Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,
при участии представителя ответчика: Гусевой Е.В. по доверенности от 13.01.2015,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 по делу N А82-11141/2015, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"
к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000"
о взыскании денежной суммы,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" (далее - ответчик, Общество) 248 631 рубля 33 копеек арендной платы по договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс за период с 07.02.2014 по 01.02.2015, 75 345 рублей 81 копейки пени за период с 12.11.2013 по 22.07.2015.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению ответчика, арендодатель незаконно произвел начисление арендной платы без учета льготы, предусмотренной условиями договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс. Ответчик считает, что установленная договором аренды льгота должна быть сохранена на период, указанный в договоре, то есть до 18.12.2014. Кроме того, ответчик указывает, что в формуле расчета арендной платы законодателем закреплено только два показателя, которые могут быть изменены нормативным актом уполномоченного органа и на основании которых арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер арендной платы - это ставка арендной платы и удельный показатель кадастровой стоимости. Льготы не входят в состав формулы расчета арендной платы. Следовательно, правовых оснований отменять в одностороннем порядке предоставление ответчику указанной льготы без его согласия до истечения срока ее действия у арендодателя не было.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 1 статьи 330, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в реакции, действовавшей в рассматриваемый период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.07.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 759-яс (листы дела 5-9). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 76:23:020413:11 площадью 12517 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковская, в районе дома 23 в Заволжском районе г. Ярославля, для строительства центра многофункционального использования районного уровня с инженерными коммуникациями.
Поскольку договор аренды от 05.07.2013 N 759-яс заключен после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, арендная плата по нему является регулируемой.
Пунктом 5.4.7 договора установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей. Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 4 договора (до 10-го числа месяца, следующего за отчетным).
Срок действия договора установлен с 05.07.2013 по 04.07.2016.
На основании акта приема-передачи от 05.07.2013 земельный участок передан арендатору (лист дела 12).
В соответствии с пунктами 1 и 2 постановления Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п "О мерах поддержки строительной отрасли в Ярославской области и признании частично утратившим силу постановления Администрации области от 15.10.2007 N 471-а и утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" (далее - Постановление Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п) предоставлена льгота в виде освобождения арендаторов от арендной платы за использование земельных участков:
- - на 40 процентов - с момента предоставления в уполномоченный орган градостроительного плана земельного участка и до предоставления разрешения на строительство;
- - на 70 процентов - с момента представления в уполномоченный орган разрешения на строительство, в пределах срока действия разрешения на строительство.
Уполномоченному органу предусмотрено заключать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков с указанием размера льготы по арендной плате и периода, на который устанавливается льгота по арендной плате.
На основании указанного нормативного акта в договоре аренды от 05.07.2013 N 759-яс (приложение N 3 - расчет размера арендной платы) была установлена льгота по арендной плате в размере 40 процентов с 05.07.2013 по 04.07.2016 (лист дела 13).
В дополнительном соглашении от 24.07.2013 N 1 к договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс стороны установили льготу по арендной плате в размере 70% на период с 20.07.2013 по 18.12.2014, то есть в пределах срока действия разрешения на строительство (листы дела 14, 15).
Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, расчет размера арендной платы в период до 07.02.2014 производился арендодателем в соответствии с нормативным правовым актом, регулирующим размер арендной платы рассматриваемого земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а именно, в соответствии с постановлениями Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п, и в соответствии с действовавшим в тот период Постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п.
На основании Закона Ярославской области от 23.12.2013 N 77-з полномочия арендодателя по договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс были переданы органу местного самоуправления, от лица которого выступает Учреждение.
Дополнительным соглашением от 14.11.2014 N 2 в договор от 05.07.2013 N 759-яс внесены изменения в части смены арендодателя и порядка оплаты аренды (срок, назначение платежа) (листы дела 17, 18).
За период с 07.02.2014 по 01.02.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 248 631 рубля 33 копеек. Кроме того, ответчик допускал нарушение сроков внесения арендной платы за предыдущие периоды и ему начислена пени по договору за просрочку внесения арендной платы с 12.11.2013 по 22.07.2015 в сумме 75 345 рублей 81 копейки. Расчет задолженности и начисленной пени подтвержден представленной арендодателем справкой расчета долга и пени по состоянию на 22.07.2015 (лист дела 29), проверен судом первой инстанции и апелляционной инстанции и является правильным.
