Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Истцом был оплачен договор в полном объеме. По акту приема-передачи застройщик передал спорное нежилое помещение в собственность истцу. Однако при обращении истца с заявлением о регистрации права собственности спорного нежилого помещения ему было отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Леоновой С.В., Малыхиной Н.В.
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Троицкого районного суда адрес от 20 декабря 2016 г., которым постановлено: Исковые требования фио к администрации г. адрес адрес о признании права собственности - оставить без удовлетворения.
установила:
Истец фио обратился в суд с иском к администрации г. адрес адрес о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 62,4 кв. м, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, расположенное по адресу: адрес.
Исковые требования мотивированы тем, что 14.10.2009 между истцом и наименование организации был заключен договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: адрес, предмет договора - нежилое помещение, ориентировочная общая площадь 70,7 кв. м, ориентировочный номер нежилого помещения "***", расположенное в корпусе ***, секции ***, этаж "***" по вышеуказанному адресу. Истцом был оплачен договор в полном объеме. 06.07.2010 по акту приема-передачи наименование организации передало спорное нежилое помещение в собственность истцу. Однако при обращении истца в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности спорного нежилого помещения ему было отказано.
Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержала по основаниям и доводам искового заявления.
Представитель ответчика администрации г. адрес адрес и представители третьих лиц префектуры ТиНАО адрес, Управления Росреестра по Москве и конкурсный управляющий фио в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец фио, его представитель по доверенности фио, представитель ответчика администрации адрес адрес и 3-х лиц префектуры ТиНАО адрес, Управления Росреестра по Москве и конкурсного управляющего фио не явились, извещены, причины неявки не обосновали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.
При разрешении спора суд правильно руководствовался положениями ст. ст. 247, 290 Гражданского Кодекса адрес адрес адрес, положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в редакции от 26.03.2014 г., Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Судом установлено и из материалов дела следует, что 28.05.2001 администрация адрес, наименование организации и ТГ наименование организации заключили инвестиционный контракт N 56, предметом настоящего контракта является совместная деятельность сторон по строительству жилого многоэтажного комплекса по адресу: адрес.
18.02.2008 г. между наименование организации и наименование организации был заключен договор N 180208/1 уступки права требования.
01.10.2009 г. администрацией адрес выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за N RU телефон (л.д. 21 - 22).
14.10.2009 между наименование организации и фио был заключен договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес, предмет договора - нежилое помещение, ориентировочная общая площадь 70,7 кв. м, ориентировочный номер нежилого помещения "***", расположенное в корпусе ***, секции ***, этаж "***" по вышеуказанному адресу (л.д. 11 - 16). Цена договора составила 733000 рублей.
В подтверждение оплаты по договору N Е-21/2-2-16 истец представил квитанцию СБ РФ на сумму 733000 рублей от 14.11.2009 г. (л.д. 23).
Постановлением администрации адрес N 985 от 15.10.2009 г. жилому дому со строительным номером ***, корпус ***, был присвоен почтовый адрес: адрес.
06.07.2010 г. между наименование организации и фио был подписан акт приема-передачи нежилого помещения N *** (комнаты N 1, 2, 3, 4), общая площадь которых по данным технического паспорта здания выданного Троицким филиалом фио "МОБТИ" составляет 62,4 кв. м, расположенное на уровне ***, в доме-новостройке по адресу: адрес (л.д. 17 - 18).
08.10.2015 г. Управление Росреестра по Москве в адрес истца направило уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта - нежилого помещения N ***, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, общей площадью 62,4 кв. м, расположенное по адресу: адрес, этаж на отметке ***. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации, указано, что наименование организации не вправе было привлекать денежные средства инвесторов и заключать договор после ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: адрес.
По сообщению Управления Росреестра по Москве от 18.11.2015 г., сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, кадастровый номер 77:19:телефон:774, адрес: адрес, пом. *** на этаже отметка *** отсутствуют (л.д. 20).
