Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии представителя ответчика директора Соломанидиной Анны Геннадьевны, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 (судья Жигало Н.А.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, о выселении из нежилого помещения,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области и иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" (далее - ответчик, общество) о взыскании 350 119 руб. 69 коп. задолженности, неустойки в размере 4 743 руб. 80 коп., 1 997 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, о выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 267,90 кв. м, предоставленных под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2 этаж - 145,50 кв. м, подвал - 121, 80 кв. м, комнаты N к. 1, 2, 2а, 3, 4, 5 (п), к. 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (1э), к. 5, 6, 6а (2э), лит. А.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 2991-3 в части внесения арендных платежей за период с 01.08.2014 по 31.03.2015, что явилось основанием начисления неустойки за период с 11.08.2014 по 25.12.2014. Департаментом в адрес общества направлено уведомление о прекращении договора. За период с 25.12.2014 по 31.03.2015 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 04.08.2015 Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 350 119 руб. 69 коп. задолженности, 4 743 руб. 80 коп. неустойки, 1 997 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал общество освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 267,90 кв. м, предоставленные под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2 этаж - 145,50 кв. м, подвал 121, 80 кв. м, комнаты N к. 1, 2, 2а, 3, 4, 5 (п), к. 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (1э), к. 5, 6, 6а (2э), лит. А.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована доводом о том, что уведомление о прекращении договора аренды ответчик не получал, суд не известил ответчика о судебном разбирательстве.
В судебном заседании представитель ответчика изложила правовую позицию по делу.
Судебное заседание 10.08.2016 проведено с объявлением перерыва до 17.08.2016.
В перерыве от департамента поступили пояснения по расчету.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить в части указания помещений и площади, подлежащей освобождению, в остальной части оставить без изменения.
Как следует из материалов дела, 01.01.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 2991-3, по условиям которого арендодатель на основании решения городской комиссии по недвижимости г. Ростова-на-Дону предоставляет арендатору за плату нежилое помещение площадью 266,7 кв. м под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2-й этаж - 145,50 кв. м, подвал - 121,20 кв. м, комнаты N к. 1,2,3,4,5 (п), к. 2,3,4,5,6,7,8 (1э), к. 5,6,6а (2э), лит. А.
По акту приема-передачи от 01.01.2007 помещения были переданы арендатору.
В силу пункта 1.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до 15.12.2007.
01.01.2008, 10.04.2009, 17.11.2009, 10.06.2010 сторонами подписаны дополнительные соглашения, изменена арендная плата, установлены сроки действия дополнительных соглашений.
Дополнительным соглашением от 17.11.2009 уточнена площадь и нумерация арендованных помещений: помещения 1-2 этажа 146,10 кв. м, помещения подвала 121,80 кв. м, нумерация соответствует иску - л.д. 41.
Согласно выписке из распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 19.09.2014 N 2178 в соответствии с решением городской комиссии по распоряжению муниципальной собственностью (протокол от 17.09.2014 N 19 вопрос 14) принято решение о согласовании внесения с 11.09.2014 изменений в договор аренды от 01.01.2007 N 2991-3, заключенный с ООО "Ростовчанка", возобновленный на неопределенный срок, в части уточнения площади с 267,9 кв. м на 146,1 кв. м - л.д. 97.
11.09.2014 департамент направил ответчику уведомление о прекращении с 25.12.2014 договора аренды от 01.01.2007 N 2991-3 нежилого помещения муниципальной собственности - л.д. 45.
Департаментом представлено доказательство направления обществу уведомления о расторжении договора по юридическому и фактическому адресам - л.д. 61.
Помещения ответчиком не освобождены, имеет место задолженность за пользование имуществом, что явилось основанием для обращения истца в суд.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истцом заявлено два требования: о взыскании задолженности и об освобождении помещений.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Истцом представлен расчет, из которого следует, что за период с 01.01.2014 по 10.09.2014 в расчетах использована общая площадь 267,90 кв. м за период с 11.09.2014 по 31.03.2015 применена площадь 146,10 кв. м, что соответствует распоряжению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 19.09.2014 N 2178 - л.д. 43.
В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно разделу 3 договора от 01.01.2007 (л.д. 35) при определении размера общей арендной платы за пользование объектом используется формула расчета арендной платы, утвержденная мэром г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора. Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетный счет в соответствии с п. 11 договора.
