Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой С.Г.
судей Горева Л.Н., Малых Е.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании представителей сторон -
от истца - по доверенности Лузгиной В.Ю.,
от ответчика - по доверенности Литвин И.В.,
от третьих лиц: (ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк") - по доверенности Макеевой О.А., (Невейницына С.В.) - по доверенности Михайловой С.В., Макеевой О.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Позитив"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 по делу N А82-16531/2016, принятое судом в составе судьи Систеровой Н.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Позитив" (ИНН: 7604251313, ОГРН: 1137604016648)
к обществу с ограниченной ответственностью "Горстроймонтаж" (ИНН: 7702752935, ОГРН: 1117746082541),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество Коммерческий банк "Универсальные финансы", общество с ограниченной ответственностью "Промышленный сельскохозяйственный банк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,
о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, о признании прекратившимися обязательства из договора,
общество с ограниченной ответственностью "Позитив" (далее - истец, ООО "Позитив") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Горстроймонтаж" (далее - ответчик, ООО "Горстроймонтаж") с иском о расторжении договора от 20.12.2012 N 21/Ф-Г (далее - ДДУ) о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, пр. Фрунзе, у д. 77 (далее - МКД), признании прекратившимися обязательства сторон из данного договора в части имущественных прав на 108 квартир.
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 45, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что не согласен с выводом суда о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как просрочка платежа, наличие задолженности дольщика перед застройщиком являются безусловными основаниями для отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и его расторжения. Истец представил доказательства, подтверждающие факт просрочки и наличия задолженности. Суд не учел предоставленные истцом доказательства, в соответствии с которыми денежные средства в размере 156 944 229 руб. 50 коп. не были зачтены сторонами в качестве оплаты прав на конкретные квартиры, следовательно, права на 111 (а не на 108) квартиры, обязательство по оплате которых возникло в момент подписания дополнительного соглашения N 12, оплачены частично. Суд не принял во внимание, что требования о прекращении залога истцом не были заявлены, все залогодержатели привлечены к участию в деле. Расторжение договора не затрагивает интересы физических лиц - дольщиков, так как все права на квартиры в рамках заявленных требований зарегистрированы за ответчиком. Расторжение спорного договора долевого участия напротив ускорит строительство дома. Суд не учел, что в отношении 43 переуступленных третьим лицам квартир общей стоимостью 69 791 447 руб. 87 коп. стороны зачли поступившие от дольщика денежные средства в счет оплаты прав за конкретные квартиры, установив иной порядок, чем предусмотрен статье 319.1 ГК РФ. В отношении оставшейся суммы 156 944 229 руб. 50 коп. применимы положения статьи 319 ГК РФ. Указанные 111 квартир в дополнительном соглашении N 2 оплачены частично. Суд не установил, что после заключения дополнительного соглашения N 12 задолженность дольщика перед застройщиком составила 82 835 210 руб. 50 коп.
Ответчик ООО "Горстроймонтаж" в отзыве на апелляционную жалобу указал, что истец не представил доказательства наличия задолженности в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Представленные истцом акты сверок взаимных расчетов не могут являться допустимыми доказательствами наличия задолженности, так как не подтверждены первичными бухгалтерскими документами. Дополнительным соглашением N 12 к договору N 21/Ф-Г стороны установили окончательную цену договора в размере 239 779 440 руб., которую ответчик оплатил в полном объеме. В связи с полной оплатой цены договора отсутствуют основания для расторжения договора долевого участия в строительстве. Суд правомерно указал, что прекращение залога в отношении имущественных прав на квартиры нарушает права и законные интересы залогодержателя. Истцом представлены недопустимые доказательства, на основании которых невозможно сделать вывод о наличии задолженности ответчика перед истцом. Истцом не представлено документов, подтверждающих факт того, что стороны договора установили иной порядок зачеты денежных средств в счет оплаты прав за конкретные квартиры, чем тот, который установлен статьей 319 ГК РФ. Ответчик перечислил в счет погашения задолженности по договору от 20.12.2012 N 21/Ф-Г денежные средства в размере 297 643 827 руб. 36 коп. при цене договора 239 779 440 руб. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что довод истца о наличии у ответчика задолженности по оплате цены договора не подтвержден никакими доказательствами. Суд правомерно указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права истца. Суд пришел к правильному выводу о риске лишения залоговым кредитором - Невейницыным С.