Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указал, что основной договор не подписан, так как на квартиру наложен арест, обязательства по предварительному договору прекращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Пашкевич А.М.,
и судей Кирсановой В.А., Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирсановой В.А.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К.Е.А. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16.07.2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.Е.А. к А., Г. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании аванса - отказать.
Взыскать с К.Е.А. в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
установила:
К.Е.А. обратился в суд с иском к А., Г. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании *** рублей; требование обосновано тем, что *** года между К.Е.А. и А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N *** по адресу: *** путем подписания основного договора купли-продажи квартиры в срок до *** года; при подписании предварительного договора К.Е.А. выплатил А. *** руб. в качестве аванса за приобретаемую квартиру, а остальные денежные средства обязался передать при подписании основного договора в срок до *** года. Основной договор купли-продажи сторонами не был подписан, поскольку определением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года на квартиру был наложен арест. Обязательства по предварительному договору от *** г. прекращены, поскольку продавцом не направилось покупателю предложение заключить основной договор, продавец не обращался в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор. Занимаясь сделками с недвижимостью на профессиональном уровне доверенное лицо А., Г. (учредитель и генеральный директор ООО "Правовой центр недвижимости") не мог не знать, что сделка купли-продажи недвижимости не может быть осуществлена без обязательной регистрации в органах Росреестра. А. знала, что на дату подписания предварительного договора квартира находится под арестом, и получила аванс в размере *** руб. Сделка купли-продажи не может быть осуществлена без обязательной регистрации в органах Росреестра. Истец просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным в силу ничтожности и взыскать с ответчиков *** рублей.
В судебное заседание истец явился, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик Г., одновременно представитель А., в суд явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований и применить срок исковой давности.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец К.Е.А.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики А., Г. не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили; руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца К.Е.А. полагавшего, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права и подлежит отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами по делу.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
Разрешая заявленные исковые требования суд первой инстанции руководствовался нормами статей 421, 422, 429, 445 Гражданского кодекса РФ.
Как установлено судом первой инстанции, *** года между А. и К.Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, находящейся по адресу: ***, по условиям которого покупатель обязался принять в собственность квартиру путем подписания основного договора купли-продажи квартиры в срок до *** года, стоимость квартиры согласована сторонами в размере *** руб., из которых *** руб. К.Е.А. оплачивает продавцу в виде аванса в момент подписания договора; *** г. А. получила от К.Е.А. по предварительному договору купли-продажи квартиры аванс в сумме *** руб.
Оспариваемым договором предусмотрено (п. 11), что в период действия договора продавец обязуется ни какими своими действиями и бездействиями не препятствовать покупателю и указанными им лицам в пользование данной квартирой, не заключать каких-либо договоров или расторгать (изменять) имеющихся, которые необходимы, для проживания и эксплуатации данной квартирой. Ни лично, ни по доверенности не проводить заселение посторонних лиц и саму себя в данную квартиру, не получив письменного разрешения зарегистрированных в данной квартире граждан. Не оспаривать наложенный Кузьминским районным судом арест на данную квартиру.
Как следует из материалов дела, представленных в деле судебных актов, в том числе определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.11.2014 года, которым установлено, что *** года К.Е.А. приобрел квартиру, расположенную по адресу: ***; *** года между ООО "АМТ БАНК" и К.Е.А. заключен кредитный договор N *** об открытии кредитной линии на сумму *** долларов США. В обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору между банком и истцом заключен договор об ипотеке, где спорное жилое помещение передано в залог. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, *** года заочным решением Кузьминского районного суда г. Москвы с К.Е.А. в пользу ООО "АМТ БАНК" была взыскана задолженность по кредитному договору N *** в размере *** долларов США *** центов в рублях по курсу ЦБ РФ и обращено взыскание на квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, а также установлена начальная продажная стоимость в размере *** долларов США. *** года было возбуждено исполнительное производство N *** и *** г. составлен акт о наложении ареста на имущество по исполнительному листу. *** г. между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом), в лице ООО "Центр Реализации" и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры; *** года А. получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 172 т. 1).
На основании заявления К.Е.А. определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** года заочное решение Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. *** года решением Кузьминского районного суда г. Москвы с К.Е.А. была взыскана задолженность по договору *** доллар США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда.
Вступившим в законную силу определением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года К.Е.А. было отказано в повороте решения, так как при новом рассмотрении дела суд не принял решение об отказе в удовлетворении иска; также суд не признал недействительными протокол от *** г. и договор купли-продажи от *** г., между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество) и А., поскольку на момент совершения данных действий решение суда от *** г. вступило в законную силу, торги по реализации спорного жилого помещения и заключенный по результатам проведенных торгов договор купли-продажи были проведены и сделка оформлена в соответствии с требованиями закона.
