Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.
при участии:
- от истца общества с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр" (ОГРН 1135904020867, ИНН 5904297805) - Кузнецова Н.В., паспорт, доверенность от 14.10.2015;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны (ОГРНИП 304591118400087, ИНН 591100144841) - Боброва Я.О., паспорт, доверенность от 25.06.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 06 ноября 2015 года
по делу N А50-11946/2015,
принятое судьей Удовихиной В.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр"
к индивидуальному предпринимателю Валеевой Альфие Зиннуровне
о признании соглашений не законными и взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны
к обществу с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр"
о взыскании задолженности по арендной плате, расходам на содержание имущества, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Валеевой Альфие Зиннуровне (далее - ответчик, предприниматель) о признании незаключенными следующих дополнительных соглашений к договору от 01.01.2014 субаренды объекта торговой площади в магазине "Дом мебели":
- об установлении с 01.02.2014 площади объекта аренды в размере 333,15 кв. м и арендной платы в размере 299 835 руб. (без номера и даты);
- от 01.09.2014 об установлении с 01.09.2014 площади в размере 333,15 кв. м, арендной платы в размере 284 850 руб.;
- от 08.01.2014 об установлении с 08.01.2015 площади в размере 303,15 кв. м, арендной платы в размере 272 835 руб.,
а также взыскании неосновательного обогащения в сумме 205 024,69 руб. (с учетом принятого судом уточнения и уменьшения размера исковых требований (л.д. 20 том 4)).
Определением от 13.08.2015 судом принят встречный иск предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 282 493,22 руб., неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 33896,78 руб., задолженности по арендной плате в связи с несвоевременным освобождением за период с 07.06.2015 по 23.06.2015 в размере 154 606,50 руб., соответствующей неустойки в сумме 36796,35 руб., задолженности по коммунальным расходам в размере 75329,23 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных по 08.10.2015, в сумме 13232,06 руб. (с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований (л.д. 1-3 том 4)).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.11.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены: указанные выше дополнительные соглашения к договору аренды признаны незаключенными; с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 205 024,69 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13100 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчика обжаловала его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований общества, встречные исковые требования удовлетворить.
Заявитель жалобы полагает, что оспариваемые дополнительные соглашения к договору субаренды являются заключенными, поскольку фактически сторонами исполнялись их условия, спор о ненадлежащем исполнении обязательств субарендодателем по передаче арендуемого помещения субарендатору инициирован не был. Указывает, что акт приема-передачи (возврата) имущества подписан сторонами 23.06.2015, и в отсутствие иных доказательств, подтверждающих, что передача имущества состоялась 15.06.2015, суд необоснованно сделал вывод о прекращении действия договора с 15.06.2015. Кроме того, предприниматель считает, что судом необоснованно сделан вывод о недоказанности размера коммунальных платежей.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по мотивам, указанным в письменном отзыве. В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между ИП Валеевой А.З. (субарендодатель) и ООО "Тысяча мелочей-Центр" (субарендатор) 01.01.2014 заключен договор субаренды объекта торговой площади в магазине "Дом мебели", согласно которому субарендодатель предоставляет субарендатору в субаренду торговую площадь в размере 300 кв. м, расположенную в магазине "Дом мебели" по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Мира, 53, для ведения розничной торговли. Действие договора установлено с 01.01.2014, срок неограничен (п. 1.2 договора). Одновременно с договором аренды стороны подписали акт сдачи-приемки торговой площади в размере 300 кв. м, согласовали арендную плату в размере 270 000 руб. в месяц и срок оплаты - до 10 числа оплачиваемого месяца (приложение N 1, 2 к договору соответственно - л.д. 32-34, 124-125 том 1).
В дальнейшем сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору аренды от 01.01.2014, согласно которым торговая площадь с 01.02.2014 составляет 333,15 кв. м, стоимость аренды - 299 835 руб. (исходя из цены за 1 кв. м в размере 900 руб.); с 01.09.2014 площадь и стоимость аренды составляют 333,15 кв. м и 284 850 руб. соответственно (исходя из цены за 1 кв. м в размере 855,02 руб.); с 08.01.2015 площадь и стоимость аренды - 303,15 кв. м и 272 835 руб. (исходя из цены за 1 кв. м в размере 900 руб.) (л.д. 126-128 том 1). Судом установлено и сторонами не оспаривается, что акты приема-передачи к указанным дополнительным соглашениям не подписаны.