В расчете департамента применена формула расчета, установленная Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 "О порядке использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на условиях аренды", этим же постановлением установлены все составляющие расчета.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 "О порядке использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на условиях аренды" предусмотрено, что значение базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещения) подлежат ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год. При этом индексация осуществляет исходя из базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта, действующих на момент индексации.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 100 "О принятии Положения "О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" размер арендной платы подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с указанными нормативными актами и Областными законами Ростовской области об областном бюджете на 2014 и 2015 годы.
Суд признал расчет составленным правильно, апелляционный суд проверил расчет и не усматривает оснований для переоценки данного вывода суда.
Истцом также заявлено требование о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5 лит. А общей площадью 267,90 кв. м, в том числе помещения, расположенные: 1-2 й этаж площадью 145,5 кв. м и подвал площадью 121,8 кв. м (в требованиях департамента допущена очевидная опечатка, так как разница 267,9-121,8 = 146,1).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
Истец представил в материалы дела уведомление о прекращении с 25.12.2014 договора аренды от 01.012007 N 2991-3 с предложением освободить занимаемое помещение.
Договор между департаментом и обществом был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенной срок положение его сторон заведомо нестабильно, поскольку в этом случае каждая из них может отказаться от договора, предупредив другую сторону применительно к недвижимости за 3 месяца.
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке не требует направления претензии о расторжении договора, договорное правоотношение прекращается с момента получения контрагентом уведомления об отказе.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что уведомление о прекращении договора не получал.
Между тем департаментом представлено доказательство направления обществу корреспонденции по фактическому и юридическому адресам - л.д. 61.
Кроме того, иск подан в суд в апреле 2015 года, направлен ответчику в марте 2015 года, апелляционная жалоба подана в апреле 2016 года, в иске четко выражена воля департамента на возврат переданного обществу объекта. По состоянию на момент рассмотрения дела судом первой инстанции прошло достаточно времени для того, чтобы считать интерес общества в получении заведомого предупреждения об отказе департамента от продления с ним дальнейших отношений должным образом защищенным.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ иной функциональной нагрузки, кроме заведомого предупреждения арендатора, не имеют. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, достаточно выраженного намерения отказа от продления арендных отношений. Функциональное назначение нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта. Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ исходят из того, что после получения соответствующего предупреждения арендатор освободит (вернет) объект.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что интерес общества в заведомом получении предупреждения о нежелании департамента в дальнейшем претерпевать ограничения своих возможностей по распоряжению объектом в силу нахождения его у общества в полной мере учтен.
Однако из дела следует, что общество не занимает в настоящее время всю площадь, которая указана в иске и в решении суда.
В дело представлен составленный департаментом акт обследования объектов муниципальной собственности от 20.05.2015 - л.д. 54.
Согласно данному акту общество занимает в здании по ул. Собино, 5 помещения площадью 146,1 кв. м, помещение используется обществом под прачечную - л.д. 54-55.
Данное обстоятельство суду следовало учесть при вынесении решения, так как общество по объективным причинам не может передать департаменту те помещения, которые оно уже освободило.
Отсутствие акта приема-передачи данное обстоятельство не изменяет, освобождение обществом помещений подвала следует из расчета департамента, составленного департаментом акта, подтверждено представителем общества в суде апелляционной инстанции.
Истец также заявил требование о взыскании пени за период с 11.08.2014 по 25.12.2014.
Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет платежи, предусмотренные договором, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа начавшегося месяца.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды установлена ответственность в случае невнесения платежей в установленные сроки в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
Апелляционный суд проверил расчет неустойки, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о его корректности не имеется.
Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Истцом также заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2014 по 31.03.2015, поскольку истец считает договор расторгнутым с 25.12.2014. Апелляционный суд проверил расчет истца, законные интересы ответчика он не нарушает, оснований для применения ст. 333 ГК РФ не установлено.
В пунктах 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.6.2014 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, даже после прекращения договора до момента возврата имущества за ответчиком сохранялась обязанность вносить плату в установленном размере, а также уплачивать договорную неустойку, установленную за нарушение сроков внесения выше указанной платы. Как указано выше, истец требовал уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами за период после даты расторжения договора, что в данном случае законный интерес ответчика не нарушает.
Апелляционный суд не находит оснований для констатации нарушений судом норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик извещался судом первой инстанции по юридическому адресу: 344039, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, улица Павленко, 15 - л.д. 63, 65.
Почтовая корреспонденция возвращена в суд первой инстанции с отметкой "выбыл".
Суд апелляционной инстанции запросил Ростовский-на-Дону почтамт о соблюдении почтой правил доставки заказных писем.