В. залогового обеспечения, поскольку в случае расторжения договора долевого участия от 20.12.2012 правовым последствием его расторжения будет являться возврат залоговых квартир ООО "Позитив", не являющимся должником по кредитному договору, чем нарушаются права и законные интересы залогодержателя Невейницына С.В. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что затрагиваются интересы других участников строительства - физических лиц. Довод истца о том, что денежные средства, подлежащие перечислению по договору от 20.12.2012, складывались из двух сумм: оплаченных за объекты недвижимого имущества, уступленные третьим лица, и из сумм, установленных дополнительным соглашением N 12 к договору, противоречит закону, условиям договора, не подтвержден доказательствами. Суд правомерно не установил факт задолженности дольщика перед застройщиком в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Невейницын С.В. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что истец не представил суду доказательств систематического нарушения ответчиком сроков внесения платежей и наличия задолженности по договору. Исходя из представленных в материалы дела доказательств, у ответчика имеется переплата по договору от 20.12.2012. Суд первой инстанции обоснованно указал о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, выбранном истцом, поскольку отсутствие задолженности по договору лишает ООО "Позитив" права на судебную защиту путем расторжения договора. Довод истца о ненарушении прав залогодержателя Невейницына С.В. не соответствует закону. Согласен с выводом суда о том, что затрагиваются интересы и других участников строительства - физических лиц. Суд правомерно не установил факт задолженности дольщика перед застройщиком в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
05.06.2017 во Второй арбитражный апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "Позитив", подписанная представителем ООО "Позитив" по доверенности Галанцевым Д.А. Доверенность выдана 29.08.2016 директором ООО "Позитив" Самохиным С.А.
09.06.2017 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство ООО "Позитив" о возвращении апелляционной жалобы, подписанное директором ООО "Позитив" Чемодуровым А.Ю., действующим на основании решения N 1 от 26.04.2017 финансового управляющего ООО "Позитив" Чувашова П.Л. об избрании с 26.04.2017 директором ООО "Позитив" Чемодурова А.Ю.
Ответчик ООО "Горстроймонтаж", третьи лица Невейницын С.В., ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк" в отзывах указали, что апелляционная жалоба истца подлежит возвращению.
Согласно решения Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2017 по делу N А40-253200/16-103-342 Самохин С.А. (единственный участник ООО "Позитив") признан несостоятельным (банкротом). В отношении Самохина С.А. введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим Самохина С.А. утвержден Чувашов П.Л.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по делу N А40-253200/16 решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2017 по делу N А40253200/16 отменено. В отношении Самохина С.А. введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден Чувашов П.Л.
09.08.2017 Самохиным С.А., единственным участником ООО "Позитив" принято решение N 1 об освобождении Чемодурова А.Ю. от занимаемой должности директора ООО "Позитив", Белоус Е.В. назначена директором ООО "Позитив".
15.08.2017 генеральным директором ООО "Позитив" Белоус Е.В. выдана доверенность на Галанцева Д.А.
Таким образом, при рассмотрении ходатайства истца о возвращении апелляционной жалобы, судом второй инстанции установлено, что процессуальные документы по настоящему делу, в частности, апелляционная жалоба и ходатайство о ее возвращении подписаны разными лицами, представляющими общество по доверенностям, выданным разными руководителями общества.
При этом доверенность от 29.08.2016, подтверждающая полномочия Галанцева Д.А., подписавшего апелляционную жалобу, не отозвана обществом.
Разрешение спора о полномочиях единоличного исполнительного органа общества не входит в предмет доказывания по настоящему делу и не подлежит разрешению по существу апелляционным судом.
При таких обстоятельствах суд второй инстанции пришел к выводу о том, что процессуальные основания для удовлетворения заявленного ходатайства о возвращении апелляционной жалобы отсутствуют. Кроме того, суд учитывает и то, что ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе не заявлено.
Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
20.12.2012 между ООО "ЖилСтройИнвест" (застройщик) и ООО "Горстроймонтаж" (дольщик) заключен договор N 21/Ф-Г о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе у дома N 77.
В соответствии с пунктом 1.1 договора дольщик принимает участие в финансировании долевого участия в осуществляемом застройщиком строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе, у дома N 77.
