Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что неисполнение со стороны ответчика своих обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, по выдаче ему пакета документов для регистрации его права собственности на квартиру делает невозможным оформление его права собственности на принадлежащую ему квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Степанова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
и судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе представителя Б. по доверенности Д.,
на решение Перовского районного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования РОО "Правозащита" в защиту интересов Б. к ОАО "Гордорстрой" о признании права собственности на жилое помещение - оставить без удовлетворения.
установила:
Б. обратился в суд в лице представителей РОО "Правозащита" с иском к ОАО "Гордорстрой" о признании права собственности на квартиру N * расположенное по адресу: *.
02 апреля 2009 г. между ОАО "Гордорстрой" и Б. был заключен предварительный договор N * в соответствии с которыми ОАО "Гордорстрой" обязуется заключить с Б. в будущем договор купли-продажи квартиры и передать в его собственность однокомнатную квартиру проектной площадью * кв. м, расположенную на *-м этаже, номер на площадке * в секции * жилого дома по адресу: *, стоимостью * рублей.
Обязанности, предусмотренные предварительным договором, в том числе п. 2.2, п. 3.1., а именно, оплата предварительной стоимости квартиры в размере более *% Б. исполнил, что подтверждается копиями платежных поручений.
В соответствии с п. 1.4, п. 4.1.2, п. 4.2.2 предварительного договора при условии исполнения обязательств по договору, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру, при оплате Б. стоимости квартиры в размере более *%. Оставшуюся часть стоимости квартиры Б. оплачивает в рассрочку в течение * лет, что предусмотрено п. 1 дополнительного соглашения к предварительному договору N * от 02.04.2009 г.
Согласно п. 3.4 Предварительного договора, в случае неоплаты Б. полной стоимости квартиры на момент заключения основного договора, с момента передачи квартиры Б., ОАО "Гордорстрой" регистрирует право залога на квартиру.
Жилой дом по адресу: * завершен строительством и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: *.
Б. 20 января 2014 г. предоставлено право пользования и владения квартирой N *, общей площадью * кв. м., расположенной на * этаже, в секции * жилого дома по адресу: *, на основании Соглашения от 20 января 2014 г., заключенного между Б. и ОАО "Гордорстрой".
06 марта 2015 г. Б. было направлено ответчику - ОАО "Гордорстрой", предложение заключении договора - купли-продажи квартиры, которое было оставлено без ответа.
Ответчик - ОАО "Гордорстрой", принятые на себя по предварительному договору N * от 02.04.2009 г. обязанности не исполнил: свое право собственности, как "продавец", на квартиру не зарегистрировал; договор купли-продажи квартиры с истцом не заключил; пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру, Б. не предоставил.
Неисполнение со стороны ответчика ОАО "Гордорстрой" своих обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, по выдаче Б. необходимого и достаточного пакта документов для регистрации его права собственности на квартиру, делает невозможным оформление права собственности Б. на принадлежащую ему квартиру.
Истец просил признать за Б. право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N *, расположенную по адресу: г. *.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя по доверенности Д., которая исковые требования поддержала.
Ответчик ОАО "Гордорстрой" о месте и времени судебного разбирательства извещался, представитель представил в суд отзыв в котором не возражал против удовлетворения исковых требований при условии регистрации в ЕГРП сведений о наличии залога на квартиру до выплаты задолженности истцом по договору в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в суд не явился, извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель РОО "Правозащита", являющаяся одновременно представителем Б. по доверенности Д., по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, суд пришел к неправильным выводам о нарушении истцом своих договорных обязательств по оплате стоимости квартиры в полном объеме.
Истец Б. и его представитель по доверенности Д. в заседание коллегии явились, доводы жалобы поддержали.
