Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шедар" (ИНН 2457078419, ОГРН 1152457000299)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 03 февраля 2017 года по делу N А33-9751/2016, принятое судьей Тимергалеевой О.С.,
общество с ограниченной ответственностью "ШЕДАР" (ИНН 2457078419, ОГРН 1152457000299, далее - ООО "ШЕДАР", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМД Норильск" (ИНН 7604157818, ОГРН 1097604008721, далее - ООО "СМД Норильск", ответчик) о взыскании стоимости не произведенного ответчиком косметического ремонта помещения в размере 273 874 рублей, арендной платы в размере 120 666 рублей 67 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 февраля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - ответчик не выполнил обязанности, предусмотренные статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - ответчик с 2009 года по 2015 год арендовал помещение по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, оф. 180. Сторонами заключались договоры аренды указанного помещения, подписывались акты приема-передачи помещения. Договоры заключались с разницей в один день, для того чтобы не производить регистрационные действия в Росреестре недвижимого имущества. Последний договор аренды заключили 30.06.2015.
- - в нарушение положений пункта 3.2.1 (арендатор обязуется использовать объект по его прямому назначению в соответствии с условиями договора), кухня была превращена в слесарную мастерскую, разобран кухонный гарнитур на составляющие, снята со стен кафельная плитка и исписаны стены черным фломастером;
- - ответчик привел электрику в упадочное состояние;
- - после получения уведомления о расторжении договора 10.07.2015 истец обратился к ответчику с письмом N 19/15 от 03.08.2015 к сроку окончания договора и освобождении объекта привести помещения в первоначальный вид,. ответчик никак не отреагировал, составил акт приема-передачи в одностороннем порядке указав, что помещения находятся в нормальном состоянии;
- - фотографии относятся ко времени, когда фотографировали помещение после долгих лет аренды, что подтверждается тем, что в таком виде ответчик отказался бы арендовать данное помещение;
- - к отношениям сторон должен применяться положения пункта статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - истец обратился в курьерскую службу NORTH WAY с уточнением того, можно ли отправить ключи, не указав их в описи вложения, менеджер курьерской службы пояснил, что это невозможно;
- - 30.11.2015 истец обнаружил, что арендатор вывез свое имущество, не сдав помещение арендодателю, в связи с чем, истцом заявлено требование о взыскании арендной платы с 11.10.2015 по 30.11.2015 в размере 120 666 рублей 47 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20.04.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ЗАО "Шедар" на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью 68,20 кв. м, в том числе жилой 46,20 кв. м, по адресу: Красноярский край, г. Норильск, пр-т Ленинский, д. 13, кв. 180 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2002 серии 24 ВК N 002989).
Между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды от 22.06.2009 N 4, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 30 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 24.06.2009 и действует по 22.06.2010 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 24.06.2009, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2010 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО общес "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 50/10, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 30 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2010 и действует по 29.06.2011 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2010, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2010 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор ответственного хранения, согласно пункту 1.1 которого хранитель обязуется принять от поклажедателя товарно-материальные ценности и хранить их в течение срока действия договора аренды на офисное помещение, в котором находятся данные ТМЦ, заключенного с хранителем, на условиях договора и возвратить ТМЦ в сохранности.
01.07.2012 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 54/12, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 40 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2012 и действует по 29.06.2013 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2012, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2013 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 52/13, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 1 000 рублей за 1 кв. м, что составляет 68 200 рублей в месяц (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 2.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2013 и действует по 30.06.2014 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2013, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2014 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 41/14, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 1 000 рублей за 1 кв. м, что составляет 68 200 рублей в месяц (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2014 и действует по 29.06.2014 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2014, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
30.06.2015 между ООО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 28/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 76 000 рублей (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 2.2 договора). Договор вступает в силу с 30.06.2015 и действует по 30.05.2016 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 30.06.2015, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
В письме от 25.08.2009 исх N 665 (вх. N 26.08.2009 N 14) ООО "СМД Норильск" сообщил ЗАО "Шедар", что по производственной необходимости в одном из кабинетов арендуемого офисного помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, будет установлена временная перегородка разборной конструкции, не ухудшающая техническое состояние объекта, ООО "СМД Норильск" гарантирует демонтаж вышеуказанной перегородки и воссоздание первоначального вида кабинета при прекращении отношений по аренде помещения.