Проанализировав положения ст. 247, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (в редакции от 26.03.2014 г.), оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований фио о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
При этом суд верно указал, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома был заключен 14.10.2009 г., то есть после выдачи 01.10.2009 г. администрацией г. адрес разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU телефон, в связи с чем наименование организации не вправе было привлекать средства инвесторов и заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
Также судом учтено, что нежилое помещение N ***, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, общей площадью 62,4 кв. м, расположенное по адресу: адрес, этаж на отметке *** в силу закона является общим имуществом многоквартирного дома, вследствие чего признание за истцом права собственности на указанное помещение нарушало бы права иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которым принадлежит право общедолевой собственности на общее имущество в доме.
Кроме этого судом правильно было принято во внимание, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г., заявленный истцом в качестве основания для возникновения у него права собственности на спорный объект недвижимости, не был зарегистрирован в Управлении Росреестра адрес, в связи с чем указанную сделку нельзя признать заключенной.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 указанного Федерального закона).
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Материалами дела подтверждается, что представленный истцом договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, предусмотренную положениями п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также п. 4.2.4 договора.
Согласно п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Принимая во внимание, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г. не прошел регистрацию в установленном законом порядке, суд пришел к правильному выводу, что истцом доказательств зарегистрированного права в материалы дела не представлено.
При этом судом верно отмечено, что правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В свою очередь, судебная коллегия отмечает, что истец с 2009 г. до настоящего времени не предпринимал меры по понуждению наименование организации к государственной перехода права собственности на недвижимость в соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ.
Помимо этого, как следует из материалов дела истец в нарушение взятых на себя обязательств по п. 4.2.4. договора N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г. не зарегистрировал указанный договор в администрации адрес в течение 20-ти календарных дней со дня платежа на сумму 733000 рублей от 14.11.2009 г.
При установленных обстоятельствах отказывая в удовлетворении исковых требований фио, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно учел, исходя из вышеприведенных требований закона, обязательства застройщика из договора N Е-21/2-2-16 от 14.10.2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома перед истцом не возникли, поскольку государственная регистрация указанного договора в нарушение действующего законодательства не осуществлялась, в связи с чем, данный договор не может быть признан заключенным.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.
Тогда как следует из материалов дела договор долевого участия был заключен 14.10.2009 г., то есть после выдачи 01.10.2009 г. администрацией адрес разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU телефон, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу, что наименование организации не вправе было привлекать средства инвесторов и заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
При установленных обстоятельствах суд правильно отказал истцу в удовлетворении требования о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение.
Поскольку договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости, тогда как в данном случае договор N Е-21/2-2-16 от 14.10.2009 г. подписан истцом после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, таким образом, денежные средства истца не были использованы на строительство объекта недвижимости, при этом указанный договор в установленном порядке не зарегистрирован, судебная коллегия полагает, что выводы суда по настоящему делу о необоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности являются правильными, а доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда первой инстанции не могут служить основанием для отмены законно постановленного решения.
Доводы апелляционной жалобы о наличии кадастрового паспорта на спорное нежилое помещение и что истец является по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем, не влекут отмену решения суда, поскольку при установленных по делу вышеприведенных обстоятельствах не имеют правового значения.
В апелляционной жалобе представитель истца по ст. 8 ГК РФ в качестве основания возникновения у фио права собственности на спорное нежилое помещение ссылается на ст. 454 ГК РФ и Обзор судебной практики за третий квартал 2012 г. утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 26.12.2012 г., указывая на надлежащее исполнение истцом условий договора по оплате спорного нежилого помещения.
Между тем, указанные доводы не могут быть приняты во внимание, ввиду неверного применения норм материального права, поскольку ст. 454 ГК РФ регулирует сделки по заключенным договорам купли-продажи, в свою очередь, положения вышеуказанного Обзора от 26.12.2012 г. направлены на правоотношения, возникшие из предварительного договора купли-продажи объекта инвестиционной деятельности, тогда как в обоснование исковых требований о признании права собственности истцом был представлен в суд, именно, договор долевого участия, который имеет правовое регулирование в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Тогда как требования о признании договора от 14.10.2009 г. N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома иной сделкой, истцом заявлены не были.
В апелляционной жалобе не приведены какие-либо новые, юридически значимые обстоятельства, требующие дополнительной проверки.
Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута. Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Троицкого районного суда адрес от 20 декабря 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца фио по доверенности фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-28823/2017
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Истцом был оплачен договор в полном объеме. По акту приема-передачи застройщик передал спорное нежилое помещение в собственность истцу. Однако при обращении истца с заявлением о регистрации права собственности спорного нежилого помещения ему было отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N 33-28823\\17
Судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Леоновой С.В., Малыхиной Н.В.
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Троицкого районного суда адрес от 20 декабря 2016 г., которым постановлено: Исковые требования фио к администрации г. адрес адрес о признании права собственности - оставить без удовлетворения.
установила:
Истец фио обратился в суд с иском к администрации г. адрес адрес о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 62,4 кв. м, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, расположенное по адресу: адрес.
Исковые требования мотивированы тем, что 14.10.2009 между истцом и наименование организации был заключен договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: адрес, предмет договора - нежилое помещение, ориентировочная общая площадь 70,7 кв. м, ориентировочный номер нежилого помещения "***", расположенное в корпусе ***, секции ***, этаж "***" по вышеуказанному адресу. Истцом был оплачен договор в полном объеме. 06.07.2010 по акту приема-передачи наименование организации передало спорное нежилое помещение в собственность истцу. Однако при обращении истца в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности спорного нежилого помещения ему было отказано.
Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержала по основаниям и доводам искового заявления.
Представитель ответчика администрации г. адрес адрес и представители третьих лиц префектуры ТиНАО адрес, Управления Росреестра по Москве и конкурсный управляющий фио в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец фио, его представитель по доверенности фио, представитель ответчика администрации адрес адрес и 3-х лиц префектуры ТиНАО адрес, Управления Росреестра по Москве и конкурсного управляющего фио не явились, извещены, причины неявки не обосновали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.
При разрешении спора суд правильно руководствовался положениями ст. ст. 247, 290 Гражданского Кодекса адрес адрес адрес, положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в редакции от 26.03.2014 г., Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Судом установлено и из материалов дела следует, что 28.05.2001 администрация адрес, наименование организации и ТГ наименование организации заключили инвестиционный контракт N 56, предметом настоящего контракта является совместная деятельность сторон по строительству жилого многоэтажного комплекса по адресу: адрес.
18.02.2008 г. между наименование организации и наименование организации был заключен договор N 180208/1 уступки права требования.
01.10.2009 г. администрацией адрес выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за N RU телефон (л.д. 21 - 22).
14.10.2009 между наименование организации и фио был заключен договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес, предмет договора - нежилое помещение, ориентировочная общая площадь 70,7 кв. м, ориентировочный номер нежилого помещения "***", расположенное в корпусе ***, секции ***, этаж "***" по вышеуказанному адресу (л.д. 11 - 16). Цена договора составила 733000 рублей.
В подтверждение оплаты по договору N Е-21/2-2-16 истец представил квитанцию СБ РФ на сумму 733000 рублей от 14.11.2009 г. (л.д. 23).
Постановлением администрации адрес N 985 от 15.10.2009 г. жилому дому со строительным номером ***, корпус ***, был присвоен почтовый адрес: адрес.
06.07.2010 г. между наименование организации и фио был подписан акт приема-передачи нежилого помещения N *** (комнаты N 1, 2, 3, 4), общая площадь которых по данным технического паспорта здания выданного Троицким филиалом фио "МОБТИ" составляет 62,4 кв. м, расположенное на уровне ***, в доме-новостройке по адресу: адрес (л.д. 17 - 18).
08.10.2015 г. Управление Росреестра по Москве в адрес истца направило уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта - нежилого помещения N ***, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, общей площадью 62,4 кв. м, расположенное по адресу: адрес, этаж на отметке ***. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации, указано, что наименование организации не вправе было привлекать денежные средства инвесторов и заключать договор после ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: адрес.
По сообщению Управления Росреестра по Москве от 18.11.2015 г., сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, кадастровый номер 77:19:телефон:774, адрес: адрес, пом. *** на этаже отметка *** отсутствуют (л.д. 20).