Согласно ответу УФПС Ростовской области - филиала ФГУП "Почта России" Ростовский-на-Дону почтамт от 21.04.2016 правила почтовой доставки корреспонденции соблюдены - л.д. 104.
Апелляционный суд приходит к выводу о надлежащем извещении судом первой инстанции ответчика.
Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем судом неверно указаны в резолютивной части помещения, которые надлежит освободить обществу.
Суд обязал ответчика освобождать помещения площадью 267,90 кв. м.
Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного требования в заявленном виде, поскольку как отмечено выше, из материалов дела следует, что ответчик занимает помещения площадью 146,10, что установлено истцом во время обследования объекта и заактировано - акт от 20.05.2015, л.д. 54 том 1.
Общество ссылается на то, что задолженность по платежам является следствием просрочек, допущенных клиентами самого общества, среди которых много муниципальных бюджетных учреждений.
В судебном заседании директор общества представил суду копии договоров на оказание прачечных услуг с детской городской поликлиникой, городской поликлиникой, детсадами, иными социально значимыми учреждениями.
Данные договоры (свидетельствующие о том, что услуги общества востребованы социально значимыми учреждениями) основанием для отказа в иске не являются.
Как отмечено выше, договор возобновлен на неопределенный срок, что означает безусловное право любой из его сторон прекратить правоотношение односторонней волей.
При этом общество не лишено права обратится в суд первой инстанции с ходатайством об отсрочке исполнения судебного акта в порядке ст. 324 АПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению, поскольку вывод, изложенный в решении и относительно занимаемой ответчиком площади, не соответствует обстоятельствам дела.
С учетом того что апелляционная жалоба рассмотрена по существу, апелляционный суд не усматривает оснований для приостановления исполнения решения суда в порядке ст. 265.1 АПК РФ (ходатайство заявлено представителем ответчика в судебном заседании).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 изменить в части указания помещений, подлежащих освобождению.
Изложить второй абзац резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 146,10 кв. м, в том числе 1 этаж, комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9; 2 этаж, комнаты N 5, 6, 6а. В удовлетворении требований об освобождении иных помещений отказать.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2016 N 15АП-6005/2016 ПО ДЕЛУ N А53-10487/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2016 г. N 15АП-6005/2016
Дело N А53-10487/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии представителя ответчика директора Соломанидиной Анны Геннадьевны, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 (судья Жигало Н.А.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, о выселении из нежилого помещения,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области и иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" (далее - ответчик, общество) о взыскании 350 119 руб. 69 коп. задолженности, неустойки в размере 4 743 руб. 80 коп., 1 997 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, о выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 267,90 кв. м, предоставленных под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2 этаж - 145,50 кв. м, подвал - 121, 80 кв. м, комнаты N к. 1, 2, 2а, 3, 4, 5 (п), к. 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (1э), к. 5, 6, 6а (2э), лит. А.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 2991-3 в части внесения арендных платежей за период с 01.08.2014 по 31.03.2015, что явилось основанием начисления неустойки за период с 11.08.2014 по 25.12.2014. Департаментом в адрес общества направлено уведомление о прекращении договора. За период с 25.12.2014 по 31.03.2015 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 04.08.2015 Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 350 119 руб. 69 коп. задолженности, 4 743 руб. 80 коп. неустойки, 1 997 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал общество освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 267,90 кв. м, предоставленные под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2 этаж - 145,50 кв. м, подвал 121, 80 кв. м, комнаты N к. 1, 2, 2а, 3, 4, 5 (п), к. 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (1э), к. 5, 6, 6а (2э), лит. А.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована доводом о том, что уведомление о прекращении договора аренды ответчик не получал, суд не известил ответчика о судебном разбирательстве.
В судебном заседании представитель ответчика изложила правовую позицию по делу.
Судебное заседание 10.08.2016 проведено с объявлением перерыва до 17.08.2016.
В перерыве от департамента поступили пояснения по расчету.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить в части указания помещений и площади, подлежащей освобождению, в остальной части оставить без изменения.
Как следует из материалов дела, 01.01.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 2991-3, по условиям которого арендодатель на основании решения городской комиссии по недвижимости г. Ростова-на-Дону предоставляет арендатору за плату нежилое помещение площадью 266,7 кв. м под химчистку, в том числе помещения, расположенные: 1-2-й этаж - 145,50 кв. м, подвал - 121,20 кв. м, комнаты N к. 1,2,3,4,5 (п), к. 2,3,4,5,6,7,8 (1э), к. 5,6,6а (2э), лит. А.