В уведомлении от 10.07.2015 ответчик сообщил истцу о досрочном расторжении договора от 30.06.2015 N 28/15 с 10.09.2015. Согласно расписке на уведомлении, оно принято 10.07.2015 исполнительным директором ООО "Шедар" Фроловой Е.А. с оговоркой о досрочном расторжении на основании пункта 4.4 договора аренды (3 месяца) с 10.10.2015.
Согласно письму от 03.08.2015 N 19/15 ЗАО "Шедар", адресованное директору ООО "СМД-Норильск" Проворовой В.В., истец просил ответчика к сроку окончания договора и освобождении объекта привести все помещения в первоначальный вид, то есть установить на место кухонную мебель и освежить стены краской во всех кабинетах.
Доказательства направления (вручения) письма адресату в материалы дела не представлены.
Согласно письму от 10.10.2015 N 6010 ООО "СМД Норильск" направило в адрес ООО "Шедар" акт приема-передачи с просьбой подписать, скрепить печатью и один экземпляр направить в адрес ООО "СМД Норильск".
В письме от 12.10.2015 N 30/15 ООО "Шедар" сообщило ООО "СМД Норильск", что помещение принимать отказывается, поскольку не оплачен счет за аренду в период с 01.10.2015 по 10.10.2015 и счет по ремонтным работам в данном помещении; помещение будет принято только в том случае, когда будут произведены ремонтные работы самостоятельно и за счет ООО "СМД Норильск", либо оплачены расходы на ремонт согласно выставленного счета.
В представленном в материалы дела акте приема-передачи ключей от 13.10.2015 исполнительный директор ООО "Шедар" Фролова Е. отказалась принимать помещение и ключи от него, расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, поскольку арендатор не привел данное помещение в надлежащий вид, о чем имеется соответствующая запись и подпись Фроловой Е..
В письме от 19.10.2015 N 31/15 ООО "Шедар" предложило ООО "СМД Норильск" оплатить проведение косметического ремонта согласно выставленного счета, так как помещение не передано, а ООО "Шедар" не приняло его по акту - приема-передачи, оно считается во владении (аренде) ООО "СМД Норильск" и на этом основании с 11.10.2015 насчитывается арендная плата.
ООО "Шедар" обратился к ООО "СМД Норильск" с претензией от 02.11.2015 N 33/15 об оплате стоимости производства ремонтных работ в помещении в сумме указанной в смете 273 874 рублей и арендной платы в размере 53 200 рублей. Письмо получено ответчиком 09.11.2015.
В ответе на претензию от 10.11.2015 ответчик сообщил, что считает договор N 28/15 от 30.06.2015 расторгнутым в соответствии с требованиями гражданского законодательства. ООО "СМД Норильск" освободил арендуемое помещение 10.10.2015, о чем неоднократно извещал арендодателя с готовностью передать ключи и оформить акт приема-передачи. 11.10.2015 в адрес ООО "Шедар" было направлено письмо с приложением актов приема-передачи. Исполнительный директор ООО "Шедар" отказался подписывать данные акты. Если арендатор настаивает на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истек (абзац 3 пункт 1 статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата за период с 11.10.2015 по 31.11.2015 в размере 53 200 рублей взысканию не подлежит. Помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, 13, офис 180 было освобождено 10.10.2015, о чем арендатор был извещен. Договор аренды N 28/15 от 30.06.2015 по состоянию на 10.09.2015 расторгнут. В акте приема-передачи к договору аренды N 28/15 от 30.06.2015 не были описаны все детали собственности и ее возможные недочеты. В ходе переговоров с исполнительным директором ООО "Шедар" неоднократно предлагалось предоставить фотографии арендованного помещения за период с 22.06.2009, то есть до заключения договора аренды. ООО "Шедар" отказался предоставить указанные материалы, что свидетельствуют о невозможности определения первоначального технического состояния объекта аренды. Имущество передано арендодателю в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа.
