Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Л.В. Масленникова, изучив в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ, кассационную жалобу ООО "ГЛАВПУР", подписанную представителем по доверенности К., поступившую в суд кассационной инстанции 25 июля 2017 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года по делу по иску ООО "ГЛАВПУР" к Б.И. об обязании передать квартиру в залог, оформить закладную, взыскании денежных средств,
установил:
ООО "ГЛАВПУР" обратилось в суд с иском к Б.И. об обязании передать квартиру в залог (ипотеку) квартиру N 19, расположенную по адресу: *****, оформить закладную на квартиру, а в случае неисполнения решения суда уплатить ***** руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере ***** руб.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 23 ноября 2010 года Б.И. заключила с ОАО "Акционерный коммерческий банк "Русский земельный банк" кредитный договор N *****, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в сумме ***** руб., а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом. Пунктом 1.3 кредитного договора установлено, что кредит предоставляется для целевого использования - приобретения однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***** (строительный адрес) на 6-м этаже дома. 17 ноября 2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" предварительный договор N ***** купли-продажи вышеуказанной квартиры. Согласно пунктам 4.1.4 и 4.1.7 кредитного договора Б.И. приняла на себя обязательства составить надлежащим образом оформленную закладную на приобретаемую квартиру и совершить все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и закладной. В настоящее время Б.И. является собственником квартиры N 19, расположенной по адресу: *****, однако, обязательства, предусмотренные п. п. 4.1.4. и 4.1.7. его не выполнены, до настоящего времени закладная не оформлена.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 года постановлено:
Исковые требования ООО "ГЛАВПУР" к Б.И. об обязании передать квартиру в залог, оформить закладную, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Обязать Б.И. передать в залог ООО "ГЛАВПУР" квартиру N 19 по адресу: *****, путем оформления закладной на указанную квартиру.
Взыскать с Б.И. в пользу ООО "ГЛАВПУР" государственную пошлину в размере ***** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований ООО "ГЛАВПУР" отказано.
В кассационной жалобе ООО "ГЛАВПУР" ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного и необоснованного.
Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационная жалоба, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
По результатам изучения кассационной жалобы существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенного судом апелляционной инстанции при принятии апелляционного определения, состоявшегося по данному делу, не установлено, в связи с чем не имеется оснований для передачи указанной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требования - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу ст. 334 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обязательств (залог на основании закона).
Судом установлено, что 17.11.2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" предварительный договор N *****, которым предусматривалась обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: *****.
23.11.2010 года Б.С. заключила с ОАО АКБ "Русский земельный банк" кредитный договор N *****, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в сумме ***** руб. на 240 месяцев, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.
Согласно пункту 1.3 кредитного договора кредит предоставлялся для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ***** (адрес строительный), состоящей из одной комнаты, общей площадью 60,6 кв. м, планируемое окончание строительства в 2010 году, стоимостью ***** руб., путем заключения предварительного договора купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года, влекущего возникновение ипотеки в силу закона и заключенного между застройщиком ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" и покупателем Б.И.; обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры (с даты регистрации права собственности на квартиру), права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке.
Пунктом 4.1.3. кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика в течение одного календарного дня, считая от даты подписания договора, заключить (или предоставить заключенный) предварительный договор купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года, сторонами в котором являются: ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" - застройщик и Б.И. - покупатель.
В соответствии с п. 4.1.4 кредитного договора Б.И. приняла на себя обязательство в соответствии с условиями договора и предварительного договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора, надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной.
Совместно с кредитором осуществлять все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и выдачи закладной (п. 4.1.7).
Согласно п. 4.4.4. и п. 4.4.8. кредитного договора кредитор имеет право передать свои права на закладную, указанную в п. 4.1.3. договора другому лицу и передать по договору функции обслуживания денежных обязательств заемщика третьему лицу.
Также суд установил, что 24.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали договор купли-продажи квартиры N 19, расположенной по адресу: *****.
25.01.2013 года стороны подписали акт приема-передачи жилого помещения, а 12.02.2013 года Б.И. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру.