По акту приема-передачи от 01.01.2007 помещения были переданы арендатору.
В силу пункта 1.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до 15.12.2007.
01.01.2008, 10.04.2009, 17.11.2009, 10.06.2010 сторонами подписаны дополнительные соглашения, изменена арендная плата, установлены сроки действия дополнительных соглашений.
Дополнительным соглашением от 17.11.2009 уточнена площадь и нумерация арендованных помещений: помещения 1-2 этажа 146,10 кв. м, помещения подвала 121,80 кв. м, нумерация соответствует иску - л.д. 41.
Согласно выписке из распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 19.09.2014 N 2178 в соответствии с решением городской комиссии по распоряжению муниципальной собственностью (протокол от 17.09.2014 N 19 вопрос 14) принято решение о согласовании внесения с 11.09.2014 изменений в договор аренды от 01.01.2007 N 2991-3, заключенный с ООО "Ростовчанка", возобновленный на неопределенный срок, в части уточнения площади с 267,9 кв. м на 146,1 кв. м - л.д. 97.
11.09.2014 департамент направил ответчику уведомление о прекращении с 25.12.2014 договора аренды от 01.01.2007 N 2991-3 нежилого помещения муниципальной собственности - л.д. 45.
Департаментом представлено доказательство направления обществу уведомления о расторжении договора по юридическому и фактическому адресам - л.д. 61.
Помещения ответчиком не освобождены, имеет место задолженность за пользование имуществом, что явилось основанием для обращения истца в суд.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истцом заявлено два требования: о взыскании задолженности и об освобождении помещений.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Истцом представлен расчет, из которого следует, что за период с 01.01.2014 по 10.09.2014 в расчетах использована общая площадь 267,90 кв. м за период с 11.09.2014 по 31.03.2015 применена площадь 146,10 кв. м, что соответствует распоряжению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 19.09.2014 N 2178 - л.д. 43.
В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно разделу 3 договора от 01.01.2007 (л.д. 35) при определении размера общей арендной платы за пользование объектом используется формула расчета арендной платы, утвержденная мэром г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора. Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетный счет в соответствии с п. 11 договора.
В расчете департамента применена формула расчета, установленная Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 "О порядке использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на условиях аренды", этим же постановлением установлены все составляющие расчета.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 "О порядке использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на условиях аренды" предусмотрено, что значение базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещения) подлежат ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год. При этом индексация осуществляет исходя из базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта, действующих на момент индексации.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 100 "О принятии Положения "О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" размер арендной платы подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с указанными нормативными актами и Областными законами Ростовской области об областном бюджете на 2014 и 2015 годы.
Суд признал расчет составленным правильно, апелляционный суд проверил расчет и не усматривает оснований для переоценки данного вывода суда.
Истцом также заявлено требование о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5 лит. А общей площадью 267,90 кв. м, в том числе помещения, расположенные: 1-2 й этаж площадью 145,5 кв. м и подвал площадью 121,8 кв. м (в требованиях департамента допущена очевидная опечатка, так как разница 267,9-121,8 = 146,1).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
Истец представил в материалы дела уведомление о прекращении с 25.12.2014 договора аренды от 01.012007 N 2991-3 с предложением освободить занимаемое помещение.
Договор между департаментом и обществом был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенной срок положение его сторон заведомо нестабильно, поскольку в этом случае каждая из них может отказаться от договора, предупредив другую сторону применительно к недвижимости за 3 месяца.
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке не требует направления претензии о расторжении договора, договорное правоотношение прекращается с момента получения контрагентом уведомления об отказе.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что уведомление о прекращении договора не получал.
Между тем департаментом представлено доказательство направления обществу корреспонденции по фактическому и юридическому адресам - л.д. 61.
Кроме того, иск подан в суд в апреле 2015 года, направлен ответчику в марте 2015 года, апелляционная жалоба подана в апреле 2016 года, в иске четко выражена воля департамента на возврат переданного обществу объекта. По состоянию на момент рассмотрения дела судом первой инстанции прошло достаточно времени для того, чтобы считать интерес общества в получении заведомого предупреждения об отказе департамента от продления с ним дальнейших отношений должным образом защищенным.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ иной функциональной нагрузки, кроме заведомого предупреждения арендатора, не имеют. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, достаточно выраженного намерения отказа от продления арендных отношений. Функциональное назначение нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта. Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ исходят из того, что после получения соответствующего предупреждения арендатор освободит (вернет) объект.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что интерес общества в заведомом получении предупреждения о нежелании департамента в дальнейшем претерпевать ограничения своих возможностей по распоряжению объектом в силу нахождения его у общества в полной мере учтен.