Письмом от 19.11.2015 N 7002 ООО "СМД Норильск" направило курьерской службой ООО "Шедар" ключи от нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, поскольку договор аренды от 30.06.2015 N 28/15 считает расторгнутым.
На основании вышеизложенных обстоятельств, истец обратился в суд с иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 30.06.2015 N 28/15, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предметом (объектом) договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 является помещение, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180.
Факт передачи арендодателем объекта аренды по договору арендатору во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 30.06.2015, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 120 666 рублей 67 копеек за период с 11.10.2015 по 30.11.2015.
Согласно пункту 4.4 договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю за 3 месяца о предстоящем освобождении объекта договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии (с учетом нормального износа).
Представленной в материалы дела перепиской сторон, а именно: уведомлением от 10.07.2015, письмом от 03.08.2015 N 19/15, письмом от 10.10.2015 N 6010, письмом от 12.10.2015 N 30/15, актом приема-передачи ключей от 13.10.2015, письмом от 19.10.2015 N 31/15, претензией от 02.11.2015 N 33/15, ответом на претензию от 10.11.2015, письмом от 20.11.2015 N 7002, подтверждаются волевые действия арендатора, направленные на передачу объекта аренды арендодателю.
Исходя из содержания пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.
По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ.
Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, поскольку в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора.
Оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, что воля сторон на расторжение договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 с 10.10.2015 установлена, доказательства нахождения арендатора в спорных помещениях после 10.10.2015 в материалы дела не представлены, с учетом того, что ответчик просил истца принять помещение, а истец не принимал помещение, ссылаясь на необходимость произведения ремонтных работ, действия арендодателя обоснованно расценены судом первой инстанции как уклонение от приемки арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды, в связи с чем, требование о взыскании с ответчика арендной платы после 10.10.2015 (даты прекращения договора аренды от 30.06.2015 N 28/15), неправомерно.
Доказательства, подтверждающие использование ООО "СМД Норильск" арендованного имущества по договору аренды от 30.06.2015 N 28/15 в спорный период, в материалы дела не представлены.
Апелляционный соглашается с выводом суда о том, что ответчик добросовестно предпринимал попытки ООО "СМД Норильск" вернуть истцу спорное имущество, учитывая, что пользование ответчиком арендованным имуществом после 10.10.2015 не установлено.
Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку по окончании срока действия договора аренды - 10.10.2015 ответчик выразил волю на возврат помещения арендодателю и готовность его передачи с оформлением акта, а истец, в свою очередь, каких-либо действий по приемке спорного имущества не предпринял, уклонялся от его принятия, основания для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в размере 120 666 рублей 67 копеек за период с 11.10.2015 по 30.11.2015 правомерно не установлены судом первой инстанции.
С учетом положений статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании стоимости не произведенного ответчиком косметического ремонта помещения в размере 273 874 рублей по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 3.2.1 договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 арендатор обязуется использовать объект исключительно по его прямому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Если объект, в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законодательством Российской Федерации порядке (пункт 3.2.6 договора).
Вместе с тем, обоснован вывод суда о том, что стороны не согласовали виды работ, подпадающих под понятие косметического ремонта, которые ответчик обязан был выполнить перед возвращением помещения арендодателю. Стороны не зафиксировали надлежащим образом и дефекты, которые должны быть устранены в результате косметического ремонта. В отсутствие соглашения сторон о содержании объема косметического ремонта обязательство по его проведению на стороне ответчика не возникло, следовательно, отсутствие его исполнения ответчиком не является противоправным.
Кроме того, из акта приема-передачи от 30.06.2015 к договору аренды от 30.06.2015 N 28/15 следует, что передаваемые помещения на момент передачи находились в нормальном состоянии и пригодном к дальнейшей эксплуатации.
Ссылка заявителя жалобы на локальную смету N 1 на косметический ремонт помещения на сумму 273 874 рубля, отклонена судом апелляционной инстанции, как не имеющая доказательственного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанная локальная смета составлена в одностороннем порядке, не подтверждает факт ухудшения состояния имущества ответчиком, поскольку при передаче объектов договора аренды акт приема-передачи был составлен в общей форме без отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном состоянии объекта.
