Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между застройщиком и инвестором заключен договор инвестирования в строительство жилого микрорайона. Истица заключила с инвестором договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. В настоящее время дом построен, ему присвоен почтовый адрес, однако квартира истице не передана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Мухаметовой Н.М.
судей: Михляевой Г.А., Ткачевой А.А.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ткачевой А.А. дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества АКБ "..." на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 10.02.2015 года,
установила:
И.Е.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на трехкомнатную адрес общей площадью ... кв. м, расположенную по адресу: адрес, указав в обоснование иска, что дата между истицей и ООО "..." был заключен договор N ... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном адрес, адрес в адрес. Согласно указанному договору, истица профинансировала строительство ... квартиры со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого адрес, блок ..., секция ..., общей проектной площадью ... кв. м, уплатив стоимость квартиры - ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N ... от дата г., платежным поручением N ... от дата г., актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. По условиям договора строительство дома ведется ОАО "...", плановый срок строительства дома - третий квартал ... года, после окончания строительства квартира становится предметом собственности истицы. В настоящее время дом, в котором спорная квартира расположена, построен, ему присвоен почтовый адрес: адрес, площадь квартир в доме и их нумерация уточнены, спорная квартира имеет общую площадь ... кв. м, ей присвоен номер ..., однако данная квартира истице в нарушение условий заключенного ею с ООО "..." договора долевого участия в строительстве жилья не передана, что нарушает ее потребительские права. В связи с этим, истица, полагая, что приобрела право собственности на спорную квартиру, ссылаясь на положения статей 218, 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", просит признать за ней право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру общей площадью 92,1 кв. м, расположенную по адресу: адрес.
Обжалуемым решением суда исковые требования И.Е.Н. к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на жилое помещение удовлетворены, за И.Е.Н. признано право собственности на указанную трехкомнатную квартиру (л.д. 58 - 66).
Не соглашаясь с постановленным по делу решением суда, в апелляционной жалобе ОАО "..." (третье лицо по делу) просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности, указав в обоснование жалобы на следующее: спорное жилое помещение обременено залогом в пользу ОАО "...", а потому обжалуемым решением о признании на него права собственности нарушены права апеллянта; вывода суда первой инстанции о том, что у истицы возникло право на получение спорной квартиры в собственность после ее оплаты, неправомерен поскольку предметом спорного договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "..." и истицей, является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в нем в собственность; спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение в таком объекте до ввода его в эксплуатацию; судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данный спор подведомствен Арбитражному Суду Республики Башкортостан (л.д. 81, 82).
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя И.Е.Н. - И.Д.С., действующего на основании доверенности, возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу статьи 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с положениями указанного Федерального закона объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, дата между ОАО "...", выступающим в качестве застройщика, и ООО "...", выступающим в качестве инвестора, заключен договор N ... (с учетом последующих дополнительных соглашений к указанному договору), предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "...", ограниченного адрес, адрес в адрес Республики Башкортостан, по условиям которого ООО "..." вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
дата между истицей и ООО "...", осуществляющим инвестиционную деятельность на основании устава общества и указанного договора с застройщиком - ОАО "...", был заключен договор N... о долевом участии в строительстве жилья в указанном микрорайоне. Согласно данному договору истица приняла на себя обязательство финансировать на условиях этого договора строительство ... квартиры общей проектной площадью ... кв. м со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого дома номер ... блок ..., секция..., в микрорайоне "..." в адрес Республики Башкортостан; определенная в договоре стоимость квартиры - ... рублей; плановый срок окончания строительства - третий квартал дата года; после окончания строительства спорная квартира становится предметом собственности истицы.
Расчет за квартиру в размере денежной суммы, предусмотренной договором, истица произвела в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от дата г., платежным поручением N ... от дата г., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата и сторонами не оспаривается.
Согласно пункту 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
На основании пункта 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом, в котором находится спорная квартира, является созданным, что подтверждается соответствующим техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес Республики Башкортостан, инвентарный номер ..., составленным ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на дата
Как следует из справки от дата N ... о присвоении почтового адреса, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства адрес Республики Башкортостан по запросу ОАО "..." от дата N ... - ..., в соответствии с Положением "Об адресном реестре Городского округа город Уфа Республики Башкортостан", утвержденным решением адрес Республики Башкортостан от дата N ..., на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N ... от дата жилому дому под литерой... в кадастровом квартале ... в микрорайоне "..." на территории адрес Республики Башкортостан, в котором расположена спорная квартира, с указанием на тип объекта - здание, присвоен почтовый адрес: адрес (л.д. 29).
