Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2015 по делу N А43-29773/2015, принятое судьей Игнатьевой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом", ИНН 5246038123, ОГРН 1105246000650, г. Бор Нижегородской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки", ИНН 5260350430, ОГРН 1135260002393, г. Нижний Новгород, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, о признании договора прекратившимся и выселении ответчика,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" с требованиями о взыскании 1 151 815 рублей 61 копейки, в том числе: 634 070 рублей задолженности по арендной плате, 81 193 рубля 11 копеек долга по коммунальным платежам, 436 552 рубля 50 копеек неустойки, о признании договора от 28.02.2013 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Максима Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся и выселении ООО "Эффект бабочки" из указанного помещения.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" заявило ходатайство об уточнении исковых требований, настаивая на взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года; о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом". Уточнение судом принято.
Решением от 28.12.2015 с учетом определения об исправлении опечатки от 01.02.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом" 679 579 рублей 95 копеек, в том числе: 615 478 рублей 25 копеек долга и 64 101 рубль 26 копеек пени, а также 30 518 рублей 16 копеек расходов по государственной пошлине. признал договор аренды нежилого помещения от 28.02.2013 прекратившимся с 26.11.2015, обязал общество с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в течение 10 дней после вступления решения в законную силу освободить помещение общей площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького, дом 77, и передать его по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом", в остальной части иск оставил без удовлетворения, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7046 рублей 84 копейки.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Эффект бабочки" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель не согласен с суммой подлежащей взысканию государственной пошлины.
Пояснил, что площадь арендуемого помещения составляет 207,9 кв. м, а не 2507,9 кв. м, как указал суд в резолютивной части решения.
ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а также о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 февраля 2013 года ОАО коммерческий банк "Эллипс банк" ("Арендодатель") и ООО "Эффект бабочки" ("Арендатор") заключили договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым по акту приема-передачи ООО "Эффект бабочки" получило в арендное пользование для размещения фитнес-клуба помещение общей площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4.
По условиям договора (раздел 3 договора) арендатор обязался ежемесячно, не позднее 3-го числа текущего месяца перечислять арендную плату, размер которой с 01 мая 2013 года составляет 114 345 руб. 46 коп. Сверх арендной платы арендатор обязан ежемесячно возмещать (компенсировать) арендодателю фактически понесенные расходы по оплате газоснабжения по действующим тарифам газоснабжающей организации, электроэнергии по действующим тарифам энергоснабжающей организации, расходы по обслуживанию территории, прилегающей к зданию, в котором расположено арендуемое помещение, расходы по оплате водоснабжения, канализации по действующим тарифам специализированных организаций. Указанные расходы компенсируются на основании представленных арендодателем счетов организаций-поставщиков соответствующих услуг за соответствующий расчетный период, в течение 5-ти рабочих дней, исчисляя с даты получения арендатором от арендодателя счетов за расчетный период.
За нарушение срока уплаты арендной платы и/или срока возмещения (компенсации) расходов арендатор обязуется уплачивать арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до полной фактической уплаты долга (пункт 7.1 договора).
Пунктом 3.8 договора предусмотрена уплата арендатором гарантийного платежа в размере 103 950 руб. путем внесения в кассу либо на счет арендодателя. Данный платеж служит гарантией надлежащего выполнения арендатором предусмотренных договором обязательств, и в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора, и/или иных обязательных платежей, предусмотренных договором, более чем на 10 календарных дней. При наступлении условий, предусмотренных пунктом 4.3 договора, договор считается прекратившим свое действие на следующий день после получения арендатором соответствующего письменного уведомления от арендодателя. В данном случае арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором обязательные платежи и возвратить помещение по акту приема-передачи в день прекращения договора.
Срок действия договора установлен до 01 февраля 2016 года (пункт 5.1 договора).
20 марта 2013 года договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
22 июля 2013 года право собственности на помещение площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, приобрело ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом".
05 ноября 2015 года ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" направило в адрес ООО "Эффект бабочки" уведомление об отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 4.3 договора в связи с нарушением обществом сроков перечисления арендной платы и иных платежей.
Данное уведомление 25 ноября 2015 года получила директор ООО "Эффект бабочки" Халдина М.П. (л. д. 73, 74).
Согласно совместному акту сверки расчетов по состоянию на 15 декабря 2015 года ответчик имеет задолженность перед ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" в сумме 615 478 рублей 25 копеек по арендной плате и коммунальным услугам.
В настоящее время ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года; о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом".
