Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Истец указал, что ответчица оформила право собственности на квартиру, однако в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не провела, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем истец просит расторгнуть кредитный договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Аганина В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Иваненко Ю.С.,
и судей Новиковой О.А., Матлахова А.С.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Иваненко Ю.С., дело по апелляционной жалобе ответчика Д. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 г., которым постановлено:
исковые требования ПАО "Московский Кредитный Банк" к Д. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор N 20239/14 от 24.02.2014 г., заключенный между ПАО "Московский Кредитный Банк" и Д.
Взыскать с Д. в пользу ПАО "Московский Кредитный Банк" задолженность по Кредитному договору N 20239/14 от 24.02.2014 года в размере 3 433 194 руб. 79 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 365 руб. 97 коп.
Обратить взыскание на предмет недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: *.
Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога, с которой начинаются торги в размере 3 635 968 руб.,
ПАО "Московский кредитный банк" обратился с иском к Д. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая свои требования тем, что 24 февраля 2014 года между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N 20239/14 о предоставлении ответчику денежных средств (кредита) на условиях возвратности, платности, срочности и обеспеченности исполнения обязательств в сумме * руб. на срок до 05 февраля 2029 года включительно под 13,00% годовых. Кредит предоставлен ответчику исключительно на оплату уступаемых прав требования на объект долевого строительства (квартиру) по договору уступки права требования N Б-Л2/07/12/489 от 24 февраля 2014 года, в соответствии с которым заемщику передаются права требования и обязанности по договору N АР-К2-К-МДДК-04 об участии в долевом строительстве жилого дома от 09 января 2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22 января 2013 года за N 50-50-15/001/2013-255, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Гранель Девелопмент" и Общество с ограниченной ответственностью "МДДК" с последующей передачей заемщику объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, проектной площадью 60,46 кв. м (включающая в себя площадь всех помещений, в том числе жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением коэффициента 1,0 (для холодных лоджий, для холодных балконов)), расположенной на 12 (двенадцатом) этаже 19-этажного 7 (семи) секционного жилого дома корпус N 2 (два) первой очереди строительства, на 520 квартир общей площадью 26088,06 кв. м, со встроенными нежилыми помещениями площадью 265, 90 кв. м, в секции 7 (семь), строительный N квартиры 489 (четыреста восемьдесят девять), расположенной по строительному адресу: *.
Обеспечением исполнения обязательств Д. по кредитному договору, согласно п. 1.3 Кредитного договора, являлось:
- на период действия договора участия в долевом строительстве - залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, возникающий в силу ст. 5 и 77 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" и зарегистрированный уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией договора уступки права требования. Залоговая стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве определена по соглашению сторон, равна цене договора уступки права требования и составляет * руб.
С момента регистрации права собственности заемщика - залог квартиры, возникающий в силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"). Залоговая стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет 90% процентов от ее денежной оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанного в закладной (п. 1.3.2 договора).
Ответчик Д. оформила право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, однако она в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не проводила. Д. ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем истец просил расторгнуть кредитный договор от 24.02.2014 года, заключенный между ПАО "Московский Кредитный Банк" и Д., взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * руб. 87 коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; штраф за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. 97 коп., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: *.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.
Ответчик Д. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска.
Судом постановлено обжалуемое решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Д.
Проверив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения в отсутствие ответчика Д., извещенной о рассмотрении апелляционной жалобы и не представившей уважительных причин своей неявки, в порядке ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, выслушав мнение представителя истца Ш., представителя ответчика У., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Статья 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки.
Согласно ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии с ст. ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Из положений ст. 350 ГК РФ следует, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Судом установлено, что 24 февраля 2014 года между ОАО "Московский кредитный банк" и Д. был заключен кредитный договор N 20239/14, согласно которого банк предоставил ответчику на условиях срочности и обеспеченности исполнения обязательств заемщика по настоящему договору денежные средства в сумме * руб. на срок до 05 февраля 2029 года включительно, под 13% годовых.