Проанализировав положения ст. 247, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (в редакции от 26.03.2014 г.), оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований фио о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
При этом суд верно указал, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома был заключен 14.10.2009 г., то есть после выдачи 01.10.2009 г. администрацией г. адрес разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU телефон, в связи с чем наименование организации не вправе было привлекать средства инвесторов и заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
Также судом учтено, что нежилое помещение N ***, с кадастровым номером 77:19:телефон:774, общей площадью 62,4 кв. м, расположенное по адресу: адрес, этаж на отметке *** в силу закона является общим имуществом многоквартирного дома, вследствие чего признание за истцом права собственности на указанное помещение нарушало бы права иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которым принадлежит право общедолевой собственности на общее имущество в доме.
Кроме этого судом правильно было принято во внимание, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г., заявленный истцом в качестве основания для возникновения у него права собственности на спорный объект недвижимости, не был зарегистрирован в Управлении Росреестра адрес, в связи с чем указанную сделку нельзя признать заключенной.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 указанного Федерального закона).
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Материалами дела подтверждается, что представленный истцом договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, предусмотренную положениями п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также п. 4.2.4 договора.
Согласно п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Принимая во внимание, что договор N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г. не прошел регистрацию в установленном законом порядке, суд пришел к правильному выводу, что истцом доказательств зарегистрированного права в материалы дела не представлено.
При этом судом верно отмечено, что правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В свою очередь, судебная коллегия отмечает, что истец с 2009 г. до настоящего времени не предпринимал меры по понуждению наименование организации к государственной перехода права собственности на недвижимость в соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ.
Помимо этого, как следует из материалов дела истец в нарушение взятых на себя обязательств по п. 4.2.4. договора N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.10.2009 г. не зарегистрировал указанный договор в администрации адрес в течение 20-ти календарных дней со дня платежа на сумму 733000 рублей от 14.11.2009 г.
При установленных обстоятельствах отказывая в удовлетворении исковых требований фио, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно учел, исходя из вышеприведенных требований закона, обязательства застройщика из договора N Е-21/2-2-16 от 14.10.2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома перед истцом не возникли, поскольку государственная регистрация указанного договора в нарушение действующего законодательства не осуществлялась, в связи с чем, данный договор не может быть признан заключенным.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.
Тогда как следует из материалов дела договор долевого участия был заключен 14.10.2009 г., то есть после выдачи 01.10.2009 г. администрацией адрес разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU телефон, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу, что наименование организации не вправе было привлекать средства инвесторов и заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
При установленных обстоятельствах суд правильно отказал истцу в удовлетворении требования о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение.
Поскольку договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости, тогда как в данном случае договор N Е-21/2-2-16 от 14.10.2009 г. подписан истцом после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, таким образом, денежные средства истца не были использованы на строительство объекта недвижимости, при этом указанный договор в установленном порядке не зарегистрирован, судебная коллегия полагает, что выводы суда по настоящему делу о необоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности являются правильными, а доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда первой инстанции не могут служить основанием для отмены законно постановленного решения.
Доводы апелляционной жалобы о наличии кадастрового паспорта на спорное нежилое помещение и что истец является по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем, не влекут отмену решения суда, поскольку при установленных по делу вышеприведенных обстоятельствах не имеют правового значения.
В апелляционной жалобе представитель истца по ст. 8 ГК РФ в качестве основания возникновения у фио права собственности на спорное нежилое помещение ссылается на ст. 454 ГК РФ и Обзор судебной практики за третий квартал 2012 г. утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 26.12.2012 г., указывая на надлежащее исполнение истцом условий договора по оплате спорного нежилого помещения.
Между тем, указанные доводы не могут быть приняты во внимание, ввиду неверного применения норм материального права, поскольку ст. 454 ГК РФ регулирует сделки по заключенным договорам купли-продажи, в свою очередь, положения вышеуказанного Обзора от 26.12.2012 г. направлены на правоотношения, возникшие из предварительного договора купли-продажи объекта инвестиционной деятельности, тогда как в обоснование исковых требований о признании права собственности истцом был представлен в суд, именно, договор долевого участия, который имеет правовое регулирование в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Тогда как требования о признании договора от 14.10.2009 г. N Е-21/2-2-16 о долевом участии в строительстве жилого дома иной сделкой, истцом заявлены не были.
В апелляционной жалобе не приведены какие-либо новые, юридически значимые обстоятельства, требующие дополнительной проверки.
Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута. Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Троицкого районного суда адрес от 20 декабря 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца фио по доверенности фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)