Ответчик ОАО "Гордорстрой", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заседание коллегии не явились, извещены.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав истца Б. и представителя РОО "Правозащита", являющуюся одновременно представителем истца по доверенности Д., изучив доводы жалобы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 218 ч. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела 16.11.2004 года заключен Инвестиционно-строительный контракт между Правительством Москвы и ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ОАО "Домостроительный комбинат N 1", ЗАО "СУ N 155", ЗАО "Мосфундаментстрой-6", "СУ-83 МФС", Акционерным коммерческим банком "Русский национальный инвестиционный банк (открытое акционерное общество", предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово".
22.12.2004 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ОАО "Мосинжстрой" был заключен договор инвестирования N 489-И, в соответствии с которым ОАО "Мосинжстрой" привлечено в качестве инвестора к осуществлению экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово". При этом, на основании Приложения N * к указанному договору в качестве квартиры, имущественные права на которую возникнут у ОАО "Мосинжстрой" в завершенном строительством объекте указана квартира по строительному адресу: *.
Согласно договору соинвестирования N * от 03 февраля 2005 года, заключенного между ОАО "Мосинжстрой" и ОАО "Гордорстрой" Инвестор ОАО "Мосинжстрой" предоставил соинвестору ОАО "Гордорстрой" правомочия по вложению инвестиций в реализацию инвестиционного проекта в объеме и в рамках доли, подлежащей инвестированию Инвестором в инвестиционном проекте и на получение результата инвестиционной деятельности. Как следует из приложения к нему N * от 18 марта 2005 года в качестве квартиры, имущественные права на которую возникнут у ОАО "Мосинжстрой" в завершенном строительством объекте указана квартира по строительному адресу: *.
Согласно Протокола поквартирного распределения жилой площади, по адресу: * подписанного между ОАО "Мосинжстрой", ОАО "Гордорстрой", ООО "Дирекция МВКС", ОАО "Горнопроходческих работ N *" от 25 декабря 2007 г. (л.д. *), а также согласно акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности от 01 октября 2010 г. (л.д. *) подписанного между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ОАО "Мосинжстрой", а также аналогичными актами, подписанными ОАО "Мосинжстрой" ОАО "Гордорстрой" от 17 февраля 2011 г. (л.д. *) спорная квартира N * была распределена за Ответчиком.
02 апреля 2009 г. между ОАО "Гордорстрой" и Б., был заключен предварительный договор N *, в соответствии с которыми ОАО "Гордорстрой" обязуется заключить с Б. в будущем договор купли-продажи квартиры и передать в его собственность однокомнатную квартиру проектной площадью * кв. м, расположенную на *-м этаже, номер на площадке *. в секции * жилого дома по адресу: *, стоимостью 2 * рублей.
Согласно п. 3.1 Предварительного договора, учетом дополнительного соглашения от 14 августа 2013 г. (л.д. *) оплата стоимости квартиры осуществляется покупателем на расчетный счет продавца в следующем порядке:
- - не менее 30% стоимости квартиры оплачивается в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора;
- - оставшаяся сумма оплачивается в течение 8 лет равными долями, ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом заключения договора.
В соответствии с положениями п. 3.4 в случае неоплаты покупателем полной стоимости квартиры до момента заключения сторонами основного договора, с момента передачи квартиры покупателю, продавец регистрирует право залога на квартиру.
Стоимость приобретаемого истцом жилого помещения на момент вынесения решения, оплачена не в полном размере, у Б. имелась задолженность перед ответчиком по оплате спорного имущества в размере * руб.
Жилой дом, в котором находится спорная квартира, окончен строительством и введен в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес по адресу: *.
В соответствии с Соглашением N * от 20 января 2014 г. (л.д. *), квартира передана истцу во владение и пользование по соглашению заключенному между истцом и ответчиком, истец несет расходы по содержанию и оплате коммунальных услуг.
При вынесении решения суд первой инстанции пришел к выводам, что по своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон, кроме как обязательства заключить договор в будущем. Но, поскольку в данном случае, заключенный между сторонами договор уже исполнен в соответствии с его условиями со стороны продавца, а именно квартира возведена и передана истцу, то по смыслу гражданского законодательства вне зависимости от наименования договора к нему должны применяться правила договора купли-продажи.