Согласно пункту 1.3 договора после сдачи дома и ввода его в эксплуатацию застройщик обязуется передать в собственность дольщика, при условии исполнения последним своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, жилые помещения согласно Перечню квартир (Приложение N 1) к настоящему договору.
В силу пункта 2.1 договора застройщик обязуется, в том числе, обеспечить завершение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома в третьем квартале 2013 года при условии своевременной оплаты дольщиком своей доли; планируемый срок сдачи дома, ввод дома в эксплуатацию - не позднее четвертого квартала 2013 года.
В пункте 3.1 договора предусмотрено, что цена договора на момент заключения настоящего договора составляет 49 623 525 руб. за общий объем передаваемых квадратных метров в размере 1 543,50 квадратных метров, в соответствии с п. 1.3 договора. Стоимость одного квадратного метра составляет 32 150 руб. Оплата по договору может быть произведена как единовременно, так и по частям в срок до 20 января 2013 года. Датой оплаты по договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика.
Согласно пункту 4.1 договора стороны несут ответственность за ненадлежащее выполнение условий настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 4.2 в случае нарушения дольщиком сроков оплаты, установленных в п. 3.1 настоящего договора, более чем на 10 дней дольщик уплачивает застройщику пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В силу пункта 5.2 договора застройщик вправе в судебном порядке отказаться от исполнения договора полностью при нарушении дольщиком сроков оплаты, установленных в п. 1 раздела 3 настоящего договора, более чем на 10 дней.
Стороны заключили к спорному договору 12 дополнительных соглашений.
Дополнительным соглашением N 12 от 05.08.2015 к договору N 21/Ф-Г о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе у дома N 77 от 20.12.2012, стороны внесли изменения в пункты 1.3, 3.1 договора.
Пункт 3.1 договора изложили в следующей редакции: "Цена договора с момента вступления в силу настоящего дополнительного соглашения составляет 239 779 440 руб. за общий объем передаваемых квадратных метров в размере 6 660,54 кв. м, в соответствии с п. 1.3 договора. Стоимость одного квадратного метра составляет 36 000 руб. Оплата по договору может быть произведена как единовременно, так и частями в срок до 30 сентября 2015 года. Датой оплаты по договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика. В случае увеличения метража квартир (согласно п. 1.3 договора) после сдачи дома в эксплуатацию (в соответствии с п. 6.3 договора - по фактическим обмерам), дольщик обязан доплатить за увеличение, в соответствии с представленным расчетом. Указанную цену дольщик оплачивает застройщику за счет кредитных средств, полученных им от банка на условиях заключенного между дольщиком и банком в г. Москве кредитного договора N 03РО-Ю/2013 от 28.01.2013.
12.02.2014 из ООО "ЖилСтройИнвест" вышел участник общества ООО "Позитив", который в счет выплаты доли в уставном капитале получил права и обязанности по спорному договору, а также право аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома.
Ссылаясь на наличие задолженности по договору от 20.12.2012 N 21/Ф-Г, ООО "Позитив" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу части 4 статьи 5 Федерального закона N 214, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона N 214, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1.1 статьи 9 Федерального закона N 214 по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Доказательства наличия указанных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома истцом не представлены, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.
Довод истца о несогласии с выводом суда о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, отклоняется судом второй инстанции. В ходе судебного рассмотрения установлено, что права на строящиеся объекты переданы иным лицам, перед которыми у застройщика возникает обязанность исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, связанных с передачей объектов строительства.
Указание истца на представление доказательств, подтверждающих факт просрочки и наличия задолженности, не принимается судом второй инстанции как не подтвержденное в нарушение статьи 65 АПК РФ надлежащими и бесспорными доказательствами.
Кроме того, указания заявителя на факт задолженности ответчика не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора о расторжении договора в связи с установленными в ходе рассмотрения обстоятельствами перемены лиц в обязательствах.
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Ярославской области.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Позитив" о возвращении апелляционной жалобы отказать.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 по делу N А82-16531/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Позитив" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2017 N 02АП-5142/2017 ПО ДЕЛУ N А82-16531/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. по делу N А82-16531/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой С.Г.
