Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец как добросовестный участник долевого строительства, полностью оплативший стоимость квартиры, требует исполнения договора, при этом истец имеет преимущественное право перед третьим лицом, которое приобрело спорное жилое помещение у лица, не обладающего правом продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Михалина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой А.В.
судей Зарочинцевой Е.В., Параевой В.С.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.М.Г. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года по делу N 2-487/14 по иску С.М.А. к ЮЛ 1 о признании права собственности на объект не завершенный строительством, взыскании судебных расходов, и по иску третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора К.М.Г. к ЮЛ 1 о признании права собственности на объект не завершенный строительством, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Петровой А.В., выслушав объяснения К.М.Г. и ее представителя С.И.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения С.М.А. и ее представителя М.М.В., возражавших против удовлетворения жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
С.М.А. обратилась в суд с иском к ЮЛ 1, указывая, что <дата> между ней и ЮЛ 2 был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Срок окончания строительства 3 - 4 квартал <...> года, ориентировочный срок заключения договора купли-продажи квартиры - 3 - 4 квартал <...> года, общая стоимость квартиры составляет <...> руб. <дата> ЮЛ 1 заключило с ЮЛ 2 договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого является объединение вкладов с целью строительства дома. Стоимость квартиры оплачена истцом ЮЛ 2 по платежным квитанциям, датированным <дата> на сумму <...> руб. и <дата> на сумму <...> руб. В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако ЮЛ 2 не исполнило обязательства по заключению договора купли-продажи, поскольку в отношении ЮЛ 2 возбуждена процедура банкротства. В связи с изложенным, истец просила признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры N <...> в доме <...> по <адрес>, кадастровый номер N <...>, а также взыскать судебные издержки в виде расходов по оплате услуг представителя в сумме <...> руб., расходов по уплате государственной пошлины в сумме <...>.
Третье лицо К.М.Г. обратилась в суд с самостоятельными требованиями, в обоснование которых указала, что <дата> между ней и ЮЛ 3 был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N <...> от <дата>, заключенному с ответчиком, на основании которого ей были переданы права требования участника долевого строительства по договору, а именно право требования передачи квартиры условный N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В соответствии с договором К.М.Г. полностью произведена оплата в сумме <...> руб. В связи с уступкой прав требования и готовностью дома <дата> ответчик, являясь застройщиком объекта и выполняя взятые на себя обязательства по договору долевого участия N <...> от <дата>, передал К.М.Г. квартиру N <...> по акту передачи для производства ремонтных работ. К.М.Г. произведен ремонт в квартире, производится оплата коммунальных платежей и <дата> ответчику перечислены <...> руб. в качестве компенсации затрат на содержание жилого дома. В связи с изложенным, К.М.Г. просила признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной квартиры N <...> в доме <...> по <адрес>, кадастровый номер N <...>, а также судебные издержки в виде расходов по уплате госпошлины в сумме <...> руб.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года исковые требования С.М.А. удовлетворены. За С.М.А. признано право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 47,75 кв. м, расположенной на 6 этаже в осях Б1-Г/4-6 в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер: <...>. С ЮЛ 1 в пользу С.М.А. взысканы судебные издержки в виде расходов по оплате услуг представителя в сумме <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...>, а всего <...>. Исковые требования К.М.Г. оставлены без удовлетворения.
К.М.Г. обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение суда, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель ответчика ЮЛ 1, представители третьих лиц ЮЛ 2, ЮЛ 3, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что <дата> ЮЛ 2 и ЮЛ 1 заключили договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого являлась совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
<дата> С.М.А. заключила с ЮЛ 2 предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в 3 - 4 квартале <...> года, общая стоимость квартиры составляет <...> руб.
Стоимость квартиры была полностью оплачена истцом ЮЛ 2.
<дата> между К.М.Г. и ЮЛ 3 был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N <...> от <дата>, заключенному ЮЛ 3 с ЮЛ 1, на основании которого ей были переданы права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, а именно право требования передачи квартиры условный N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В соответствии с договором К.М.Г. полностью произведена оплата в сумме <...> руб.
<дата> ЮЛ 1 передало К.М.Г. квартиру N <...> по "временному акту передачи квартиры для производства ремонтных работ, без права проживания".
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ЮЛ 2 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, определением от <дата> срок конкурсного производства был продлен до <дата>.