Кроме того, локальная смета N 1 не является надлежащим доказательства, подтверждающим состояние нежилого помещения, поскольку указанные документы составлены в качестве приложения к договору подряда, обусловленного заданием заказчика (статья 702 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не объективной необходимостью выполнения работ.
Сама по себе необходимость осуществления ремонтных работ в нежилом помещении не свидетельствует о наличии причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде стоимости таких работ в сумме 273 874 рублей.
Представленные в материалы дела истцом фотографии не отвечают требованиям статей 65, 78 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не позволяют определить дату, время и место фотосьемки.
фотографии не имеют привязки к объекту съемки (невозможно бесспорно идентифицировать объект, на котором произведена фотосъемка), равно как и не представляется возможным установить дату фотосъемки.
Ссылка заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что ответчик с 2009 года по 2015 год арендовал помещение по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13 оф. 180, отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку последний акт приема-передачи был подписан сторонами 30.06.2015, согласно которому передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
Довод о том, что помещение после долгих лет эксплуатации требует косметического ремонта, а также требование произвести ремонт в соответствии с представленной локальной сметой, противоречит пунктам 31, 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора).
При этом, арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если в акте передачи имущества арендатору было указано на пригодность использования и соответствие такого имущества необходимым требованиям без подробного описания его технического состояния.
Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик переделал кухню, предназначенную для приема пищи сотрудников, в слесарную мастерскую, привел электрику в непригодное состояние, в материалы дела не представлены, в связи с чем, довод об использовании ответчиком помещения не по целевому назначению подлежит отклонению.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 февраля 2017 года по делу N А33-9751/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2017 ПО ДЕЛУ N А33-9751/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. по делу N А33-9751/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шедар" (ИНН 2457078419, ОГРН 1152457000299)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 03 февраля 2017 года по делу N А33-9751/2016, принятое судьей Тимергалеевой О.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ШЕДАР" (ИНН 2457078419, ОГРН 1152457000299, далее - ООО "ШЕДАР", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМД Норильск" (ИНН 7604157818, ОГРН 1097604008721, далее - ООО "СМД Норильск", ответчик) о взыскании стоимости не произведенного ответчиком косметического ремонта помещения в размере 273 874 рублей, арендной платы в размере 120 666 рублей 67 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 февраля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - ответчик не выполнил обязанности, предусмотренные статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - ответчик с 2009 года по 2015 год арендовал помещение по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, оф. 180. Сторонами заключались договоры аренды указанного помещения, подписывались акты приема-передачи помещения. Договоры заключались с разницей в один день, для того чтобы не производить регистрационные действия в Росреестре недвижимого имущества. Последний договор аренды заключили 30.06.2015.
- - в нарушение положений пункта 3.2.1 (арендатор обязуется использовать объект по его прямому назначению в соответствии с условиями договора), кухня была превращена в слесарную мастерскую, разобран кухонный гарнитур на составляющие, снята со стен кафельная плитка и исписаны стены черным фломастером;
- - ответчик привел электрику в упадочное состояние;
- - после получения уведомления о расторжении договора 10.07.2015 истец обратился к ответчику с письмом N 19/15 от 03.08.2015 к сроку окончания договора и освобождении объекта привести помещения в первоначальный вид,. ответчик никак не отреагировал, составил акт приема-передачи в одностороннем порядке указав, что помещения находятся в нормальном состоянии;
- - фотографии относятся ко времени, когда фотографировали помещение после долгих лет аренды, что подтверждается тем, что в таком виде ответчик отказался бы арендовать данное помещение;
- - к отношениям сторон должен применяться положения пункта статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - истец обратился в курьерскую службу NORTH WAY с уточнением того, можно ли отправить ключи, не указав их в описи вложения, менеджер курьерской службы пояснил, что это невозможно;
- - 30.11.2015 истец обнаружил, что арендатор вывез свое имущество, не сдав помещение арендодателю, в связи с чем, истцом заявлено требование о взыскании арендной платы с 11.10.2015 по 30.11.2015 в размере 120 666 рублей 47 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20.04.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ЗАО "Шедар" на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью 68,20 кв. м, в том числе жилой 46,20 кв. м, по адресу: Красноярский край, г. Норильск, пр-т Ленинский, д. 13, кв. 180 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2002 серии 24 ВК N 002989).