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных и коммунальных платежей в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 615 478 руб. 25 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Кроме того, взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 7.1 договора, согласно которому определена ответственность арендатора в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за нарушение сроков перечисления арендной платы, а также сроков возмещения коммунальных услуг.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его верным в сумме 641 012 руб. 61 коп. за период с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года.
Вместе с тем суд первой инстанции, приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 64 101 руб. 26 коп. (0,1%).
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для большего ее уменьшения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора, и/или иных обязательных платежей, предусмотренных договором, более чем на 10 календарных дней. При наступлении условий предусмотренных пунктом 4.3 договора, договор считается прекратившим свое действие на следующий день после получения арендатором соответствующего письменного уведомления от арендодателя.
05 ноября 2015 года ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" направило в адрес ООО "Эффект бабочки" уведомление об отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 4.3 договора в связи с нарушением обществом сроков перечисления арендной платы и иных платежей.
Данное уведомление получено 25 ноября 2015 года директором ООО "Эффект бабочки" (л. д. 73, 74).
Следовательно, договор с 26.11.2015 прекратил свое действие.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.2.11 договора предусмотрена обязанность возврата помещения в день прекращения договора.
Поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств освобождения ответчиком объекта аренды не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
При этом определением от 01.02.2016 судом первой инстанции исправлена опечатка в резолютивной части решения по указанию площади арендуемого помещения на 207,9 кв. м.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены.
Довод о неверном определении размера государственной пошлины отклоняется судом апелляционной инстанции.
Из содержания части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
В силу пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам неимущественного характера уплачивается в размере 6000 рублей.
По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при объединении в заявлении, поданном в арбитражный суд, нескольких взаимосвязанных требований неимущественного характера оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование (пункт 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").
Из материалов дела видно, что истцом заявлено о взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года.
Также истцом заявлено два требования неимущественного характера (о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом").
Таким образом, сумма государственной пошлины составит 37 565 руб., которая по итогам спора по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесена судом на ответчика.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2015 по делу N А43-29773/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 ПО ДЕЛУ N А43-29773/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А43-29773/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2015 по делу N А43-29773/2015, принятое судьей Игнатьевой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом", ИНН 5246038123, ОГРН 1105246000650, г. Бор Нижегородской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки", ИНН 5260350430, ОГРН 1135260002393, г. Нижний Новгород, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, о признании договора прекратившимся и выселении ответчика,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" с требованиями о взыскании 1 151 815 рублей 61 копейки, в том числе: 634 070 рублей задолженности по арендной плате, 81 193 рубля 11 копеек долга по коммунальным платежам, 436 552 рубля 50 копеек неустойки, о признании договора от 28.02.2013 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Максима Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся и выселении ООО "Эффект бабочки" из указанного помещения.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" заявило ходатайство об уточнении исковых требований, настаивая на взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года; о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом". Уточнение судом принято.
Решением от 28.12.2015 с учетом определения об исправлении опечатки от 01.02.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом" 679 579 рублей 95 копеек, в том числе: 615 478 рублей 25 копеек долга и 64 101 рубль 26 копеек пени, а также 30 518 рублей 16 копеек расходов по государственной пошлине. признал договор аренды нежилого помещения от 28.02.2013 прекратившимся с 26.11.2015, обязал общество с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в течение 10 дней после вступления решения в законную силу освободить помещение общей площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького, дом 77, и передать его по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению недвижимым имуществом", в остальной части иск оставил без удовлетворения, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7046 рублей 84 копейки.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Эффект бабочки" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель не согласен с суммой подлежащей взысканию государственной пошлины.
Пояснил, что площадь арендуемого помещения составляет 207,9 кв. м, а не 2507,9 кв. м, как указал суд в резолютивной части решения.
ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а также о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 февраля 2013 года ОАО коммерческий банк "Эллипс банк" ("Арендодатель") и ООО "Эффект бабочки" ("Арендатор") заключили договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым по акту приема-передачи ООО "Эффект бабочки" получило в арендное пользование для размещения фитнес-клуба помещение общей площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4.
По условиям договора (раздел 3 договора) арендатор обязался ежемесячно, не позднее 3-го числа текущего месяца перечислять арендную плату, размер которой с 01 мая 2013 года составляет 114 345 руб. 46 коп. Сверх арендной платы арендатор обязан ежемесячно возмещать (компенсировать) арендодателю фактически понесенные расходы по оплате газоснабжения по действующим тарифам газоснабжающей организации, электроэнергии по действующим тарифам энергоснабжающей организации, расходы по обслуживанию территории, прилегающей к зданию, в котором расположено арендуемое помещение, расходы по оплате водоснабжения, канализации по действующим тарифам специализированных организаций. Указанные расходы компенсируются на основании представленных арендодателем счетов организаций-поставщиков соответствующих услуг за соответствующий расчетный период, в течение 5-ти рабочих дней, исчисляя с даты получения арендатором от арендодателя счетов за расчетный период.
