Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е.
на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 по делу N А31-2638/2015, принятое судом в составе судьи Хубеева А.Ф.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области (ИНН 4407002464, ОГРН 1024402038154)
к обществу с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" (ИНН 4407007631, ОГРН 1064436002520)
третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный управляющий Бутенко А.В.
о взыскании задолженности по договору аренды N 7 от 27.12.2011 и пени, задолженности по арендной плате после прекращения договора аренды N 7 от 27.12.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области (далее - Комитет, истец, КУМИ) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" (далее - ООО "Шарьяводоканал", ответчик, Общество, заявитель) о взыскании 219569 руб. 03 коп. задолженности по договору аренды N 7 от 27.12.2011, 21454 руб. 68 коп. пени, 37920 руб. задолженности по арендной плате после прекращения договора аренды N 7 от 27.12.2011, 6591 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий Бутенко А.В.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 исковые требования Комитета по настоящему спору удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е. обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является необоснованным и подлежит отмене по следующим основаниям: неправильное применение судом норм материального права, а также неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1 - 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
По мнению Общества, дополнительные соглашения к договору аренды от 26.12.2012 и от 29.11.2013 заключены с нарушением норм Закона о защите конкуренции, поскольку, учитывая дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды (26.12.2012), а также дату осмотра объекта (14.01.2013), дату составления отчета об оценке (17.01.2013), очевидно, что размер арендной платы не мог быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, тем самым, не соблюдается условие, предусмотренное п. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, когда заключение договора аренды на новый срок осуществляется без проведения торгов. Более того, по состоянию на 29.11.2013 по договору аренды N 7 от 27.12.2011 уже существовала задолженность ООО "Шарьяводоканал" перед КУМИ по арендной плате за 11 месяцев. Следовательно, Комитет, являясь конкурсным кредитором должника с 03.08.2012 (требования Комитета в размере 5 517 453,73 руб. включены в реестр требований кредиторов должник; одновременно с этим, КУМИ имеет и дебиторскую задолженность перед ООО "Шарьяводоканал" в сумме 3 644 906,95 руб., что подтверждается решением Арбитражного суда Костромской области от 19.11.2012 по делу N А31-888/2012), заключил дополнительные соглашения от 26.12.2012 и от 29.11.2013 по продлению срока аренды с предприятием, находящимся в процедуре банкротства и осуществляющим платежи в соответствии с очередностью, предусмотренной ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", чем злоупотребил своими правами, что является недопустимым согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ. Полагает, что имело место недобросовестное осуществление гражданских прав со стороны истца, в первую очередь, заключая договор аренды с пролонгацией в процедуре конкурсного производства, когда должник (ООО "Шарьяводоканал") не осуществлял деятельность, что привело к росту текущей кредиторской задолженности и, безусловно, нарушает права кредиторов должника на своевременное и более полное удовлетворение их требований.
Кроме того, ответчик указывает, что ООО "Шарьяводоканал" фактически не арендовало данное помещение. В обоснование довода ссылается на следующие фактические обстоятельства: отчет конкурсного управляющего Бутенко А.В. о своей деятельности не содержит информацию об аренде офисных помещений, все собрания кредиторов ООО "Шарьяводоканал" проходили по адресу нахождения конкурсного кредитора ОАО "Костромская сбытовая компания", налог на добавленную стоимость не начислялся (налоговые декларации за 2013 и 2014 годы), ключи от офисного помещения не передавались конкурсному управляющему Рынденко Д.Е.; Уведомления N N 76-0-1-67/4001/2015-4206, 76-0-1-67/4001/2015-4207 от 16.04.2015, выданные Рыбинским отделом Управления Росреестра по Ярославской области, согласно которым в ЕГРП отсутствует информация о правах ООО "Шарьяводоканал" на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества на территории РФ, в том числе на территории: Костромская область; на официальном сайте Администрации городского округа город Шарья (http://www.adm-sharya.ru) в блоге "Земельно-имущественные отношения - Аренда нежилых помещений" 02.03.2015 размещен Перечень на 02.02.2015 свободных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, планируемых для передачи в аренду, среди которого значится помещение N 22 по адресу: г. Шарья, ул. 1-й Микрорайон, д. 29а, площадью 31,6 кв. м. Сообщает, что информация о наличии спорного договора аренды стала известна конкурсному управляющему Рынденко Д.Е. из письма N 1045 от 02.03.2015, при этом 13.03.2015 истцом подготовлено исковое заявление по настоящему делу.