Из материалов дела также следует, что в настоящее время площадь квартир в указанном жилом доме и нумерация квартир уточнены путем проведения по заказу Государственного унитарного предприятия (ГУП) Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан от дата соответствующих кадастровых работ. По имеющемуся в материалах дела заключению кадастрового инженера, составленному в отношение жилого дома под литерой ... в микрорайоне "..." на территории адрес Республики Башкортостан и согласованному с Управлением капитального строительства ГУП Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан, квартира со строительным номером ... находится в пределах кадастрового квартала N ..., на ... этаже данного дома, ей присвоен порядковый и почтовый номер ..., ее проектная площадь с учетом коэффициента лоджий и балконов составляет ... кв., согласно технического паспорта площадь квартиры с учетом коэффициента лоджий и балконов составляет ... кв. м, общая площадь квартиры -... кв. м (л.д. 31 - 39).
Данное заключение подготовлено на основании и с учетом проектной документации в отношении е указанного жилого дома, выданной ООО Строительной компанией "...", упомянутой справки Главного управления архитектуры и градостроительства адрес Республики Башкортостан о присвоении дому почтового адреса, поэтажного плана части ... этажа (блоки ...) от дата года, выданным территориальным участком адрес унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан", указанные в названном заключении площади квартир определены кадастровым инженером в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития Российской Федерации от дата N ...
Анализ условий спорного договора долевого участия в строительстве жилья свидетельствует о том, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью создания и приобретения в собственность конкретного, индивидуально-определенного объекта - ... квартиры в указанном многоквартирном жилом доме и исходя из существа данного договора конечной целью участия истицы в строительстве этой квартиры является получение определенного жилого помещения, соответствующего параметрам, указанным в договоре, для личного использования и внесенные ею в строительство жилого дома денежные средства предназначались для финансирования строительства конкретного жилого помещения, указанного в договоре.
С учетом установленных судом фактических обстоятельств по делу нет оснований полагать, что спорный объект не является созданным, в связи с чем в силу положений статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правомерному выводу о возникновении у истицы права собственности на него как на новый объект недвижимости, созданный ею для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемым решением суда за истицей необоснованно признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, нельзя признать состоятельным поскольку в отношении жилого адрес, в котором за И.Е.Н. признано право собственности на квартиру, Администрацией ГО адрес Республики Башкортостан дата выдано разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, что не опровергнуто в ходе судебного разбирательства по делу.
Довод жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции о возникновении у истицы права собственности на спорную квартиру после ее оплаты, так как предметом спорного договора долевого участия в строительстве жилья является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в нем в собственность, судебная коллегия также находит несостоятельным, противоречащим установленным судом фактическим обстоятельствам дела, материалам дела, поскольку, как следует из пункта 1.1 данного договора, спорная квартира по окончании строительства становится предметом собственности истицы.
Довод жалобы о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение в таком объекте до ввода его в эксплуатацию, судебная коллегия во внимание не принимает исходя из следующего.
Как видно из материалов дела: определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата года, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 года, по иску Управления по земельным ресурсам адрес Республики Башкортостан в отношение ОАО "..." введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ш.А.И.; определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата по ходатайству указанного временного управляющего при банкротстве ОАО "..." применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 года N 210-ФЗ; определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата удовлетворено заявление истицы о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "..." (л.д. 22 - 28), в данный реестр включено ее требование о передаче... квартиры со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого адрес, блок ..., секция ..., общей проектной площадью ... кв. м в микрорайоне "...", ограниченном адрес, адрес в адрес, за которую ею уплачено застройщику ... рублей.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд при постановке обжалуемого решения учел, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи истице квартиры по обстоятельствам банкротства застройщика - ОАО "...", инвестора - ООО "..." и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "..." в целях последующей передачи квартиры в собственность истице влечет нарушение прав истицы на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
Спорная квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания, в связи с чем является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, то есть может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Довод жалобы о том, что спорное жилое помещение обременено залогом в пользу ОАО "...", а потому признанием обжалуемым решением суда права собственности истицы на него нарушены права апеллянта, судебная также не принимает во внимание, поскольку приходит к выводу о том, что реализации избранного истицей способа защиты нарушенного права - путем признания права собственности наличие договоров залога спорного недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "...", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
В связи с этим ссылка апеллянта на наличие договоров залога спорного недвижимого имущества несостоятельна. Кроме того, как следует из материалов дела, доказательств наличия таких договоров ОАО "..." суду первой инстанции, суду апелляционной инстанции не представлено.
