Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2017 года
Полный текст постановления изготовлен 12.07.2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Шамсутдиновой Фариды Шухратовны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2017,
по делу N А40-240352/16(82-2002), принятое судьей Болиевой В.З.,
по иску ИП Шамсутдиновой Фариды Шухратовны (ОГРН 315774600291963)
к Компании с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909249640, КПП 774751001, 123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 8, стр. 1)
о расторжении договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шамсутдинова Ф.Ш. на основании Свидетельства ОГРНИП;
- от ответчика: Зотова И.Ю. по доверенности от 19.05.2017;
- установил:
ИП Шамсутдинова Фарида Шухратовна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" о расторжении договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что заключенный с ответчиком договор аренды нежилого помещения от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д, содержит явно обременительные условия для арендатора, отсутствует зеркальная ответственность для ответчика, договор лишает арендатора прав, обычно предоставляемых по договорам аренды, а истец не мог повлиять на условия договора при его заключении.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Шамсутдинова Фарида Шухратовна обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 25.04.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Компанией с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (далее - арендодатель, ответчик) и ИП Шамсутдиновой Фаридой Шухратовной (далее - арендатор, истец) 30.09.2015 был заключен договор аренды N СЧ-В21-Д, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 70,5 кв. м (этаж 2, пом. II ком. N 8), расположенное в торговом центре по адресу: г. Москва, мкр. Северное Чертаново, д. 1А, а арендатор обязался принять помещение и "временно вносить арендную плату, предусмотренную договором (п. п. 2.1, 2.2).
Истец, ссылаясь на ст. 428 ГК РФ в иске указывает на неравенство переговорных возможностей истца при заключении спорного договора с ответчиком, и несправедливость отдельных его положений. В частности, как указывает истец, договор содержит условия, лишающие арендатора прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида; Договор содержит условия, исключающие или ограничивающие ответственность Арендодателя за нарушение обязательств, и предусматривающие повышенную ответственность для Арендатора за любое нарушение обязательств по Договору; Договор содержит условия явно обременительные для Арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ, который подлежит применению к спорным отношениям сторон на основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
В свою очередь, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ определено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. В пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Так, в частности суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
При этом суд принимает во внимание, что для ограничения свободы договора, при отсутствии каких-либо признаков неравенства переговорных возможностей сторон, должны иметься не просто несправедливые, а действительно аномальные условия, не составляющие никаких сомнений в том, что разумные участники оборота в отсутствие каких-либо пороков воли такие условия никогда бы не приняли.
Кроме того, сам факт того, что один контрагент представлял собой крупную организацию, а другой - небольшую фирму, недостаточен для признании явного неравенства переговорных возможностей, если на рынке наблюдается конкуренция, отсутствует фактор чрезвычайности обстоятельств заключения договора.
Из материалов дела усматривается, что 10.09.2015 предпринимателем в адрес ответчика было направлено письмо о намерениях на заключения договора аренды в ТРЦ Авентура В21 площадью 70,5 кв. м.
В материалы дела представлена электронная переписка сторон (л.д. 87-93).
Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах": "В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе... несправедливые договорные условия... а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ...".
Исходя из ст. 428 ГК РФ в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства установления условий договора, определенные одной из сторон.
Согласно представленным в материалы дела электронным письмам истца и его письма о намерениях следует, что Истец участвовал в формировании условий договора. Условия о цене и размере Страхового депозита, которые им были предложены, и были согласованы сторонами; сам истец в иске не отрицает, что участвовал в формировании условий договора.
Таким образом, заключение истцом спорного договора не было вынужденным (п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Ссылка на наличие лицензионного договора на использование товарного знака "Котофей" судом не принимается, поскольку из материалов дела следует, что Истец провел переговоры по условиям договора аренды помещения и только потом подписал свой Лицензионный договор. У истца имелась реальная возможность вести переговоры и заключить аналогичный договор с третьим лицом на иных условиях (п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Наличие существенного затруднения согласование иного содержания отдельных условий договора в данном случае отсутствуют. Доказательств того, что он имел намерение и предпринимал усилия для согласования иных условий именно по тем пунктам, которые он сейчас оспаривает, в материалах дела отсутствуют. Истец не представил доказательства, что на момент заключения договора он выражал намерение согласовать иное содержание тех пунктов договора, о которых он заявляет.