Между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды от 22.06.2009 N 4, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 30 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 24.06.2009 и действует по 22.06.2010 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 24.06.2009, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2010 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО общес "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 50/10, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 30 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2010 и действует по 29.06.2011 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2010, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2010 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор ответственного хранения, согласно пункту 1.1 которого хранитель обязуется принять от поклажедателя товарно-материальные ценности и хранить их в течение срока действия договора аренды на офисное помещение, в котором находятся данные ТМЦ, заключенного с хранителем, на условиях договора и возвратить ТМЦ в сохранности.
01.07.2012 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 54/12, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 40 000 рублей (пункт 3.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2012 и действует по 29.06.2013 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2012, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2013 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 52/13, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 1 000 рублей за 1 кв. м, что составляет 68 200 рублей в месяц (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 2.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2013 и действует по 30.06.2014 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2013, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
01.07.2014 между ЗАО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 41/14, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 1 000 рублей за 1 кв. м, что составляет 68 200 рублей в месяц (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 3.2 договора). Договор вступает в силу с 01.07.2014 и действует по 29.06.2014 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2014, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
30.06.2015 между ООО "Шедар" (арендодатель) и ООО "СМД Норильск" (арендатор) подписан договор аренды N 28/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13, офис 180.
Арендная плата за использование объекта составляет 76 000 рублей (пункт 2.1 договора). Арендатор осуществляет внесение арендных платежей ежемесячно до десятого числа расчетного месяца (пункт 2.2 договора). Договор вступает в силу с 30.06.2015 и действует по 30.05.2016 (пункт 4.1 договора).
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 30.06.2015, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
В письме от 25.08.2009 исх N 665 (вх. N 26.08.2009 N 14) ООО "СМД Норильск" сообщил ЗАО "Шедар", что по производственной необходимости в одном из кабинетов арендуемого офисного помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, будет установлена временная перегородка разборной конструкции, не ухудшающая техническое состояние объекта, ООО "СМД Норильск" гарантирует демонтаж вышеуказанной перегородки и воссоздание первоначального вида кабинета при прекращении отношений по аренде помещения.
В уведомлении от 10.07.2015 ответчик сообщил истцу о досрочном расторжении договора от 30.06.2015 N 28/15 с 10.09.2015. Согласно расписке на уведомлении, оно принято 10.07.2015 исполнительным директором ООО "Шедар" Фроловой Е.А. с оговоркой о досрочном расторжении на основании пункта 4.4 договора аренды (3 месяца) с 10.10.2015.
Согласно письму от 03.08.2015 N 19/15 ЗАО "Шедар", адресованное директору ООО "СМД-Норильск" Проворовой В.В., истец просил ответчика к сроку окончания договора и освобождении объекта привести все помещения в первоначальный вид, то есть установить на место кухонную мебель и освежить стены краской во всех кабинетах.
Доказательства направления (вручения) письма адресату в материалы дела не представлены.
Согласно письму от 10.10.2015 N 6010 ООО "СМД Норильск" направило в адрес ООО "Шедар" акт приема-передачи с просьбой подписать, скрепить печатью и один экземпляр направить в адрес ООО "СМД Норильск".
В письме от 12.10.2015 N 30/15 ООО "Шедар" сообщило ООО "СМД Норильск", что помещение принимать отказывается, поскольку не оплачен счет за аренду в период с 01.10.2015 по 10.10.2015 и счет по ремонтным работам в данном помещении; помещение будет принято только в том случае, когда будут произведены ремонтные работы самостоятельно и за счет ООО "СМД Норильск", либо оплачены расходы на ремонт согласно выставленного счета.
В представленном в материалы дела акте приема-передачи ключей от 13.10.2015 исполнительный директор ООО "Шедар" Фролова Е. отказалась принимать помещение и ключи от него, расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, поскольку арендатор не привел данное помещение в надлежащий вид, о чем имеется соответствующая запись и подпись Фроловой Е..