После предоставления заемщиком банку свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, подтверждающего регистрацию в пользу банка ипотеки в силу закона, и направления на регистрацию в государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, закладной, предусмотренной п. 1.3.2 договора, процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12,5% годовых, начиная с процентного периода, установленного в соответствии с п. 3.5.2 настоящего договора, следующего за текущим процентным периодом, в течение которого предоставлены свидетельство о государственной регистрации и копия расписки уполномоченного органа, подтверждающей подачу на государственную регистрацию закладной (п. 1.4 договора).
Согласно п. 1.2 кредитного договора, кредит предоставляется на оплату уступаемых прав требования на объект долевого строительства (квартиру) по договору уступки права требования N Б-Л2/07/12/489 от 24 февраля 2014 года, в соответствии с которым заемщику передаются права требования и обязанности по договору N АР-К2-К-МДДК-04 об участии в долевом строительстве жилого дома от 09 января 2013 года. Зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22 января 2013 г. за N 50-50-15/001/2013-255, заключенному между ООО "Гранель Девелопмент" и ООО "МДДК" с последующей передачей заемщику объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, проектной площадью 60,46 (и 46/100) кв. м (включающая в себя площадь всех помещений, в том числе жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением коэффициента 1,0 (для холодных лоджий, для холодных балконов)), расположенной на 12 этаже 19-этажного 7-секционного жилого дома корпус N 2 первой очереди строительства на 520 квартир общей площадью 26088,06 кв. м, со встроенными нежилыми помещениями площадью 265,90 кв. м в секции 7 строительный номер квартиры *, расположенной по строительному адресу: *.
Дополнительным соглашением N 1 от 17 марта 2014 года п. п. 3.5.2 и 3.5.4 кредитного договора изменены.
Как усматривается из материалов дела, банк исполнил свои обязательства надлежащим образом, 17.03.2014 г. сумма кредита в размере * руб. была перечислена на банковский счет Д.
Из представленной выписки из лицевого счета N 40817810700001469567 следует, что заемщиком ненадлежащим образом выполняются обязательства по возврату суммы кредита, в связи с чем у него образовалась задолженность по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере * руб. 79 коп.
Согласно расчету задолженности, представленному истцом, задолженность ответчика по указанному кредитному договору составила * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * руб. 87 коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; а также штрафа за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о расторжении кредитного договора N 20239/14 от 24 февраля 2014 года, заключенного между ПАО "Московский кредитный банк" и Д., поскольку ответчиком нарушались обязательства по своевременному возврату кредита, что является существенным нарушением условий договора.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору, суд первой инстанции проверив расчет задолженности, согласился с ним и взыскал в пользу истца задолженность по кредитному договору N 20239/14 от 24 февраля 2014 года в размере * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; а также штрафа за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп.
На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. 97 коп.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, выводы суда основаны на материалах дела, с учетом фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.
Также судом установлено, что в соответствии с п. 1.3 кредитного договора N 20239/14 от 24.02.2014 г. обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является:
- на период действия договора участия в долевом строительстве - залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, возникающий в силу ст. 5 и ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и зарегистрированный уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией договора уступки права требования. Залоговая стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве определена по соглашению сторон, равна цене договора уступки права требования и составляет * руб. (п. 1.3.1 кредитного договора).
С момента регистрации права собственности заемщика - залог квартиры, возникающий в силу ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). Залоговая стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет 90% от ее денежной оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанного в закладной (п. 1.3.2 кредитного договора).
Из представленных материалов дела усматривается, что 02 апреля 2015 года Д. оформила право собственности на квартиру, расположенную по адресу: * (л.д. 63), однако в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не проводила, что также подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Применив положения ст. 348 ГК РФ, ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости", суд пришел к правильному выводу об обращении взыскания на квартиру по адресу: *.
Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы ответчика о неправильном определении судом начальной продажной стоимости обращаемого ко взысканию имущества.