Поскольку истцом на момент вынесения решения вопреки положениям ст. ст. 309, 454 ГК РФ не исполнены в полном объеме обязательства по оплате приобретенного имущества, суд первой инстанции не усмотрел возможности удовлетворить исковые требования.
Судебная коллегия соглашаясь с выводами суда о том, что к спорным правоотношениям надлежит применять положения о договоре купли продаже жилого помещения, не может согласиться с выводами суда об отказе в иске в связи с отсутствием доказательств об оплате истцом в полном объеме стоимости квартиры по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Несмотря на то обстоятельство, что срок исполнения истцом своих обязательств в полном объеме еще не наступил в настоящее время возникли обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения договора со стороны ОАО "Гордорстроя" в части регистрации на свое имя права собственности на спорную квартиру по договору соинвестирования, заключенному с ОАО "Мосинжстроем", поскольку решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г. (л.д. *) ОАО "Мосинжстрой" признано банкротом, а значит ОАО "Гордорстрой" и ОАО "Мосинжстрой" не в состоянии подать совместное заявление о регистрации права собственности ОАО "Гордорстроя" на спорную квартиру в службу Росреестра.
С учетом изложенного у истца возникли основания для обращения в суд за защитой нарушенного права на признание за ним права собственности на вновь возведенное строение.
Как описано выше, фактически, между сторонами был заключен договор купли продажи с рассрочкой платежа, по которому истец обязался авансом оплатить 30% от стоимости квартиры с ежеквартальным погашением задолженности равными платежами на срок до 2017 г.
Согласно положениям ст. 488 ГК РФ:
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании положений ст. 489 ГК РФ:
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Также из материалов дела следует, что к моменту рассмотрения дела в суде из предусмотренных по договору купли-продажи * руб. истцом было оплачено * руб. или более 81% от полной стоимости товара.
При указанных обстоятельствах, с учетом положений п. п. 4 - 5 ст. 488 ГК РФ и п. п. 2 - 3 ст. 489 ГК РФ даже в случае нарушения со стороны истца обязательств по своевременно оплате оставшейся суммы долга в качестве последствий несоблюдения таких обязательств законом предусмотрено лишь право продавца на взыскание оставшейся суммы задолженности с начислением процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Дополнительно, на случай неисполнения истцом обязательств по оплате цены товара в полном объеме в установленный срок предусмотрели в п. 3.4 договора право продавца зарегистрировать залог на квартиру в ЕГРП.
При этом, коллегия приходит к выводам, что ни договором, ни законом при ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по доплате оставшихся 19% от стоимости квартиры не предусмотрен запрет на регистрацию его права собственности на спорный объект.
Более того, исходя из имеющегося в деле отзыва ответчика на иск (л.д. *), ПАО "Гордорстрой" не возражал против удовлетворения требований по иску, ходатайствуя при этом об указании в решении на залог квартиры в пользу ответчика, а значит оснований для отказа в удовлетворении иска о признании за Б. права собственности на квартиру у суда не имелось.
При указанных обстоятельствах, коллегия полагает необходимым решение суда отменить на основании положений ст. 330 ГПК РФ, в связи с неверным применением норм материального права и в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Разрешая требования по иску по существу, коллегия находит иск подлежащим удовлетворению по обстоятельствам, указанным выше, а также с учетом того обстоятельства, что на стадии апелляционного рассмотрения жалобы истцом представлена справка ПАО "Гордорстрой", из которой следует, что по состоянию на 30 сентября 2015 г. оплата за спорную квартиру истцом произведена полностью.
При указанных обстоятельствах какая-либо необходимость в наложении обременений на квартиру в связи с регистрацией права в ЕГРП коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2015 года - отменить.
Признать за Б. право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *.