16.01.2015 ИП Валеева А.З. направила в адрес истца уведомление о том, что занимаемая магазином торговая площадь будет составлять не 303,15 кв. м, а 321,75 кв. м, в связи с чем предложила связаться с ней или освободить занимаемые площади (л.д. 29 том 1).
Общество направило предпринимателю письмо от 03.02.2015, в котором уведомило о расторжении договора с 01.05.2015, на что предприниматель сообщила, что считает договор расторгнутым 03.06.2015 (л.д. 70-71 том 1).
23.06.2015 стороны подписали акт приема-передачи объекта аренды от субарендатора к субарендодателю (л.д. 41-42 том 2).
Считая дополнительные соглашения к договору субаренды с указанием площади 333,15 кв. м и 303,15 кв. м незаключенными, поскольку фактически размер занимаемой площади не менялся, иные помещения по акту приема-передачи субарендатору не передавались, общество обратилось в суд с настоящим иском; неосновательное обогащения просило взыскать в связи с излишним перечислением субарендодателю 205 024,69 руб. в счет арендной платы в период действия договора - с 01.01.2014 по 15.06.2015.
Предприниматель, исходя размеров арендной платы, установленной дополнительными соглашениями, и возврата помещений 23.06.2015, просила взыскать с общества задолженность по арендной плате в сумме 437 099,72 руб. и соответствующую неустойку, предусмотренную пунктом 4.2 договора.
Удовлетворяя иск общества и отказывая ответчику в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, материалами дела не подтверждается факт исполнения сторонами договора субаренды с учетом дополнительных соглашений об изменении площади арендуемого объекта; фактически истец занимал помещения площадью 298,3 кв. м.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 ст. 615).
На основании ст. 650 Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи (в том числе акт от 01.01.2014 о передаче субарендатору помещений площадью 300 кв. м, отсутствие в деле актов о передаче субарендатору дополнительных помещений либо о внесении изменений в документы кадастрового учета), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны достигли соглашения по передаче в субаренду помещений площадью 300 кв. м. Последующее подписание дополнительных соглашений не свидетельствует об изменении объекта аренды, в том числе его площади.
При этом не имеет значения для целей определения размера арендной платы вывод суда о том, что фактически истец занимал помещения площадью 298,2 кв. м (в соответствии с осмотром и расчетом кадастрового инженера - л.д. 72-79 том 1), поскольку согласие сторон достигнуто именно в отношении 300 кв. м. Выводы кадастрового инженера приняты судом в подтверждение доводов истца об отсутствии необходимости в изменении размера арендуемой площади, согласованной договором от 01.01.2014 (приложений N 1, 2 к нему), и никаких иных документов в опровержение указанного довода ответчиком не представлено. В связи с чем соответствующие доводы жалобы подлежат отклонению.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что дополнительные площади по оспариваемым соглашениям истцу не передавались, обследование и/или обмер помещений перед подписанием этих соглашений не производился.
При таких обстоятельствах исковые требования о признании дополнительных соглашений незаключенными удовлетворены судом правомерно.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 ГК РФ.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на лиц, участвующих в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 2.2.13 договора субаренды субарендатор обязан письменно сообщить субарендодателю не позднее чем за 4 месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения при досрочном прекращении договора.
03.02.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора по инициативе субарендатора с 01.05.2015.
Ответчик согласился на расторжение договора с 03.06.2015 (л.д. 70-71 том 1).
Представленными в дело договором аренды с ООО "УралСоль", приложенными к нему документами и перепиской сторон (л.д. 84-110 том 3) подтверждается, что с 15.04.2015 истец принял в аренду для осуществления розничной торговли иное помещение у иного лица; назначил на 15.06.2015 время и место встречи для подписания акта о возврате помещений по спорному договору, однако предприниматель от подписания акта отказалась в связи со спором по размеру арендованной площади, о чем общество в присутствии иного арендатора составило акт от 15.06.2015 (л.д. 105 том 3).