Оспариваемые истцом условия и представляемые как обременительными для арендатора, не лишает сторону истца прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, не исключает и не ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств, не содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
При этом сами условия, которые оспаривает истец, касаются условий, направленных на предотвращение нарушений обязательств истцом (арендатором), которые полностью соответствуют ст. 329, 330 ГК РФ.
Так, условие п. 4.1. договора соответствует ст. ст. 209, 210, 616, 623 ГК РФ и направлено на предотвращение причинения ущерба имуществу арендодателя.
При этом арендатор отнюдь не лишен права на проведение отделочных работ, необходимых для ведения коммерческой деятельности в помещении. Данное условие является обычным в гражданском обороте.
Условие п. 4.2. договора соответствует ст. ст. 611, 655 ГК РФ, никак не ущемляют права арендатора, направлены на урегулирование порядка и сроков проведения отделочных работ.
Условие п. 5.4. договора, соответствует ст. ст. 329, 381.1, 381.2 ГК РФ об обеспечительном платеже как способе обеспечения обязательства.
Условие 5.6. договора соответствует ст. 319 ГК РФ, и не лишает арендатора никаких прав и не обременяет его дополнительными обязательствами, поскольку любая заложенность должна быть погашена, а факт ее возникновения сам по себе является правонарушением.
Пункт п. 3.10 договора, соответствует ст. 622 ГК РФ: арендатор не вправе удерживать помещение после прекращения договора аренды, следовательно не может быть лишающим или ограничивающим арендатора в каких-либо его правах. При этом согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность установления неустойки (штрафа) за несвоевременный возврат арендованного имущества. Это также полностью соответствует ст. ст. 329, 330 ГК РФ.
Пункт 7.1.29 договора, соответствует ст. 329, 330 ГК РФ. По своей природе неустойка (штраф) имеет целью побудить обязанную сторону к исполнению обязательства в надлежащем порядке и в установленные сроки. В связи с этим наличие в договоре условия о неустойке за нарушение обязательства не может считаться условием, ограничивающим или обременяющим Истца. Если же Истец имеет намерение нарушить обязательства по договору и с этой целью просит исключить из него условие о неустойке, то такие действия подпадают под определение "злоупотреблением правом" (ст. 10 ГК РФ).
Условия п. 8.3 договора (п. 8.3.1 - 8.3.5) соответствуют ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ. Из содержания пункта договора следует, что право арендодателя на односторонний отказ от договора обусловлено существенным нарушением обязательств со стороны арендатора (перечень п. п. 8.3.1 - 8.3.5). Как уже указывалось ранее, требование арендатора об устранении из договора условий об установлении для него ответственности за существенное нарушение обязательств является злоупотреблением правом и не подлежит защите (ст. 10 ГК РФ). При этом, если арендатор не имеет намерения нарушать условия договора и будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то Арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. С учетом изложенного, данное условие отвечает принципу соблюдения баланса интересов сторон сделки.
Пункт 8.4 договора, соответствует ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной и сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Таким образом, функция Страхового депозита при расторжении договора аренды по вине Арендатора (п. 8.3) полностью соответствует ст. 381.1 ГК РФ и призвана покрыть убытки Арендодателя в случае вынужденного для него прекращения арендных отношений с недобросовестным контрагентом. Данный пункт также не может быть признан ущемляющим права и интересы Арендатора, так как сторона не вправе требовать устранения из договора ответственности за причиненный вред.
Пункты 9.2 договора (п. 9.2.1., 9.2.2.), 9.3 договора. п. 9.4, 9.5, 9.6 договора, - соответствуют ст. 330 ГК РФ и являются мерой гражданско-правовой ответственности, наличие в договоре условия о неустойке за нарушение обязательства не может считаться условием, ограничивающим или обременяющим истца.
Пункт 9.8 договора, соответствует положениям главы 59 ГК РФ, поскольку арендодатель не является поставщиком данных услуг, на него не может быть возложен ответственность за их предоставление, Кроме случае, когда такое отключение произошло по вине арендодателя., при этом с арендодателя не снимается ответственность за предоставление помещения со всем необходимым оборудованием для получения коммунальных услуг в порядке ст. 611 ГК РФ.