На основании соглашения об отступном N ***** от 05.03.2014 года, договора цессии N ***** от 18.04.2014 года и договора цессии N ***** от 13.05.2014 года, права требования по кредитному договору ОАО "АКБ Русский земельный банк" были уступлены ООО "Примекс", а в последующем - ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" (после переименования - ООО "ГЛАВПУР"), о произведенных переуступках Б.И. была уведомлена.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь требованиями действующего законодательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных ООО "ГЛАВПУР" исковых требований, исходя из того, что поскольку обязательства, предусмотренные пунктами 4.1.4 и 4.1.7 кредитного договора, ответчиком не исполнены, то Б.И. обязана передать в залог ООО "ГЛАВПУР" квартиру N 19 по адресу: *****, путем оформления закладной на квартиру.
При этом, суд учел, что при заключении кредитного договора Б.И. была ознакомлена со всеми условиями, согласилась с ними, приняла на себя все обязательства, предусмотренные условиями договора; одним из основных условий кредитного договора являлось условие о передаче Б.И. приобретаемой, за счет кредитных денежных средств, квартиры кредитору в залог в обеспечение исполнения своего обязательства по возврату долгосрочного кредита; от заключения с истцом договора залога квартиры Б.И. уклоняется; Б.И., в нарушение условий п. 6.2. кредитного договора, при осуществлении регистрации своего права собственности на квартиру не проинформировала кредитора о заключении основного договора купли-продажи квартиры, а также о своем намерении зарегистрировать право собственности на квартиру и при осуществлении государственной регистрации права в Управление Росреестра по г. Москве не предоставила заключенный ранее с ОАО "АКБ Русский земельный банк" кредитный договор, что сделало невозможным при регистрации права собственности ответчика на квартиру одновременное внесение в ЕГРП сведений об ипотеке квартиры кредитором - ОАО "АКБ "Русский земельный банк"; условия кредитного договора и сделки по передаче прав требования по кредитному договору третьим лицам не признаны недействительными.
Проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения, судебная коллегия с такими выводами суда не согласилась, по следующим основаниям.
Судебной коллегией установлено, что 17.11.2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" предварительный договор N *****, которым предусматривалась обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: *****.
Согласно пункту 1.2. предварительного договора форма основного договора купли-продажи квартиры, подлежащего заключению между сторонами, утверждена сторонами и является приложением N 1 к настоящему договору.
Форма договора купли-продажи квартиры, являющаяся приложением N 1 к предварительному договору купли-продажи N *****, не содержала условия о приобретении квартиры за счет кредитных средств.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи N ***** от 17.11.2010 года, покупатель во исполнение обязательств по настоящему предварительному договору по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры, оплачивает продавцу 23.11.2010 года обеспечительный платеж в размере ***** руб. (п. 2.3., п. 2.4.), который не является задатком и подлежит возврату продавцом покупателю не позднее 10 банковских дней с даты подписания основного договора купли-продажи квартиры (п. 2.6.).
Платежным поручением N ***** от 23.11.2010 года ОАО АКБ "Русский земельный банк" перечислил ООО "Магистрат" в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N ***** от 17.11.2010 года денежные средства в размере ***** руб.
24.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали договор купли-продажи квартиры N *****, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: ***** (п. 1), общей площадью 62,50 кв. м, жилой площадью 27,90 кв. м (п. 2), стоимостью ***** руб. (п. 4.1), на момент подписания настоящего договора покупатель частично оплатил стоимость квартиры в размере ***** руб. (п. 4.2), денежные средства в размере ***** руб. покупатель обязался оплатить продавцу не позднее 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора (п. 4.3).
25.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому стороны полностью и надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору купли-продажи, финансовых и иных обязательств друг к другу не имеют.
Также судебная коллегия установила, что в день заключения основного договора купли-продажи квартиры Б.И. выдала доверенность, которой уполномочила Ж., Б. и Г. быть ее представителями в Управлении Росреестра по г. Москве по вопросу регистрации права собственности и договора купли-продажи квартиры N 19, расположенной по адресу: *****.
ЗАО "Интеко" также была выдана доверенность Г. на право подавать заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
На основании подписанных Г. заявлений от имени Б.И. и ЗАО "Интеко" был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на спорную квартиру к Б.И.
В соответствии с соглашением об отступном N ***** от 05.03.2014 года, договором цессии N ***** от 18.04.2014 года и договором цессии N ***** от 13.05.2014 года, права требования по кредитному договору ОАО "АКБ Русский земельный банк" были уступлены ООО "Примекс", а в последующем - ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" (после переименования - ООО "ГЛАВПУР").
В силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, необходимо указывать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.