Однако из дела следует, что общество не занимает в настоящее время всю площадь, которая указана в иске и в решении суда.
В дело представлен составленный департаментом акт обследования объектов муниципальной собственности от 20.05.2015 - л.д. 54.
Согласно данному акту общество занимает в здании по ул. Собино, 5 помещения площадью 146,1 кв. м, помещение используется обществом под прачечную - л.д. 54-55.
Данное обстоятельство суду следовало учесть при вынесении решения, так как общество по объективным причинам не может передать департаменту те помещения, которые оно уже освободило.
Отсутствие акта приема-передачи данное обстоятельство не изменяет, освобождение обществом помещений подвала следует из расчета департамента, составленного департаментом акта, подтверждено представителем общества в суде апелляционной инстанции.
Истец также заявил требование о взыскании пени за период с 11.08.2014 по 25.12.2014.
Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет платежи, предусмотренные договором, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа начавшегося месяца.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды установлена ответственность в случае невнесения платежей в установленные сроки в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
Апелляционный суд проверил расчет неустойки, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о его корректности не имеется.
Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Истцом также заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2014 по 31.03.2015, поскольку истец считает договор расторгнутым с 25.12.2014. Апелляционный суд проверил расчет истца, законные интересы ответчика он не нарушает, оснований для применения ст. 333 ГК РФ не установлено.
В пунктах 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.6.2014 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, даже после прекращения договора до момента возврата имущества за ответчиком сохранялась обязанность вносить плату в установленном размере, а также уплачивать договорную неустойку, установленную за нарушение сроков внесения выше указанной платы. Как указано выше, истец требовал уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами за период после даты расторжения договора, что в данном случае законный интерес ответчика не нарушает.
Апелляционный суд не находит оснований для констатации нарушений судом норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик извещался судом первой инстанции по юридическому адресу: 344039, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, улица Павленко, 15 - л.д. 63, 65.
Почтовая корреспонденция возвращена в суд первой инстанции с отметкой "выбыл".
Суд апелляционной инстанции запросил Ростовский-на-Дону почтамт о соблюдении почтой правил доставки заказных писем.
Согласно ответу УФПС Ростовской области - филиала ФГУП "Почта России" Ростовский-на-Дону почтамт от 21.04.2016 правила почтовой доставки корреспонденции соблюдены - л.д. 104.
Апелляционный суд приходит к выводу о надлежащем извещении судом первой инстанции ответчика.
Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем судом неверно указаны в резолютивной части помещения, которые надлежит освободить обществу.
Суд обязал ответчика освобождать помещения площадью 267,90 кв. м.
Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного требования в заявленном виде, поскольку как отмечено выше, из материалов дела следует, что ответчик занимает помещения площадью 146,10, что установлено истцом во время обследования объекта и заактировано - акт от 20.05.2015, л.д. 54 том 1.
Общество ссылается на то, что задолженность по платежам является следствием просрочек, допущенных клиентами самого общества, среди которых много муниципальных бюджетных учреждений.
В судебном заседании директор общества представил суду копии договоров на оказание прачечных услуг с детской городской поликлиникой, городской поликлиникой, детсадами, иными социально значимыми учреждениями.
Данные договоры (свидетельствующие о том, что услуги общества востребованы социально значимыми учреждениями) основанием для отказа в иске не являются.
Как отмечено выше, договор возобновлен на неопределенный срок, что означает безусловное право любой из его сторон прекратить правоотношение односторонней волей.
При этом общество не лишено права обратится в суд первой инстанции с ходатайством об отсрочке исполнения судебного акта в порядке ст. 324 АПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению, поскольку вывод, изложенный в решении и относительно занимаемой ответчиком площади, не соответствует обстоятельствам дела.
С учетом того что апелляционная жалоба рассмотрена по существу, апелляционный суд не усматривает оснований для приостановления исполнения решения суда в порядке ст. 265.1 АПК РФ (ходатайство заявлено представителем ответчика в судебном заседании).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 изменить в части указания помещений, подлежащих освобождению.
Изложить второй абзац резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Ростовчанка" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Собино, 5, лит. А, общей площадью 146,10 кв. м, в том числе 1 этаж, комнаты N 2, 2а, 2б, 2в, 3-3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9; 2 этаж, комнаты N 5, 6, 6а. В удовлетворении требований об освобождении иных помещений отказать.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2015 по делу N А53-10487/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)