ООО "Шарьяводоканал" считает взысканную судом сумму пени в размере 21 454,68 руб. превышающей сумму пени, которая могла быть исчислена с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ, и заявляет об уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Согласно расчету ответчика, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, сумма пени составит 17 878,90 руб.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонил заявленные доводы, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных представителей.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, 27.12.2011 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Шарьяводоканал" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 7, по условиям которого ответчику было предоставлено в аренду нежилое помещение N 22 общей площадью 31,6 кв. м для размещения офиса, расположенное по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. 1-ый Микрорайон, д. 29а (далее - спорное помещение) со сроком действия с 28.12.2011 по 26.12.2012.
Арендная плата в соответствии с пунктом 2.1 договора составляет 113 760 рублей в год.
В пункте 3.2.5 договора установлено, что Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи в соответствии с условиями и порядком, предусмотренным договором.
Согласно пункту 3.2.16 договора Арендатор обязан по истечении срока действия договора в 5-дневный срок возвратить арендуемое имущество Арендодателю по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4.3 договора Арендатор несет ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по Договору из расчета 1/300 части ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан уплатить арендную плату в установленном договором размере за все время просрочки, а также штраф в пятикратном размере арендной платы, уплаченной за время просрочки. При этом настоящий договор не считается продленным (пункт 4.7 договора).
27.12.2011 спорное нежилое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
26.12.2012 сторонами заключено Дополнительное соглашение N 77, которым внесены изменения в договор аренды недвижимого муниципального имущества N 7 от 27.12.2011, в частности, Договор продлен до 30.11.2013; арендная плата вносится Арендатором путем перечисления ежемесячно авансовых платежей в размере 9480 руб. на расчетный счет до 10 числа текущего месяца (пункт 2.2 соглашения).
29.11.2013 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в пункт 1.3 договора, тем самым срок действия договора продлен до 28.11.2014.
31.03.2015 нежилое помещение, предоставленное в аренду ответчику, возвращено КУМИ по акту возврата помещения, подписанному конкурсным управляющим Рынденко Д.Е.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Кроме того, в рамках рассмотрения настоящего дела установлено, что решением Арбитражного суда Костромской области от 13.03.2013 по делу N А31-1314/2012 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; определением Арбитражного суда Костромской области от 17.02.2015 конкурсным управляющим ООО "Шарьяводоканал" утвержден Рынденко Дмитрий Евгеньевич.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Заявитель жалобы утверждает, что договор аренды спорного нежилого помещения 27.12.2011 заключен в нарушение Закона N 135-ФЗ, поскольку в указанное время отсутствовали нормы права, разрешающие заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов, а также в случае если указанные торги признаны несостоявшимися, в том числе по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе.
Действительно, нормы права, обязывающие организатора торгов заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку, а именно: п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ и пункт 151 Правил проведения конкурсов или аукционов - введены соответственно Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, вступившим в силу 06.01.2012 и Приказом ФАС России от 30.03.2012 N 203, то есть после заключения договора аренды.
Вместе с тем с учетом п. 2 разъяснений ФАС России от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Правил N 67, заключение договора аренды с единственным участником торгов является возможным.
Согласно пункту 28 Правил N 67 размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами проведения торгов является публичной офертой, предусмотренной ст. 437 ГК РФ.
Статьей 437 ГК РФ установлено, что реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
В соответствии с пунктами 50 и 120 Правил проведения торгов заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которая установлена документацией о торгах.
В соответствии с п. 1 ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Таким образом, поскольку подача единственным участником, единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах.
Учитывая, что заявка Общества полностью соответствовала требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, между Комитетом и единственным заявителем ООО "Шарьяводоканал" заключен договор аренды недвижимого имущества на основании Протокола N 1 о рассмотрении заявок и признании претендентов участниками торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения на право заключения договора аренды помещения от 22.12.2011.