Поскольку предварительный договор купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года и договор купли-продажи квартиры N ***** от 24.01.2013 года не содержали указаний на то, что квартира приобреталась Б.И. за счет денежных средств, предоставленных покупателю ЗАО "АКБ "Русский земельный банк" на основании кредитного договора, то тем самым в указанных договорах отсутствовало условие о возникновении ипотеки в силу закона.
Ссылку истца на п. 4.1.4. кредитного договора, согласно которому кредитный договор и предварительный договор влекут возникновение ипотеки в силу закона, судебная коллегия не приняла во внимание, поскольку предварительный договор не влечет возникновения ипотеки в силу закона, оформление и регистрацию закладной.
Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В силу ст. 339 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения кредитного договора и предварительного договора купли-продажи, предусматривала, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. ст. 2, 10, 20, 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации; договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права на жилое помещение; приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве об отказе в проведении государственной регистрации выдачи закладной, Б.И. обратилась в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона и регистрации выдачи закладной на квартиру N 19, расположенную по адресу: *****, ссылаясь на кредитный договор, в чем ей было отказано, поскольку согласно данным ЕГРП данная квартира не обременена залогом, в связи с чем, основания для выдачи закладной отсутствуют, равно как и документы, подтверждающие возникновение залога и заявление о регистрации залога. Таким образом, отказ в государственной регистрации ипотеки был вызван не отсутствием в представленном Б.И. на регистрацию пакете документов кредитного договора, а отсутствием документов, подтверждающих возникновение залога.
В силу положений п. 4.1.4. и п. 4.1.7. кредитного договора Б.И. обязалась составить при участии кредитора надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые с ее стороны действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной и совместно с кредитором осуществить все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством.
До заключения 05.03.2014 года договора об отступном кредитор - ОАО "Русский земельный банк" никаких мер для исполнения положений п. 4.1.4. и п. 4.1.7. кредитного договора не предпринимал, а ООО "ГЛАВПУР", зная об отказе в регистрации ипотеки и выдаче закладной, не предпринял никаких действий по обжалованию данного отказа.
В силу ст. 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Из представленных документов следует, что 05 марта 2014 года ОАО "АКБ "Русский земельный банк" заключило с ООО "ПРИМЕКС" соглашение об отступном N *****, по условиям которого ОАО "АКБ "Русский земельный банк" взамен частичного исполнения обязательств, вытекающих из депозитного договора, в редакции дополнительных соглашений N ***** от 06.03.2012 года, N ***** от 08.11.2013 года, заключенного сторонами, предоставил кредитору отступное - права требования на получение денежных средств по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между Банком и Б.И. Одновременно с переходом права по кредитному договору к кредитору перешли и другие права, связанные с правами требования по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, в том числе, в полном объеме право на получение процентов на неуплаченные проценты, пени в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению неисполнения (судебные расходы, нотариальные расходы и др.). На момент заключения соглашения сумма задолженности Б.И. составила ***** руб. Из указанного договора не следует, что к цессионарию перешли права понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора.
18 апреля 2014 года ООО "ПРИМЕКС" и ООО "Центр инвестиционных программ" заключили договор цессии N *****, согласно которому ООО "ПРИМЕКС" уступил, а ООО "Центр инвестиционных программ" принял право требования к Б.И. по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между заемщиком и ОАО "АКБ Русский земельный банк", к цеденту права требования к Б.И. по кредитному договору перешли на основании заключенного с Банком соглашения об отступном N ***** от 05 марта 2014 года (п. 1.1.), к цессионарию перешли следующие права: право требования возврата суммы предоставленных денежных средств по кредитному договору и начисленных на сумму кредита процентов, право требования уплаты процентов в соответствии с условиями кредитного договора, другие права, связанные с правами требования по кредитному договору, в том числе, в полном объеме, право на неуплаченные проценты, пеню в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению исполнения (п. 1.2), также к цессионарию перешло право понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора (п. 1.3.).
13 мая 2014 года ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" заключили договор цессии N *****, согласно которому ООО "Центр инвестиционных программ" уступил, а ООО "Евро Эссетс" принял право требования к Б.И. по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между заемщиком и ОАО "АКБ Русский земельный банк", к цеденту права требования к Б.И. по кредитному договору перешли на основании заключенного с ООО "ПРИМЕКС" договора цессии N ***** от 18 апреля 2014 года (п. 1.1.), к цессионарию перешли следующие права: право требования возврата суммы предоставленных денежных средств по кредитному договору и начисленных на сумму кредита процентов, право требования уплаты процентов в соответствии с условиями кредитного договора, другие права, связанные с правами требования по кредитному договору, в том числе, в полном объеме, право на неуплаченные проценты, пеню в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению исполнения (п. 1.2), также к цессионарию перешло право понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора (п. 1.3.).