Между тем, спорный договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ..., заключенный между ООО "..." и И.Е.Н., в установленном порядке подписан от ООО "..." лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени названного общества - его директором; договор заключен со ссылкой на правомочия, предоставленные последнему ОАО "..." по упомянутому договору от дата N ..., заключенному между ОАО "...", выступающим в качестве застройщика спорного объекта, и ООО "...", выступающим в качестве инвестора в отношение спорного объекта, а именно, правомочий на привлечение денежных средств третьих лиц, заключение с ними договоров долевого участия в строительстве жилья от своего имени и принятие от них денежных средств. Данный договор никем не оспорен, недействительным не признан.
Довод жалобы о том, что судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данный спор подведомствен Арбитражному Суду Республики Башкортостан, не соответствует материалам дела, из которых следует, что в предварительном судебном заседании и в судебном заседании, в котором постановлено обжалуемое решение суда, представители ответчиков не участвовали, в адрес суда письменные ходатайства, в том числе о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, от них не поступали.
Данный спор не подведомственен Арбитражному суду Республики Башкортостан, поскольку истица, вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между истицей и ООО "..." не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила статей 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истицей. С таким выводом, находя его правомерным, соглашается и судебная коллегия.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что выводы суда соответствуют требованиям закона, фактическим обстоятельствам по делу и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стороны, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения, по делу не допущено, в связи с чем оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 10 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества АКБ "..." - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
А.А.ТКАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 09.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9479/2015
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между застройщиком и инвестором заключен договор инвестирования в строительство жилого микрорайона. Истица заключила с инвестором договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. В настоящее время дом построен, ему присвоен почтовый адрес, однако квартира истице не передана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2015 г. по делу N 33-9479/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Мухаметовой Н.М.
судей: Михляевой Г.А., Ткачевой А.А.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ткачевой А.А. дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества АКБ "..." на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 10.02.2015 года,
установила:
И.Е.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на трехкомнатную адрес общей площадью ... кв. м, расположенную по адресу: адрес, указав в обоснование иска, что дата между истицей и ООО "..." был заключен договор N ... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном адрес, адрес в адрес. Согласно указанному договору, истица профинансировала строительство ... квартиры со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого адрес, блок ..., секция ..., общей проектной площадью ... кв. м, уплатив стоимость квартиры - ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N ... от дата г., платежным поручением N ... от дата г., актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. По условиям договора строительство дома ведется ОАО "...", плановый срок строительства дома - третий квартал ... года, после окончания строительства квартира становится предметом собственности истицы. В настоящее время дом, в котором спорная квартира расположена, построен, ему присвоен почтовый адрес: адрес, площадь квартир в доме и их нумерация уточнены, спорная квартира имеет общую площадь ... кв. м, ей присвоен номер ..., однако данная квартира истице в нарушение условий заключенного ею с ООО "..." договора долевого участия в строительстве жилья не передана, что нарушает ее потребительские права. В связи с этим, истица, полагая, что приобрела право собственности на спорную квартиру, ссылаясь на положения статей 218, 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", просит признать за ней право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру общей площадью 92,1 кв. м, расположенную по адресу: адрес.
Обжалуемым решением суда исковые требования И.Е.Н. к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на жилое помещение удовлетворены, за И.Е.Н. признано право собственности на указанную трехкомнатную квартиру (л.д. 58 - 66).