В письме от 19.10.2015 N 31/15 ООО "Шедар" предложило ООО "СМД Норильск" оплатить проведение косметического ремонта согласно выставленного счета, так как помещение не передано, а ООО "Шедар" не приняло его по акту - приема-передачи, оно считается во владении (аренде) ООО "СМД Норильск" и на этом основании с 11.10.2015 насчитывается арендная плата.
ООО "Шедар" обратился к ООО "СМД Норильск" с претензией от 02.11.2015 N 33/15 об оплате стоимости производства ремонтных работ в помещении в сумме указанной в смете 273 874 рублей и арендной платы в размере 53 200 рублей. Письмо получено ответчиком 09.11.2015.
В ответе на претензию от 10.11.2015 ответчик сообщил, что считает договор N 28/15 от 30.06.2015 расторгнутым в соответствии с требованиями гражданского законодательства. ООО "СМД Норильск" освободил арендуемое помещение 10.10.2015, о чем неоднократно извещал арендодателя с готовностью передать ключи и оформить акт приема-передачи. 11.10.2015 в адрес ООО "Шедар" было направлено письмо с приложением актов приема-передачи. Исполнительный директор ООО "Шедар" отказался подписывать данные акты. Если арендатор настаивает на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истек (абзац 3 пункт 1 статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата за период с 11.10.2015 по 31.11.2015 в размере 53 200 рублей взысканию не подлежит. Помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, 13, офис 180 было освобождено 10.10.2015, о чем арендатор был извещен. Договор аренды N 28/15 от 30.06.2015 по состоянию на 10.09.2015 расторгнут. В акте приема-передачи к договору аренды N 28/15 от 30.06.2015 не были описаны все детали собственности и ее возможные недочеты. В ходе переговоров с исполнительным директором ООО "Шедар" неоднократно предлагалось предоставить фотографии арендованного помещения за период с 22.06.2009, то есть до заключения договора аренды. ООО "Шедар" отказался предоставить указанные материалы, что свидетельствуют о невозможности определения первоначального технического состояния объекта аренды. Имущество передано арендодателю в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа.
Письмом от 19.11.2015 N 7002 ООО "СМД Норильск" направило курьерской службой ООО "Шедар" ключи от нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180, поскольку договор аренды от 30.06.2015 N 28/15 считает расторгнутым.
На основании вышеизложенных обстоятельств, истец обратился в суд с иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 30.06.2015 N 28/15, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предметом (объектом) договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 является помещение, общей площадью 68,2 кв. м, из них 20 кв. м - торговая площадь, 48,2 кв. м - офисные помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Ленинский проспект, 13, офис 180.
Факт передачи арендодателем объекта аренды по договору арендатору во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 30.06.2015, пунктом 2 которого стороны установили, что передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 120 666 рублей 67 копеек за период с 11.10.2015 по 30.11.2015.
Согласно пункту 4.4 договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю за 3 месяца о предстоящем освобождении объекта договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии (с учетом нормального износа).
Представленной в материалы дела перепиской сторон, а именно: уведомлением от 10.07.2015, письмом от 03.08.2015 N 19/15, письмом от 10.10.2015 N 6010, письмом от 12.10.2015 N 30/15, актом приема-передачи ключей от 13.10.2015, письмом от 19.10.2015 N 31/15, претензией от 02.11.2015 N 33/15, ответом на претензию от 10.11.2015, письмом от 20.11.2015 N 7002, подтверждаются волевые действия арендатора, направленные на передачу объекта аренды арендодателю.
Исходя из содержания пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.
По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ.
Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, поскольку в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора.
Оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, что воля сторон на расторжение договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 с 10.10.2015 установлена, доказательства нахождения арендатора в спорных помещениях после 10.10.2015 в материалы дела не представлены, с учетом того, что ответчик просил истца принять помещение, а истец не принимал помещение, ссылаясь на необходимость произведения ремонтных работ, действия арендодателя обоснованно расценены судом первой инстанции как уклонение от приемки арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды, в связи с чем, требование о взыскании с ответчика арендной платы после 10.10.2015 (даты прекращения договора аренды от 30.06.2015 N 28/15), неправомерно.