На основании изложенного, руководствуясь нормами действующего законодательства, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе ООО "ГЛАВПУР" в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что при регистрации договора купли-продажи от 24.01.2013 года и перехода права собственности на квартиру от ЗАО "ИНТЕКО" к Б.И. государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлена не была, с заявлением о регистрации в регистрационный орган истец не обращался, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
При этом судебная коллегия учла то обстоятельство, что у ОАО "Русский земельный банк" отсутствовало право требовать от Б.И. заключения договора залога квартиры и оформления закладной на основании предварительного договора купли-продажи, в связи с чем указанное право не могло перейти и к ООО "ГЛАВПУР".
Кроме того, условия кредитного договора предусматривали оформление закладной, а в силу ст. 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права по договору ипотеки, удостоверенные закладной, не могли быть переданы по договору цессии, тогда как ООО "ГЛАВПУР" предъявлены исковые требования на основании договора цессии N ***** от 13 мая 2014 года, что также является основанием для отказа ему в иске.
Доводы кассационной жалобы фактически воспроизводят обстоятельства, которые являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку в принятом по делу апелляционном определении, направлены на иную оценку установленных обстоятельств и собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены принятого по делу апелляционного определения в кассационном порядке.
Каких-либо существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции, по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции действующим процессуальным законодательством не наделен.
На основании изложенного, руководствуясь положениями части 2 статьи 381, статьи 383 ГПК РФ,
определил:
отказать ООО "ГЛАВПУР" в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.08.2017 N 4Г-7307/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 августа 2017 г. N 4г/7-7307/17
Судья Московского городского суда Л.В. Масленникова, изучив в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ, кассационную жалобу ООО "ГЛАВПУР", подписанную представителем по доверенности К., поступившую в суд кассационной инстанции 25 июля 2017 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года по делу по иску ООО "ГЛАВПУР" к Б.И. об обязании передать квартиру в залог, оформить закладную, взыскании денежных средств,
установил:
ООО "ГЛАВПУР" обратилось в суд с иском к Б.И. об обязании передать квартиру в залог (ипотеку) квартиру N 19, расположенную по адресу: *****, оформить закладную на квартиру, а в случае неисполнения решения суда уплатить ***** руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере ***** руб.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 23 ноября 2010 года Б.И. заключила с ОАО "Акционерный коммерческий банк "Русский земельный банк" кредитный договор N *****, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в сумме ***** руб., а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом. Пунктом 1.3 кредитного договора установлено, что кредит предоставляется для целевого использования - приобретения однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***** (строительный адрес) на 6-м этаже дома. 17 ноября 2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" предварительный договор N ***** купли-продажи вышеуказанной квартиры. Согласно пунктам 4.1.4 и 4.1.7 кредитного договора Б.И. приняла на себя обязательства составить надлежащим образом оформленную закладную на приобретаемую квартиру и совершить все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и закладной. В настоящее время Б.И. является собственником квартиры N 19, расположенной по адресу: *****, однако, обязательства, предусмотренные п. п. 4.1.4. и 4.1.7. его не выполнены, до настоящего времени закладная не оформлена.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 года постановлено:
Исковые требования ООО "ГЛАВПУР" к Б.И. об обязании передать квартиру в залог, оформить закладную, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Обязать Б.И. передать в залог ООО "ГЛАВПУР" квартиру N 19 по адресу: *****, путем оформления закладной на указанную квартиру.
Взыскать с Б.И. в пользу ООО "ГЛАВПУР" государственную пошлину в размере ***** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований ООО "ГЛАВПУР" отказано.
В кассационной жалобе ООО "ГЛАВПУР" ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного и необоснованного.
Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационная жалоба, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
По результатам изучения кассационной жалобы существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенного судом апелляционной инстанции при принятии апелляционного определения, состоявшегося по данному делу, не установлено, в связи с чем не имеется оснований для передачи указанной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требования - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу ст. 334 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обязательств (залог на основании закона).
Судом установлено, что 17.11.2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" предварительный договор N *****, которым предусматривалась обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: *****.