Судом первой инстанции установлено, что в декабре <...> года строительство дома фактически завершено, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1, 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Удовлетворяя исковые требования С.М.А., суд первой инстанции руководствовался положениями гражданского законодательства, а также Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, принимая во внимание условия и содержание предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от <дата>, заключенного между истцом и ЮЛ 2, обоснованно исходил из того, что истец, как добросовестный участник долевого строительства, полностью оплативший стоимость квартиры, вправе требовать исполнения договора. При этом суд пришел к выводу о том, что соглашение об изменении доли ЮЛ 2 в строительстве объекта и передаче квартиры в долю ЮЛ 1, нарушает права истца и не может влечь для истца правовых последствий.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 13 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С.М.А., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения стоимости квартиры в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЮЛ 2, а при неисполнении обязательства другой стороной договора соинвестирования вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ней права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры к ЮЛ 1.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ЮЛ 1 и ЮЛ 2 несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ЮЛ 1 к ЮЛ 2 не передана, в отношении ЮЛ 2 возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с истцом, в связи с чем неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, и суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении требований К.М.Г., суд руководствовался требованиями ст. 398 Гражданского кодекса РФ, и, учитывая, что обязательство перед С.М.А. у ответчика возникло ранее, пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет преимущественное право перед К.М.Г. Кроме того, в соответствии с договором соинвестирования строительства N <...> от <дата> право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости возникало у ЮЛ 2, в связи с чем правом распоряжения спорной квартиры обладало ЮЛ 2, а не ЮЛ 1, то есть К.М.Г. приобрела спорное жилое помещение у лица, не обладающего правом продажи.
При этом суд, вопреки доводу частной жалобы, правомерно не принял признание ЮЛ 1 исковых требований К.М.Г. как противоречащее закону и нарушающие права истца, что соответствует положениям ст. 173 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения.
Как верно отражено в обжалуемом решении, ЮЛ 1 реализовало жилое помещение, которое не имело права реализовывать, в связи с чем К.М.Г. не лишена возможности защитить свои права путем предъявления соответствующих исковых требований к ЮЛ 1.
Ссылка в жалобе на невозможность применения к спорным правоотношениям солидарной ответственности ЮЛ 1 и ЮЛ 2 подлежит отклонению, поскольку такая ответственность при привлечении третьих лиц предусмотрена договором соинвестирования, заключенным между ЮЛ 1 и ЮЛ 2.
Довод К.М.Г. о злоупотреблении истцом правом, выражающемся во включении ее в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве ЮЛ 2, не может быть принят во внимание, так как указанное обстоятельство само по себе не могло явиться основанием для отказа в удовлетворении требований истца, обращение С.М.А. в Арбитражный суд вызвано необходимостью обеспечить максимально возможную защиту прав истца, что не противоречит ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в силу действующего законодательства, удовлетворение исковых требований С.М.А. в рамках данного дела исключит возможность положительного разрешения ее требований в Арбитражном суде.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке представленных по делу доказательств и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции разрешен верно, в соответствии со ст. ст. 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для отмены решения в данной части судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции правильным и обоснованным, и не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.09.2014 N 33-14539/2014 ПО ДЕЛУ N 2-487/2014
Требование: О признании права собственности на объект незавершенный строительством.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец как добросовестный участник долевого строительства, полностью оплативший стоимость квартиры, требует исполнения договора, при этом истец имеет преимущественное право перед третьим лицом, которое приобрело спорное жилое помещение у лица, не обладающего правом продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2014 г. N 33-14539
Судья: Михалина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой А.В.
судей Зарочинцевой Е.В., Параевой В.С.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.М.Г. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года по делу N 2-487/14 по иску С.М.А. к ЮЛ 1 о признании права собственности на объект не завершенный строительством, взыскании судебных расходов, и по иску третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора К.М.Г. к ЮЛ 1 о признании права собственности на объект не завершенный строительством, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Петровой А.В., выслушав объяснения К.М.Г. и ее представителя С.И.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения С.М.А. и ее представителя М.М.В., возражавших против удовлетворения жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С.М.А. обратилась в суд с иском к ЮЛ 1, указывая, что <дата> между ней и ЮЛ 2 был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Срок окончания строительства 3 - 4 квартал <...> года, ориентировочный срок заключения договора купли-продажи квартиры - 3 - 4 квартал <...> года, общая стоимость квартиры составляет <...> руб. <дата> ЮЛ 1 заключило с ЮЛ 2 договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого является объединение вкладов с целью строительства дома. Стоимость квартиры оплачена истцом ЮЛ 2 по платежным квитанциям, датированным <дата> на сумму <...> руб. и <дата> на сумму <...> руб. В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако ЮЛ 2 не исполнило обязательства по заключению договора купли-продажи, поскольку в отношении ЮЛ 2 возбуждена процедура банкротства. В связи с изложенным, истец просила признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры N <...> в доме <...> по <адрес>, кадастровый номер N <...>, а также взыскать судебные издержки в виде расходов по оплате услуг представителя в сумме <...> руб., расходов по уплате государственной пошлины в сумме <...>.