Таким образом, договор аренды N 7 от 27.12.2011 между истцом и ООО "Шарьяводоканал" заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
27.12.2011 нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Следовательно, факт передачи арендатору имущества в пользование является подтвержденным.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что срок действия договор аренды N 7 от 27.12.2011 был установлен с 28.12.2011 года по 26.12.2012 года, т.е менее одного года, при этом в соответствии с дополнительными соглашениями от 26.12.2012 и от 29.11.2013 срок договора продлевался до 30.11.2013 и 28.112.014 соответственно.
Вопреки мнению ответчика, названные дополнительные соглашения не являются ничтожными в силу следующего.
В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем в силу пунктов 4.1 и 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Судом установлено, что при заключении дополнительного соглашения N 77 от 26.12.2012 арендные обязательства ответчика были надлежащим образом исполнены, задолженности по арендной плате не было; при заключении дополнительного соглашения от 29.11.2013, Комитетом учтено, что истец является сам должником перед ООО "Шарьяводоканал" в деле о банкротстве.
Более того, в дополнительных соглашениях сторонами не изменен размер арендной платы, поскольку в пункте 2.1 договора аренды согласована ежегодная арендная плата - 113 760 рублей, что составляет 9480 руб. в месяц согласно пункту 2.2 дополнительного соглашения N 77 от 26.12.2012.
При таких обстоятельствах при заключении сторонами дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды в существенные условия договора аренды изменения не вносились, поскольку существенными условиями договора аренды, вытекающим из закона, являются условие о предмете аренды и размере арендной платы для договоров, заключенных в отношении муниципального имущества.
Будучи консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. В абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период, для определения которого важен момент прекращения действия договора и возврата имущества по передаточному акту; размер задолженности.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Фактическое пользование спорным помещением вопреки доводам апеллянта об обратном подтверждается актами приема-передачи помещения от арендодателя арендатору - от 27.12.2011 и от арендатора арендодателю - от 31.03.2015.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действительно, в рассматриваемом споре действие договора аренды прекращено 28.11.2014.
Вместе с тем акт приема-передачи датирован 31.03.2015, подписан арендатором без каких-либо возражений. Соответственно, факт возврата спорных помещений от арендатора арендодателю именно 31.03.2015 является доказанным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности и обоснованности начисленной задолженности по арендной плате за фактическое пользование помещением.
При этом довод ответчика о размещенной на официальном сайте администрации городского округа город Шарья 02.03.2015 информации о свободном для аренды спорном нежилом помещении подтверждает установленные по делу обстоятельства, а именно: факт прекращения действия арендных правоотношений Комитета с ответчиком 28.11.2014 и размещение сведений об освободившемся помещении, когда оно будет возвращено по передаточному акту, для заключения договора с новым арендатором.
Учитывая, что передаточный акт возврата помещения, как того требуют гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные правоотношения, и условия заключенного договора, стороны составили 31.03.2015, арендодателем обоснованно начислена плата за фактическое пользование в период с 27.12.2012 года по 28.11.2014 в сумме 219569 руб. 03 коп.; с декабря 2014 года по март 2015 года в сумме 37920 руб.
Довод апеллянта о несоразмерности взысканной судом неустойки в размере 21454,68 рублей отклоняется как несостоятельный на основании следующего.
Частью 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Договором аренды N 7 от 27.12.2011 в пункте 4.3 предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Сумма пени правомерно рассчитана истцом в соответствии с названным договорным условием..
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Кодекса, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Пунктом 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Изложенная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2013 N 801/13.
С учетом выраженных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" правовых позиций, характера просроченных ответчиком денежных обязательств и представленных ответчиком доводов и доказательств по делу, наличия достаточных оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не усматривает.
Кроме этого, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 указанного постановления Пленума ВАС РФ N 81, заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Вместе с тем заявлений относительно снижения размера неустойки ответчик не сделал, доказательств ее явной несоразмерности, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставил.
В этой связи необходимо учитывать, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Подтверждая правомерность выводов суда первой инстанции, апелляционный суд отмечает, что гражданское законодательство направлено прежде всего на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как они являлись предметом исследования и оценки судом первой инстанции, их необоснованность отражена в оспариваемом в судебном акте.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 по делу N А31-2638/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.М.ПОЛЯШОВА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 N 02АП-669/2016 ПО ДЕЛУ N А31-2638/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу N А31-2638/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е.