Расчет арендной платы был правильно произведен истцом на основании постановлений Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п. Общество не оспаривает арифметику расчета арендной платы, периодов просрочки ее внесения и пени.
Оспариваемым со стороны Общества является неприменение арендодателем в расчете размера арендной платы с 07.02.2014 льготы, которая была установлена Постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п и предусмотрена в соответствии с ним в договоре аренды от 05.07.2013 N 759-яс.
Довод ответчика о том, что арендодатель незаконно с 07.02.2014 произвел начисление арендной платы без учета льготы, предусмотренной условиями договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс, правильно отклонен судом первой инстанции.
Постановлением Правительства Ярославской области от 22.01.2014 N 29-п "О внесении изменений в постановление Правительства области от 24.12.2008 N 710-п и признании утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области" постановление Правительства от 13.10.2011 N 801-п признано утратившим в силу. Указанное постановление вступило в силу с 07.02.2014.
Учитывая изложенное истец правомерно начислил арендную плату за период с 07.02.2014 по 01.02.2015 без учета льготы по арендной плате.
Доводы ответчика о том, что установленная договором аренды льгота должна быть сохранена на период, указанный в договоре, то есть до 18.12.2014, льгота не входит в состав формулы расчета арендной платы, а значит, не может быть отменена арендодателем в одностороннем порядке, подлежат отклонению, как неправомерные.
Из текста дополнительного соглашения от 24.07.2013 N 1 следует, что данная льгота была установлена в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п, которым предписано уполномоченным органам заключать соответствующие дополнительные соглашения к договорам аренды.
Поскольку арендная плата является регулируемой, то определение ее размера, которое в данном случае осуществляется в соответствии с нормативным актом Ярославской области, в том числе с учетом предусмотренной нормативным актом скидки (льготы), подчиняется общему порядку определения арендной платы.
Условия договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс, в том числе в редакции дополнительных соглашений, не предусматривали особых условий для арендатора в определении размера арендной платы, не предусмотренных нормативным актом Ярославской области. Из условий договора, в том числе при указании периода 70-процентной льготы (до 18.12.2014), следует, что они предусмотрены в соответствии с действующими нормативными актами, регулирующими размер арендной платы для данного земельного участка. Поскольку срок действий разрешения на строительство предусматривался до указанной даты, то и в соответствии с нормами постановления Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п, условие договора аренды о размере арендной платы, с учетом действия данного постановления, не означает, что арендатору в договоре предусмотрены условия и установлен размер арендной платы, не регулируемый нормативным актом Ярославской области.
В спорный период (с 07.02.2014) расчет арендной платы правильно произведен истцом на основании постановлений Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п, Постановления Правительства Ярославской области от 22.01.2014 N 29-п, в том числе согласно которому изменен (уменьшен) коэффициент функционального использования (с 07.02.2014 он составил 3,376%; с 01.04.2014-3,545%), что учтено в расчете арендной платы, произведенном истцом (листы дела 19, 20).
В этот период постановление Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п не действует (утратило силу) и не может быть применено к арендатору, что соответствует законодательству и условиям договора аренды и дополнительных соглашений к нему.
Правовые основания для начисления Обществу арендной платы в меньшем размере (на срок до окончания действия разрешения на строительство) отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процентов от просроченной суммы за каждый день просрочки.
За нарушение срока внесения арендных платежей истец правильно начислил ответчику пени в размере 75 345 рублей 81 копеек за период с 12.11.2013 по 22.07.2015.