Не соглашаясь с постановленным по делу решением суда, в апелляционной жалобе ОАО "..." (третье лицо по делу) просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности, указав в обоснование жалобы на следующее: спорное жилое помещение обременено залогом в пользу ОАО "...", а потому обжалуемым решением о признании на него права собственности нарушены права апеллянта; вывода суда первой инстанции о том, что у истицы возникло право на получение спорной квартиры в собственность после ее оплаты, неправомерен поскольку предметом спорного договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "..." и истицей, является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в нем в собственность; спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение в таком объекте до ввода его в эксплуатацию; судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данный спор подведомствен Арбитражному Суду Республики Башкортостан (л.д. 81, 82).
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя И.Е.Н. - И.Д.С., действующего на основании доверенности, возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу статьи 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с положениями указанного Федерального закона объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, дата между ОАО "...", выступающим в качестве застройщика, и ООО "...", выступающим в качестве инвестора, заключен договор N ... (с учетом последующих дополнительных соглашений к указанному договору), предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "...", ограниченного адрес, адрес в адрес Республики Башкортостан, по условиям которого ООО "..." вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
дата между истицей и ООО "...", осуществляющим инвестиционную деятельность на основании устава общества и указанного договора с застройщиком - ОАО "...", был заключен договор N... о долевом участии в строительстве жилья в указанном микрорайоне. Согласно данному договору истица приняла на себя обязательство финансировать на условиях этого договора строительство ... квартиры общей проектной площадью ... кв. м со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого дома номер ... блок ..., секция..., в микрорайоне "..." в адрес Республики Башкортостан; определенная в договоре стоимость квартиры - ... рублей; плановый срок окончания строительства - третий квартал дата года; после окончания строительства спорная квартира становится предметом собственности истицы.
Расчет за квартиру в размере денежной суммы, предусмотренной договором, истица произвела в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от дата г., платежным поручением N ... от дата г., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата и сторонами не оспаривается.
Согласно пункту 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
На основании пункта 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом, в котором находится спорная квартира, является созданным, что подтверждается соответствующим техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес Республики Башкортостан, инвентарный номер ..., составленным ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на дата
Как следует из справки от дата N ... о присвоении почтового адреса, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства адрес Республики Башкортостан по запросу ОАО "..." от дата N ... - ..., в соответствии с Положением "Об адресном реестре Городского округа город Уфа Республики Башкортостан", утвержденным решением адрес Республики Башкортостан от дата N ..., на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N ... от дата жилому дому под литерой... в кадастровом квартале ... в микрорайоне "..." на территории адрес Республики Башкортостан, в котором расположена спорная квартира, с указанием на тип объекта - здание, присвоен почтовый адрес: адрес (л.д. 29).
Из материалов дела также следует, что в настоящее время площадь квартир в указанном жилом доме и нумерация квартир уточнены путем проведения по заказу Государственного унитарного предприятия (ГУП) Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан от дата соответствующих кадастровых работ. По имеющемуся в материалах дела заключению кадастрового инженера, составленному в отношение жилого дома под литерой ... в микрорайоне "..." на территории адрес Республики Башкортостан и согласованному с Управлением капитального строительства ГУП Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан, квартира со строительным номером ... находится в пределах кадастрового квартала N ..., на ... этаже данного дома, ей присвоен порядковый и почтовый номер ..., ее проектная площадь с учетом коэффициента лоджий и балконов составляет ... кв., согласно технического паспорта площадь квартиры с учетом коэффициента лоджий и балконов составляет ... кв. м, общая площадь квартиры -... кв. м (л.д. 31 - 39).
Данное заключение подготовлено на основании и с учетом проектной документации в отношении е указанного жилого дома, выданной ООО Строительной компанией "...", упомянутой справки Главного управления архитектуры и градостроительства адрес Республики Башкортостан о присвоении дому почтового адреса, поэтажного плана части ... этажа (блоки ...) от дата года, выданным территориальным участком адрес унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан", указанные в названном заключении площади квартир определены кадастровым инженером в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития Российской Федерации от дата N ...
Анализ условий спорного договора долевого участия в строительстве жилья свидетельствует о том, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью создания и приобретения в собственность конкретного, индивидуально-определенного объекта - ... квартиры в указанном многоквартирном жилом доме и исходя из существа данного договора конечной целью участия истицы в строительстве этой квартиры является получение определенного жилого помещения, соответствующего параметрам, указанным в договоре, для личного использования и внесенные ею в строительство жилого дома денежные средства предназначались для финансирования строительства конкретного жилого помещения, указанного в договоре.