Решение является основание для регистрации права собственности Б. на указанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.01.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2635/2016
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что неисполнение со стороны ответчика своих обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, по выдаче ему пакета документов для регистрации его права собственности на квартиру делает невозможным оформление его права собственности на принадлежащую ему квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N 33-2635/16
Судья Степанова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
и судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе представителя Б. по доверенности Д.,
на решение Перовского районного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования РОО "Правозащита" в защиту интересов Б. к ОАО "Гордорстрой" о признании права собственности на жилое помещение - оставить без удовлетворения.
установила:
Б. обратился в суд в лице представителей РОО "Правозащита" с иском к ОАО "Гордорстрой" о признании права собственности на квартиру N * расположенное по адресу: *.
02 апреля 2009 г. между ОАО "Гордорстрой" и Б. был заключен предварительный договор N * в соответствии с которыми ОАО "Гордорстрой" обязуется заключить с Б. в будущем договор купли-продажи квартиры и передать в его собственность однокомнатную квартиру проектной площадью * кв. м, расположенную на *-м этаже, номер на площадке * в секции * жилого дома по адресу: *, стоимостью * рублей.
Обязанности, предусмотренные предварительным договором, в том числе п. 2.2, п. 3.1., а именно, оплата предварительной стоимости квартиры в размере более *% Б. исполнил, что подтверждается копиями платежных поручений.
В соответствии с п. 1.4, п. 4.1.2, п. 4.2.2 предварительного договора при условии исполнения обязательств по договору, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру, при оплате Б. стоимости квартиры в размере более *%. Оставшуюся часть стоимости квартиры Б. оплачивает в рассрочку в течение * лет, что предусмотрено п. 1 дополнительного соглашения к предварительному договору N * от 02.04.2009 г.
Согласно п. 3.4 Предварительного договора, в случае неоплаты Б. полной стоимости квартиры на момент заключения основного договора, с момента передачи квартиры Б., ОАО "Гордорстрой" регистрирует право залога на квартиру.
Жилой дом по адресу: * завершен строительством и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: *.
Б. 20 января 2014 г. предоставлено право пользования и владения квартирой N *, общей площадью * кв. м., расположенной на * этаже, в секции * жилого дома по адресу: *, на основании Соглашения от 20 января 2014 г., заключенного между Б. и ОАО "Гордорстрой".
06 марта 2015 г. Б. было направлено ответчику - ОАО "Гордорстрой", предложение заключении договора - купли-продажи квартиры, которое было оставлено без ответа.
Ответчик - ОАО "Гордорстрой", принятые на себя по предварительному договору N * от 02.04.2009 г. обязанности не исполнил: свое право собственности, как "продавец", на квартиру не зарегистрировал; договор купли-продажи квартиры с истцом не заключил; пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру, Б. не предоставил.
Неисполнение со стороны ответчика ОАО "Гордорстрой" своих обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, по выдаче Б. необходимого и достаточного пакта документов для регистрации его права собственности на квартиру, делает невозможным оформление права собственности Б. на принадлежащую ему квартиру.
Истец просил признать за Б. право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N *, расположенную по адресу: г. *.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя по доверенности Д., которая исковые требования поддержала.
Ответчик ОАО "Гордорстрой" о месте и времени судебного разбирательства извещался, представитель представил в суд отзыв в котором не возражал против удовлетворения исковых требований при условии регистрации в ЕГРП сведений о наличии залога на квартиру до выплаты задолженности истцом по договору в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в суд не явился, извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель РОО "Правозащита", являющаяся одновременно представителем Б. по доверенности Д., по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, суд пришел к неправильным выводам о нарушении истцом своих договорных обязательств по оплате стоимости квартиры в полном объеме.
Истец Б. и его представитель по доверенности Д. в заседание коллегии явились, доводы жалобы поддержали.