23.11.2010 года Б.С. заключила с ОАО АКБ "Русский земельный банк" кредитный договор N *****, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в сумме ***** руб. на 240 месяцев, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.
Согласно пункту 1.3 кредитного договора кредит предоставлялся для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ***** (адрес строительный), состоящей из одной комнаты, общей площадью 60,6 кв. м, планируемое окончание строительства в 2010 году, стоимостью ***** руб., путем заключения предварительного договора купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года, влекущего возникновение ипотеки в силу закона и заключенного между застройщиком ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" и покупателем Б.И.; обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры (с даты регистрации права собственности на квартиру), права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке.
Пунктом 4.1.3. кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика в течение одного календарного дня, считая от даты подписания договора, заключить (или предоставить заключенный) предварительный договор купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года, сторонами в котором являются: ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" - застройщик и Б.И. - покупатель.
В соответствии с п. 4.1.4 кредитного договора Б.И. приняла на себя обязательство в соответствии с условиями договора и предварительного договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора, надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной.
Совместно с кредитором осуществлять все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и выдачи закладной (п. 4.1.7).
Согласно п. 4.4.4. и п. 4.4.8. кредитного договора кредитор имеет право передать свои права на закладную, указанную в п. 4.1.3. договора другому лицу и передать по договору функции обслуживания денежных обязательств заемщика третьему лицу.
Также суд установил, что 24.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали договор купли-продажи квартиры N 19, расположенной по адресу: *****.
25.01.2013 года стороны подписали акт приема-передачи жилого помещения, а 12.02.2013 года Б.И. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру.
На основании соглашения об отступном N ***** от 05.03.2014 года, договора цессии N ***** от 18.04.2014 года и договора цессии N ***** от 13.05.2014 года, права требования по кредитному договору ОАО "АКБ Русский земельный банк" были уступлены ООО "Примекс", а в последующем - ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" (после переименования - ООО "ГЛАВПУР"), о произведенных переуступках Б.И. была уведомлена.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь требованиями действующего законодательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных ООО "ГЛАВПУР" исковых требований, исходя из того, что поскольку обязательства, предусмотренные пунктами 4.1.4 и 4.1.7 кредитного договора, ответчиком не исполнены, то Б.И. обязана передать в залог ООО "ГЛАВПУР" квартиру N 19 по адресу: *****, путем оформления закладной на квартиру.
При этом, суд учел, что при заключении кредитного договора Б.И. была ознакомлена со всеми условиями, согласилась с ними, приняла на себя все обязательства, предусмотренные условиями договора; одним из основных условий кредитного договора являлось условие о передаче Б.И. приобретаемой, за счет кредитных денежных средств, квартиры кредитору в залог в обеспечение исполнения своего обязательства по возврату долгосрочного кредита; от заключения с истцом договора залога квартиры Б.И. уклоняется; Б.И., в нарушение условий п. 6.2. кредитного договора, при осуществлении регистрации своего права собственности на квартиру не проинформировала кредитора о заключении основного договора купли-продажи квартиры, а также о своем намерении зарегистрировать право собственности на квартиру и при осуществлении государственной регистрации права в Управление Росреестра по г. Москве не предоставила заключенный ранее с ОАО "АКБ Русский земельный банк" кредитный договор, что сделало невозможным при регистрации права собственности ответчика на квартиру одновременное внесение в ЕГРП сведений об ипотеке квартиры кредитором - ОАО "АКБ "Русский земельный банк"; условия кредитного договора и сделки по передаче прав требования по кредитному договору третьим лицам не признаны недействительными.
Проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения, судебная коллегия с такими выводами суда не согласилась, по следующим основаниям.
Судебной коллегией установлено, что 17.11.2010 года Б.И. заключила с ЗАО "ИНТЕКО" в лице ООО "Магистрат" предварительный договор N *****, которым предусматривалась обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: *****.
Согласно пункту 1.2. предварительного договора форма основного договора купли-продажи квартиры, подлежащего заключению между сторонами, утверждена сторонами и является приложением N 1 к настоящему договору.
Форма договора купли-продажи квартиры, являющаяся приложением N 1 к предварительному договору купли-продажи N *****, не содержала условия о приобретении квартиры за счет кредитных средств.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи N ***** от 17.11.2010 года, покупатель во исполнение обязательств по настоящему предварительному договору по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры, оплачивает продавцу 23.11.2010 года обеспечительный платеж в размере ***** руб. (п. 2.3., п. 2.4.), который не является задатком и подлежит возврату продавцом покупателю не позднее 10 банковских дней с даты подписания основного договора купли-продажи квартиры (п. 2.6.).