Решением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** г., К.Е.А., К.Е.В., К.О.Е., К.Т. признаны прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** и сняты с регистрационного учета, которое вступило в законную силу *** года.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры суд пришел к выводу, что при подписании предварительного договора стороны договорились не оспаривать наложенный Кузьминским районным судом г. Москвы арест на спорную квартиру (п. 11 договора), при этом, А. предпринимала меры по снятию ареста в удовлетворении которых определениями Кузьминского районного суда г. Москвы от *** г. и от *** г. было отказано, поскольку А. не являлась лицом, участвующим в деле. При этом, в силу положений ст. 421 ГК РФ, волеизъявление К.Е.А. было направлено на приобретение жилого помещения на условиях предварительного договора, которое не было реализовано в результате действий самого истца. При этом, истцом не представлены доказательства, подтверждающих направление А. требований о заключения основного договора купли-продажи и обращение К.Е.В. в суд с требованиями о понуждении заключения основного договора, доказательства подтверждающие получение денежных средств Г. от К.Е.А.
Суд признал, что утверждение истца об отсутствии в оспариваемом договоре возможности регистрации сделки купли-продажи в органах Росреестра не согласуется с положениями п. 9 предварительного договора, которым предусмотрена обязательная регистрация основного договора купли-продажи квартиры и переход права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Суд согласился с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям, поскольку истец обратился в Симоновский районный суд г. Москвы *** г., то есть по истечении установленного законом срока исковой давности; в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Установлено судом, что К.Е.А. знал об условиях договора с момента его подписания, так как присутствовал при его заключении, собственноручно его подписал. Каких-либо сведений, подтверждающих уважительность причин пропуска установленного законом срока по требованиям о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истцом не указано и суду не заявлялось; при этом, таких доказательств суду представлено не было, в связи с чем судом не установлены основания для применения ст. 205 ГК РФ.
С учетом представленных по делу доказательств судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом срока исковой давности, неправильном толковании условий предварительного договора нельзя признать убедительным и обоснованным основанием с правовой позиции для отмены решения; указанные доводы были подробно исследованы судом первой инстанции и получили правовую оценку согласно ст. 67 ГПК РФ в судебном акте.
Таким образом, приведенные истцом указанные доводы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, изложенными в оспариваемом судебном постановлении, вместе с тем, данные доводы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм действующего законодательства. Несогласие заявителя с выводами суда направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что не влечет отмену обжалуемого решения при отсутствии к тому правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К.Е.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-38517/2015
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании аванса.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец указал, что основной договор не подписан, так как на квартиру наложен арест, обязательства по предварительному договору прекращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2015 г. по делу N 33-38517/2015
Судья Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Пашкевич А.М.,
и судей Кирсановой В.А., Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирсановой В.А.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К.Е.А. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16.07.2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.Е.А. к А., Г. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании аванса - отказать.
Взыскать с К.Е.А. в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
установила:
К.Е.А. обратился в суд с иском к А., Г. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании *** рублей; требование обосновано тем, что *** года между К.Е.А. и А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N *** по адресу: *** путем подписания основного договора купли-продажи квартиры в срок до *** года; при подписании предварительного договора К.Е.А. выплатил А. *** руб. в качестве аванса за приобретаемую квартиру, а остальные денежные средства обязался передать при подписании основного договора в срок до *** года. Основной договор купли-продажи сторонами не был подписан, поскольку определением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года на квартиру был наложен арест. Обязательства по предварительному договору от *** г. прекращены, поскольку продавцом не направилось покупателю предложение заключить основной договор, продавец не обращался в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор. Занимаясь сделками с недвижимостью на профессиональном уровне доверенное лицо А., Г. (учредитель и генеральный директор ООО "Правовой центр недвижимости") не мог не знать, что сделка купли-продажи недвижимости не может быть осуществлена без обязательной регистрации в органах Росреестра. А. знала, что на дату подписания предварительного договора квартира находится под арестом, и получила аванс в размере *** руб. Сделка купли-продажи не может быть осуществлена без обязательной регистрации в органах Росреестра. Истец просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным в силу ничтожности и взыскать с ответчиков *** рублей.
В судебное заседание истец явился, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик Г., одновременно представитель А., в суд явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований и применить срок исковой давности.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец К.Е.А.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики А., Г. не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили; руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца К.Е.А. полагавшего, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права и подлежит отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами по делу.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
Разрешая заявленные исковые требования суд первой инстанции руководствовался нормами статей 421, 422, 429, 445 Гражданского кодекса РФ.
Как установлено судом первой инстанции, *** года между А. и К.Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, находящейся по адресу: ***, по условиям которого покупатель обязался принять в собственность квартиру путем подписания основного договора купли-продажи квартиры в срок до *** года, стоимость квартиры согласована сторонами в размере *** руб., из которых *** руб. К.Е.А. оплачивает продавцу в виде аванса в момент подписания договора; *** г. А. получила от К.Е.А. по предварительному договору купли-продажи квартиры аванс в сумме *** руб.