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции правомерно посчитал договор субаренды прекратившим свое действие 15.06.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Так как за период действия договора субаренды с 01.01.2014 по 15.06.2015 (17 месяцев + 15 дней) общая сумма подлежащей внесению арендной платы составила 4 725 000 руб. (270 000 руб. x (17 + 15/30)), а истец перечислил ответчику в счет аренды 4 930 024,69 руб. (последнее предпринимателем не оспаривается - л.д. 21 том 4), сумма излишней уплаты за аренду составила 205 024,69 руб., которая правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
В обоснование встречных требований ответчик ссылается также на то, что в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ истец должен был нести расходы на содержание арендуемого имущества. При этом, исходя из расчета ответчика (л.д. 37 том 3) за период аренды он предъявил истцу расходы в общей сумме 354 763,36 руб., в том числе за охрану объекту, электро-, водо- и теплоснабжение, а также общедомовых расходов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как следует из материалов дела, условиями договора субаренды от 01.01.2014 не предусмотрена обязанность субарендатора по оплате коммунальных платежей; стороны не согласовали порядок распределения на общество расходов по внесению коммунальных платежей. Акты об оказании (передаче) обществу коммунальных и иных услуг предпринимателем не составлялись. Вся сумма расходов за период с 01.01.2014 по 23.06.2015 предъявлена обществу лишь требованием от 10.07.2015 (л.д. 36 том 3).
Таким образом, ни текст договора, ни поведение сторон не позволяют сделать вывод о том, что стороны предусмотрели возмещение субарендатором расходов, помимо (сверх) предусмотренной договором фиксированной арендной платы.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических и физических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.
Положения п. 2 ст. 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Вместе с тем указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном жилом доме, а договор аренды регулирует лишь отношения собственника и арендатора.
Следовательно, лицом, несущим расходы по содержанию общего имущества нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, является собственник указанного объекта недвижимости вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение третьего лица.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ни договором субаренды, ни Кодексом не предусмотрена обязанность субарендатора по возмещению субарендодателю расходов на охрану арендуемых помещений. Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что под охраной находились именно занимаемые обществом помещения. Само по себе пользование арендуемыми помещениями не подтверждает факт неосновательного обогащения истца, связанного с оказанием услуг по охране здания.
Поскольку использование нежилого помещения не предполагает его обязательной охраны, участие истца в расходах по охране помещений подлежало договорному регулированию.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов, связанных с содержанием имущества.
На основании изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 ноября 2015 года по делу N А50-11946/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 17АП-17701/2015-АК ПО ДЕЛУ N А50-11946/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. N 17АП-17701/2015-АК
Дело N А50-11946/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.
при участии:
- от истца общества с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр" (ОГРН 1135904020867, ИНН 5904297805) - Кузнецова Н.В., паспорт, доверенность от 14.10.2015;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны (ОГРНИП 304591118400087, ИНН 591100144841) - Боброва Я.О., паспорт, доверенность от 25.06.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 06 ноября 2015 года
по делу N А50-11946/2015,
принятое судьей Удовихиной В.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр"
к индивидуальному предпринимателю Валеевой Альфие Зиннуровне
о признании соглашений не законными и взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Валеевой Альфии Зиннуровны
к обществу с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр"
о взыскании задолженности по арендной плате, расходам на содержание имущества, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тысяча мелочей-Центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Валеевой Альфие Зиннуровне (далее - ответчик, предприниматель) о признании незаключенными следующих дополнительных соглашений к договору от 01.01.2014 субаренды объекта торговой площади в магазине "Дом мебели":
- об установлении с 01.02.2014 площади объекта аренды в размере 333,15 кв. м и арендной платы в размере 299 835 руб. (без номера и даты);
- от 01.09.2014 об установлении с 01.09.2014 площади в размере 333,15 кв. м, арендной платы в размере 284 850 руб.;
- от 08.01.2014 об установлении с 08.01.2015 площади в размере 303,15 кв. м, арендной платы в размере 272 835 руб.,
а также взыскании неосновательного обогащения в сумме 205 024,69 руб. (с учетом принятого судом уточнения и уменьшения размера исковых требований (л.д. 20 том 4)).
Определением от 13.08.2015 судом принят встречный иск предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 282 493,22 руб., неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 33896,78 руб., задолженности по арендной плате в связи с несвоевременным освобождением за период с 07.06.2015 по 23.06.2015 в размере 154 606,50 руб., соответствующей неустойки в сумме 36796,35 руб., задолженности по коммунальным расходам в размере 75329,23 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных по 08.10.2015, в сумме 13232,06 руб. (с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований (л.д. 1-3 том 4)).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.11.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены: указанные выше дополнительные соглашения к договору аренды признаны незаключенными; с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 205 024,69 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13100 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчика обжаловала его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований общества, встречные исковые требования удовлетворить.