Принимая во внимание, что судом первой инстанции неправильно определена стоимость заложенного имущества, судебная коллегия с учетом положений ст. ст. 56, 57, 327.1 ГПК РФ, разъяснений п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", принимает в качестве нового доказательства отчет N 12695-07-17 об определении рыночной стоимости объекта оценки ООО "Городская коллегия оценщиков", согласно которого рыночная стоимость объекта оценки квартиры, расположенной по адресу: <...> составляет 5 488 544 руб.
Согласно п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В процессе рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приняла в качестве нового доказательства по делу - отчет об оценке ООО "Городская коллегия оценщиков", оснований не доверять которому не имеется, поскольку он отвечает требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ.
Поскольку между сторонами имеется спор о стоимости заложенного имущества, в силу ч. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена объекта оценки должна быть определена в размере 4 390 835 руб. 20 коп. (5 488 544 : 100 x 80).
Учитывая изложенное, а также требования ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в данной части.
В остальной части решение суда является правильным, оснований к его отмене или изменению не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком нарушен досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения кредитного договора, так как ответчиком не направлялось в адрес истца уведомления о расторжении кредитного договора, несостоятелен, опровергается материалами дела. На л.д. 60 - 62 имеются уведомления о расторжении кредитного договора, направленные в адрес ответчика.
Довод апелляционной жалобы о том, что расчет, представленный истцом не содержит математического обоснования не может быть принят во внимание, поскольку при рассмотрении спора суд первой инстанции проверил расчет исковых требований, признал их обоснованными, математически верными, в связи с чем взыскал с ответчика указанную истцом в иске сумму. Кроме того, ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции своего расчета не представила, равно как и доказательств иного размера имеющейся у нее задолженности.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года изменить в части установления начальной продажной цены предмета залога, с которой начинаются торги, указав:
Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога, с которой начинаются торги в размере 4 390 835 руб. 20 коп.
В остальной части решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-160/2017
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Истец указал, что ответчица оформила право собственности на квартиру, однако в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не провела, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем истец просит расторгнуть кредитный договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. по делу N 33-160
Судья: Аганина В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Иваненко Ю.С.,
и судей Новиковой О.А., Матлахова А.С.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Иваненко Ю.С., дело по апелляционной жалобе ответчика Д. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 г., которым постановлено:
исковые требования ПАО "Московский Кредитный Банк" к Д. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор N 20239/14 от 24.02.2014 г., заключенный между ПАО "Московский Кредитный Банк" и Д.
Взыскать с Д. в пользу ПАО "Московский Кредитный Банк" задолженность по Кредитному договору N 20239/14 от 24.02.2014 года в размере 3 433 194 руб. 79 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 365 руб. 97 коп.
Обратить взыскание на предмет недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: *.
Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога, с которой начинаются торги в размере 3 635 968 руб.,
установила:
ПАО "Московский кредитный банк" обратился с иском к Д. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая свои требования тем, что 24 февраля 2014 года между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N 20239/14 о предоставлении ответчику денежных средств (кредита) на условиях возвратности, платности, срочности и обеспеченности исполнения обязательств в сумме * руб. на срок до 05 февраля 2029 года включительно под 13,00% годовых. Кредит предоставлен ответчику исключительно на оплату уступаемых прав требования на объект долевого строительства (квартиру) по договору уступки права требования N Б-Л2/07/12/489 от 24 февраля 2014 года, в соответствии с которым заемщику передаются права требования и обязанности по договору N АР-К2-К-МДДК-04 об участии в долевом строительстве жилого дома от 09 января 2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22 января 2013 года за N 50-50-15/001/2013-255, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Гранель Девелопмент" и Общество с ограниченной ответственностью "МДДК" с последующей передачей заемщику объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, проектной площадью 60,46 кв. м (включающая в себя площадь всех помещений, в том числе жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением коэффициента 1,0 (для холодных лоджий, для холодных балконов)), расположенной на 12 (двенадцатом) этаже 19-этажного 7 (семи) секционного жилого дома корпус N 2 (два) первой очереди строительства, на 520 квартир общей площадью 26088,06 кв. м, со встроенными нежилыми помещениями площадью 265, 90 кв. м, в секции 7 (семь), строительный N квартиры 489 (четыреста восемьдесят девять), расположенной по строительному адресу: *.