Переплаты арендной платы у Общества нет, а имеется задолженность в размере 248 631 рубль 33 копейки, поскольку размер арендной платы с 07.02.2014 правильно определяется арендодателем без учета льготы, действовавшей в периоде до 07.02.2014.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 по делу N А82-11141/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 02АП-325/2016 ПО ДЕЛУ N А82-11141/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу N А82-11141/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,
при участии представителя ответчика: Гусевой Е.В. по доверенности от 13.01.2015,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 по делу N А82-11141/2015, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"
к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000"
о взыскании денежной суммы,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" (далее - ответчик, Общество) 248 631 рубля 33 копеек арендной платы по договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс за период с 07.02.2014 по 01.02.2015, 75 345 рублей 81 копейки пени за период с 12.11.2013 по 22.07.2015.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению ответчика, арендодатель незаконно произвел начисление арендной платы без учета льготы, предусмотренной условиями договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс. Ответчик считает, что установленная договором аренды льгота должна быть сохранена на период, указанный в договоре, то есть до 18.12.2014. Кроме того, ответчик указывает, что в формуле расчета арендной платы законодателем закреплено только два показателя, которые могут быть изменены нормативным актом уполномоченного органа и на основании которых арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер арендной платы - это ставка арендной платы и удельный показатель кадастровой стоимости. Льготы не входят в состав формулы расчета арендной платы. Следовательно, правовых оснований отменять в одностороннем порядке предоставление ответчику указанной льготы без его согласия до истечения срока ее действия у арендодателя не было.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 1 статьи 330, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в реакции, действовавшей в рассматриваемый период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.07.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 759-яс (листы дела 5-9). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 76:23:020413:11 площадью 12517 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковская, в районе дома 23 в Заволжском районе г. Ярославля, для строительства центра многофункционального использования районного уровня с инженерными коммуникациями.
Поскольку договор аренды от 05.07.2013 N 759-яс заключен после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, арендная плата по нему является регулируемой.
Пунктом 5.4.7 договора установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей. Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 4 договора (до 10-го числа месяца, следующего за отчетным).
Срок действия договора установлен с 05.07.2013 по 04.07.2016.
На основании акта приема-передачи от 05.07.2013 земельный участок передан арендатору (лист дела 12).
В соответствии с пунктами 1 и 2 постановления Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п "О мерах поддержки строительной отрасли в Ярославской области и признании частично утратившим силу постановления Администрации области от 15.10.2007 N 471-а и утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" (далее - Постановление Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п) предоставлена льгота в виде освобождения арендаторов от арендной платы за использование земельных участков:
- - на 40 процентов - с момента предоставления в уполномоченный орган градостроительного плана земельного участка и до предоставления разрешения на строительство;
- - на 70 процентов - с момента представления в уполномоченный орган разрешения на строительство, в пределах срока действия разрешения на строительство.
Уполномоченному органу предусмотрено заключать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков с указанием размера льготы по арендной плате и периода, на который устанавливается льгота по арендной плате.
На основании указанного нормативного акта в договоре аренды от 05.07.2013 N 759-яс (приложение N 3 - расчет размера арендной платы) была установлена льгота по арендной плате в размере 40 процентов с 05.07.2013 по 04.07.2016 (лист дела 13).
В дополнительном соглашении от 24.07.2013 N 1 к договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс стороны установили льготу по арендной плате в размере 70% на период с 20.07.2013 по 18.12.2014, то есть в пределах срока действия разрешения на строительство (листы дела 14, 15).
Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, расчет размера арендной платы в период до 07.02.2014 производился арендодателем в соответствии с нормативным правовым актом, регулирующим размер арендной платы рассматриваемого земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а именно, в соответствии с постановлениями Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п, и в соответствии с действовавшим в тот период Постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п.
На основании Закона Ярославской области от 23.12.2013 N 77-з полномочия арендодателя по договору аренды от 05.07.2013 N 759-яс были переданы органу местного самоуправления, от лица которого выступает Учреждение.
Дополнительным соглашением от 14.11.2014 N 2 в договор от 05.07.2013 N 759-яс внесены изменения в части смены арендодателя и порядка оплаты аренды (срок, назначение платежа) (листы дела 17, 18).
За период с 07.02.2014 по 01.02.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 248 631 рубля 33 копеек. Кроме того, ответчик допускал нарушение сроков внесения арендной платы за предыдущие периоды и ему начислена пени по договору за просрочку внесения арендной платы с 12.11.2013 по 22.07.2015 в сумме 75 345 рублей 81 копейки. Расчет задолженности и начисленной пени подтвержден представленной арендодателем справкой расчета долга и пени по состоянию на 22.07.2015 (лист дела 29), проверен судом первой инстанции и апелляционной инстанции и является правильным.
