же объекту с другими арендодателями.
Ссылка истца по встречному иску на отсутствие договора субаренды земельного участка с собственником суд также обоснованно признал несостоятельной, поскольку она не соотносится с заявленным требованием о признании договора аренды незаключенным.
Перечисленные ИП Котомкиной С.П. на расчетный счет ООО "КРЦ "Строитель" денежные средства в размере 600 000 руб. суд обоснованно признал арендными платежами, уплаченными во исполнение договора аренды, в связи с чем отказал ИП Котомкиной С.П. в удовлетворении требований о возврате указанной суммы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка. Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем жалобы не представлено.
Обжалуемое решение является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 августа 2010 года по делу N А72-4520/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котомкиной Светланы Павловны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ДЕМИНА
Е.Г.ДЕМИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)