Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Геворкяна Давида Арутюновича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 по делу N А32-37667/2015
по иску индивидуального предпринимателя Геворкяна Давида Арутюновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Бисквит"
об обязании освободить помещение и взыскании задолженности и упущенной выгоды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
индивидуальный предприниматель Геворкян Давид Арутюнович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бисквит" (далее - ответчик, общество) об обязании общества вывести свое оборудование из нежилого помещения хлебного магазина общей площадью 125,5 кв. м, в том числе торговой площади 59,3 кв. м за литером А, этажность 1, инвестиционный номер 6 081, расположенного по адресу: 352030, Краснодарского края, ст. Кущевская, ул. Ленина, 27; о взыскании с общества в пользу предпринимателя суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 в размере 7 420 руб., упущенной выгоды в размере 200 000 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 420 руб. задолженности по арендной плате, а также 256 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена государственная пошлины в размере 1 852 руб.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что договор не следует считать расторгнутым. Кроме того, ответчиком не было представлено возражений относительно факта расторжения договора.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 июля 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение хлебного магазина (далее - помещение) общей площадью 125,5 кв. м, в том числе: торговая площадь 59,3 кв. м, литер А, этажность 1, инвентарный номер 6 081, расположенное по адресу: 352030, Краснодарский край, ст. Кущевская, ул. Ленина, 27.
Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2015.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, срок аренды устанавливается с 01.07.2015 по 01.06.2016.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор производит арендные платежи в размере 50 000 руб. в месяц.
Оплата за аренду производится арендатором путем перечисления денежных средств на счет арендодателя с 1-го по 10-е число текущего месяца, после предоставления арендодателем соответствующего счета на оплату (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны должны письменно сообщить друг другу не позднее, чем за 30 дней о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном одностороннем расторжении договора.
Пунктом 4.4 договора установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях: при использовании объекта недвижимости не по назначению или с существенными нарушениями условий договора; если арендатор существенно ухудшает состояние объектов недвижимости; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату; если арендатор не производит текущего, косметического ремонта объекта недвижимости.
17 июля 2015 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015, которым уведомил арендатора о том, что с 17 августа 2015 года указанный договор будет считаться расторгнутым.
По состоянию на 18.08.2015 образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 7 420 руб.
В связи с тем, что в установленный уведомлением срок спорное помещение не освобождено ответчиком, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд первой инстанции неверно квалифицировал требование об освобождении арендованного помещения, мотивированное расторжением договора аренды, в качестве виндикационного иска, поскольку обязанность арендатора возвратить объект аренды арендодателю входит в содержание договорного обязательства. Между тем, это не привело к принятию неправильного по существу решения в силу следующего.
В обоснование требования об освобождении и возврате объекта аренды истец ссылается на расторжение договора в одностороннем порядке.
Как верно указано судом первой инстанции, положения главы 29 ГК РФ устанавливают три разных способа расторжения договора: соглашением сторон; по решению суда; в силу одностороннего отказа одной стороны - в случаях, предусмотренных законом или договором.
Положения статей 310, 450 ГК РФ устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (статья 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В рассматриваемом случае стороны воспользовались диспозитивными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В договор включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны должны письменно сообщить друг другу не позднее, чем за 30 дней о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном одностороннем расторжении договора.
Пунктом 4.4 договора установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях: при использовании объекта недвижимости не по назначению или с существенными нарушениями условий договора; если арендатор существенно ухудшает состояние объектов недвижимости; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату; если арендатор не производит текущего, косметического ремонта объекта недвижимости.
Однако, как верно указано судом первой инстанции, факт и доказательства нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, материалами дела не доказан.
Кроме того, уведомление о расторжении договора аренды также не содержит сведений о нарушении арендатором положений пункт 4.4 договора.
Судом также указано, что договор заключен 01.07.2015, а уведомление о расторжении направлено уже 17.07.2015. Указанное обстоятельство свидетельствует о злоупотребление правом истца как арендодателя.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, о том, что договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 не расторгнут в одностороннем порядке в связи, с чем отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по освобождению спорного помещения.
В части взыскания с общества задолженности по договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 в размере 7 420 руб., суд удовлетворил требования истца, что в суде апелляционной инстанции сторонами не было оспорено.
Истцом также заявлено о взыскании с ответчика суммы упущенной выгоды в виде не полученной арендной платы в размере 200 000 руб.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, по смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом, наличие и размер вреда, вина причинителя вреда.
В подтверждение упущенной выгоды истец в материалы дела представил предварительный договор на аренду нежилого помещения от 01.09.2015, заключенный с третьим лицом.