на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 по делу N А31-2638/2015, принятое судом в составе судьи Хубеева А.Ф.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области (ИНН 4407002464, ОГРН 1024402038154)
к обществу с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" (ИНН 4407007631, ОГРН 1064436002520)
третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный управляющий Бутенко А.В.
о взыскании задолженности по договору аренды N 7 от 27.12.2011 и пени, задолженности по арендной плате после прекращения договора аренды N 7 от 27.12.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области (далее - Комитет, истец, КУМИ) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" (далее - ООО "Шарьяводоканал", ответчик, Общество, заявитель) о взыскании 219569 руб. 03 коп. задолженности по договору аренды N 7 от 27.12.2011, 21454 руб. 68 коп. пени, 37920 руб. задолженности по арендной плате после прекращения договора аренды N 7 от 27.12.2011, 6591 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий Бутенко А.В.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 исковые требования Комитета по настоящему спору удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е. обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является необоснованным и подлежит отмене по следующим основаниям: неправильное применение судом норм материального права, а также неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1 - 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
По мнению Общества, дополнительные соглашения к договору аренды от 26.12.2012 и от 29.11.2013 заключены с нарушением норм Закона о защите конкуренции, поскольку, учитывая дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды (26.12.2012), а также дату осмотра объекта (14.01.2013), дату составления отчета об оценке (17.01.2013), очевидно, что размер арендной платы не мог быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, тем самым, не соблюдается условие, предусмотренное п. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, когда заключение договора аренды на новый срок осуществляется без проведения торгов. Более того, по состоянию на 29.11.2013 по договору аренды N 7 от 27.12.2011 уже существовала задолженность ООО "Шарьяводоканал" перед КУМИ по арендной плате за 11 месяцев. Следовательно, Комитет, являясь конкурсным кредитором должника с 03.08.2012 (требования Комитета в размере 5 517 453,73 руб. включены в реестр требований кредиторов должник; одновременно с этим, КУМИ имеет и дебиторскую задолженность перед ООО "Шарьяводоканал" в сумме 3 644 906,95 руб., что подтверждается решением Арбитражного суда Костромской области от 19.11.2012 по делу N А31-888/2012), заключил дополнительные соглашения от 26.12.2012 и от 29.11.2013 по продлению срока аренды с предприятием, находящимся в процедуре банкротства и осуществляющим платежи в соответствии с очередностью, предусмотренной ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", чем злоупотребил своими правами, что является недопустимым согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ. Полагает, что имело место недобросовестное осуществление гражданских прав со стороны истца, в первую очередь, заключая договор аренды с пролонгацией в процедуре конкурсного производства, когда должник (ООО "Шарьяводоканал") не осуществлял деятельность, что привело к росту текущей кредиторской задолженности и, безусловно, нарушает права кредиторов должника на своевременное и более полное удовлетворение их требований.
Кроме того, ответчик указывает, что ООО "Шарьяводоканал" фактически не арендовало данное помещение. В обоснование довода ссылается на следующие фактические обстоятельства: отчет конкурсного управляющего Бутенко А.В. о своей деятельности не содержит информацию об аренде офисных помещений, все собрания кредиторов ООО "Шарьяводоканал" проходили по адресу нахождения конкурсного кредитора ОАО "Костромская сбытовая компания", налог на добавленную стоимость не начислялся (налоговые декларации за 2013 и 2014 годы), ключи от офисного помещения не передавались конкурсному управляющему Рынденко Д.Е.; Уведомления N N 76-0-1-67/4001/2015-4206, 76-0-1-67/4001/2015-4207 от 16.04.2015, выданные Рыбинским отделом Управления Росреестра по Ярославской области, согласно которым в ЕГРП отсутствует информация о правах ООО "Шарьяводоканал" на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества на территории РФ, в том числе на территории: Костромская область; на официальном сайте Администрации городского округа город Шарья (http://www.adm-sharya.ru) в блоге "Земельно-имущественные отношения - Аренда нежилых помещений" 02.03.2015 размещен Перечень на 02.02.2015 свободных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, планируемых для передачи в аренду, среди которого значится помещение N 22 по адресу: г. Шарья, ул. 1-й Микрорайон, д. 29а, площадью 31,6 кв. м. Сообщает, что информация о наличии спорного договора аренды стала известна конкурсному управляющему Рынденко Д.Е. из письма N 1045 от 02.03.2015, при этом 13.03.2015 истцом подготовлено исковое заявление по настоящему делу.