Положение п. 9.10 договора, включено в целях обеспечения соблюдения условий договора согласно Приложениями 3 2, 3 договора, данные приложения были приняты арендодателем без замечаний.
Пункт 5.1 договора соответствует ст. 2, 421, 606 ГК РФ Пункт 6.3.2 договора соответствует понятию "Форс-мажор" или непреодолимая сила, при этом данный пункт договора не налагает на арендатора каких-либо дополнительных обязанностей (например, по самостоятельному устранению последствий аварии), а направит об освобождении его от уплаты арендной платы на период прекращения деятельности.
Пункт 6.3.6 договора, предусматривает внесение изменений арендодателем в одностороннем порядке в правила внутреннего распорядка, которые являются общими для всех пользователей Торгового цента и направлены на обеспечение порядка и безопасности, следовательно не может быть признано обременительным для арендодателя.
Пункты 7.1.13 договора соответствует ст. 209, 210 ГК РФ, п. 7.1.19 (п. 7.1.19.1 - 7.1.19.2 договора) соответствует п. 2 ст. 616 ГК РФ, также не содержат признаков обременительности для арендатора.
Нормами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации презюмируется принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после из возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны, заключая договор аренды на согласованных условиях, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации несут риски предпринимательской деятельности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доводы жалобы о возможности применить к спорным правоотношениям положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с которыми сторона, поставленная в силу явного неравенства в положение, серьезно затрудняющее реализацию ее прав, вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегией суда апелляционной инстанции отклоняется, поскольку несправедливые договорные условия - это условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон. Между тем правовая природа договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д как договора присоединения (пункт 2 статьи 428 ГК РФ), на что указывает истец в апелляционной жалобе, последним не доказана, более того сама по себе не свидетельствует о несправедливости условий такого договора.
Кроме того, из материалов дела не следует, что при подписании договора истец заявлял о несогласии с условиями договора, инициировал преддоговорной спор, а также обращался впоследствии в суд с требованиями об изменении условий договора аренды.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно не установлено законных оснований для одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о признании арендных правоотношений прекращенными.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 25.04.2017 года по делу N А40-240352/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2017 N 09АП-28411/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-240352/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. N 09АП-28411/2017-ГК
Дело N А40-240352/16
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2017 года
Полный текст постановления изготовлен 12.07.2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Шамсутдиновой Фариды Шухратовны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2017,
по делу N А40-240352/16(82-2002), принятое судьей Болиевой В.З.,
по иску ИП Шамсутдиновой Фариды Шухратовны (ОГРН 315774600291963)
к Компании с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909249640, КПП 774751001, 123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 8, стр. 1)
о расторжении договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шамсутдинова Ф.Ш. на основании Свидетельства ОГРНИП;
- от ответчика: Зотова И.Ю. по доверенности от 19.05.2017;
- установил:
ИП Шамсутдинова Фарида Шухратовна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" о расторжении договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что заключенный с ответчиком договор аренды нежилого помещения от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д, содержит явно обременительные условия для арендатора, отсутствует зеркальная ответственность для ответчика, договор лишает арендатора прав, обычно предоставляемых по договорам аренды, а истец не мог повлиять на условия договора при его заключении.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Шамсутдинова Фарида Шухратовна обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 25.04.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Компанией с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (далее - арендодатель, ответчик) и ИП Шамсутдиновой Фаридой Шухратовной (далее - арендатор, истец) 30.09.2015 был заключен договор аренды N СЧ-В21-Д, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 70,5 кв. м (этаж 2, пом. II ком. N 8), расположенное в торговом центре по адресу: г. Москва, мкр. Северное Чертаново, д. 1А, а арендатор обязался принять помещение и "временно вносить арендную плату, предусмотренную договором (п. п. 2.1, 2.2).
Истец, ссылаясь на ст. 428 ГК РФ в иске указывает на неравенство переговорных возможностей истца при заключении спорного договора с ответчиком, и несправедливость отдельных его положений. В частности, как указывает истец, договор содержит условия, лишающие арендатора прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида; Договор содержит условия, исключающие или ограничивающие ответственность Арендодателя за нарушение обязательств, и предусматривающие повышенную ответственность для Арендатора за любое нарушение обязательств по Договору; Договор содержит условия явно обременительные для Арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ, который подлежит применению к спорным отношениям сторон на основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
В свою очередь, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ определено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. В пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Так, в частности суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
При этом суд принимает во внимание, что для ограничения свободы договора, при отсутствии каких-либо признаков неравенства переговорных возможностей сторон, должны иметься не просто несправедливые, а действительно аномальные условия, не составляющие никаких сомнений в том, что разумные участники оборота в отсутствие каких-либо пороков воли такие условия никогда бы не приняли.