Заявитель жалобы полагает, что оспариваемые дополнительные соглашения к договору субаренды являются заключенными, поскольку фактически сторонами исполнялись их условия, спор о ненадлежащем исполнении обязательств субарендодателем по передаче арендуемого помещения субарендатору инициирован не был. Указывает, что акт приема-передачи (возврата) имущества подписан сторонами 23.06.2015, и в отсутствие иных доказательств, подтверждающих, что передача имущества состоялась 15.06.2015, суд необоснованно сделал вывод о прекращении действия договора с 15.06.2015. Кроме того, предприниматель считает, что судом необоснованно сделан вывод о недоказанности размера коммунальных платежей.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по мотивам, указанным в письменном отзыве. В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между ИП Валеевой А.З. (субарендодатель) и ООО "Тысяча мелочей-Центр" (субарендатор) 01.01.2014 заключен договор субаренды объекта торговой площади в магазине "Дом мебели", согласно которому субарендодатель предоставляет субарендатору в субаренду торговую площадь в размере 300 кв. м, расположенную в магазине "Дом мебели" по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Мира, 53, для ведения розничной торговли. Действие договора установлено с 01.01.2014, срок неограничен (п. 1.2 договора). Одновременно с договором аренды стороны подписали акт сдачи-приемки торговой площади в размере 300 кв. м, согласовали арендную плату в размере 270 000 руб. в месяц и срок оплаты - до 10 числа оплачиваемого месяца (приложение N 1, 2 к договору соответственно - л.д. 32-34, 124-125 том 1).
В дальнейшем сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору аренды от 01.01.2014, согласно которым торговая площадь с 01.02.2014 составляет 333,15 кв. м, стоимость аренды - 299 835 руб. (исходя из цены за 1 кв. м в размере 900 руб.); с 01.09.2014 площадь и стоимость аренды составляют 333,15 кв. м и 284 850 руб. соответственно (исходя из цены за 1 кв. м в размере 855,02 руб.); с 08.01.2015 площадь и стоимость аренды - 303,15 кв. м и 272 835 руб. (исходя из цены за 1 кв. м в размере 900 руб.) (л.д. 126-128 том 1). Судом установлено и сторонами не оспаривается, что акты приема-передачи к указанным дополнительным соглашениям не подписаны.
16.01.2015 ИП Валеева А.З. направила в адрес истца уведомление о том, что занимаемая магазином торговая площадь будет составлять не 303,15 кв. м, а 321,75 кв. м, в связи с чем предложила связаться с ней или освободить занимаемые площади (л.д. 29 том 1).
Общество направило предпринимателю письмо от 03.02.2015, в котором уведомило о расторжении договора с 01.05.2015, на что предприниматель сообщила, что считает договор расторгнутым 03.06.2015 (л.д. 70-71 том 1).
23.06.2015 стороны подписали акт приема-передачи объекта аренды от субарендатора к субарендодателю (л.д. 41-42 том 2).
Считая дополнительные соглашения к договору субаренды с указанием площади 333,15 кв. м и 303,15 кв. м незаключенными, поскольку фактически размер занимаемой площади не менялся, иные помещения по акту приема-передачи субарендатору не передавались, общество обратилось в суд с настоящим иском; неосновательное обогащения просило взыскать в связи с излишним перечислением субарендодателю 205 024,69 руб. в счет арендной платы в период действия договора - с 01.01.2014 по 15.06.2015.
Предприниматель, исходя размеров арендной платы, установленной дополнительными соглашениями, и возврата помещений 23.06.2015, просила взыскать с общества задолженность по арендной плате в сумме 437 099,72 руб. и соответствующую неустойку, предусмотренную пунктом 4.2 договора.
Удовлетворяя иск общества и отказывая ответчику в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, материалами дела не подтверждается факт исполнения сторонами договора субаренды с учетом дополнительных соглашений об изменении площади арендуемого объекта; фактически истец занимал помещения площадью 298,3 кв. м.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 ст. 615).
На основании ст. 650 Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи (в том числе акт от 01.01.2014 о передаче субарендатору помещений площадью 300 кв. м, отсутствие в деле актов о передаче субарендатору дополнительных помещений либо о внесении изменений в документы кадастрового учета), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны достигли соглашения по передаче в субаренду помещений площадью 300 кв. м. Последующее подписание дополнительных соглашений не свидетельствует об изменении объекта аренды, в том числе его площади.