За нарушение срока уплаты арендной платы и/или срока возмещения (компенсации) расходов арендатор обязуется уплачивать арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до полной фактической уплаты долга (пункт 7.1 договора).
Пунктом 3.8 договора предусмотрена уплата арендатором гарантийного платежа в размере 103 950 руб. путем внесения в кассу либо на счет арендодателя. Данный платеж служит гарантией надлежащего выполнения арендатором предусмотренных договором обязательств, и в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора, и/или иных обязательных платежей, предусмотренных договором, более чем на 10 календарных дней. При наступлении условий, предусмотренных пунктом 4.3 договора, договор считается прекратившим свое действие на следующий день после получения арендатором соответствующего письменного уведомления от арендодателя. В данном случае арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором обязательные платежи и возвратить помещение по акту приема-передачи в день прекращения договора.
Срок действия договора установлен до 01 февраля 2016 года (пункт 5.1 договора).
20 марта 2013 года договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
22 июля 2013 года право собственности на помещение площадью 207,9 кв. м, расположенное по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, приобрело ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом".
05 ноября 2015 года ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" направило в адрес ООО "Эффект бабочки" уведомление об отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 4.3 договора в связи с нарушением обществом сроков перечисления арендной платы и иных платежей.
Данное уведомление 25 ноября 2015 года получила директор ООО "Эффект бабочки" Халдина М.П. (л. д. 73, 74).
Согласно совместному акту сверки расчетов по состоянию на 15 декабря 2015 года ответчик имеет задолженность перед ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" в сумме 615 478 рублей 25 копеек по арендной плате и коммунальным услугам.
В настоящее время ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года; о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом".
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных и коммунальных платежей в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 615 478 руб. 25 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Кроме того, взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 7.1 договора, согласно которому определена ответственность арендатора в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за нарушение сроков перечисления арендной платы, а также сроков возмещения коммунальных услуг.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его верным в сумме 641 012 руб. 61 коп. за период с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года.
Вместе с тем суд первой инстанции, приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 64 101 руб. 26 коп. (0,1%).
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для большего ее уменьшения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора, и/или иных обязательных платежей, предусмотренных договором, более чем на 10 календарных дней. При наступлении условий предусмотренных пунктом 4.3 договора, договор считается прекратившим свое действие на следующий день после получения арендатором соответствующего письменного уведомления от арендодателя.
05 ноября 2015 года ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом" направило в адрес ООО "Эффект бабочки" уведомление об отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 4.3 договора в связи с нарушением обществом сроков перечисления арендной платы и иных платежей.
Данное уведомление получено 25 ноября 2015 года директором ООО "Эффект бабочки" (л. д. 73, 74).
Следовательно, договор с 26.11.2015 прекратил свое действие.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.2.11 договора предусмотрена обязанность возврата помещения в день прекращения договора.
Поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств освобождения ответчиком объекта аренды не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
При этом определением от 01.02.2016 судом первой инстанции исправлена опечатка в резолютивной части решения по указанию площади арендуемого помещения на 207,9 кв. м.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены.
Довод о неверном определении размера государственной пошлины отклоняется судом апелляционной инстанции.
Из содержания части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
В силу пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам неимущественного характера уплачивается в размере 6000 рублей.
По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при объединении в заявлении, поданном в арбитражный суд, нескольких взаимосвязанных требований неимущественного характера оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование (пункт 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").
Из материалов дела видно, что истцом заявлено о взыскании с ООО "Эффект бабочки" 1 256 490 руб. 86 коп., в том числе: 615 012 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 года по 25 ноября 2015 года; 465 руб. 75 коп. задолженности по коммунальным услугам; 641 012 руб. 61 коп. пени с 04 июня 2015 года по 25 ноября 2015 года.
Также истцом заявлено два требования неимущественного характера (о признании договора от 28.02.2013 года аренды нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4, прекратившимся с 26 ноября 2015 года; о понуждении ООО "Эффект бабочки" к освобождению нежилого помещения по адресу: г. Н. Новгород, ул. М. Горького, дом 77, помещение 4 и его возврату по акту приема-передачи ООО "Агентство по управлению недвижимым имуществом").
Таким образом, сумма государственной пошлины составит 37 565 руб., которая по итогам спора по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесена судом на ответчика.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2015 по делу N А43-29773/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект бабочки" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)