Ответчик ОАО "Гордорстрой", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заседание коллегии не явились, извещены.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав истца Б. и представителя РОО "Правозащита", являющуюся одновременно представителем истца по доверенности Д., изучив доводы жалобы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 218 ч. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела 16.11.2004 года заключен Инвестиционно-строительный контракт между Правительством Москвы и ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ОАО "Домостроительный комбинат N 1", ЗАО "СУ N 155", ЗАО "Мосфундаментстрой-6", "СУ-83 МФС", Акционерным коммерческим банком "Русский национальный инвестиционный банк (открытое акционерное общество", предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово".
22.12.2004 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ОАО "Мосинжстрой" был заключен договор инвестирования N 489-И, в соответствии с которым ОАО "Мосинжстрой" привлечено в качестве инвестора к осуществлению экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово". При этом, на основании Приложения N * к указанному договору в качестве квартиры, имущественные права на которую возникнут у ОАО "Мосинжстрой" в завершенном строительством объекте указана квартира по строительному адресу: *.
Согласно договору соинвестирования N * от 03 февраля 2005 года, заключенного между ОАО "Мосинжстрой" и ОАО "Гордорстрой" Инвестор ОАО "Мосинжстрой" предоставил соинвестору ОАО "Гордорстрой" правомочия по вложению инвестиций в реализацию инвестиционного проекта в объеме и в рамках доли, подлежащей инвестированию Инвестором в инвестиционном проекте и на получение результата инвестиционной деятельности. Как следует из приложения к нему N * от 18 марта 2005 года в качестве квартиры, имущественные права на которую возникнут у ОАО "Мосинжстрой" в завершенном строительством объекте указана квартира по строительному адресу: *.
Согласно Протокола поквартирного распределения жилой площади, по адресу: * подписанного между ОАО "Мосинжстрой", ОАО "Гордорстрой", ООО "Дирекция МВКС", ОАО "Горнопроходческих работ N *" от 25 декабря 2007 г. (л.д. *), а также согласно акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности от 01 октября 2010 г. (л.д. *) подписанного между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ОАО "Мосинжстрой", а также аналогичными актами, подписанными ОАО "Мосинжстрой" ОАО "Гордорстрой" от 17 февраля 2011 г. (л.д. *) спорная квартира N * была распределена за Ответчиком.
02 апреля 2009 г. между ОАО "Гордорстрой" и Б., был заключен предварительный договор N *, в соответствии с которыми ОАО "Гордорстрой" обязуется заключить с Б. в будущем договор купли-продажи квартиры и передать в его собственность однокомнатную квартиру проектной площадью * кв. м, расположенную на *-м этаже, номер на площадке *. в секции * жилого дома по адресу: *, стоимостью 2 * рублей.
Согласно п. 3.1 Предварительного договора, учетом дополнительного соглашения от 14 августа 2013 г. (л.д. *) оплата стоимости квартиры осуществляется покупателем на расчетный счет продавца в следующем порядке:
- - не менее 30% стоимости квартиры оплачивается в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора;
- - оставшаяся сумма оплачивается в течение 8 лет равными долями, ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом заключения договора.
В соответствии с положениями п. 3.4 в случае неоплаты покупателем полной стоимости квартиры до момента заключения сторонами основного договора, с момента передачи квартиры покупателю, продавец регистрирует право залога на квартиру.
Стоимость приобретаемого истцом жилого помещения на момент вынесения решения, оплачена не в полном размере, у Б. имелась задолженность перед ответчиком по оплате спорного имущества в размере * руб.
Жилой дом, в котором находится спорная квартира, окончен строительством и введен в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес по адресу: *.
В соответствии с Соглашением N * от 20 января 2014 г. (л.д. *), квартира передана истцу во владение и пользование по соглашению заключенному между истцом и ответчиком, истец несет расходы по содержанию и оплате коммунальных услуг.
При вынесении решения суд первой инстанции пришел к выводам, что по своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон, кроме как обязательства заключить договор в будущем. Но, поскольку в данном случае, заключенный между сторонами договор уже исполнен в соответствии с его условиями со стороны продавца, а именно квартира возведена и передана истцу, то по смыслу гражданского законодательства вне зависимости от наименования договора к нему должны применяться правила договора купли-продажи.