Расчет арендной платы был правильно произведен истцом на основании постановлений Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п. Общество не оспаривает арифметику расчета арендной платы, периодов просрочки ее внесения и пени.
Оспариваемым со стороны Общества является неприменение арендодателем в расчете размера арендной платы с 07.02.2014 льготы, которая была установлена Постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п и предусмотрена в соответствии с ним в договоре аренды от 05.07.2013 N 759-яс.
Довод ответчика о том, что арендодатель незаконно с 07.02.2014 произвел начисление арендной платы без учета льготы, предусмотренной условиями договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс, правильно отклонен судом первой инстанции.
Постановлением Правительства Ярославской области от 22.01.2014 N 29-п "О внесении изменений в постановление Правительства области от 24.12.2008 N 710-п и признании утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области" постановление Правительства от 13.10.2011 N 801-п признано утратившим в силу. Указанное постановление вступило в силу с 07.02.2014.
Учитывая изложенное истец правомерно начислил арендную плату за период с 07.02.2014 по 01.02.2015 без учета льготы по арендной плате.
Доводы ответчика о том, что установленная договором аренды льгота должна быть сохранена на период, указанный в договоре, то есть до 18.12.2014, льгота не входит в состав формулы расчета арендной платы, а значит, не может быть отменена арендодателем в одностороннем порядке, подлежат отклонению, как неправомерные.
Из текста дополнительного соглашения от 24.07.2013 N 1 следует, что данная льгота была установлена в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п, которым предписано уполномоченным органам заключать соответствующие дополнительные соглашения к договорам аренды.
Поскольку арендная плата является регулируемой, то определение ее размера, которое в данном случае осуществляется в соответствии с нормативным актом Ярославской области, в том числе с учетом предусмотренной нормативным актом скидки (льготы), подчиняется общему порядку определения арендной платы.
Условия договора аренды от 05.07.2013 N 759-яс, в том числе в редакции дополнительных соглашений, не предусматривали особых условий для арендатора в определении размера арендной платы, не предусмотренных нормативным актом Ярославской области. Из условий договора, в том числе при указании периода 70-процентной льготы (до 18.12.2014), следует, что они предусмотрены в соответствии с действующими нормативными актами, регулирующими размер арендной платы для данного земельного участка. Поскольку срок действий разрешения на строительство предусматривался до указанной даты, то и в соответствии с нормами постановления Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п, условие договора аренды о размере арендной платы, с учетом действия данного постановления, не означает, что арендатору в договоре предусмотрены условия и установлен размер арендной платы, не регулируемый нормативным актом Ярославской области.
В спорный период (с 07.02.2014) расчет арендной платы правильно произведен истцом на основании постановлений Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, от 20.09.2011 N 702-п, Постановления Правительства Ярославской области от 22.01.2014 N 29-п, в том числе согласно которому изменен (уменьшен) коэффициент функционального использования (с 07.02.2014 он составил 3,376%; с 01.04.2014-3,545%), что учтено в расчете арендной платы, произведенном истцом (листы дела 19, 20).
В этот период постановление Правительства Ярославской области от 13.10.2011 N 801-п не действует (утратило силу) и не может быть применено к арендатору, что соответствует законодательству и условиям договора аренды и дополнительных соглашений к нему.
Правовые основания для начисления Обществу арендной платы в меньшем размере (на срок до окончания действия разрешения на строительство) отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процентов от просроченной суммы за каждый день просрочки.
За нарушение срока внесения арендных платежей истец правильно начислил ответчику пени в размере 75 345 рублей 81 копеек за период с 12.11.2013 по 22.07.2015.
Переплаты арендной платы у Общества нет, а имеется задолженность в размере 248 631 рубль 33 копейки, поскольку размер арендной платы с 07.02.2014 правильно определяется арендодателем без учета льготы, действовавшей в периоде до 07.02.2014.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2015 по делу N А82-11141/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фаворит 2000" в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)