Платежным поручением N ***** от 23.11.2010 года ОАО АКБ "Русский земельный банк" перечислил ООО "Магистрат" в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N ***** от 17.11.2010 года денежные средства в размере ***** руб.
24.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали договор купли-продажи квартиры N *****, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: ***** (п. 1), общей площадью 62,50 кв. м, жилой площадью 27,90 кв. м (п. 2), стоимостью ***** руб. (п. 4.1), на момент подписания настоящего договора покупатель частично оплатил стоимость квартиры в размере ***** руб. (п. 4.2), денежные средства в размере ***** руб. покупатель обязался оплатить продавцу не позднее 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора (п. 4.3).
25.01.2013 года ЗАО "ИНТЕКО" и Б.И. подписали акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому стороны полностью и надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору купли-продажи, финансовых и иных обязательств друг к другу не имеют.
Также судебная коллегия установила, что в день заключения основного договора купли-продажи квартиры Б.И. выдала доверенность, которой уполномочила Ж., Б. и Г. быть ее представителями в Управлении Росреестра по г. Москве по вопросу регистрации права собственности и договора купли-продажи квартиры N 19, расположенной по адресу: *****.
ЗАО "Интеко" также была выдана доверенность Г. на право подавать заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
На основании подписанных Г. заявлений от имени Б.И. и ЗАО "Интеко" был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на спорную квартиру к Б.И.
В соответствии с соглашением об отступном N ***** от 05.03.2014 года, договором цессии N ***** от 18.04.2014 года и договором цессии N ***** от 13.05.2014 года, права требования по кредитному договору ОАО "АКБ Русский земельный банк" были уступлены ООО "Примекс", а в последующем - ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" (после переименования - ООО "ГЛАВПУР").
В силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, необходимо указывать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.
Поскольку предварительный договор купли-продажи N ***** от 17 ноября 2010 года и договор купли-продажи квартиры N ***** от 24.01.2013 года не содержали указаний на то, что квартира приобреталась Б.И. за счет денежных средств, предоставленных покупателю ЗАО "АКБ "Русский земельный банк" на основании кредитного договора, то тем самым в указанных договорах отсутствовало условие о возникновении ипотеки в силу закона.
Ссылку истца на п. 4.1.4. кредитного договора, согласно которому кредитный договор и предварительный договор влекут возникновение ипотеки в силу закона, судебная коллегия не приняла во внимание, поскольку предварительный договор не влечет возникновения ипотеки в силу закона, оформление и регистрацию закладной.
Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В силу ст. 339 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения кредитного договора и предварительного договора купли-продажи, предусматривала, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. ст. 2, 10, 20, 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации; договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права на жилое помещение; приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве об отказе в проведении государственной регистрации выдачи закладной, Б.И. обратилась в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона и регистрации выдачи закладной на квартиру N 19, расположенную по адресу: *****, ссылаясь на кредитный договор, в чем ей было отказано, поскольку согласно данным ЕГРП данная квартира не обременена залогом, в связи с чем, основания для выдачи закладной отсутствуют, равно как и документы, подтверждающие возникновение залога и заявление о регистрации залога. Таким образом, отказ в государственной регистрации ипотеки был вызван не отсутствием в представленном Б.И. на регистрацию пакете документов кредитного договора, а отсутствием документов, подтверждающих возникновение залога.
В силу положений п. 4.1.4. и п. 4.1.7. кредитного договора Б.И. обязалась составить при участии кредитора надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые с ее стороны действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной и совместно с кредитором осуществить все необходимые действия для регистрации ипотеки квартиры и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством.
До заключения 05.03.2014 года договора об отступном кредитор - ОАО "Русский земельный банк" никаких мер для исполнения положений п. 4.1.4. и п. 4.1.7. кредитного договора не предпринимал, а ООО "ГЛАВПУР", зная об отказе в регистрации ипотеки и выдаче закладной, не предпринял никаких действий по обжалованию данного отказа.