Третье лицо К.М.Г. обратилась в суд с самостоятельными требованиями, в обоснование которых указала, что <дата> между ней и ЮЛ 3 был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N <...> от <дата>, заключенному с ответчиком, на основании которого ей были переданы права требования участника долевого строительства по договору, а именно право требования передачи квартиры условный N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В соответствии с договором К.М.Г. полностью произведена оплата в сумме <...> руб. В связи с уступкой прав требования и готовностью дома <дата> ответчик, являясь застройщиком объекта и выполняя взятые на себя обязательства по договору долевого участия N <...> от <дата>, передал К.М.Г. квартиру N <...> по акту передачи для производства ремонтных работ. К.М.Г. произведен ремонт в квартире, производится оплата коммунальных платежей и <дата> ответчику перечислены <...> руб. в качестве компенсации затрат на содержание жилого дома. В связи с изложенным, К.М.Г. просила признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной квартиры N <...> в доме <...> по <адрес>, кадастровый номер N <...>, а также судебные издержки в виде расходов по уплате госпошлины в сумме <...> руб.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года исковые требования С.М.А. удовлетворены. За С.М.А. признано право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 47,75 кв. м, расположенной на 6 этаже в осях Б1-Г/4-6 в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер: <...>. С ЮЛ 1 в пользу С.М.А. взысканы судебные издержки в виде расходов по оплате услуг представителя в сумме <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...>, а всего <...>. Исковые требования К.М.Г. оставлены без удовлетворения.
К.М.Г. обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение суда, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель ответчика ЮЛ 1, представители третьих лиц ЮЛ 2, ЮЛ 3, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что <дата> ЮЛ 2 и ЮЛ 1 заключили договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого являлась совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
<дата> С.М.А. заключила с ЮЛ 2 предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в 3 - 4 квартале <...> года, общая стоимость квартиры составляет <...> руб.
Стоимость квартиры была полностью оплачена истцом ЮЛ 2.
<дата> между К.М.Г. и ЮЛ 3 был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N <...> от <дата>, заключенному ЮЛ 3 с ЮЛ 1, на основании которого ей были переданы права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, а именно право требования передачи квартиры условный N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В соответствии с договором К.М.Г. полностью произведена оплата в сумме <...> руб.
<дата> ЮЛ 1 передало К.М.Г. квартиру N <...> по "временному акту передачи квартиры для производства ремонтных работ, без права проживания".
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ЮЛ 2 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, определением от <дата> срок конкурсного производства был продлен до <дата>.
Судом первой инстанции установлено, что в декабре <...> года строительство дома фактически завершено, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1, 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Удовлетворяя исковые требования С.М.А., суд первой инстанции руководствовался положениями гражданского законодательства, а также Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, принимая во внимание условия и содержание предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от <дата>, заключенного между истцом и ЮЛ 2, обоснованно исходил из того, что истец, как добросовестный участник долевого строительства, полностью оплативший стоимость квартиры, вправе требовать исполнения договора. При этом суд пришел к выводу о том, что соглашение об изменении доли ЮЛ 2 в строительстве объекта и передаче квартиры в долю ЮЛ 1, нарушает права истца и не может влечь для истца правовых последствий.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 13 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С.М.А., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения стоимости квартиры в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЮЛ 2, а при неисполнении обязательства другой стороной договора соинвестирования вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ней права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры к ЮЛ 1.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ЮЛ 1 и ЮЛ 2 несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ЮЛ 1 к ЮЛ 2 не передана, в отношении ЮЛ 2 возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с истцом, в связи с чем неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, и суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении требований К.М.Г., суд руководствовался требованиями ст. 398 Гражданского кодекса РФ, и, учитывая, что обязательство перед С.М.А. у ответчика возникло ранее, пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет преимущественное право перед К.М.Г. Кроме того, в соответствии с договором соинвестирования строительства N <...> от <дата> право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости возникало у ЮЛ 2, в связи с чем правом распоряжения спорной квартиры обладало ЮЛ 2, а не ЮЛ 1, то есть К.М.Г. приобрела спорное жилое помещение у лица, не обладающего правом продажи.
При этом суд, вопреки доводу частной жалобы, правомерно не принял признание ЮЛ 1 исковых требований К.М.Г. как противоречащее закону и нарушающие права истца, что соответствует положениям ст. 173 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения.
Как верно отражено в обжалуемом решении, ЮЛ 1 реализовало жилое помещение, которое не имело права реализовывать, в связи с чем К.М.Г. не лишена возможности защитить свои права путем предъявления соответствующих исковых требований к ЮЛ 1.
Ссылка в жалобе на невозможность применения к спорным правоотношениям солидарной ответственности ЮЛ 1 и ЮЛ 2 подлежит отклонению, поскольку такая ответственность при привлечении третьих лиц предусмотрена договором соинвестирования, заключенным между ЮЛ 1 и ЮЛ 2.
Довод К.М.Г. о злоупотреблении истцом правом, выражающемся во включении ее в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве ЮЛ 2, не может быть принят во внимание, так как указанное обстоятельство само по себе не могло явиться основанием для отказа в удовлетворении требований истца, обращение С.М.А. в Арбитражный суд вызвано необходимостью обеспечить максимально возможную защиту прав истца, что не противоречит ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в силу действующего законодательства, удовлетворение исковых требований С.М.А. в рамках данного дела исключит возможность положительного разрешения ее требований в Арбитражном суде.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке представленных по делу доказательств и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции разрешен верно, в соответствии со ст. ст. 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для отмены решения в данной части судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции правильным и обоснованным, и не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)