ООО "Шарьяводоканал" считает взысканную судом сумму пени в размере 21 454,68 руб. превышающей сумму пени, которая могла быть исчислена с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ, и заявляет об уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Согласно расчету ответчика, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, сумма пени составит 17 878,90 руб.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонил заявленные доводы, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных представителей.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, 27.12.2011 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Шарьяводоканал" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 7, по условиям которого ответчику было предоставлено в аренду нежилое помещение N 22 общей площадью 31,6 кв. м для размещения офиса, расположенное по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. 1-ый Микрорайон, д. 29а (далее - спорное помещение) со сроком действия с 28.12.2011 по 26.12.2012.
Арендная плата в соответствии с пунктом 2.1 договора составляет 113 760 рублей в год.
В пункте 3.2.5 договора установлено, что Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи в соответствии с условиями и порядком, предусмотренным договором.
Согласно пункту 3.2.16 договора Арендатор обязан по истечении срока действия договора в 5-дневный срок возвратить арендуемое имущество Арендодателю по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4.3 договора Арендатор несет ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по Договору из расчета 1/300 части ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан уплатить арендную плату в установленном договором размере за все время просрочки, а также штраф в пятикратном размере арендной платы, уплаченной за время просрочки. При этом настоящий договор не считается продленным (пункт 4.7 договора).
27.12.2011 спорное нежилое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
26.12.2012 сторонами заключено Дополнительное соглашение N 77, которым внесены изменения в договор аренды недвижимого муниципального имущества N 7 от 27.12.2011, в частности, Договор продлен до 30.11.2013; арендная плата вносится Арендатором путем перечисления ежемесячно авансовых платежей в размере 9480 руб. на расчетный счет до 10 числа текущего месяца (пункт 2.2 соглашения).
29.11.2013 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в пункт 1.3 договора, тем самым срок действия договора продлен до 28.11.2014.
31.03.2015 нежилое помещение, предоставленное в аренду ответчику, возвращено КУМИ по акту возврата помещения, подписанному конкурсным управляющим Рынденко Д.Е.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Кроме того, в рамках рассмотрения настоящего дела установлено, что решением Арбитражного суда Костромской области от 13.03.2013 по делу N А31-1314/2012 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; определением Арбитражного суда Костромской области от 17.02.2015 конкурсным управляющим ООО "Шарьяводоканал" утвержден Рынденко Дмитрий Евгеньевич.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Заявитель жалобы утверждает, что договор аренды спорного нежилого помещения 27.12.2011 заключен в нарушение Закона N 135-ФЗ, поскольку в указанное время отсутствовали нормы права, разрешающие заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов, а также в случае если указанные торги признаны несостоявшимися, в том числе по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе.
Действительно, нормы права, обязывающие организатора торгов заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку, а именно: п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ и пункт 151 Правил проведения конкурсов или аукционов - введены соответственно Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, вступившим в силу 06.01.2012 и Приказом ФАС России от 30.03.2012 N 203, то есть после заключения договора аренды.
Вместе с тем с учетом п. 2 разъяснений ФАС России от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Правил N 67, заключение договора аренды с единственным участником торгов является возможным.
Согласно пункту 28 Правил N 67 размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами проведения торгов является публичной офертой, предусмотренной ст. 437 ГК РФ.
Статьей 437 ГК РФ установлено, что реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
В соответствии с пунктами 50 и 120 Правил проведения торгов заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которая установлена документацией о торгах.
В соответствии с п. 1 ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Таким образом, поскольку подача единственным участником, единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах.
Учитывая, что заявка Общества полностью соответствовала требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, между Комитетом и единственным заявителем ООО "Шарьяводоканал" заключен договор аренды недвижимого имущества на основании Протокола N 1 о рассмотрении заявок и признании претендентов участниками торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения на право заключения договора аренды помещения от 22.12.2011.