В силу ст. 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Из представленных документов следует, что 05 марта 2014 года ОАО "АКБ "Русский земельный банк" заключило с ООО "ПРИМЕКС" соглашение об отступном N *****, по условиям которого ОАО "АКБ "Русский земельный банк" взамен частичного исполнения обязательств, вытекающих из депозитного договора, в редакции дополнительных соглашений N ***** от 06.03.2012 года, N ***** от 08.11.2013 года, заключенного сторонами, предоставил кредитору отступное - права требования на получение денежных средств по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между Банком и Б.И. Одновременно с переходом права по кредитному договору к кредитору перешли и другие права, связанные с правами требования по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, в том числе, в полном объеме право на получение процентов на неуплаченные проценты, пени в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению неисполнения (судебные расходы, нотариальные расходы и др.). На момент заключения соглашения сумма задолженности Б.И. составила ***** руб. Из указанного договора не следует, что к цессионарию перешли права понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора.
18 апреля 2014 года ООО "ПРИМЕКС" и ООО "Центр инвестиционных программ" заключили договор цессии N *****, согласно которому ООО "ПРИМЕКС" уступил, а ООО "Центр инвестиционных программ" принял право требования к Б.И. по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между заемщиком и ОАО "АКБ Русский земельный банк", к цеденту права требования к Б.И. по кредитному договору перешли на основании заключенного с Банком соглашения об отступном N ***** от 05 марта 2014 года (п. 1.1.), к цессионарию перешли следующие права: право требования возврата суммы предоставленных денежных средств по кредитному договору и начисленных на сумму кредита процентов, право требования уплаты процентов в соответствии с условиями кредитного договора, другие права, связанные с правами требования по кредитному договору, в том числе, в полном объеме, право на неуплаченные проценты, пеню в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению исполнения (п. 1.2), также к цессионарию перешло право понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора (п. 1.3.).
13 мая 2014 года ООО "Центр инвестиционных программ" и ООО "Евро Эссетс" заключили договор цессии N *****, согласно которому ООО "Центр инвестиционных программ" уступил, а ООО "Евро Эссетс" принял право требования к Б.И. по кредитному договору N ***** от 23.11.2010 года, заключенному между заемщиком и ОАО "АКБ Русский земельный банк", к цеденту права требования к Б.И. по кредитному договору перешли на основании заключенного с ООО "ПРИМЕКС" договора цессии N ***** от 18 апреля 2014 года (п. 1.1.), к цессионарию перешли следующие права: право требования возврата суммы предоставленных денежных средств по кредитному договору и начисленных на сумму кредита процентов, право требования уплаты процентов в соответствии с условиями кредитного договора, другие права, связанные с правами требования по кредитному договору, в том числе, в полном объеме, право на неуплаченные проценты, пеню в случае просрочки обязательства, право на возмещение издержек по получению исполнения (п. 1.2), также к цессионарию перешло право понудить Б.И. заключить соответствующий договор ипотеки, предусмотренный условиями кредитного договора (п. 1.3.).
На основании изложенного, руководствуясь нормами действующего законодательства, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе ООО "ГЛАВПУР" в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что при регистрации договора купли-продажи от 24.01.2013 года и перехода права собственности на квартиру от ЗАО "ИНТЕКО" к Б.И. государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлена не была, с заявлением о регистрации в регистрационный орган истец не обращался, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
При этом судебная коллегия учла то обстоятельство, что у ОАО "Русский земельный банк" отсутствовало право требовать от Б.И. заключения договора залога квартиры и оформления закладной на основании предварительного договора купли-продажи, в связи с чем указанное право не могло перейти и к ООО "ГЛАВПУР".
Кроме того, условия кредитного договора предусматривали оформление закладной, а в силу ст. 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права по договору ипотеки, удостоверенные закладной, не могли быть переданы по договору цессии, тогда как ООО "ГЛАВПУР" предъявлены исковые требования на основании договора цессии N ***** от 13 мая 2014 года, что также является основанием для отказа ему в иске.
Доводы кассационной жалобы фактически воспроизводят обстоятельства, которые являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку в принятом по делу апелляционном определении, направлены на иную оценку установленных обстоятельств и собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены принятого по делу апелляционного определения в кассационном порядке.
Каких-либо существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции, по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции действующим процессуальным законодательством не наделен.
На основании изложенного, руководствуясь положениями части 2 статьи 381, статьи 383 ГПК РФ,
определил:
отказать ООО "ГЛАВПУР" в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2017 года.
Судья
Московского городского суда
Л.В.МАСЛЕННИКОВА
Московского городского суда
Л.В.МАСЛЕННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)