Доказательства, подтверждающие использование ООО "СМД Норильск" арендованного имущества по договору аренды от 30.06.2015 N 28/15 в спорный период, в материалы дела не представлены.
Апелляционный соглашается с выводом суда о том, что ответчик добросовестно предпринимал попытки ООО "СМД Норильск" вернуть истцу спорное имущество, учитывая, что пользование ответчиком арендованным имуществом после 10.10.2015 не установлено.
Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку по окончании срока действия договора аренды - 10.10.2015 ответчик выразил волю на возврат помещения арендодателю и готовность его передачи с оформлением акта, а истец, в свою очередь, каких-либо действий по приемке спорного имущества не предпринял, уклонялся от его принятия, основания для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в размере 120 666 рублей 67 копеек за период с 11.10.2015 по 30.11.2015 правомерно не установлены судом первой инстанции.
С учетом положений статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании стоимости не произведенного ответчиком косметического ремонта помещения в размере 273 874 рублей по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 3.2.1 договора аренды от 30.06.2015 N 28/15 арендатор обязуется использовать объект исключительно по его прямому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Если объект, в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законодательством Российской Федерации порядке (пункт 3.2.6 договора).
Вместе с тем, обоснован вывод суда о том, что стороны не согласовали виды работ, подпадающих под понятие косметического ремонта, которые ответчик обязан был выполнить перед возвращением помещения арендодателю. Стороны не зафиксировали надлежащим образом и дефекты, которые должны быть устранены в результате косметического ремонта. В отсутствие соглашения сторон о содержании объема косметического ремонта обязательство по его проведению на стороне ответчика не возникло, следовательно, отсутствие его исполнения ответчиком не является противоправным.
Кроме того, из акта приема-передачи от 30.06.2015 к договору аренды от 30.06.2015 N 28/15 следует, что передаваемые помещения на момент передачи находились в нормальном состоянии и пригодном к дальнейшей эксплуатации.
Ссылка заявителя жалобы на локальную смету N 1 на косметический ремонт помещения на сумму 273 874 рубля, отклонена судом апелляционной инстанции, как не имеющая доказательственного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанная локальная смета составлена в одностороннем порядке, не подтверждает факт ухудшения состояния имущества ответчиком, поскольку при передаче объектов договора аренды акт приема-передачи был составлен в общей форме без отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном состоянии объекта.
Кроме того, локальная смета N 1 не является надлежащим доказательства, подтверждающим состояние нежилого помещения, поскольку указанные документы составлены в качестве приложения к договору подряда, обусловленного заданием заказчика (статья 702 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не объективной необходимостью выполнения работ.
Сама по себе необходимость осуществления ремонтных работ в нежилом помещении не свидетельствует о наличии причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде стоимости таких работ в сумме 273 874 рублей.
Представленные в материалы дела истцом фотографии не отвечают требованиям статей 65, 78 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не позволяют определить дату, время и место фотосьемки.
фотографии не имеют привязки к объекту съемки (невозможно бесспорно идентифицировать объект, на котором произведена фотосъемка), равно как и не представляется возможным установить дату фотосъемки.
Ссылка заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что ответчик с 2009 года по 2015 год арендовал помещение по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 13 оф. 180, отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку последний акт приема-передачи был подписан сторонами 30.06.2015, согласно которому передаваемые помещения находятся в нормальном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации.
Довод о том, что помещение после долгих лет эксплуатации требует косметического ремонта, а также требование произвести ремонт в соответствии с представленной локальной сметой, противоречит пунктам 31, 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора).
При этом, арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если в акте передачи имущества арендатору было указано на пригодность использования и соответствие такого имущества необходимым требованиям без подробного описания его технического состояния.
Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик переделал кухню, предназначенную для приема пищи сотрудников, в слесарную мастерскую, привел электрику в непригодное состояние, в материалы дела не представлены, в связи с чем, довод об использовании ответчиком помещения не по целевому назначению подлежит отклонению.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 февраля 2017 года по делу N А33-9751/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)