Таким образом, договор аренды N 7 от 27.12.2011 между истцом и ООО "Шарьяводоканал" заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
27.12.2011 нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Следовательно, факт передачи арендатору имущества в пользование является подтвержденным.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что срок действия договор аренды N 7 от 27.12.2011 был установлен с 28.12.2011 года по 26.12.2012 года, т.е менее одного года, при этом в соответствии с дополнительными соглашениями от 26.12.2012 и от 29.11.2013 срок договора продлевался до 30.11.2013 и 28.112.014 соответственно.
Вопреки мнению ответчика, названные дополнительные соглашения не являются ничтожными в силу следующего.
В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем в силу пунктов 4.1 и 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Судом установлено, что при заключении дополнительного соглашения N 77 от 26.12.2012 арендные обязательства ответчика были надлежащим образом исполнены, задолженности по арендной плате не было; при заключении дополнительного соглашения от 29.11.2013, Комитетом учтено, что истец является сам должником перед ООО "Шарьяводоканал" в деле о банкротстве.
Более того, в дополнительных соглашениях сторонами не изменен размер арендной платы, поскольку в пункте 2.1 договора аренды согласована ежегодная арендная плата - 113 760 рублей, что составляет 9480 руб. в месяц согласно пункту 2.2 дополнительного соглашения N 77 от 26.12.2012.
При таких обстоятельствах при заключении сторонами дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды в существенные условия договора аренды изменения не вносились, поскольку существенными условиями договора аренды, вытекающим из закона, являются условие о предмете аренды и размере арендной платы для договоров, заключенных в отношении муниципального имущества.
Будучи консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. В абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период, для определения которого важен момент прекращения действия договора и возврата имущества по передаточному акту; размер задолженности.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Фактическое пользование спорным помещением вопреки доводам апеллянта об обратном подтверждается актами приема-передачи помещения от арендодателя арендатору - от 27.12.2011 и от арендатора арендодателю - от 31.03.2015.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действительно, в рассматриваемом споре действие договора аренды прекращено 28.11.2014.
Вместе с тем акт приема-передачи датирован 31.03.2015, подписан арендатором без каких-либо возражений. Соответственно, факт возврата спорных помещений от арендатора арендодателю именно 31.03.2015 является доказанным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности и обоснованности начисленной задолженности по арендной плате за фактическое пользование помещением.
При этом довод ответчика о размещенной на официальном сайте администрации городского округа город Шарья 02.03.2015 информации о свободном для аренды спорном нежилом помещении подтверждает установленные по делу обстоятельства, а именно: факт прекращения действия арендных правоотношений Комитета с ответчиком 28.11.2014 и размещение сведений об освободившемся помещении, когда оно будет возвращено по передаточному акту, для заключения договора с новым арендатором.
Учитывая, что передаточный акт возврата помещения, как того требуют гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные правоотношения, и условия заключенного договора, стороны составили 31.03.2015, арендодателем обоснованно начислена плата за фактическое пользование в период с 27.12.2012 года по 28.11.2014 в сумме 219569 руб. 03 коп.; с декабря 2014 года по март 2015 года в сумме 37920 руб.
Довод апеллянта о несоразмерности взысканной судом неустойки в размере 21454,68 рублей отклоняется как несостоятельный на основании следующего.
Частью 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Договором аренды N 7 от 27.12.2011 в пункте 4.3 предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Сумма пени правомерно рассчитана истцом в соответствии с названным договорным условием..
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Кодекса, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Пунктом 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Изложенная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2013 N 801/13.
С учетом выраженных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" правовых позиций, характера просроченных ответчиком денежных обязательств и представленных ответчиком доводов и доказательств по делу, наличия достаточных оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не усматривает.
Кроме этого, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 указанного постановления Пленума ВАС РФ N 81, заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Вместе с тем заявлений относительно снижения размера неустойки ответчик не сделал, доказательств ее явной несоразмерности, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставил.
В этой связи необходимо учитывать, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Подтверждая правомерность выводов суда первой инстанции, апелляционный суд отмечает, что гражданское законодательство направлено прежде всего на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как они являлись предметом исследования и оценки судом первой инстанции, их необоснованность отражена в оспариваемом в судебном акте.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2015 по делу N А31-2638/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарьяводоканал" в лице конкурсного управляющего Рынденко Д.Е. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.М.ПОЛЯШОВА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)