Кроме того, сам факт того, что один контрагент представлял собой крупную организацию, а другой - небольшую фирму, недостаточен для признании явного неравенства переговорных возможностей, если на рынке наблюдается конкуренция, отсутствует фактор чрезвычайности обстоятельств заключения договора.
Из материалов дела усматривается, что 10.09.2015 предпринимателем в адрес ответчика было направлено письмо о намерениях на заключения договора аренды в ТРЦ Авентура В21 площадью 70,5 кв. м.
В материалы дела представлена электронная переписка сторон (л.д. 87-93).
Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах": "В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе... несправедливые договорные условия... а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ...".
Исходя из ст. 428 ГК РФ в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства установления условий договора, определенные одной из сторон.
Согласно представленным в материалы дела электронным письмам истца и его письма о намерениях следует, что Истец участвовал в формировании условий договора. Условия о цене и размере Страхового депозита, которые им были предложены, и были согласованы сторонами; сам истец в иске не отрицает, что участвовал в формировании условий договора.
Таким образом, заключение истцом спорного договора не было вынужденным (п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Ссылка на наличие лицензионного договора на использование товарного знака "Котофей" судом не принимается, поскольку из материалов дела следует, что Истец провел переговоры по условиям договора аренды помещения и только потом подписал свой Лицензионный договор. У истца имелась реальная возможность вести переговоры и заключить аналогичный договор с третьим лицом на иных условиях (п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Наличие существенного затруднения согласование иного содержания отдельных условий договора в данном случае отсутствуют. Доказательств того, что он имел намерение и предпринимал усилия для согласования иных условий именно по тем пунктам, которые он сейчас оспаривает, в материалах дела отсутствуют. Истец не представил доказательства, что на момент заключения договора он выражал намерение согласовать иное содержание тех пунктов договора, о которых он заявляет.
Оспариваемые истцом условия и представляемые как обременительными для арендатора, не лишает сторону истца прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, не исключает и не ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств, не содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
При этом сами условия, которые оспаривает истец, касаются условий, направленных на предотвращение нарушений обязательств истцом (арендатором), которые полностью соответствуют ст. 329, 330 ГК РФ.
Так, условие п. 4.1. договора соответствует ст. ст. 209, 210, 616, 623 ГК РФ и направлено на предотвращение причинения ущерба имуществу арендодателя.
При этом арендатор отнюдь не лишен права на проведение отделочных работ, необходимых для ведения коммерческой деятельности в помещении. Данное условие является обычным в гражданском обороте.
Условие п. 4.2. договора соответствует ст. ст. 611, 655 ГК РФ, никак не ущемляют права арендатора, направлены на урегулирование порядка и сроков проведения отделочных работ.
Условие п. 5.4. договора, соответствует ст. ст. 329, 381.1, 381.2 ГК РФ об обеспечительном платеже как способе обеспечения обязательства.
Условие 5.6. договора соответствует ст. 319 ГК РФ, и не лишает арендатора никаких прав и не обременяет его дополнительными обязательствами, поскольку любая заложенность должна быть погашена, а факт ее возникновения сам по себе является правонарушением.
Пункт п. 3.10 договора, соответствует ст. 622 ГК РФ: арендатор не вправе удерживать помещение после прекращения договора аренды, следовательно не может быть лишающим или ограничивающим арендатора в каких-либо его правах. При этом согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность установления неустойки (штрафа) за несвоевременный возврат арендованного имущества. Это также полностью соответствует ст. ст. 329, 330 ГК РФ.
Пункт 7.1.29 договора, соответствует ст. 329, 330 ГК РФ. По своей природе неустойка (штраф) имеет целью побудить обязанную сторону к исполнению обязательства в надлежащем порядке и в установленные сроки. В связи с этим наличие в договоре условия о неустойке за нарушение обязательства не может считаться условием, ограничивающим или обременяющим Истца. Если же Истец имеет намерение нарушить обязательства по договору и с этой целью просит исключить из него условие о неустойке, то такие действия подпадают под определение "злоупотреблением правом" (ст. 10 ГК РФ).
