Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ИП Маралина С.Б.: Оганян Е.В., представитель по доверенности от 04.02.2016,
от ООО "Павильон": Бабийчук Р.Ю., представитель по доверенности от 29.05.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Павильон" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-10408/16, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя Маралина Сергея Борисовича к обществу с ограниченной ответственностью "Павильон" о признании договоров незаключенными,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальный предприниматель Маралин Сергей Борисович (далее - истец, ИП Маралин С.Б.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Павильон" (далее - ответчик, ООО "Павильон") о признании договоров о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006, от 10.01.2007 и от 15.11.2007 незаключенными.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2016 по делу N А41-10408/16 исковые требования ИП Маралина С.Б. удовлетворены в полном объеме (л.д. 122 - 126).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Павильон" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Павильон" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Маралина С.Б. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, сторонами были подписаны следующие договоры о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона:
- договор от 27.06.2006, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Бирюкова, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию закопченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 9 - 11).
- договора от 10.01.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 12 - 14).
- договора от 15.11.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. 1905 года, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 15 - 17).
Обращаясь в Арбитражный суд московской области с настоящим иском, ИП Маралин С.Б. указал, что вышеуказанные договоры предпринимателем с обществом фактически не заключались, а лишь были подготовлены проекты данных договоров.
Как указал истец, в некоторых вариантах проектов данных договоров были проставлены подписи сторон, однако окончательно данные договоры надлежаще оформлены и подписаны не были, существенные условия в данных договорах, предусмотренные законом, сторонами согласованы не были и отсутствовали, государственная регистрация договоров не производилась, никаких действий по выполнению обязательств, вытекающих из данных договоров, стороны не производили, в том числе, никаких оплат от ООО "Павильон" в адрес истца по софинансированию строительства торговых павильонов не поступало.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства несогласования сторонами в спорных договорах их существенных условий, ввиду чего, в силу недоказанности материалами дела фактического исполнения сторонами их условий, договоры не могут быть признаны заключенными.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из содержания, спорные договоры связаны с инвестиционной деятельностью в сфере строительства объектов недвижимости.
Так, в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статью 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статью 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В абзаце 2 пункта 11 названного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отражено, что вышеуказанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование.
В этом случае, между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта, при этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.
Исходя из предмета, спорные договоры являются договорами долевого участия в строительстве, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Так, в пункте 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что спорные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были.
Кроме того, в пункте 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор долевого участия в строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Оценив представленные в материалы дела договоры о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006, от 10.01.2007 и от 15.11.2007, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в договорах отсутствуют требуемые положениями Закона N 214-ФЗ существенные условия, а именно - в договорах не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, нет указаний на срок передачи истцом объекта долевого строительства ответчику, нет цены договора, а также указаний на сроки и порядок ее уплаты, а также отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.
В силу совокупности вышеуказанных обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 432 ГК РФ и пунктов 4, 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал спорные договоры незаключенными.
Ссылка ответчика на нарушение судом первой инстанции правил подведомственности при рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде, отклоняется арбитражным апелляционным судом ввиду следующего.
В статье 28 АПК РФ установлено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, и с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 27 АПК РФ).
С учетом совокупного толкования приведенных норм процессуального права, дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматриваются арбитражным судом независимо от того, являются ли граждане участниками правоотношений, из которых возник спор.
В настоящий момент истец является главой крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальным предпринимателем, в качестве которого истец зарегистрирован только 26.01.2015 (ОГРНИП 315503400000285).
Вместе с тем, по состоянию на даты, указанные в спорных договорах истец также был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 304503430700162), ввиду чего, принимая во внимание то обстоятельство, что предметом спорных договоров является инвестирование строительства торговых павильонов, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что иск ИП Маралина С.Б. к ООО "Павильон" вытекает из осуществляемой истцом предпринимательской деятельности, в связи с чем судом на основании статьи 27 АПК РФ была правильно определена подведомственность настоящего спора арбитражному суду, а не суду общей юрисдикции.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, истец узнал о нарушении своего права в феврале 2014 года из материалов рассматриваемого Орехово-Зуевским городским судом дела N 2-856/14 по иску ООО "Павильон" к Маралину С.Б. о признании права собственности на нежилые помещения. При этом, ссылка ответчика на более раннюю дату - декабрь 2011 года как на момент, с которого истец знал о нарушении своих прав и законных интересов, признает судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данное обстоятельство документально не подтверждено материалами дела.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-10408/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 10АП-11953/2016 ПО ДЕЛУ N А41-10408/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. по делу N А41-10408/16
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ИП Маралина С.Б.: Оганян Е.В., представитель по доверенности от 04.02.2016,
от ООО "Павильон": Бабийчук Р.Ю., представитель по доверенности от 29.05.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Павильон" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-10408/16, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя Маралина Сергея Борисовича к обществу с ограниченной ответственностью "Павильон" о признании договоров незаключенными,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальный предприниматель Маралин Сергей Борисович (далее - истец, ИП Маралин С.Б.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Павильон" (далее - ответчик, ООО "Павильон") о признании договоров о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006, от 10.01.2007 и от 15.11.2007 незаключенными.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2016 по делу N А41-10408/16 исковые требования ИП Маралина С.Б. удовлетворены в полном объеме (л.д. 122 - 126).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Павильон" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Павильон" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Маралина С.Б. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, сторонами были подписаны следующие договоры о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона:
- договор от 27.06.2006, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Бирюкова, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию закопченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 9 - 11).