При этом не имеет значения для целей определения размера арендной платы вывод суда о том, что фактически истец занимал помещения площадью 298,2 кв. м (в соответствии с осмотром и расчетом кадастрового инженера - л.д. 72-79 том 1), поскольку согласие сторон достигнуто именно в отношении 300 кв. м. Выводы кадастрового инженера приняты судом в подтверждение доводов истца об отсутствии необходимости в изменении размера арендуемой площади, согласованной договором от 01.01.2014 (приложений N 1, 2 к нему), и никаких иных документов в опровержение указанного довода ответчиком не представлено. В связи с чем соответствующие доводы жалобы подлежат отклонению.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что дополнительные площади по оспариваемым соглашениям истцу не передавались, обследование и/или обмер помещений перед подписанием этих соглашений не производился.
При таких обстоятельствах исковые требования о признании дополнительных соглашений незаключенными удовлетворены судом правомерно.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 ГК РФ.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на лиц, участвующих в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 2.2.13 договора субаренды субарендатор обязан письменно сообщить субарендодателю не позднее чем за 4 месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения при досрочном прекращении договора.
03.02.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора по инициативе субарендатора с 01.05.2015.
Ответчик согласился на расторжение договора с 03.06.2015 (л.д. 70-71 том 1).
Представленными в дело договором аренды с ООО "УралСоль", приложенными к нему документами и перепиской сторон (л.д. 84-110 том 3) подтверждается, что с 15.04.2015 истец принял в аренду для осуществления розничной торговли иное помещение у иного лица; назначил на 15.06.2015 время и место встречи для подписания акта о возврате помещений по спорному договору, однако предприниматель от подписания акта отказалась в связи со спором по размеру арендованной площади, о чем общество в присутствии иного арендатора составило акт от 15.06.2015 (л.д. 105 том 3).
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции правомерно посчитал договор субаренды прекратившим свое действие 15.06.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Так как за период действия договора субаренды с 01.01.2014 по 15.06.2015 (17 месяцев + 15 дней) общая сумма подлежащей внесению арендной платы составила 4 725 000 руб. (270 000 руб. x (17 + 15/30)), а истец перечислил ответчику в счет аренды 4 930 024,69 руб. (последнее предпринимателем не оспаривается - л.д. 21 том 4), сумма излишней уплаты за аренду составила 205 024,69 руб., которая правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
В обоснование встречных требований ответчик ссылается также на то, что в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ истец должен был нести расходы на содержание арендуемого имущества. При этом, исходя из расчета ответчика (л.д. 37 том 3) за период аренды он предъявил истцу расходы в общей сумме 354 763,36 руб., в том числе за охрану объекту, электро-, водо- и теплоснабжение, а также общедомовых расходов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как следует из материалов дела, условиями договора субаренды от 01.01.2014 не предусмотрена обязанность субарендатора по оплате коммунальных платежей; стороны не согласовали порядок распределения на общество расходов по внесению коммунальных платежей. Акты об оказании (передаче) обществу коммунальных и иных услуг предпринимателем не составлялись. Вся сумма расходов за период с 01.01.2014 по 23.06.2015 предъявлена обществу лишь требованием от 10.07.2015 (л.д. 36 том 3).
Таким образом, ни текст договора, ни поведение сторон не позволяют сделать вывод о том, что стороны предусмотрели возмещение субарендатором расходов, помимо (сверх) предусмотренной договором фиксированной арендной платы.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических и физических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.
Положения п. 2 ст. 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Вместе с тем указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном жилом доме, а договор аренды регулирует лишь отношения собственника и арендатора.
Следовательно, лицом, несущим расходы по содержанию общего имущества нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, является собственник указанного объекта недвижимости вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение третьего лица.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ни договором субаренды, ни Кодексом не предусмотрена обязанность субарендатора по возмещению субарендодателю расходов на охрану арендуемых помещений. Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что под охраной находились именно занимаемые обществом помещения. Само по себе пользование арендуемыми помещениями не подтверждает факт неосновательного обогащения истца, связанного с оказанием услуг по охране здания.
Поскольку использование нежилого помещения не предполагает его обязательной охраны, участие истца в расходах по охране помещений подлежало договорному регулированию.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов, связанных с содержанием имущества.
На основании изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 ноября 2015 года по делу N А50-11946/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)