Условия п. 8.3 договора (п. 8.3.1 - 8.3.5) соответствуют ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ. Из содержания пункта договора следует, что право арендодателя на односторонний отказ от договора обусловлено существенным нарушением обязательств со стороны арендатора (перечень п. п. 8.3.1 - 8.3.5). Как уже указывалось ранее, требование арендатора об устранении из договора условий об установлении для него ответственности за существенное нарушение обязательств является злоупотреблением правом и не подлежит защите (ст. 10 ГК РФ). При этом, если арендатор не имеет намерения нарушать условия договора и будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то Арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. С учетом изложенного, данное условие отвечает принципу соблюдения баланса интересов сторон сделки.
Пункт 8.4 договора, соответствует ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной и сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Таким образом, функция Страхового депозита при расторжении договора аренды по вине Арендатора (п. 8.3) полностью соответствует ст. 381.1 ГК РФ и призвана покрыть убытки Арендодателя в случае вынужденного для него прекращения арендных отношений с недобросовестным контрагентом. Данный пункт также не может быть признан ущемляющим права и интересы Арендатора, так как сторона не вправе требовать устранения из договора ответственности за причиненный вред.
Пункты 9.2 договора (п. 9.2.1., 9.2.2.), 9.3 договора. п. 9.4, 9.5, 9.6 договора, - соответствуют ст. 330 ГК РФ и являются мерой гражданско-правовой ответственности, наличие в договоре условия о неустойке за нарушение обязательства не может считаться условием, ограничивающим или обременяющим истца.
Пункт 9.8 договора, соответствует положениям главы 59 ГК РФ, поскольку арендодатель не является поставщиком данных услуг, на него не может быть возложен ответственность за их предоставление, Кроме случае, когда такое отключение произошло по вине арендодателя., при этом с арендодателя не снимается ответственность за предоставление помещения со всем необходимым оборудованием для получения коммунальных услуг в порядке ст. 611 ГК РФ.
Положение п. 9.10 договора, включено в целях обеспечения соблюдения условий договора согласно Приложениями 3 2, 3 договора, данные приложения были приняты арендодателем без замечаний.
Пункт 5.1 договора соответствует ст. 2, 421, 606 ГК РФ Пункт 6.3.2 договора соответствует понятию "Форс-мажор" или непреодолимая сила, при этом данный пункт договора не налагает на арендатора каких-либо дополнительных обязанностей (например, по самостоятельному устранению последствий аварии), а направит об освобождении его от уплаты арендной платы на период прекращения деятельности.
Пункт 6.3.6 договора, предусматривает внесение изменений арендодателем в одностороннем порядке в правила внутреннего распорядка, которые являются общими для всех пользователей Торгового цента и направлены на обеспечение порядка и безопасности, следовательно не может быть признано обременительным для арендодателя.
Пункты 7.1.13 договора соответствует ст. 209, 210 ГК РФ, п. 7.1.19 (п. 7.1.19.1 - 7.1.19.2 договора) соответствует п. 2 ст. 616 ГК РФ, также не содержат признаков обременительности для арендатора.
Нормами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации презюмируется принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после из возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны, заключая договор аренды на согласованных условиях, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации несут риски предпринимательской деятельности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доводы жалобы о возможности применить к спорным правоотношениям положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с которыми сторона, поставленная в силу явного неравенства в положение, серьезно затрудняющее реализацию ее прав, вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегией суда апелляционной инстанции отклоняется, поскольку несправедливые договорные условия - это условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон. Между тем правовая природа договора аренды от 30.09.2015 N СЧ-В21-Д как договора присоединения (пункт 2 статьи 428 ГК РФ), на что указывает истец в апелляционной жалобе, последним не доказана, более того сама по себе не свидетельствует о несправедливости условий такого договора.
Кроме того, из материалов дела не следует, что при подписании договора истец заявлял о несогласии с условиями договора, инициировал преддоговорной спор, а также обращался впоследствии в суд с требованиями об изменении условий договора аренды.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно не установлено законных оснований для одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о признании арендных правоотношений прекращенными.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 25.04.2017 года по делу N А40-240352/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)