- договора от 10.01.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 12 - 14).
- договора от 15.11.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торгового павильона, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. 1905 года, (объект), с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенного павильона с отдельным входом, площадью (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильона, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по настоящему договору (л.д. 15 - 17).
Обращаясь в Арбитражный суд московской области с настоящим иском, ИП Маралин С.Б. указал, что вышеуказанные договоры предпринимателем с обществом фактически не заключались, а лишь были подготовлены проекты данных договоров.
Как указал истец, в некоторых вариантах проектов данных договоров были проставлены подписи сторон, однако окончательно данные договоры надлежаще оформлены и подписаны не были, существенные условия в данных договорах, предусмотренные законом, сторонами согласованы не были и отсутствовали, государственная регистрация договоров не производилась, никаких действий по выполнению обязательств, вытекающих из данных договоров, стороны не производили, в том числе, никаких оплат от ООО "Павильон" в адрес истца по софинансированию строительства торговых павильонов не поступало.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства несогласования сторонами в спорных договорах их существенных условий, ввиду чего, в силу недоказанности материалами дела фактического исполнения сторонами их условий, договоры не могут быть признаны заключенными.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из содержания, спорные договоры связаны с инвестиционной деятельностью в сфере строительства объектов недвижимости.
Так, в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статью 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статью 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В абзаце 2 пункта 11 названного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отражено, что вышеуказанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование.
В этом случае, между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта, при этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.
Исходя из предмета, спорные договоры являются договорами долевого участия в строительстве, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Так, в пункте 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что спорные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были.
Кроме того, в пункте 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор долевого участия в строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Оценив представленные в материалы дела договоры о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006, от 10.01.2007 и от 15.11.2007, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в договорах отсутствуют требуемые положениями Закона N 214-ФЗ существенные условия, а именно - в договорах не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, нет указаний на срок передачи истцом объекта долевого строительства ответчику, нет цены договора, а также указаний на сроки и порядок ее уплаты, а также отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.
В силу совокупности вышеуказанных обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 432 ГК РФ и пунктов 4, 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал спорные договоры незаключенными.
Ссылка ответчика на нарушение судом первой инстанции правил подведомственности при рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде, отклоняется арбитражным апелляционным судом ввиду следующего.
В статье 28 АПК РФ установлено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, и с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 27 АПК РФ).
С учетом совокупного толкования приведенных норм процессуального права, дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматриваются арбитражным судом независимо от того, являются ли граждане участниками правоотношений, из которых возник спор.
В настоящий момент истец является главой крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальным предпринимателем, в качестве которого истец зарегистрирован только 26.01.2015 (ОГРНИП 315503400000285).
Вместе с тем, по состоянию на даты, указанные в спорных договорах истец также был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 304503430700162), ввиду чего, принимая во внимание то обстоятельство, что предметом спорных договоров является инвестирование строительства торговых павильонов, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что иск ИП Маралина С.Б. к ООО "Павильон" вытекает из осуществляемой истцом предпринимательской деятельности, в связи с чем судом на основании статьи 27 АПК РФ была правильно определена подведомственность настоящего спора арбитражному суду, а не суду общей юрисдикции.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, истец узнал о нарушении своего права в феврале 2014 года из материалов рассматриваемого Орехово-Зуевским городским судом дела N 2-856/14 по иску ООО "Павильон" к Маралину С.Б. о признании права собственности на нежилые помещения. При этом, ссылка ответчика на более раннюю дату - декабрь 2011 года как на момент, с которого истец знал о нарушении своих прав и законных интересов, признает судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данное обстоятельство документально не подтверждено материалами дела.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-10408/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)