Обеспечением исполнения обязательств Д. по кредитному договору, согласно п. 1.3 Кредитного договора, являлось:
- на период действия договора участия в долевом строительстве - залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, возникающий в силу ст. 5 и 77 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" и зарегистрированный уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией договора уступки права требования. Залоговая стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве определена по соглашению сторон, равна цене договора уступки права требования и составляет * руб.
С момента регистрации права собственности заемщика - залог квартиры, возникающий в силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"). Залоговая стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет 90% процентов от ее денежной оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанного в закладной (п. 1.3.2 договора).
Ответчик Д. оформила право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, однако она в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не проводила. Д. ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем истец просил расторгнуть кредитный договор от 24.02.2014 года, заключенный между ПАО "Московский Кредитный Банк" и Д., взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * руб. 87 коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; штраф за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. 97 коп., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: *.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.
Ответчик Д. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска.
Судом постановлено обжалуемое решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Д.
Проверив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения в отсутствие ответчика Д., извещенной о рассмотрении апелляционной жалобы и не представившей уважительных причин своей неявки, в порядке ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, выслушав мнение представителя истца Ш., представителя ответчика У., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Статья 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки.
Согласно ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии с ст. ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Из положений ст. 350 ГК РФ следует, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Судом установлено, что 24 февраля 2014 года между ОАО "Московский кредитный банк" и Д. был заключен кредитный договор N 20239/14, согласно которого банк предоставил ответчику на условиях срочности и обеспеченности исполнения обязательств заемщика по настоящему договору денежные средства в сумме * руб. на срок до 05 февраля 2029 года включительно, под 13% годовых.
После предоставления заемщиком банку свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, подтверждающего регистрацию в пользу банка ипотеки в силу закона, и направления на регистрацию в государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, закладной, предусмотренной п. 1.3.2 договора, процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12,5% годовых, начиная с процентного периода, установленного в соответствии с п. 3.5.2 настоящего договора, следующего за текущим процентным периодом, в течение которого предоставлены свидетельство о государственной регистрации и копия расписки уполномоченного органа, подтверждающей подачу на государственную регистрацию закладной (п. 1.4 договора).
Согласно п. 1.2 кредитного договора, кредит предоставляется на оплату уступаемых прав требования на объект долевого строительства (квартиру) по договору уступки права требования N Б-Л2/07/12/489 от 24 февраля 2014 года, в соответствии с которым заемщику передаются права требования и обязанности по договору N АР-К2-К-МДДК-04 об участии в долевом строительстве жилого дома от 09 января 2013 года. Зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22 января 2013 г. за N 50-50-15/001/2013-255, заключенному между ООО "Гранель Девелопмент" и ООО "МДДК" с последующей передачей заемщику объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры, проектной площадью 60,46 (и 46/100) кв. м (включающая в себя площадь всех помещений, в том числе жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением коэффициента 1,0 (для холодных лоджий, для холодных балконов)), расположенной на 12 этаже 19-этажного 7-секционного жилого дома корпус N 2 первой очереди строительства на 520 квартир общей площадью 26088,06 кв. м, со встроенными нежилыми помещениями площадью 265,90 кв. м в секции 7 строительный номер квартиры *, расположенной по строительному адресу: *.
Дополнительным соглашением N 1 от 17 марта 2014 года п. п. 3.5.2 и 3.5.4 кредитного договора изменены.
Как усматривается из материалов дела, банк исполнил свои обязательства надлежащим образом, 17.03.2014 г. сумма кредита в размере * руб. была перечислена на банковский счет Д.
Из представленной выписки из лицевого счета N 40817810700001469567 следует, что заемщиком ненадлежащим образом выполняются обязательства по возврату суммы кредита, в связи с чем у него образовалась задолженность по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере * руб. 79 коп.