Оспариваемым договором предусмотрено (п. 11), что в период действия договора продавец обязуется ни какими своими действиями и бездействиями не препятствовать покупателю и указанными им лицам в пользование данной квартирой, не заключать каких-либо договоров или расторгать (изменять) имеющихся, которые необходимы, для проживания и эксплуатации данной квартирой. Ни лично, ни по доверенности не проводить заселение посторонних лиц и саму себя в данную квартиру, не получив письменного разрешения зарегистрированных в данной квартире граждан. Не оспаривать наложенный Кузьминским районным судом арест на данную квартиру.
Как следует из материалов дела, представленных в деле судебных актов, в том числе определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.11.2014 года, которым установлено, что *** года К.Е.А. приобрел квартиру, расположенную по адресу: ***; *** года между ООО "АМТ БАНК" и К.Е.А. заключен кредитный договор N *** об открытии кредитной линии на сумму *** долларов США. В обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору между банком и истцом заключен договор об ипотеке, где спорное жилое помещение передано в залог. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, *** года заочным решением Кузьминского районного суда г. Москвы с К.Е.А. в пользу ООО "АМТ БАНК" была взыскана задолженность по кредитному договору N *** в размере *** долларов США *** центов в рублях по курсу ЦБ РФ и обращено взыскание на квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, а также установлена начальная продажная стоимость в размере *** долларов США. *** года было возбуждено исполнительное производство N *** и *** г. составлен акт о наложении ареста на имущество по исполнительному листу. *** г. между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом), в лице ООО "Центр Реализации" и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры; *** года А. получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 172 т. 1).
На основании заявления К.Е.А. определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** года заочное решение Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. *** года решением Кузьминского районного суда г. Москвы с К.Е.А. была взыскана задолженность по договору *** доллар США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда.
Вступившим в законную силу определением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** года К.Е.А. было отказано в повороте решения, так как при новом рассмотрении дела суд не принял решение об отказе в удовлетворении иска; также суд не признал недействительными протокол от *** г. и договор купли-продажи от *** г., между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество) и А., поскольку на момент совершения данных действий решение суда от *** г. вступило в законную силу, торги по реализации спорного жилого помещения и заключенный по результатам проведенных торгов договор купли-продажи были проведены и сделка оформлена в соответствии с требованиями закона.
Решением Кузьминского районного суда г. Москвы от *** г., К.Е.А., К.Е.В., К.О.Е., К.Т. признаны прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** и сняты с регистрационного учета, которое вступило в законную силу *** года.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры суд пришел к выводу, что при подписании предварительного договора стороны договорились не оспаривать наложенный Кузьминским районным судом г. Москвы арест на спорную квартиру (п. 11 договора), при этом, А. предпринимала меры по снятию ареста в удовлетворении которых определениями Кузьминского районного суда г. Москвы от *** г. и от *** г. было отказано, поскольку А. не являлась лицом, участвующим в деле. При этом, в силу положений ст. 421 ГК РФ, волеизъявление К.Е.А. было направлено на приобретение жилого помещения на условиях предварительного договора, которое не было реализовано в результате действий самого истца. При этом, истцом не представлены доказательства, подтверждающих направление А. требований о заключения основного договора купли-продажи и обращение К.Е.В. в суд с требованиями о понуждении заключения основного договора, доказательства подтверждающие получение денежных средств Г. от К.Е.А.
Суд признал, что утверждение истца об отсутствии в оспариваемом договоре возможности регистрации сделки купли-продажи в органах Росреестра не согласуется с положениями п. 9 предварительного договора, которым предусмотрена обязательная регистрация основного договора купли-продажи квартиры и переход права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Суд согласился с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям, поскольку истец обратился в Симоновский районный суд г. Москвы *** г., то есть по истечении установленного законом срока исковой давности; в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Установлено судом, что К.Е.А. знал об условиях договора с момента его подписания, так как присутствовал при его заключении, собственноручно его подписал. Каких-либо сведений, подтверждающих уважительность причин пропуска установленного законом срока по требованиям о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истцом не указано и суду не заявлялось; при этом, таких доказательств суду представлено не было, в связи с чем судом не установлены основания для применения ст. 205 ГК РФ.
С учетом представленных по делу доказательств судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом срока исковой давности, неправильном толковании условий предварительного договора нельзя признать убедительным и обоснованным основанием с правовой позиции для отмены решения; указанные доводы были подробно исследованы судом первой инстанции и получили правовую оценку согласно ст. 67 ГПК РФ в судебном акте.
Таким образом, приведенные истцом указанные доводы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, изложенными в оспариваемом судебном постановлении, вместе с тем, данные доводы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм действующего законодательства. Несогласие заявителя с выводами суда направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что не влечет отмену обжалуемого решения при отсутствии к тому правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К.Е.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)