Однако, поскольку договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 является действующим, постольку у истца отсутствовали основания для заключения предварительного договора на аренду нежилого помещения от 01.09.2015.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказа в иске в части требования о взыскания упущенной выгоды.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 по делу N А32-37667/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2016 N 15АП-9623/2016 ПО ДЕЛУ N А32-37667/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. N 15АП-9623/2016
Дело N А32-37667/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Геворкяна Давида Арутюновича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 по делу N А32-37667/2015
по иску индивидуального предпринимателя Геворкяна Давида Арутюновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Бисквит"
об обязании освободить помещение и взыскании задолженности и упущенной выгоды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
индивидуальный предприниматель Геворкян Давид Арутюнович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бисквит" (далее - ответчик, общество) об обязании общества вывести свое оборудование из нежилого помещения хлебного магазина общей площадью 125,5 кв. м, в том числе торговой площади 59,3 кв. м за литером А, этажность 1, инвестиционный номер 6 081, расположенного по адресу: 352030, Краснодарского края, ст. Кущевская, ул. Ленина, 27; о взыскании с общества в пользу предпринимателя суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 в размере 7 420 руб., упущенной выгоды в размере 200 000 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 420 руб. задолженности по арендной плате, а также 256 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена государственная пошлины в размере 1 852 руб.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что договор не следует считать расторгнутым. Кроме того, ответчиком не было представлено возражений относительно факта расторжения договора.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 июля 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение хлебного магазина (далее - помещение) общей площадью 125,5 кв. м, в том числе: торговая площадь 59,3 кв. м, литер А, этажность 1, инвентарный номер 6 081, расположенное по адресу: 352030, Краснодарский край, ст. Кущевская, ул. Ленина, 27.
Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2015.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, срок аренды устанавливается с 01.07.2015 по 01.06.2016.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор производит арендные платежи в размере 50 000 руб. в месяц.
Оплата за аренду производится арендатором путем перечисления денежных средств на счет арендодателя с 1-го по 10-е число текущего месяца, после предоставления арендодателем соответствующего счета на оплату (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны должны письменно сообщить друг другу не позднее, чем за 30 дней о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном одностороннем расторжении договора.
Пунктом 4.4 договора установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях: при использовании объекта недвижимости не по назначению или с существенными нарушениями условий договора; если арендатор существенно ухудшает состояние объектов недвижимости; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату; если арендатор не производит текущего, косметического ремонта объекта недвижимости.
17 июля 2015 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015, которым уведомил арендатора о том, что с 17 августа 2015 года указанный договор будет считаться расторгнутым.
По состоянию на 18.08.2015 образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 7 420 руб.
В связи с тем, что в установленный уведомлением срок спорное помещение не освобождено ответчиком, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд первой инстанции неверно квалифицировал требование об освобождении арендованного помещения, мотивированное расторжением договора аренды, в качестве виндикационного иска, поскольку обязанность арендатора возвратить объект аренды арендодателю входит в содержание договорного обязательства. Между тем, это не привело к принятию неправильного по существу решения в силу следующего.
В обоснование требования об освобождении и возврате объекта аренды истец ссылается на расторжение договора в одностороннем порядке.
Как верно указано судом первой инстанции, положения главы 29 ГК РФ устанавливают три разных способа расторжения договора: соглашением сторон; по решению суда; в силу одностороннего отказа одной стороны - в случаях, предусмотренных законом или договором.
Положения статей 310, 450 ГК РФ устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (статья 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В рассматриваемом случае стороны воспользовались диспозитивными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В договор включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны должны письменно сообщить друг другу не позднее, чем за 30 дней о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном одностороннем расторжении договора.
Пунктом 4.4 договора установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях: при использовании объекта недвижимости не по назначению или с существенными нарушениями условий договора; если арендатор существенно ухудшает состояние объектов недвижимости; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату; если арендатор не производит текущего, косметического ремонта объекта недвижимости.
Однако, как верно указано судом первой инстанции, факт и доказательства нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, материалами дела не доказан.
Кроме того, уведомление о расторжении договора аренды также не содержит сведений о нарушении арендатором положений пункт 4.4 договора.
Судом также указано, что договор заключен 01.07.2015, а уведомление о расторжении направлено уже 17.07.2015. Указанное обстоятельство свидетельствует о злоупотребление правом истца как арендодателя.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, о том, что договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 не расторгнут в одностороннем порядке в связи, с чем отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по освобождению спорного помещения.
В части взыскания с общества задолженности по договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 в размере 7 420 руб., суд удовлетворил требования истца, что в суде апелляционной инстанции сторонами не было оспорено.
Истцом также заявлено о взыскании с ответчика суммы упущенной выгоды в виде не полученной арендной платы в размере 200 000 руб.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, по смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом, наличие и размер вреда, вина причинителя вреда.
В подтверждение упущенной выгоды истец в материалы дела представил предварительный договор на аренду нежилого помещения от 01.09.2015, заключенный с третьим лицом.
Однако, поскольку договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2015 является действующим, постольку у истца отсутствовали основания для заключения предварительного договора на аренду нежилого помещения от 01.09.2015.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказа в иске в части требования о взыскания упущенной выгоды.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016 по делу N А32-37667/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)