Согласно расчету задолженности, представленному истцом, задолженность ответчика по указанному кредитному договору составила * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * руб. 87 коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; а также штрафа за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о расторжении кредитного договора N 20239/14 от 24 февраля 2014 года, заключенного между ПАО "Московский кредитный банк" и Д., поскольку ответчиком нарушались обязательства по своевременному возврату кредита, что является существенным нарушением условий договора.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору, суд первой инстанции проверив расчет задолженности, согласился с ним и взыскал в пользу истца задолженность по кредитному договору N 20239/14 от 24 февраля 2014 года в размере * руб. 79 коп., в том числе по основному долгу в сумме * коп.; по процентам в сумме * руб. 32 коп.; неустойкам в сумме * руб. 45 коп.; а также штрафа за несвоевременное внесение денежных средств в размере * руб. 15 коп.
На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб. 97 коп.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, выводы суда основаны на материалах дела, с учетом фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.
Также судом установлено, что в соответствии с п. 1.3 кредитного договора N 20239/14 от 24.02.2014 г. обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является:
- на период действия договора участия в долевом строительстве - залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, возникающий в силу ст. 5 и ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и зарегистрированный уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией договора уступки права требования. Залоговая стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве определена по соглашению сторон, равна цене договора уступки права требования и составляет * руб. (п. 1.3.1 кредитного договора).
С момента регистрации права собственности заемщика - залог квартиры, возникающий в силу ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). Залоговая стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет 90% от ее денежной оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанного в закладной (п. 1.3.2 кредитного договора).
Из представленных материалов дела усматривается, что 02 апреля 2015 года Д. оформила право собственности на квартиру, расположенную по адресу: * (л.д. 63), однако в нарушение условий договора закладную не оформила и оценку предмета ипотеки не проводила, что также подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Применив положения ст. 348 ГК РФ, ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости", суд пришел к правильному выводу об обращении взыскания на квартиру по адресу: *.
Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы ответчика о неправильном определении судом начальной продажной стоимости обращаемого ко взысканию имущества.
Принимая во внимание, что судом первой инстанции неправильно определена стоимость заложенного имущества, судебная коллегия с учетом положений ст. ст. 56, 57, 327.1 ГПК РФ, разъяснений п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", принимает в качестве нового доказательства отчет N 12695-07-17 об определении рыночной стоимости объекта оценки ООО "Городская коллегия оценщиков", согласно которого рыночная стоимость объекта оценки квартиры, расположенной по адресу: <...> составляет 5 488 544 руб.
Согласно п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В процессе рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приняла в качестве нового доказательства по делу - отчет об оценке ООО "Городская коллегия оценщиков", оснований не доверять которому не имеется, поскольку он отвечает требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ.
Поскольку между сторонами имеется спор о стоимости заложенного имущества, в силу ч. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена объекта оценки должна быть определена в размере 4 390 835 руб. 20 коп. (5 488 544 : 100 x 80).
Учитывая изложенное, а также требования ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в данной части.
В остальной части решение суда является правильным, оснований к его отмене или изменению не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком нарушен досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения кредитного договора, так как ответчиком не направлялось в адрес истца уведомления о расторжении кредитного договора, несостоятелен, опровергается материалами дела. На л.д. 60 - 62 имеются уведомления о расторжении кредитного договора, направленные в адрес ответчика.
Довод апелляционной жалобы о том, что расчет, представленный истцом не содержит математического обоснования не может быть принят во внимание, поскольку при рассмотрении спора суд первой инстанции проверил расчет исковых требований, признал их обоснованными, математически верными, в связи с чем взыскал с ответчика указанную истцом в иске сумму. Кроме того, ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции своего расчета не представила, равно как и доказательств иного размера имеющейся у нее задолженности.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года изменить в части установления начальной продажной цены предмета залога, с которой начинаются торги, указав:
Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога, с которой начинаются торги в размере 4 390 835 руб. 20 коп.
В остальной части решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 13 марта 2017 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)