судей Горева Л.Н., Малых Е.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании представителей сторон -
от истца - по доверенности Лузгиной В.Ю.,
от ответчика - по доверенности Литвин И.В.,
от третьих лиц: (ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк") - по доверенности Макеевой О.А., (Невейницына С.В.) - по доверенности Михайловой С.В., Макеевой О.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Позитив"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 по делу N А82-16531/2016, принятое судом в составе судьи Систеровой Н.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Позитив" (ИНН: 7604251313, ОГРН: 1137604016648)
к обществу с ограниченной ответственностью "Горстроймонтаж" (ИНН: 7702752935, ОГРН: 1117746082541),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество Коммерческий банк "Универсальные финансы", общество с ограниченной ответственностью "Промышленный сельскохозяйственный банк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,
о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, о признании прекратившимися обязательства из договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Позитив" (далее - истец, ООО "Позитив") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Горстроймонтаж" (далее - ответчик, ООО "Горстроймонтаж") с иском о расторжении договора от 20.12.2012 N 21/Ф-Г (далее - ДДУ) о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, пр. Фрунзе, у д. 77 (далее - МКД), признании прекратившимися обязательства сторон из данного договора в части имущественных прав на 108 квартир.
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 45, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что не согласен с выводом суда о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как просрочка платежа, наличие задолженности дольщика перед застройщиком являются безусловными основаниями для отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и его расторжения. Истец представил доказательства, подтверждающие факт просрочки и наличия задолженности. Суд не учел предоставленные истцом доказательства, в соответствии с которыми денежные средства в размере 156 944 229 руб. 50 коп. не были зачтены сторонами в качестве оплаты прав на конкретные квартиры, следовательно, права на 111 (а не на 108) квартиры, обязательство по оплате которых возникло в момент подписания дополнительного соглашения N 12, оплачены частично. Суд не принял во внимание, что требования о прекращении залога истцом не были заявлены, все залогодержатели привлечены к участию в деле. Расторжение договора не затрагивает интересы физических лиц - дольщиков, так как все права на квартиры в рамках заявленных требований зарегистрированы за ответчиком. Расторжение спорного договора долевого участия напротив ускорит строительство дома. Суд не учел, что в отношении 43 переуступленных третьим лицам квартир общей стоимостью 69 791 447 руб. 87 коп. стороны зачли поступившие от дольщика денежные средства в счет оплаты прав за конкретные квартиры, установив иной порядок, чем предусмотрен статье 319.1 ГК РФ. В отношении оставшейся суммы 156 944 229 руб. 50 коп. применимы положения статьи 319 ГК РФ. Указанные 111 квартир в дополнительном соглашении N 2 оплачены частично. Суд не установил, что после заключения дополнительного соглашения N 12 задолженность дольщика перед застройщиком составила 82 835 210 руб. 50 коп.
Ответчик ООО "Горстроймонтаж" в отзыве на апелляционную жалобу указал, что истец не представил доказательства наличия задолженности в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Представленные истцом акты сверок взаимных расчетов не могут являться допустимыми доказательствами наличия задолженности, так как не подтверждены первичными бухгалтерскими документами. Дополнительным соглашением N 12 к договору N 21/Ф-Г стороны установили окончательную цену договора в размере 239 779 440 руб., которую ответчик оплатил в полном объеме. В связи с полной оплатой цены договора отсутствуют основания для расторжения договора долевого участия в строительстве. Суд правомерно указал, что прекращение залога в отношении имущественных прав на квартиры нарушает права и законные интересы залогодержателя. Истцом представлены недопустимые доказательства, на основании которых невозможно сделать вывод о наличии задолженности ответчика перед истцом. Истцом не представлено документов, подтверждающих факт того, что стороны договора установили иной порядок зачеты денежных средств в счет оплаты прав за конкретные квартиры, чем тот, который установлен статьей 319 ГК РФ. Ответчик перечислил в счет погашения задолженности по договору от 20.12.2012 N 21/Ф-Г денежные средства в размере 297 643 827 руб. 36 коп. при цене договора 239 779 440 руб. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что довод истца о наличии у ответчика задолженности по оплате цены договора не подтвержден никакими доказательствами. Суд правомерно указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права истца. Суд пришел к правильному выводу о риске лишения залоговым кредитором - Невейницыным С.