С учетом установленных судом фактических обстоятельств по делу нет оснований полагать, что спорный объект не является созданным, в связи с чем в силу положений статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правомерному выводу о возникновении у истицы права собственности на него как на новый объект недвижимости, созданный ею для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемым решением суда за истицей необоснованно признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, нельзя признать состоятельным поскольку в отношении жилого адрес, в котором за И.Е.Н. признано право собственности на квартиру, Администрацией ГО адрес Республики Башкортостан дата выдано разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, что не опровергнуто в ходе судебного разбирательства по делу.
Довод жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции о возникновении у истицы права собственности на спорную квартиру после ее оплаты, так как предметом спорного договора долевого участия в строительстве жилья является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в нем в собственность, судебная коллегия также находит несостоятельным, противоречащим установленным судом фактическим обстоятельствам дела, материалам дела, поскольку, как следует из пункта 1.1 данного договора, спорная квартира по окончании строительства становится предметом собственности истицы.
Довод жалобы о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение в таком объекте до ввода его в эксплуатацию, судебная коллегия во внимание не принимает исходя из следующего.
Как видно из материалов дела: определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата года, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 года, по иску Управления по земельным ресурсам адрес Республики Башкортостан в отношение ОАО "..." введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ш.А.И.; определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата по ходатайству указанного временного управляющего при банкротстве ОАО "..." применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 года N 210-ФЗ; определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата удовлетворено заявление истицы о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "..." (л.д. 22 - 28), в данный реестр включено ее требование о передаче... квартиры со строительным номером ... на ... этаже ...-этажного жилого адрес, блок ..., секция ..., общей проектной площадью ... кв. м в микрорайоне "...", ограниченном адрес, адрес в адрес, за которую ею уплачено застройщику ... рублей.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд при постановке обжалуемого решения учел, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи истице квартиры по обстоятельствам банкротства застройщика - ОАО "...", инвестора - ООО "..." и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "..." в целях последующей передачи квартиры в собственность истице влечет нарушение прав истицы на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
Спорная квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания, в связи с чем является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, то есть может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Довод жалобы о том, что спорное жилое помещение обременено залогом в пользу ОАО "...", а потому признанием обжалуемым решением суда права собственности истицы на него нарушены права апеллянта, судебная также не принимает во внимание, поскольку приходит к выводу о том, что реализации избранного истицей способа защиты нарушенного права - путем признания права собственности наличие договоров залога спорного недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "...", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
В связи с этим ссылка апеллянта на наличие договоров залога спорного недвижимого имущества несостоятельна. Кроме того, как следует из материалов дела, доказательств наличия таких договоров ОАО "..." суду первой инстанции, суду апелляционной инстанции не представлено.
Между тем, спорный договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ..., заключенный между ООО "..." и И.Е.Н., в установленном порядке подписан от ООО "..." лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени названного общества - его директором; договор заключен со ссылкой на правомочия, предоставленные последнему ОАО "..." по упомянутому договору от дата N ..., заключенному между ОАО "...", выступающим в качестве застройщика спорного объекта, и ООО "...", выступающим в качестве инвестора в отношение спорного объекта, а именно, правомочий на привлечение денежных средств третьих лиц, заключение с ними договоров долевого участия в строительстве жилья от своего имени и принятие от них денежных средств. Данный договор никем не оспорен, недействительным не признан.
Довод жалобы о том, что судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данный спор подведомствен Арбитражному Суду Республики Башкортостан, не соответствует материалам дела, из которых следует, что в предварительном судебном заседании и в судебном заседании, в котором постановлено обжалуемое решение суда, представители ответчиков не участвовали, в адрес суда письменные ходатайства, в том числе о прекращении производства по делу на основании пункта 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, от них не поступали.
Данный спор не подведомственен Арбитражному суду Республики Башкортостан, поскольку истица, вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между истицей и ООО "..." не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила статей 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истицей. С таким выводом, находя его правомерным, соглашается и судебная коллегия.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что выводы суда соответствуют требованиям закона, фактическим обстоятельствам по делу и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стороны, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения, по делу не допущено, в связи с чем оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 10 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества АКБ "..." - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
А.А.ТКАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)