Поскольку истцом на момент вынесения решения вопреки положениям ст. ст. 309, 454 ГК РФ не исполнены в полном объеме обязательства по оплате приобретенного имущества, суд первой инстанции не усмотрел возможности удовлетворить исковые требования.
Судебная коллегия соглашаясь с выводами суда о том, что к спорным правоотношениям надлежит применять положения о договоре купли продаже жилого помещения, не может согласиться с выводами суда об отказе в иске в связи с отсутствием доказательств об оплате истцом в полном объеме стоимости квартиры по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Несмотря на то обстоятельство, что срок исполнения истцом своих обязательств в полном объеме еще не наступил в настоящее время возникли обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения договора со стороны ОАО "Гордорстроя" в части регистрации на свое имя права собственности на спорную квартиру по договору соинвестирования, заключенному с ОАО "Мосинжстроем", поскольку решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г. (л.д. *) ОАО "Мосинжстрой" признано банкротом, а значит ОАО "Гордорстрой" и ОАО "Мосинжстрой" не в состоянии подать совместное заявление о регистрации права собственности ОАО "Гордорстроя" на спорную квартиру в службу Росреестра.
С учетом изложенного у истца возникли основания для обращения в суд за защитой нарушенного права на признание за ним права собственности на вновь возведенное строение.
Как описано выше, фактически, между сторонами был заключен договор купли продажи с рассрочкой платежа, по которому истец обязался авансом оплатить 30% от стоимости квартиры с ежеквартальным погашением задолженности равными платежами на срок до 2017 г.
Согласно положениям ст. 488 ГК РФ:
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании положений ст. 489 ГК РФ:
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Также из материалов дела следует, что к моменту рассмотрения дела в суде из предусмотренных по договору купли-продажи * руб. истцом было оплачено * руб. или более 81% от полной стоимости товара.
При указанных обстоятельствах, с учетом положений п. п. 4 - 5 ст. 488 ГК РФ и п. п. 2 - 3 ст. 489 ГК РФ даже в случае нарушения со стороны истца обязательств по своевременно оплате оставшейся суммы долга в качестве последствий несоблюдения таких обязательств законом предусмотрено лишь право продавца на взыскание оставшейся суммы задолженности с начислением процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Дополнительно, на случай неисполнения истцом обязательств по оплате цены товара в полном объеме в установленный срок предусмотрели в п. 3.4 договора право продавца зарегистрировать залог на квартиру в ЕГРП.
При этом, коллегия приходит к выводам, что ни договором, ни законом при ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по доплате оставшихся 19% от стоимости квартиры не предусмотрен запрет на регистрацию его права собственности на спорный объект.
Более того, исходя из имеющегося в деле отзыва ответчика на иск (л.д. *), ПАО "Гордорстрой" не возражал против удовлетворения требований по иску, ходатайствуя при этом об указании в решении на залог квартиры в пользу ответчика, а значит оснований для отказа в удовлетворении иска о признании за Б. права собственности на квартиру у суда не имелось.
При указанных обстоятельствах, коллегия полагает необходимым решение суда отменить на основании положений ст. 330 ГПК РФ, в связи с неверным применением норм материального права и в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Разрешая требования по иску по существу, коллегия находит иск подлежащим удовлетворению по обстоятельствам, указанным выше, а также с учетом того обстоятельства, что на стадии апелляционного рассмотрения жалобы истцом представлена справка ПАО "Гордорстрой", из которой следует, что по состоянию на 30 сентября 2015 г. оплата за спорную квартиру истцом произведена полностью.
При указанных обстоятельствах какая-либо необходимость в наложении обременений на квартиру в связи с регистрацией права в ЕГРП коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2015 года - отменить.
Признать за Б. право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *.
Решение является основание для регистрации права собственности Б. на указанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)