В. залогового обеспечения, поскольку в случае расторжения договора долевого участия от 20.12.2012 правовым последствием его расторжения будет являться возврат залоговых квартир ООО "Позитив", не являющимся должником по кредитному договору, чем нарушаются права и законные интересы залогодержателя Невейницына С.В. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что затрагиваются интересы других участников строительства - физических лиц. Довод истца о том, что денежные средства, подлежащие перечислению по договору от 20.12.2012, складывались из двух сумм: оплаченных за объекты недвижимого имущества, уступленные третьим лица, и из сумм, установленных дополнительным соглашением N 12 к договору, противоречит закону, условиям договора, не подтвержден доказательствами. Суд правомерно не установил факт задолженности дольщика перед застройщиком в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Невейницын С.В. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что истец не представил суду доказательств систематического нарушения ответчиком сроков внесения платежей и наличия задолженности по договору. Исходя из представленных в материалы дела доказательств, у ответчика имеется переплата по договору от 20.12.2012. Суд первой инстанции обоснованно указал о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, выбранном истцом, поскольку отсутствие задолженности по договору лишает ООО "Позитив" права на судебную защиту путем расторжения договора. Довод истца о ненарушении прав залогодержателя Невейницына С.В. не соответствует закону. Согласен с выводом суда о том, что затрагиваются интересы и других участников строительства - физических лиц. Суд правомерно не установил факт задолженности дольщика перед застройщиком в размере 82 835 210 руб. 50 коп. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
05.06.2017 во Второй арбитражный апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "Позитив", подписанная представителем ООО "Позитив" по доверенности Галанцевым Д.А. Доверенность выдана 29.08.2016 директором ООО "Позитив" Самохиным С.А.
09.06.2017 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство ООО "Позитив" о возвращении апелляционной жалобы, подписанное директором ООО "Позитив" Чемодуровым А.Ю., действующим на основании решения N 1 от 26.04.2017 финансового управляющего ООО "Позитив" Чувашова П.Л. об избрании с 26.04.2017 директором ООО "Позитив" Чемодурова А.Ю.
Ответчик ООО "Горстроймонтаж", третьи лица Невейницын С.В., ООО "Промышленный сельскохозяйственный банк" в отзывах указали, что апелляционная жалоба истца подлежит возвращению.
Согласно решения Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2017 по делу N А40-253200/16-103-342 Самохин С.А. (единственный участник ООО "Позитив") признан несостоятельным (банкротом). В отношении Самохина С.А. введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим Самохина С.А. утвержден Чувашов П.Л.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по делу N А40-253200/16 решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2017 по делу N А40253200/16 отменено. В отношении Самохина С.А. введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден Чувашов П.Л.
09.08.2017 Самохиным С.А., единственным участником ООО "Позитив" принято решение N 1 об освобождении Чемодурова А.Ю. от занимаемой должности директора ООО "Позитив", Белоус Е.В. назначена директором ООО "Позитив".
15.08.2017 генеральным директором ООО "Позитив" Белоус Е.В. выдана доверенность на Галанцева Д.А.
Таким образом, при рассмотрении ходатайства истца о возвращении апелляционной жалобы, судом второй инстанции установлено, что процессуальные документы по настоящему делу, в частности, апелляционная жалоба и ходатайство о ее возвращении подписаны разными лицами, представляющими общество по доверенностям, выданным разными руководителями общества.
При этом доверенность от 29.08.2016, подтверждающая полномочия Галанцева Д.А., подписавшего апелляционную жалобу, не отозвана обществом.
Разрешение спора о полномочиях единоличного исполнительного органа общества не входит в предмет доказывания по настоящему делу и не подлежит разрешению по существу апелляционным судом.
При таких обстоятельствах суд второй инстанции пришел к выводу о том, что процессуальные основания для удовлетворения заявленного ходатайства о возвращении апелляционной жалобы отсутствуют. Кроме того, суд учитывает и то, что ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе не заявлено.
Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
20.12.2012 между ООО "ЖилСтройИнвест" (застройщик) и ООО "Горстроймонтаж" (дольщик) заключен договор N 21/Ф-Г о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе у дома N 77.
В соответствии с пунктом 1.1 договора дольщик принимает участие в финансировании долевого участия в осуществляемом застройщиком строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе, у дома N 77.
Согласно пункту 1.3 договора после сдачи дома и ввода его в эксплуатацию застройщик обязуется передать в собственность дольщика, при условии исполнения последним своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, жилые помещения согласно Перечню квартир (Приложение N 1) к настоящему договору.
В силу пункта 2.1 договора застройщик обязуется, в том числе, обеспечить завершение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома в третьем квартале 2013 года при условии своевременной оплаты дольщиком своей доли; планируемый срок сдачи дома, ввод дома в эксплуатацию - не позднее четвертого квартала 2013 года.
В пункте 3.1 договора предусмотрено, что цена договора на момент заключения настоящего договора составляет 49 623 525 руб. за общий объем передаваемых квадратных метров в размере 1 543,50 квадратных метров, в соответствии с п. 1.3 договора. Стоимость одного квадратного метра составляет 32 150 руб. Оплата по договору может быть произведена как единовременно, так и по частям в срок до 20 января 2013 года. Датой оплаты по договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика.
Согласно пункту 4.1 договора стороны несут ответственность за ненадлежащее выполнение условий настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 4.2 в случае нарушения дольщиком сроков оплаты, установленных в п. 3.1 настоящего договора, более чем на 10 дней дольщик уплачивает застройщику пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В силу пункта 5.2 договора застройщик вправе в судебном порядке отказаться от исполнения договора полностью при нарушении дольщиком сроков оплаты, установленных в п. 1 раздела 3 настоящего договора, более чем на 10 дней.
Стороны заключили к спорному договору 12 дополнительных соглашений.
Дополнительным соглашением N 12 от 05.08.2015 к договору N 21/Ф-Г о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пр. Фрунзе у дома N 77 от 20.12.2012, стороны внесли изменения в пункты 1.3, 3.1 договора.
Пункт 3.1 договора изложили в следующей редакции: "Цена договора с момента вступления в силу настоящего дополнительного соглашения составляет 239 779 440 руб. за общий объем передаваемых квадратных метров в размере 6 660,54 кв. м, в соответствии с п. 1.3 договора. Стоимость одного квадратного метра составляет 36 000 руб. Оплата по договору может быть произведена как единовременно, так и частями в срок до 30 сентября 2015 года. Датой оплаты по договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика. В случае увеличения метража квартир (согласно п. 1.3 договора) после сдачи дома в эксплуатацию (в соответствии с п. 6.3 договора - по фактическим обмерам), дольщик обязан доплатить за увеличение, в соответствии с представленным расчетом. Указанную цену дольщик оплачивает застройщику за счет кредитных средств, полученных им от банка на условиях заключенного между дольщиком и банком в г. Москве кредитного договора N 03РО-Ю/2013 от 28.01.2013.
12.02.2014 из ООО "ЖилСтройИнвест" вышел участник общества ООО "Позитив", который в счет выплаты доли в уставном капитале получил права и обязанности по спорному договору, а также право аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома.
Ссылаясь на наличие задолженности по договору от 20.12.2012 N 21/Ф-Г, ООО "Позитив" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу части 4 статьи 5 Федерального закона N 214, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона N 214, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1.1 статьи 9 Федерального закона N 214 по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Доказательства наличия указанных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома истцом не представлены, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.
Довод истца о несогласии с выводом суда о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, отклоняется судом второй инстанции. В ходе судебного рассмотрения установлено, что права на строящиеся объекты переданы иным лицам, перед которыми у застройщика возникает обязанность исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, связанных с передачей объектов строительства.
Указание истца на представление доказательств, подтверждающих факт просрочки и наличия задолженности, не принимается судом второй инстанции как не подтвержденное в нарушение статьи 65 АПК РФ надлежащими и бесспорными доказательствами.
Кроме того, указания заявителя на факт задолженности ответчика не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора о расторжении договора в связи с установленными в ходе рассмотрения обстоятельствами перемены лиц в обязательствах.
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Ярославской области.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Позитив" о возвращении апелляционной жалобы отказать.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2017 по делу N А82-16531/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Позитив" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
С.Г.ПОЛЯКОВА
С.Г.ПОЛЯКОВА
Судьи
Л.Н.ГОРЕВ
Е.Г.МАЛЫХ
Л.Н.ГОРЕВ
Е.Г.МАЛЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)